Immobilienmarktbericht Stuttgart - Q3 2025

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Preiskorrektur des Vorjahres setzt sich die im zweiten Quartal begonnene Erholung fort, wobei die Dynamik zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen verschiedenen Objektarten variiert. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser erreicht aktuell 5.460 Euro, was einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 5.375 Euro) entspricht. Im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung bei soliden 3,0 Prozent, ausgehend von einem Niveau von 5.299 Euro im Q3 2024.

Diese moderate Preisentwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach dem Rückgang von etwa 6 Prozent im Jahr 2024. Die aktuelle Stabilisierung wird von einer Kombination aus zurückkehrendem Käufervertrauen und weiterhin begrenztem Angebot getragen. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte mit zeitgemäßer Energieeffizienz zunehmend Preisaufschläge erzielen.

Marktdynamik

Die Angebotsseite bleibt der limitierende Faktor im Stuttgarter Häusermarkt. Der strukturelle Flächenmangel in Kombination mit weiterhin erhöhten Baukosten führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots. Die Neubautätigkeit zeigt zwar eine moderate Erholung gegenüber dem Tiefpunkt 2024, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre.

Auf der Nachfrageseite beobachten wir eine differenzierte Entwicklung. Während das Luxussegment weiterhin zurückhaltend agiert, zeigt sich in der mittleren Preisklasse – insbesondere bei Objekten mit etwa 80 Quadratmetern Wohnfläche – eine stabile bis leicht steigende Nachfrage. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal von 95 auf 88 Tage verkürzt, was auf eine zunehmende Marktdynamik hindeutet.

Besonders bemerkenswert ist der wachsende Fokus auf ESG-konforme Bestandsobjekte. Häuser mit guter Energiebilanz oder Modernisierungspotenzial für nachhaltige Sanierungen erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage und erzielen Preisaufschläge von bis zu 8 Prozent gegenüber konventionellen Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stuttgarter Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. Die Spitzenlagen in Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Süd und Stuttgart-West verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 6.500 Euro, während in Stadtrandlagen wie Mühlhausen oder Stammheim Preise um 4.200 Euro realisiert werden.

Besonders dynamisch entwickeln sich die sogenannten Aufsteiger-Viertel wie Stuttgart-Ost und Feuerbach, die von ihrer guten Infrastruktur und relativen Erschwinglichkeit profitieren. Hier liegen die Preissteigerungen mit 2,3 Prozent zum Vorquartal über dem städtischen Durchschnitt. Die traditionellen Villenviertel am Killesberg und in Degerloch zeigen hingegen eine stabilere Preisentwicklung mit geringeren Schwankungen.

Die Halbhöhenlagen, charakteristisch für Stuttgart, bleiben besonders begehrt und erzielen Preisaufschläge von 15 bis 20 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten in Tallage. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer Aussichtslage und der geringeren Feinstaubbelastung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren – Flächenknappheit, regulatorische Hürden und hohe Baukosten – werden voraussichtlich bestehen bleiben und das Angebot weiterhin limitieren.

Die Nachfrage dürfte durch die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und das robuste Wirtschaftsumfeld in der Region Stuttgart gestützt werden. Besondere Impulse könnten von der fortschreitenden Digitalisierung und dem Ausbau der Elektromobilität ausgehen, die Stuttgart als Technologiestandort weiter stärken.

Mittelfristig wird die energetische Qualität von Bestandsimmobilien zum entscheidenden Wertfaktor. Objekte ohne Modernisierungsperspektive könnten relative Wertverluste erleiden, während energieeffiziente Häuser überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Stuttgart präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer verhaltenen, aber stetigen Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 4.906 Euro, was einem marginalen Anstieg von 0,75 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 4.869 Euro) entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2,4 Prozent, womit Stuttgart unter dem Durchschnitt der Top-7-Städte Deutschlands liegt, die ein Plus von 4,6 Prozent verzeichnen.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen zeigt eine erhebliche Bandbreite: Während einfache Bestandswohnungen in Randlagen ab etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind, werden für Neubauwohnungen in Premiumlagen bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet damit aktuell rund 368.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz leicht gestiegener Neubautätigkeit weiterhin sehr knapp. Die Fertigstellungszahlen liegen zwar über dem Tiefstand des Vorjahres, erreichen jedoch nicht das Niveau, das zur Entspannung des Marktes erforderlich wäre. Pro Quartal kommen durchschnittlich nur etwa 450 neue Eigentumswohnungen auf den Markt, während die Nachfrage bei geschätzten 800 bis 900 Einheiten liegt.

Die Nachfragestruktur hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verändert. Während Kapitalanleger aufgrund der gestiegenen Renditen alternativer Anlageformen zurückhaltender agieren, zeigen Selbstnutzer verstärktes Interesse. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 85 Quadratmetern, die sowohl für junge Familien als auch für Best Ager attraktiv sind.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 78 Tagen im Q2 auf 72 Tage im Q3 verkürzt, was auf eine leicht gestiegene Marktdynamik hindeutet. Objekte in Top-Lagen oder mit besonderer Ausstattung werden teilweise innerhalb von zwei Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stuttgarter Stadtteilen bleiben im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den begehrten Innenstadtlagen sowie in Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 5.500 Euro, mit Spitzenwerten bis 7.000 Euro für Penthouse-Wohnungen mit Panoramablick.

Die Stadtteile Degerloch, Sillenbuch und Möhringen, die von ihrer guten S-Bahn-Anbindung profitieren, verzeichnen Durchschnittspreise zwischen 4.500 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Eine besondere Dynamik zeigt der Stuttgarter Norden mit den Stadtteilen Feuerbach und Zuffenhausen, wo die Preise aufgrund von Stadtentwicklungsprojekten überdurchschnittlich steigen.

In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Vaihingen und Bad Cannstatt bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nähe zu U- oder S-Bahn-Stationen einen Preisaufschlag von bis zu 10 Prozent bedeuten kann.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent, getragen von der anhaltenden Angebotsknappheit und der stabilen Nachfrage von Selbstnutzern.

Die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien wird den Markt weiter differenzieren. Neubauwohnungen mit hohen Energiestandards und Bestandswohnungen mit Modernisierungspotenzial werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Preisdruck geraten.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungen weiter stützen. Große Familienwohnungen über 100 Quadratmeter bleiben hingegen ein Nischenmarkt mit längeren Vermarktungszeiten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Stuttgart zeigt sich im dritten Quartal 2025 als kleines, aber stabiles Segment mit leicht steigender Tendenz. Während konkrete Durchschnittswerte für das Q3 2025 nicht detailliert vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine moderate Steigerung ableiten. Die Mietpreise für Häuser liegen typischerweise 15 bis 25 Prozent über den Wohnungsmieten, was bei einem durchschnittlichen Mietniveau von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter für Häuser in mittleren Lagen resultiert.

Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer Steigerung im Bereich von 1 bis 2 Prozent auszugehen, analog zur Entwicklung im Wohnungsmietmarkt. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies Monatsmieten zwischen 1.920 und 2.160 Euro, exklusive Nebenkosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt in Stuttgart strukturell sehr begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt oder als Kapitalanlage verkauft statt vermietet. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Mieter, wobei die durchschnittliche Inseratsdauer bei etwa 14 bis 21 Tagen liegt.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern sowie auf Expats internationaler Unternehmen, die temporär in Stuttgart arbeiten. Letztere Gruppe ist oft bereit, Premiummieten für möblierte Objekte zu zahlen, was in diesem Segment zu Mietpreisen von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter führen kann.

Die Leerstandsquote für Miethäuser liegt praktisch bei null, was den angespannten Markt unterstreicht. Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind marginal, da Entwickler primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt fokussieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster des Kaufmarktes. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch und den Halbhöhenlagen werden Spitzenmieten von 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Innenstadtlagen spielen im Miethausmarkt eine untergeordnete Rolle, da hier kaum entsprechende Objekte verfügbar sind.

In den Stadtrandlagen wie Mühlhausen, Stammheim oder Weilimdorf liegen die Mieten typischerweise bei 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in ruhigen Wohnstraßen mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die Stadtteile mit größerem Bestand an älteren Reihenhäusern wie Zuffenhausen oder Feuerbach bieten das vergleichsweise größte Angebot an Miethäusern, wobei auch hier die Verfügbarkeit sehr eingeschränkt bleibt.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der aktuellen Trends erwartet. Die Mietpreise dürften weiter moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, begrenzt durch die allgemeine Einkommensentwicklung und mietrechtliche Rahmenbedingungen.

Die Knappheit an Mietobjekten wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz wird auch im Miethausmarkt spürbar werden. Vermieter werden verstärkt in energetische Sanierungen investieren müssen, was zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise führen könnte.

Der Trend zum Homeoffice könnte die Nachfrage nach Miethäusern mit zusätzlichen Arbeitsräumen weiter verstärken, was insbesondere Objekte mit flexibel nutzbaren Räumen attraktiver macht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten steigen im Jahresvergleich um 3,7 Prozent, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal darstellt (Q2 2025: 3,5 Prozent Jahreswachstum). Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne von 13 bis über 27 Euro pro Quadratmeter.

Im stadtweiten Durchschnitt liegt die Nettokaltmiete für eine Standard-Wohnung bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von rund 0,40 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.015 Euro, zuzüglich Nebenkosten von durchschnittlich 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine deutliche Differenzierung nach Baualtersklassen: Während Neubauwohnungen (Baujahr ab 2020) Durchschnittsmieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen die Mieten für unsanierte Altbauwohnungen bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote für Wohnungen verharrt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent, was die extreme Anspannung des Stuttgarter Mietwohnungsmarktes unterstreicht. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsinseraten auf den gängigen Portalen beträgt lediglich 8 bis 12 Tage, bei attraktiven Objekten oft nur 2 bis 3 Tage.

Die Neubautätigkeit zeigt eine leichte Erholung, kann jedoch die strukturelle Nachfrage nicht decken. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 620 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 1.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die Baugenehmigungen deuten auf eine moderate Verbesserung in den kommenden Quartalen hin, jedoch bleibt das Niveau deutlich unter dem Bedarf.

Auf der Nachfrageseite dominieren weiterhin Young Professionals und Studierende den Markt für kleinere Wohnungen bis 50 Quadratmeter, während Familien verstärkt um das knappe Angebot an 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen konkurrieren. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei 35 bis 50, in begehrten Lagen teilweise über 100.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Stuttgart zeigt ausgeprägte räumliche Disparitäten. Die Spitzenmieten werden in der Innenstadt sowie in Stuttgart-West und Stuttgart-Süd erzielt, wo für hochwertige Neubauwohnungen Mieten von 20 bis 27 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Die Königstraße und das Bohnenviertel führen die Preisliste an.

Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Stuttgart-Ost, Degerloch und Bad Cannstatt bewegen sich im Bereich von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung bei gleichzeitig moderateren Preisen als die Top-Lagen.

In den Außenbezirken und Stadtrandlagen wie Stammheim, Mühlhausen oder Hedelfingen liegen die Durchschnittsmieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Selbst in diesen günstigeren Lagen ist jedoch eine spürbare Aufwärtsdynamik zu verzeichnen, da Mieter zunehmend auf diese Gebiete ausweichen.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der neuen S-Bahn-Strecken und in der Nähe geplanter Stadtentwicklungsprojekte. Der Stuttgarter Norden mit Feuerbach und Zuffenhausen verzeichnet überdurchschnittliche Mietsteigerungen von bis zu 4,5 Prozent zum Vorquartal.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Stuttgart deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wobei für die nächsten 12 bis 24 Monate mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent zu rechnen ist. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich trotz steigender Neubautätigkeit nicht kurzfristig auflösen lassen.

Die Bedeutung von ESG-Kriterien und Energieeffizienz wird auch im Mietmarkt zunehmen. Ab 2025 greifen verschärfte energetische Anforderungen, die zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen werden. Vermieter von Bestandswohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unter Modernisierungsdruck geraten.

Die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug in die Metropolregion Stuttgart wird die Nachfrage hoch halten. Besonders der Bedarf an altersgerechten und barrierefreien Wohnungen wird in den kommenden Jahren deutlich zunehmen. Gleichzeitig wird die Gruppe der Young Professionals weiter wachsen, was insbesondere die Nachfrage nach modernen 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen stützt.

Die Entwicklung neuer Quartiere wie das Rosenstein-Viertel und die Transformation ehemaliger Gewerbegebiete könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, jedoch erst ab 2027/2028 spürbare Markteffekte zeigen. Bis dahin bleibt der Stuttgarter Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Deutschland.

Fazit

Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung und Stabilisierung. Nach den Preiskorrekturen des Vorjahres zeigen alle Marktsegmente wieder leichte bis moderate Aufwärtstendenzen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung stützen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem Qualität, Lage und insbesondere energetische Standards zunehmend preisdifferenzierend wirken.