Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs verzeichnet weiterhin eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot, was zu einer fortgesetzten Preisdynamik führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise in allen vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes leicht gestiegen, wobei sich die Wachstumsraten im einstelligen Prozentbereich bewegen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Stuttgart bei 5.460 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.410 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 1,6 Prozent gegenüber Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.375 Euro lag.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin. Nach den teilweise volatilen Entwicklungen der vergangenen Jahre scheint sich der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Stuttgart nun in einer Phase der moderaten, aber stetigen Wertsteigerung zu befinden. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 819.000 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht decken, was zu einer stabilen Verkäufermarkt-Situation führt. Besonders auffällig ist die geringe Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland im Stuttgarter Stadtgebiet zurückzuführen ist.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert und liegt weiterhin bei etwa 60 bis 90 Tagen für marktgerecht bewertete Objekte. Überteuerte Immobilien verweilen hingegen deutlich länger am Markt, was zeigt, dass Käufer trotz der hohen Nachfrage preisbewusst agieren. Die Anzahl der Besichtigungstermine pro Objekt bleibt auf hohem Niveau, wobei attraktive Objekte in beliebten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind weiterhin erheblich. In den Top-Lagen wie Degerloch, Botnang und Stuttgart-West liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Werte von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer attraktiven Lage, der guten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Mühlhausen, Zuffenhausen oder Weilimdorf zeigt sich ein moderateres Preisniveau, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich gestiegen sind. In diesen Lagen bewegen sich die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 4.500 und 5.200 Euro. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten verzeichnen eine besonders starke Nachfrage, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preiswachstums zu rechnen. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent für Häuser zum Kauf in Stuttgart. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch die wirtschaftliche Attraktivität der Region und den Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte, wird voraussichtlich bestehen bleiben.

Gleichzeitig wird das Angebot durch die begrenzte Neubautätigkeit und die geringe Fluktuation im Bestand weiterhin knapp bleiben. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen könnte die Nachfrage leicht dämpfen, wird aber voraussichtlich nicht zu einem signifikanten Preisrückgang führen. Langfristig orientierte Käufer sollten sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei sich möglicherweise in den Randlagen noch attraktivere Kaufgelegenheiten ergeben könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart beträgt im dritten Quartal 2025 4.906 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 0,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Preis bei 4.870 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Preis von 4.869 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Jahressteigerung von 0,8 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt eine noch moderatere Dynamik als bei Häusern, was auf eine gewisse Marktsättigung in einigen Preissegmenten hindeutet. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet der aktuelle Quadratmeterpreis einen Gesamtkaufpreis von etwa 392.500 Euro. Diese Preislage macht Eigentumswohnungen für eine breitere Käuferschicht zugänglich als Einfamilienhäuser, führt aber dennoch zu erheblichen finanziellen Belastungen für Ersterwerber.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 knapp, wobei sich eine leichte Verbesserung gegenüber dem Vorquartal abzeichnet. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Wohnungen im mittleren Preissegment mit Wohnflächen zwischen 60 und 100 Quadratmetern. Kleinere Apartments für Singles und Paare sowie größere Familienwohnungen ab 120 Quadratmetern sind ebenfalls gefragt, jedoch in geringerem Maße.

Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen zeigt eine leichte Belebung, wobei mehrere Projekte in verschiedenen Stadtteilen in der Entwicklung sind. Diese neuen Wohnungen kommen jedoch meist im gehobenen Preissegment auf den Markt und tragen nur begrenzt zur Entspannung der Angebotssituation im mittleren und unteren Preisbereich bei. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 45 bis 75 Tagen, wobei renovierungsbedürftige Objekte länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Stuttgart-Mitte und Stuttgart-West übersteigen die Quadratmeterpreise häufig die Marke von 5.500 Euro und können in Spitzenlagen sogar 7.000 Euro erreichen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Außenbezirken und am Stadtrand bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Feuerbach, Möhringen oder Bad Cannstatt bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter Infrastruktur und Lebensqualität. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von S-Bahn- oder U-Bahn-Stationen, was sich in Preisaufschlägen von 5 bis 10 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten in schlechterer Verkehrslage niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Metropolregion Stuttgart wird die Nachfrage weiterhin stützen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung wird die Fertigstellung der aktuell in Bau befindlichen Projekte sein. Diese könnten kurzfristig zu einer leichten Entspannung führen, werden aber mittelfristig vom Markt absorbiert werden. Käufer sollten sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei sich möglicherweise in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial interessante Investitionsmöglichkeiten ergeben könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser zur Miete in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in Top-Lagen Mieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Spanne bei 12 bis 24 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einer Spanne von 12 bis 23 Euro ergibt sich ebenfalls eine Erhöhung um 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 1.820 und 3.500 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Die Nebenkosten kommen zusätzlich hinzu und belaufen sich typischerweise auf weitere 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter. Die kontinuierliche Mietsteigerung reflektiert die anhaltende Knappheit im Segment der Mietshäuser sowie die hohe Nachfrage von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Knappheit. Das Angebot ist extrem begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, angesichts der hohen Verkaufspreise. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, getrieben von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Führungskräften, die temporär in Stuttgart arbeiten.

Die Neubauaktivität speziell für Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden, da Investoren und Bauträger sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei sich häufig mehrere Interessenten um ein Objekt bewerben. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit 3 bis 5 Jahren länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Stuttgart-Süd, Killesberg oder Sillenbuch liegen die Mieten oft über 27 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten nicht nur eine hervorragende Infrastruktur, sondern auch ein besonderes Wohnambiente mit viel Grün und gehobener Nachbarschaft.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Stammheim, Untertürkheim oder Hedelfingen bewegen sich die Mieten im moderateren Bereich zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Dennoch zeigen auch diese Lagen eine steigende Tendenz, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt in die Randbezirke ausweichen. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren einen jährlichen Anstieg von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel abhängen könnte. Die strukturelle Knappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen vom Eigentumserwerb absehen. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen. Langfristige Mietverträge könnten an Attraktivität gewinnen, um sich gegen weitere Preissteigerungen abzusichern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Stuttgart bewegt sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne von 13 bis 25 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten von über 27 Euro in Top-Lagen. Dies entspricht einer Erhöhung von 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Spanne bei 12 bis 24 Euro lag. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 mit 12 bis 23 Euro pro Quadratmeter zeigt sich ebenfalls eine Steigerung um 1 bis 2 Euro.

Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 1.040 und 2.000 Euro, je nach Lage und Ausstattung. Die Warmmiete inklusive Nebenkosten liegt entsprechend höher und kann leicht 30 Prozent oder mehr über der Kaltmiete liegen. Diese Preisentwicklung stellt insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen eine erhebliche Belastung dar und führt zu einer zunehmenden Verdrängung in günstigere Randlagen oder ins Umland.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart ist im dritten Quartal 2025 weiterhin von einer ausgeprägten Knappheit geprägt. Das Angebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einer starken Vermietermarkt-Situation führt. Besonders angespannt ist die Lage im Segment der bezahlbaren Wohnungen unter 15 Euro pro Quadratmeter, die praktisch sofort nach Veröffentlichung vergeben werden.

Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Wohnungen zwischen 50 und 100 Quadratmetern, die sowohl von Singles und Paaren als auch von kleinen Familien gesucht werden. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsanzeigen auf den gängigen Portalen beträgt nur wenige Tage, bei attraktiven Angeboten oft nur Stunden. Massenbesichtigungen mit 20 oder mehr Interessenten sind keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen Stuttgarts sind signifikant. In den zentralen und beliebten Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West oder dem Europaviertel übersteigen die Mieten häufig 27 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 30 Euro oder mehr kosten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen wie Wangen, Münster oder Rohr liegen die Mieten typischerweise zwischen 13 und 18 Euro pro Quadratmeter. Aber auch diese Stadtteile verzeichnen steigende Mieten, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt hierher ausweichen. Stadtteile mit guter S-Bahn- oder Stadtbahn-Anbindung sind dabei besonders gefragt und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten rechnen mit weiteren Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, sofern keine massiven regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen, trotz verschiedener Neubauinitiativen.

Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte könnte punktuell für Entlastung sorgen, wird aber den Gesamtmarkt nicht grundlegend verändern. Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug in die Region Stuttgart wird die Nachfrage weiter befeuern. Mieter müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit hohen Preisen und starker Konkurrenz einstellen. Langfristige Mietverträge und die frühzeitige Suche werden zunehmend wichtiger, um sich attraktive Wohnungen zu sichern.

Gesamtfazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik über alle Segmente hinweg. Die Preissteigerungen haben sich zwar verlangsamt, setzen sich aber stetig fort. Die strukturelle Knappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente. Stuttgart bleibt einer der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands mit anhaltend hohem Preisdruck.

Die moderate Preisentwicklung deutet auf eine gewisse Konsolidierung hin, wobei das hohe Preisniveau bestehen bleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf eine langfristig angespannte Marktsituation einstellen. Die unterschiedlichen Preisentwicklungen zwischen den Stadtteilen bieten jedoch Chancen für eine differenzierte Marktstrategie. Investoren und Selbstnutzer sollten die Lagequalität und das langfristige Entwicklungspotenzial der jeweiligen Stadtteile genau analysieren.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsänderungen, wirtschaftliche Entwicklungen oder regulatorische Eingriffe zu Verwerfungen führen. Die Grundtendenz eines angespannten Marktes mit hohen Preisen wird jedoch voraussichtlich bestehen bleiben, solange das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht gelöst wird.