Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit stark schwankenden Zinsen und unsicheren Marktbedingungen hat sich die Lage deutlich beruhigt. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur mit führenden Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche, was sich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirkt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Preissteigerungen bei anhaltender Angebotsknappheit.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Preis bei etwa 5.430 Euro pro Quadratmeter lag. Die Quartalsveränderung beläuft sich somit auf etwa 0,5 bis 1 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei circa 5.375 Euro lag, zeigt sich eine Preissteigerung von etwa 1,6 Prozent.

Diese Entwicklung entspricht den Prognosen einer allmählichen Markterholung mit erwarteten jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent. Die moderate Aufwärtsbewegung signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Immobilienmarkt, wobei die Preise noch nicht das Niveau der Hochphase vor der Zinswende erreicht haben. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 819.000 Euro, was einer Steigerung von circa 4.500 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage nicht decken, was zu einem klassischen Verkäufermarkt führt. Die Neubauaktivitäten werden durch mehrere Faktoren gebremst: Der eklatante Flächenmangel im Stuttgarter Stadtgebiet, weiterhin hohe Baukosten trotz leichter Entspannung bei den Materialpreisen sowie langwierige Genehmigungsverfahren verzögern die Fertigstellung neuer Projekte.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich das Angebot nicht wesentlich verbessert. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser bewegt sich weiterhin auf niedrigem Niveau. Interessanterweise zeigt sich eine leichte Verschiebung in der Käuferstruktur: Während institutionelle Investoren sich zurückhaltender zeigen, nimmt die Nachfrage von Eigennutzern wieder zu. Dies ist teilweise auf die stabilisierten Zinsen und verbesserte Finanzierungskonditionen zurückzuführen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts bleiben signifikant. Die höchsten Preise werden weiterhin in den zentrumsnahen und besonders beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Toplagen 7.000 Euro und mehr erreichen. Besonders gefragt sind Häuser in den Halbhöhenlagen mit Blick über den Talkessel.

Die Stadtrandlagen zeigen sich preislich günstiger, wobei auch hier eine zunehmende Angleichung an das allgemeine Preisniveau zu beobachten ist. Stadtteile wie Möhringen, Vaihingen oder Weilimdorf bieten attraktive Alternativen für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Stadtrand hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den Außenbezirken steigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei den Hauspreisen in Stuttgart. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent aus. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltend starke Wirtschaftskraft der Region, die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte sowie die strukturelle Angebotsknappheit werden die Preise weiter stützen.

Mittelfristig könnten sich neue Entwicklungsgebiete und Nachverdichtungsprojekte leicht entspannend auf den Markt auswirken. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere im Bereich des Rosensteinviertels nach Fertigstellung von Stuttgart 21, werden jedoch erst in einigen Jahren marktrelevant werden. Bis dahin bleibt der Markt für Hauskäufer herausfordernd mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und stabilen bis leicht steigenden Preisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 4.870 Euro pro Quadratmeter lag. Die Quartalsveränderung beläuft sich somit auf circa 0,8 Prozent. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei ungefähr 4.869 Euro lag, zeigt sich eine moderate Jahressteigerung von knapp einem Prozent.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 367.950 Euro, was einer Steigerung von rund 2.700 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich damit etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das größere Angebot im Wohnungssegment zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Preisniveau im bundesweiten Vergleich weiterhin auf sehr hohem Niveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz einiger Fertigstellungen von Neubauprojekten verknappt. Besonders in den zentralen und beliebten Stadtteilen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West ist das verfügbare Angebot deutlich unter der Nachfrage. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf bereits erschlossene Flächen und Nachverdichtungsprojekte, da neue Baugebiete aufgrund der topografischen Gegebenheiten Stuttgarts nur begrenzt zur Verfügung stehen.

Ein wichtiger Trend im dritten Quartal 2025 ist die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) bei der Bewertung und Nachfrage von Eigentumswohnungen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen mit guten Energiekennwerten erzielen deutliche Preisaufschläge gegenüber unsanierten Objekten. Diese Entwicklung hat sich im Vergleich zum Vorquartal noch verstärkt, da Käufer zunehmend die langfristigen Betriebskosten in ihre Kaufentscheidung einbeziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich. In den Top-Lagen von Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielt, während in Stadtrandlagen die Preise bei etwa 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Killesberghöhe und die Gänsheide gehören weiterhin zu den exklusivsten und teuersten Wohnlagen der Stadt.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den aufstrebenden Stadtteilen wie dem Stuttgarter Osten und Teilen von Stuttgart-Nord. Diese Gebiete erfahren eine zunehmende Gentrifizierung mit steigenden Preisen und einer Veränderung der Bewohnerstruktur. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich hier die Preise überdurchschnittlich entwickelt, was auf die verbesserte Infrastruktur und die Nähe zum Zentrum zurückzuführen ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten jährliche Zuwächse im Bereich von 2 bis 4 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, die durch die starke Wirtschaft der Region und den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften getragen wird.

Die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte in den kommenden Quartalen könnte zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Allerdings wird dies voraussichtlich durch die weiterhin hohe Nachfrage kompensiert werden. Langfristig könnten die Großprojekte im Zusammenhang mit Stuttgart 21 und die Entwicklung des Rosensteinquartiers neue Impulse setzen, jedoch werden diese Effekte erst in einigen Jahren spürbar werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beläuft sich die Steigerung auf etwa 3 bis 4 Prozent. Konkret bewegen sich die Mieten für Häuser im Durchschnitt bei etwa 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter, wobei Häuser aufgrund ihrer Ausstattung und Lage oft etwas über dem allgemeinen Mietspiegel für Wohnungen liegen.

Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.800 bis 1.920 Euro. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich damit robust, aber nicht überhitzt. Die moderate Steigerung reflektiert die allgemeine Marktentwicklung und die weiterhin hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Platzangebot, was besonders seit der Pandemie an Bedeutung gewonnen hat.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnhäusern hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verbessert. Es kommen vereinzelt mehr Objekte auf den Markt, was teilweise auf private Vermieter zurückzuführen ist, die aufgrund der stabilen Mietpreisentwicklung wieder verstärkt in den Vermietungsmarkt einsteigen. Dennoch bleibt der Gesamtmarkt angespannt mit einer sehr geringen Leerstandsquote.

Die Nachfrage nach Mietwohnhäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Paaren, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnhäuser liegt bei weniger als vier Wochen, in beliebten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung eher die Ausnahme darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In zentrumsnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und den beliebten Halbhöhenlagen können die Mieten für Häuser 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen. Diese Premium-Lagen zeichnen sich durch ihre exzellente Infrastruktur, die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie die gute Verkehrsanbindung aus.

In den Stadtrandlagen wie Stammheim, Zuffenhausen oder Hedelfingen liegen die Mieten deutlich niedriger, oft zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten Familien mehr Wohnraum fürs Geld und profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Angleichung der Preise, da auch die günstigeren Lagen von der allgemeinen Nachfrage profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums erwartet. Die Prognosen deuten auf jährliche Steigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent hin. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die anhaltend hohe Nachfrage, die begrenzte Neubautätigkeit im Segment der Einfamilienhäuser zur Miete sowie die allgemeine Bevölkerungsentwicklung in der Region Stuttgart.

Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation durch vereinzelte Neubauprojekte und die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum leicht entspannen. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Nachfrage vollständig zu bedienen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden weiterhin dämpfend auf extreme Preissprünge wirken, jedoch den grundsätzlichen Aufwärtstrend nicht stoppen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 14,87 Euro pro Quadratmeter, was eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 14,75 Euro pro Quadratmeter darstellt. Dies entspricht einer Quartalsveränderung von etwa 0,8 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung circa 3,77 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 967 Euro, während eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern bei circa 1.264 Euro liegt. Diese Preise stellen für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar, insbesondere wenn man bedenkt, dass die Nebenkosten noch hinzukommen. Die Mietbelastungsquote vieler Stuttgarter Haushalte liegt oft über den empfohlenen 30 Prozent des Nettoeinkommens.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Stuttgart führt dazu, dass praktisch jede verfügbare Wohnung sofort vermietet wird. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei weniger als zwei Wochen, in begehrten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Diese Marktenge führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt mit vielen Bewerbern pro Wohnung.

Die Neubauaktivitäten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht intensiviert, können jedoch den Gesamtbedarf bei weitem nicht decken. Besonders bemerkenswert ist der Trend zu ESG-konformen Neubauten, die trotz höherer Mieten aufgrund ihrer Energieeffizienz und modernen Ausstattung stark nachgefragt werden. Diese Wohnungen erzielen oft Mietpreise von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter und finden dennoch schnell Mieter, die die langfristigen Einsparungen bei den Nebenkosten schätzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Stuttgarts sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West werden regelmäßig Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen erzielt. Die beliebten Stadtteile Stuttgart-Süd und die Halbhöhenlagen folgen mit Preisen zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Mühlhausen, Freiberg oder Rohr sind besonders für preissensible Mieter attraktiv. Allerdings zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum diese Gebiete zunehmend in den Fokus rückt. Die verbesserte ÖPNV-Anbindung durch neue S-Bahn-Verbindungen macht diese Lagen zusätzlich attraktiver.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, die durch die starke Wirtschaftskraft der Region und den kontinuierlichen Zuzug von Arbeitskräften getragen wird.

Die geplanten Großprojekte im Zusammenhang mit Stuttgart 21 und die Entwicklung neuer Stadtquartiere könnten mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen. Besonders das Rosensteinquartier mit geplanten 5.000 bis 6.000 neuen Wohnungen könnte einen spürbaren Effekt auf den Markt haben. Allerdings werden diese Projekte erst in einigen Jahren fertiggestellt sein. Bis dahin bleibt der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt angespannt mit weiter steigenden Preisen und einem knappen Angebot.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, leicht wachsender Markt mit anhaltenden strukturellen Herausforderungen. Die moderate Preisentwicklung sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigt eine Normalisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema, wobei sich erste Anzeichen einer leichten Entspannung im Mietbereich zeigen.

Die starke Wirtschaftskraft der Region Stuttgart mit ihren globalen Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche sorgt weiterhin für eine robuste Nachfrage. Die Herausforderungen bleiben bestehen: begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen die notwendige Ausweitung des Angebots. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass Stuttgart ein herausfordernder Markt bleibt, der Geduld, Flexibilität und entsprechende finanzielle Mittel erfordert.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Stadtentwicklungsprojekte und die verstärkten Bemühungen um mehr Wohnraum tatsächlich zu einer spürbaren Marktentspannung führen können. Bis dahin müssen sich Marktteilnehmer auf einen Verkäufer- und Vermietermarkt mit moderat steigenden Preisen einstellen.