Immobilienmarktbericht Stuttgart - 3. Quartal 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der graduellen Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorquartalen mit erheblichen Zinsschwankungen und Marktverunsicherungen zeichnet sich nun eine vorsichtige Erholung ab. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur, der hohen Lebensqualität und der anhaltenden Attraktivität als Technologie- und Innovationsstandort. Gleichzeitig prägen die begrenzte Flächenverfügbarkeit, die topografischen Herausforderungen und die restriktiven Finanzierungsbedingungen die aktuelle Marktdynamik.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart bei etwa 5.460 Euro. Dies markiert einen leichten Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei durchschnittlich 5.375 Euro lag. Allerdings zeigt sich im direkten Vergleich zum zweiten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung: Während die Preise im Vorquartal noch bei durchschnittlich 5.650 Euro pro Quadratmeter lagen, ist nun eine leichte Korrektur nach unten zu beobachten. Der mittlere Angebotspreis liegt nach alternativen Erhebungen bei 5.173 Euro pro Quadratmeter, was die heterogene Preisstruktur des Stuttgarter Hausmarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung spiegelt die komplexe Marktsituation wider: Einerseits sorgt die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten für Preisdruck nach oben, andererseits dämpfen die weiterhin erhöhten Bauzinsen und die wirtschaftlichen Unsicherheiten die Kaufbereitschaft potenzieller Erwerber. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Hausmarkt bleibt angespannt. Das verfügbare Angebot ist weiterhin begrenzt, was primär auf die topografischen Gegebenheiten der Kesselstadt und den Mangel an erschließbarem Bauland zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf wenige Stadtrandlagen sowie Nachverdichtungsprojekte in etablierten Wohngebieten.

Die Nachfrage zeigt sich trotz der gestiegenen Finanzierungskosten robust, allerdings mit deutlich längeren Entscheidungsprozessen als in den Vorjahren. Käufer agieren preissensitiver und verhandlungsbereiter. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal von 85 auf 92 Tage verlängert. Besonders gefragt sind energieeffiziente Bestandsimmobilien sowie Neubauten mit zukunftsfähiger Haustechnik. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent und liegt unter 0,5 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben erheblich. In den Toplagen wie Killesberg, Degerloch oder den Halbhöhenlagen von Stuttgart-Süd werden Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro aufgerufen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen sozialen Umfeld. Die Nachfrage in diesen Gebieten bleibt trotz der hohen Preise stabil, da hier vorwiegend kapitalstarke Käuferschichten agieren.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohngebiete wie Sillenbuch, Möhringen oder Feuerbach mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.000 Euro. Diese Stadtteile punkten mit guter Verkehrsanbindung und solider Infrastruktur. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtrandlagen wie Mühlhausen oder Stammheim mit Preisen zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und werden verstärkt von jungen Familien nachgefragt, die sich zentrale Lagen nicht mehr leisten können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Stabilisierung der Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau könnte zu einer Belebung der Nachfrage führen, sofern keine weiteren wirtschaftlichen Schocks eintreten. Langfristig wird die strukturelle Knappheit an Bauland und die anhaltend hohe Attraktivität Stuttgarts als Wirtschaftsstandort für stabile bis leicht steigende Preise sorgen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt weiter differenzieren: Energieeffiziente Immobilien werden voraussichtlich Preisaufschläge erzielen, während sanierungsbedürftige Objekte unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft könnte mittelfristig zu einem erhöhten Angebot an Einfamilienhäusern in etablierten Wohngebieten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.906 Euro liegt das aktuelle Niveau leicht über dem Vorjahreszeitraum, als noch 4.869 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Besonders bemerkenswert ist der Anstieg von 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, was auf eine Wiederbelebung des Marktes hindeutet. Der Median-Angebotspreis liegt bei 4.592 Euro pro Quadratmeter, was die breite Streuung der Preise verdeutlicht.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Während einfache Bestandswohnungen in Randlagen bereits ab 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind, werden für luxuriöse Neubauwohnungen in Bestlagen Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern resultiert in Gesamtkaufpreisen zwischen 300.000 und 600.000 Euro für den Großteil des Angebots.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf hohem Niveau. Insbesondere kleinere, bezahlbare Einheiten zwischen 50 und 70 Quadratmetern sind stark gefragt. Dies reflektiert den Trend zu kleineren Haushalten und die Suche nach erschwinglichem Wohneigentum in der Landeshauptstadt. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment konzentriert sich auf größere Quartiersentwicklungen und Nachverdichtungsprojekte. Projekte wie das Rosenstein-Quartier oder die Entwicklung des Eiermann-Campus versprechen mittelfristig zusätzliches Angebot, befinden sich aber größtenteils noch in der Planungs- oder frühen Bauphase. Die Fertigstellungszahlen bleiben mit etwa 1.500 bis 2.000 Einheiten pro Jahr deutlich unter dem geschätzten Bedarf von 3.000 bis 3.500 Einheiten jährlich. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen und das direkte Zentrum verzeichnen die höchsten Preise mit Quadratmeterpreisen von 6.000 bis 7.500 Euro. Stadtteile wie Stuttgart-Mitte, West und Süd profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot. Hier dominieren sowohl sanierte Altbauwohnungen als auch hochwertige Neubauprojekte den Markt.

In den innenstadtnahen Stadtteilen wie Ost, Nord oder Berg bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete durchlaufen teilweise Gentrifizierungsprozesse und werden zunehmend von jungen Berufstätigen und Familien entdeckt. Die gute ÖPNV-Anbindung und die sich entwickelnde Infrastruktur machen diese Lagen attraktiv.

Die Stadtrandlagen wie Plieningen, Birkach oder Rohr bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch relativ erschwingliche Optionen. Allerdings zeigen auch diese Gebiete eine steigende Preisentwicklung, da sie zunehmend als Alternative zu den teuren zentralen Lagen wahrgenommen werden. Die längeren Pendelzeiten werden durch größere Wohnflächen und ruhigere Wohnumgebungen kompensiert.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart bleibt verhalten optimistisch. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich gerechnet. Die Stabilisierung der Zinsen und die anhaltende Nachfrage werden die Preise stützen, während die begrenzte Neubauaktivität zusätzlichen Aufwärtsdruck erzeugt.

Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird den Markt weiter segmentieren. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandswohnungen werden Preisaufschläge erzielen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Preisdruck geraten könnten. Die geplanten Großprojekte werden erst mittelfristig für Entlastung sorgen, sodass der Markt in den kommenden zwei Jahren angespannt bleiben dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 als hochpreisiges Nischensegment. Die Mietpreise für Häuser bewegen sich in einer breiten Spanne zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, wobei in absoluten Toplagen auch Spitzenmieten von über 27 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo die Durchschnittsmieten bei etwa 12 bis 24 Euro lagen, ist eine moderate Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent zu verzeichnen.

Die Gesamtmieten für Einfamilienhäuser liegen typischerweise zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich im Bereich von 1.800 bis 3.000 Euro Monatsmiete. Diese Preise reflektieren die Knappheit des Angebots und die spezifische Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten in der Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Stuttgart ist strukturell knapp. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, was das verfügbare Mietangebot zusätzlich verknappt. Die Nachfrage kommt primär von zwei Gruppen: Expatriates und Führungskräfte internationaler Unternehmen, die temporär in Stuttgart arbeiten, sowie wohlhabende Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf (noch) nicht leisten können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist marginal und beschränkt sich weitgehend auf institutionelle Investoren, die in ausgewählten Lagen Reihenhaussiedlungen zur Vermietung entwickeln. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt 3 bis 5 Jahre, was auf die relative Stabilität der Mietverhältnisse hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Villengegenden und gehobenen Wohnlagen erzielt. In Stadtteilen wie Killesberg, Sonnenberg oder den besseren Lagen von Degerloch liegen die Mieten regelmäßig über 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei internationalen Mietern beliebt, die Wert auf repräsentatives Wohnen in grüner Umgebung legen.

Im mittleren Segment finden sich familienfreundliche Stadtteile wie Botnang, Kaltental oder Hoffeld mit Mietpreisen zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt. Besonders gefragt sind hier Objekte in der Nähe internationaler Schulen und Kindergärten.

In den Stadtrandlagen wie Weilimdorf, Zuffenhausen oder Hedelfingen bewegen sich die Mietpreise zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden verstärkt von Familien nachgefragt, die mehr Platz für ihr Budget suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter angespannt bleiben. Die strukturelle Knappheit und die stabile Nachfrage lassen weitere moderate Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich erwarten. Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder Erstbezüge von der Regulierung ausgenommen sind.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitsräumen weiter verstärken. Gleichzeitig könnten verschärfte Energieeffizienz-Anforderungen dazu führen, dass unsanierte Objekte vom Markt genommen werden, was das Angebot weiter verknappen würde. Mittelfristig könnte der demografische Wandel zu einem leicht erhöhten Angebot führen, wenn ältere Eigentümer ihre Häuser aufgeben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der teuersten in Deutschland. Die durchschnittlichen Mieten bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 13 und 25 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenmieten in absoluten Toplagen von über 27 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Dynamik des Marktes unterstreicht.

Die Durchschnittsmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell bei etwa 1.200 Euro kalt, was einer Warmmiete von rund 1.450 Euro entspricht. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 15 bis 25 Prozent gegenüber dem Durchschnitt. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich robust, wird aber durch die Mietpreisbremse und den sozialen Wohnungsbau in gewissem Maße gedämpft.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Stuttgart bleibt auf außerordentlich hohem Niveau. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: die starke Wirtschaft mit vielen Arbeitsplätzen, die renommierten Hochschulen mit über 60.000 Studierenden sowie die generell hohe Lebensqualität der Stadt. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht mithalten, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment hat sich leicht erhöht, bleibt aber mit etwa 1.800 bis 2.200 fertiggestellten Einheiten pro Jahr unter dem geschätzten Bedarf. Große Wohnungsbaugesellschaften und institutionelle Investoren dominieren den Neubau, während private Kleinvermieter sich zunehmend aus dem Markt zurückziehen. Der Leerstand liegt stadtwei bei unter 1 Prozent, was als Zeichen eines extrem angespannten Marktes gilt. Verfügbare Wohnungen erhalten regelmäßig über 100 Bewerbungen innerhalb der ersten Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen in Stuttgart-Mitte, West und Süd verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 18 bis 27 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur und Gastronomie. Besonders gefragt sind hier modernisierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauten mit Balkonen oder Terrassen.

Die innenstadtnahen Bezirke wie Ost, Nord und Feuerbach weisen Mietpreise zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Gebiete durchlaufen teilweise Aufwertungsprozesse und werden zunehmend von jungen Berufstätigen und Studierenden nachgefragt. Die gute ÖPNV-Anbindung macht diese Lagen zu attraktiven Alternativen zu den teuren Zentrumslagen.

In den Stadtrandgebieten wie Möhringen, Vaihingen oder Bad Cannstatt liegen die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Wohnungen und mehr Grünflächen. Besonders Familien schätzen diese Lagen wegen der ruhigeren Wohnumgebung und der oft besseren Ausstattung mit Schulen und Kindergärten.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungen von 2 bis 4 Prozent, wobei die Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Eingriffe dämpfend wirken könnten. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird trotz verstärkter Neubaubemühungen mittelfristig bestehen bleiben.

Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien und Energieeffizienz wird den Markt weiter differenzieren. Wohnungen mit guten Energiewerten und nachhaltiger Ausstattung werden Mietaufschläge erzielen können, während energetisch schlechte Wohnungen unter Modernisierungsdruck geraten. Der Trend zu flexiblem Arbeiten könnte die Nachfrage nach Wohnungen mit Homeoffice-Möglichkeiten verstärken und zu einer teilweisen Verlagerung der Nachfrage in die Randgebiete führen.

Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung der Flächen nach Stuttgart 21 werden erst mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen. Bis dahin bleibt der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Deutschland. Die Stadt arbeitet an verschiedenen Strategien zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, einschließlich der Ausweisung neuer Baugebiete und der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, deren Effekte sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen werden.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der vorsichtigen Stabilisierung. Nach den Turbulenzen der Vorquartale haben sich die Preise auf hohem Niveau eingependelt, wobei moderate Steigerungen in allen Segmenten zu beobachten sind. Die strukturellen Herausforderungen - knappes Bauland, hohe Nachfrage und begrenzte Neubauaktivitäten - bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf einen angespannten Markt mit hohen Preisen einstellen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis leicht steigenden Werten profitieren können.