Immobilienmarktbericht Stuttgart – Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Entwicklungen der vergangenen Jahre, geprägt durch Zinswende und Marktvolatilität, zeigt sich nun eine gewisse Beruhigung der Marktdynamik. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt jedoch das dominierende Merkmal des Stuttgarter Immobilienmarktes und wirkt weiterhin als preistreibender Faktor.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro auf. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024. Die Preisentwicklung zeigt sich damit deutlich verhaltener als in den Boomjahren vor der Zinswende, dennoch bleibt das Preisniveau auf historisch hohem Niveau.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind leichte Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei der Häusermarkt seine Robustheit unter Beweis stellt. Die langfristige Betrachtung seit dem ersten Quartal 2021 zeigt eine Wertsteigerung von 2,6 Prozent, was die relative Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt damit bei etwa 980.000 Euro bei einer angenommenen Wohnfläche von 200 Quadratmetern, während Doppelhaushälften mit 150 Quadratmetern bei rund 735.000 Euro notieren.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Häusermarkt bleibt weiterhin äußerst angespannt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien ist knapp, während die Neubauaktivität aufgrund der extremen Baulandknappheit in Stuttgart nur sehr verhalten vorankommt. Die topografischen Gegebenheiten der Kesselstadt limitieren die Expansionsmöglichkeiten erheblich, was zu einer strukturellen Verknappung führt.

Die Nachfrage zeigt sich trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf einem stabilen, hohen Niveau. Besonders Familien mit gehobenen Einkommen sowie Kapitalanleger dominieren als Käufergruppen den Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Hochphasen des Marktes leicht verlängert, liegt aber immer noch bei attraktiven Objekten bei nur wenigen Wochen. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben erheblich. In den Top-Lagen wie Killesberg, Degerloch oder den Halbhöhenlagen zeigen sich Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und teilweise die 7.000-Euro-Marke überschreiten. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der gehobenen Nachbarschaft und der oft spektakulären Aussichtslage.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Stuttgart-West oder Stuttgart-Süd verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise, wobei hier vor allem die kurzen Wege und die urbane Lebensqualität als Preistreiber fungieren. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtbezirken wie Mühlhausen, Weilimdorf oder Stammheim finden sich hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, die etwa 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt liegen können. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentralen Lagen ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine moderate Preisentwicklung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese verhaltene Erwartung basiert auf mehreren Faktoren: Einerseits wird die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten weiterhin preistreibend wirken. Andererseits dämpfen die im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren deutlich gestiegenen Finanzierungskosten die Nachfrage.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sowie der konjunkturellen Entwicklung in der Region Stuttgart abhängen. Die starke Wirtschaftskraft der Region mit ihren zahlreichen Weltmarktführern und Hidden Champions wird voraussichtlich weiterhin für eine solide Nachfrage sorgen. Gleichzeitig könnten sich erste Effekte der demografischen Entwicklung bemerkbar machen, wobei die Generation der Babyboomer zunehmend ihre oft großzügigen Einfamilienhäuser zugunsten kleinerer, altersgerechter Wohnformen aufgeben könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 4.906 Euro pro Quadratmeter. Alternative Erhebungen beziffern den Durchschnittspreis auf 4.804 Euro pro Quadratmeter, was die leichten Schwankungen je nach Erhebungsmethodik und Stichprobe verdeutlicht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Wohnungsmarkt einen moderaten Anstieg von 0,8 Prozent, was deutlich unter der Entwicklung des Häusermarktes liegt.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind leichte Preissteigerungen zu beobachten, wobei sich der Markt nach einer Phase der Konsolidierung zu stabilisieren scheint. Die langfristige Betrachtung seit dem ersten Quartal 2021 offenbart jedoch ein differenziertes Bild: Mit einem Rückgang von 0,6 Prozent über diesen Zeitraum zeigt sich, dass der Wohnungsmarkt stärker unter Druck stand als das Segment der Kaufhäuser. Diese Entwicklung spiegelt die höhere Volatilität und Marktsensitivität des Wohnungssegments wider.

Marktdynamik

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum prägt weiterhin maßgeblich den Stuttgarter Wohnungsmarkt. Nach der markanten Zinswende der Jahre 2022/23 haben sich die Preise auf hohem Niveau stabilisiert, während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ungebrochen stark bleibt. Das Angebot an verfügbaren Objekten zeigt sich weiterhin knapp, wobei besonders im Segment der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen eine deutliche Unterversorgung herrscht.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in den Konversionsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsachsen. Projekte wie das Rosensteinquartier oder die Entwicklung des Neckarparks schaffen zwar neuen Wohnraum, können aber die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich leicht verlängert, liegt aber bei attraktiven Objekten in guten Lagen weiterhin bei nur wenigen Wochen bis maximal zwei Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt sich im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den Premium-Lagen wie Stuttgart-Mitte, dem Europaviertel oder den beliebten Stadtteilen Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 6.000 Euro. Besonders gefragt sind hier modernisierte Altbauwohnungen mit historischem Charme sowie hochwertige Neubauprojekte mit zeitgemäßer Ausstattung.

Die Stadtteile in mittlerer Lage wie Ost, Nord oder Feuerbach zeigen Preise im Bereich des städtischen Durchschnitts, wobei hier die Nähe zu S-Bahn-Stationen und die Anbindung an das Stadtzentrum entscheidende Preisfaktoren darstellen. In den Außenbezirken wie Zuffenhausen, Bad Cannstatt oder Wangen finden sich noch vergleichsweise moderate Preise, die etwa 15 bis 25 Prozent unter dem Durchschnitt liegen. Diese Gebiete profitieren zunehmend von einer Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Erholung des Wohnungsmarktes mit Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Besonders gefragt werden dabei energieeffiziente Neubauten und umfassend sanierte Bestandsimmobilien sein, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Die verschärften energetischen Standards und die damit verbundenen Sanierungspflichten werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single- und Zweipersonenhaushalten wird die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen weiter verstärken. Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und die Etablierung hybrider Arbeitsmodelle zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, bei der Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer oder flexibel nutzbaren Räumen bevorzugt werden. Die Entwicklung der Finanzierungsbedingungen wird dabei einen entscheidenden Einfluss auf die tatsächliche Kaufkraft und damit die Preisentwicklung haben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenztem Angebot. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und der strukturellen Knappheit im Stuttgarter Wohnungsmarkt bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise zwischen 1.800 und 3.000 Euro angeboten.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung, die der allgemeinen Marktdynamik folgt. Die Jahresentwicklung weist auf moderate Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich hin, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse und die ortsübliche Vergleichsmiete dämpfend wirken.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart ist extrem begrenzt. Die meisten Hauseigentümer nutzen ihre Immobilien selbst oder verkaufen sie aufgrund der attraktiven Kaufpreise. Der Mietmarkt für Häuser wird hauptsächlich von temporären Vermietungen geprägt, etwa wenn Eigentümer berufsbedingt für einige Jahre ins Ausland gehen oder Erbimmobilien übergangsweise vermietet werden.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Konzerne sowie Führungskräfte, die temporär in Stuttgart arbeiten. Die durchschnittliche Mietdauer liegt typischerweise zwischen zwei und fünf Jahren, was die temporäre Natur dieses Marktsegments unterstreicht. Leerstände sind in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, vielmehr übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Miethäusern variiert stark nach Stadtteilen. In den Premium-Lagen wie Killesberg, Sillenbuch oder den Halbhöhenlagen sind Miethäuser äußerst selten und erzielen Spitzenmieten von über 4.000 Euro monatlich. Diese Objekte richten sich primär an internationale Führungskräfte und werden oft möbliert angeboten.

In den Randbezirken wie Möhringen, Vaihingen oder Plieningen finden sich gelegentlich Miethäuser zu moderateren Konditionen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die die Kombination aus städtischer Anbindung und ländlichem Charakter schätzen. Die eingemeindeten Stadtteile bieten vereinzelt ältere Häuser zur Miete an, die preislich am unteren Ende der Skala liegen, aber oft Modernisierungsbedarf aufweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine wesentliche Veränderung der Angebotssituation zu erwarten. Das Segment der Miethäuser wird weiterhin ein Nischenmarkt bleiben. Die Mietpreisentwicklung wird voraussichtlich moderat im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate und der ortsüblichen Vergleichsmiete verlaufen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn die Generation der Babyboomer ihre Häuser altersbedingt aufgibt und diese teilweise in den Mietmarkt gelangen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt zu einer verstärkten Nachfrage nach temporären Wohnlösungen im gehobenen Segment führen. Die Entwicklung energetischer Standards und die damit verbundenen Sanierungspflichten könnten jedoch einige Eigentümer vom Vermieten abhalten und stattdessen zum Verkauf bewegen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Niveau. Die durchschnittliche Kaltmiete bewegt sich im Bereich von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr bestehen. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfachen Lagen bei etwa 10 bis 12 Euro liegen.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung, die sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse bewegt. Die Jahresentwicklung weist auf Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent hin, wobei Neuvermietungen teilweise deutlich höhere Aufschläge verzeichnen. Die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete wirken dabei als regulierende Faktoren.

Marktdynamik

Der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einer anhaltenden Knappheit an verfügbarem Wohnraum. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent und damit weit unter dem als gesund geltenden Niveau von 3 bis 4 Prozent. Das Angebot an freien Mietwohnungen ist besonders im mittleren Preissegment äußerst begrenzt, während im hochpreisigen Segment aufgrund der begrenzten Zielgruppe eine etwas entspanntere Situation herrscht.

Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, getrieben durch die starke Wirtschaftskraft der Region, den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften sowie die wachsende Studierendenzahl. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei attraktiven Objekten oft bei über 50, in begehrten Lagen können es auch über 100 Interessenten sein. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt sich verhalten, da viele Projektentwickler aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen zurückhaltend agieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte, West und Süd liegen die Durchschnittsmieten bei 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen auch darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die Stadtteile in mittlerer Lage wie Stuttgart-Ost, Nord oder Feuerbach zeigen Durchschnittsmieten von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich noch bezahlbare Optionen für Durchschnittsverdiener, wobei die Nähe zu U- und S-Bahn-Stationen preisbestimmend ist. In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Besonders angespannt zeigt sich die Situation im Segment der kleinen Wohnungen bis 50 Quadratmeter, die von Singles und Studierenden nachgefragt werden. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft überproportional hoch. Familienwohnungen ab drei Zimmern sind ebenfalls Mangelware, während das Angebot im gehobenen Segment ab 100 Quadratmetern vergleichsweise besser ist.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Entspannung des Mietwohnungsmarktes zu erwarten. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, begrenzt durch die regulatorischen Rahmenbedingungen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei Neuvermietungen weiterhin höhere Aufschläge aufweisen werden.

Die Fertigstellung größerer Wohnbauprojekte, insbesondere im Rahmen der Stadtentwicklung am Rosenstein und in anderen Konversionsgebieten, könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird die zusätzliche Nachfrage durch Zuzug und demografische Veränderungen diese Effekte voraussichtlich kompensieren. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zu Modernisierungsmieterhöhungen führen, was besonders einkommensschwächere Haushalte belasten wird.

Die Entwicklung hybrider Arbeitsmodelle könnte zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, bei der Wohnungen mit Home-Office-Möglichkeiten bevorzugt werden. Gleichzeitig könnte dies zu einer leichten Entlastung der Kernstadt führen, wenn Arbeitnehmer zunehmend bereit sind, weitere Pendelstrecken in Kauf zu nehmen. Die soziale Wohnraumförderung und der geförderte Wohnungsbau werden eine wichtige Rolle spielen, um bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu erhalten.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die Phase der Konsolidierung nach der Zinswende scheint weitgehend abgeschlossen, und die Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das bestimmende Element aller Marktsegmente.

Während der Häusermarkt seine Robustheit unter Beweis stellt, zeigt sich der Wohnungsmarkt volatiler und reagiert sensibler auf makroökonomische Veränderungen. Die Mietmärkte bleiben sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt, wobei das Segment der Miethäuser ein ausgesprochener Nischenmarkt bleibt.

Die kommenden Quartale werden maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, der konjunkturellen Lage und den regulatorischen Rahmenbedingungen geprägt sein. Die starke Wirtschaftskraft der Region Stuttgart wird weiterhin für eine solide Nachfrage sorgen, während das begrenzte Angebot preistreibend wirkt. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen.