Marktübersicht
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren, die von Zinsanstiegen und wirtschaftlichen Unsicherheiten geprägt waren, profitiert die Landeshauptstadt Baden-Württembergs von ihrer robusten Wirtschaftsstruktur. Die starke Präsenz bedeutender Unternehmen aus der Automobil- und Technologiebranche wirkt sich weiterhin positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum aus.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeichnet sich eine moderate Aufwärtsbewegung bei Preisen und Mieten ab. Das strukturelle Problem der Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich den Markt und verhindert eine deutlichere Entspannung der Marktsituation. Die Kombination aus begrenzten Flächenressourcen, erhöhten Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren bremst die dringend benötigte Ausweitung des Wohnungsangebots.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Stuttgart hat sich im dritten Quartal 2025 bei 5.460 Euro eingependelt. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Stabilisierung nach den volatilen Vorquartalen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.380 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 1,5 Prozent. Diese moderate Aufwärtsbewegung fügt sich nahtlos in die prognostizierte Markterholung ein, die für das Gesamtjahr 2025 eine Preissteigerung zwischen zwei und vier Prozent vorsieht.
Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.375 Euro notierte, zeigt sich eine verhaltene Jahressteigerung von etwa 1,6 Prozent. Diese moderate Entwicklung spiegelt die allmähliche Rückkehr des Vertrauens in den Immobilienmarkt wider, nachdem die Unsicherheiten der Vorjahre allmählich nachlassen.
Marktdynamik
Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht decken. Während vereinzelt neue Wohnquartiere am Stadtrand entstehen, bleiben die Fertigstellungszahlen deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Die strukturelle Angebotsknappheit hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal nicht wesentlich entspannt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Bestandsimmobilien bleibt auf niedrigem Niveau, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt.
Die Vermarktungszeiten für gut gepflegte Häuser in attraktiven Lagen haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt. Objekte mit zeitgemäßer Energieeffizienz und moderner Ausstattung finden binnen weniger Wochen neue Eigentümer. Sanierungsbedürftige Immobilien verweilen hingegen länger am Markt, da potenzielle Käufer die zusätzlichen Investitionskosten scheuen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stuttgarter Stadtteilen bleiben weiterhin erheblich. In den begehrten innenstadtnahen Lagen wie Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und Stuttgart-Süd liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt, teilweise werden hier Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Halbhöhenlagen mit ihrer charakteristischen Aussichtslage, etwa in Degerloch oder Sillenbuch, verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preisniveaus.
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Bezirken wie Möhringen, Vaihingen oder Stammheim bewegen sich die Preise hingegen im moderateren Bereich zwischen 4.500 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem familienfreundlichen Umfeld, was sie besonders für junge Familien attraktiv macht.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine kontinuierliche, jedoch moderate Preisentwicklung im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich erwartet. Die fundamentalen Markttreiber – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und knappes Angebot – bleiben intakt. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Leitzinsen weiter sinken, könnte dies zusätzliche Nachfrage freisetzen und die Preise stärker nach oben treiben.
Mittelfristig wird die Entwicklung neuer Baugebiete, insbesondere im Rahmen der Stadtentwicklungsprojekte in den Außenbezirken, für eine gewisse Entspannung sorgen können. Allerdings werden diese Maßnahmen voraussichtlich erst ab 2026/2027 spürbare Auswirkungen auf das Marktgeschehen haben.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 4.906 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.850 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 1,2 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen parallel zum Häusermarkt stabilisiert, wenngleich auf einem niedrigeren absoluten Preisniveau.
Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch 4.869 Euro betrug, zeigt sich eine minimale Steigerung von 0,76 Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung deutet darauf hin, dass der Wohnungsmarkt noch stärker von den Nachwirkungen der Zinserhöhungen betroffen ist als der Markt für Einfamilienhäuser.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen bleibt weiterhin angespannt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit das dominierende Merkmal darstellt. Die Nachfrage nach Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erholt, insbesondere im Segment der Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die von Kapitalanlegern und Selbstnutzern gleichermaßen gesucht werden.
Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnbauprojekte in Stadtentwicklungsgebieten. Projekte wie das Rosenstein-Quartier und weitere innerstädtische Nachverdichtungen versprechen mittelfristig zusätzliches Angebot, befinden sich jedoch größtenteils noch in der Planungs- oder frühen Bauphase. Die Fertigstellungszahlen im dritten Quartal blieben hinter den Erwartungen zurück, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen der Innenstadt, etwa am Killesberg oder in Stuttgart-Mitte, werden Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, insbesondere wenn sie über gehobene Ausstattung und Energieeffizienzstandards verfügen.
In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Bad Cannstatt, Feuerbach oder Zuffenhausen bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro. Diese Bezirke profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu wichtigen Arbeitgebern. In den peripheren Lagen wie Hedelfingen oder Mühlhausen sind Eigentumswohnungen bereits ab 3.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei hier oft ältere Bestandsbauten mit Modernisierungsbedarf dominieren.
Prognose und Ausblick
Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung erwartet. Die prognostizierte Preissteigerung liegt bei zwei bis drei Prozent jährlich, wobei Neubauwohnungen mit hohen Energieeffizienzstandards überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.
Die Nachfrage wird voraussichtlich durch die erwartete Zinssenkung der Europäischen Zentralbank gestützt. Gleichzeitig könnte die Umsetzung neuer Bauvorschriften und Nachhaltigkeitsanforderungen die Baukosten weiter in die Höhe treiben, was sich mittelfristig in höheren Verkaufspreisen niederschlagen wird. Die geplanten Großprojekte der Stadtentwicklung werden frühestens ab 2027 für eine spürbare Ausweitung des Angebots sorgen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Stuttgart stellt ein vergleichsweise kleines, aber stabiles Segment dar. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser haben sich im dritten Quartal 2025 auf einem Niveau zwischen 2.200 und 3.500 Euro monatlich eingependelt, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten für Häuser um etwa 0,8 Prozent gestiegen, was dem allgemeinen Trend im Mietmarkt entspricht.
Die Jahressteigerung gegenüber dem dritten Quartal 2024 liegt bei etwa drei bis vier Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise in Stuttgart unterstreicht. Diese Entwicklung wird maßgeblich durch die anhaltende Nachfrage von Familien getrieben, die aufgrund der hohen Kaufpreise verstärkt auf Mietlösungen ausweichen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt äußerst begrenzt. Im Vergleich zum zweiten Quartal ist zwar eine leichte Zunahme der verfügbaren Objekte zu verzeichnen, diese reicht jedoch nicht aus, um die strukturelle Angebotsknappheit zu lindern. Die meisten zur Vermietung stehenden Häuser befinden sich in Privatbesitz, institutionelle Vermieter sind in diesem Segment kaum vertreten.
Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit höherem Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen sowie Personen in beruflichen Übergangsphasen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine zunehmende Stabilität der Mietverhältnisse hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der jeweiligen Lage. In den bevorzugten Wohnlagen wie Degerloch, Sillenbuch oder den Halbhöhenlagen werden Monatsmieten von 3.000 bis 4.500 Euro für Einfamilienhäuser aufgerufen. Diese Objekte zeichnen sich meist durch gehobene Ausstattung, Gärten und gute Verkehrsanbindung aus.
In den Außenbezirken wie Weilimdorf, Möhringen oder Plieningen bewegen sich die Mieten für vergleichbare Objekte zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Hier finden sich vermehrt ältere Bestandsimmobilien sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die eine kostengünstigere Alternative zu freistehenden Einfamilienhäusern darstellen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die jährliche Steigerungsrate dürfte sich zwischen drei und vier Prozent bewegen, wobei regional unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten sind. Besonders in den gefragten Lagen wird die Knappheit des Angebots weiterhin für Preisdruck sorgen.
Mittelfristig könnte die verstärkte Homeoffice-Nutzung die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter steigern. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, die Gesamtbelastung für Mieter erhöhen und damit die Zahlungsbereitschaft für die Kaltmiete begrenzen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Stuttgart zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Baujahr, Ausstattung und Lage bestehen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 14,20 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 2,1 Prozent.
Die Jahressteigerung gegenüber dem dritten Quartal 2024 beläuft sich auf etwa drei bis vier Prozent, was die anhaltende Dynamik im Stuttgarter Mietwohnungsmarkt verdeutlicht. Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über dem Bestandsniveau, teilweise werden bei Neuvermietungen Aufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber der Vormiete realisiert.
Marktdynamik
Der Wohnungsmarkt bleibt durch eine ausgeprägte strukturelle Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen hat im Vergleich zum zweiten Quartal zwar leicht zugenommen, kann aber die anhaltend hohe Nachfrage nicht annähernd decken. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in begehrten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.
Die Leerstandsquote bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf größere Wohnbauprojekte, deren Fertigstellung jedoch noch mehrere Quartale in Anspruch nehmen wird. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegen, liegt aber weiterhin unter dem Niveau, das für eine nachhaltige Marktentspannung erforderlich wäre.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter ausdifferenziert. In den Premium-Lagen der Innenstadt, etwa Stuttgart-Mitte, Stuttgart-West und am Killesberg, werden für Neubauwohnungen Mieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Bestandswohnungen in diesen Lagen liegen bei 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter.
In den Stadtteilen mittlerer Preislage wie Ost, Nord oder Bad Cannstatt bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen.
In den peripheren Stadtteilen wie Weilimdorf, Stammheim oder Mühlhausen sind Wohnungen bereits ab 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Hier dominiert oft älterer Wohnungsbestand mit teilweise veralteter Ausstattung, was die niedrigeren Mietpreise erklärt.
Prognose und Ausblick
Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, wenngleich sich das Tempo möglicherweise leicht abschwächen könnte. Die prognostizierte jährliche Steigerungsrate liegt bei drei bis vier Prozent, wobei Neubauwohnungen und energetisch sanierte Bestandswohnungen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren dürften.
Die geplanten Großprojekte im Rahmen der Stadtentwicklung, insbesondere das Rosenstein-Quartier und weitere innerstädtische Nachverdichtungen, werden erst mittelfristig ab 2027 für eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebots sorgen. Bis dahin wird der Markt von Knappheit geprägt bleiben.
Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich den Bestandsmarkt betreffen, während Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen davon ausgenommen sind. Die Einführung weiterer regulatorischer Maßnahmen auf Landes- oder Bundesebene könnte die Marktdynamik beeinflussen, ist derzeit aber nicht konkret absehbar.
Fazit
Der Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der zunehmenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren, die von Zinserhöhungen und wirtschaftlichen Unsicherheiten geprägt waren, zeigen alle Marktsegmente moderate Aufwärtstrends. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich auf einem stabilen Niveau eingependelt und zeigen erste Anzeichen einer nachhaltigen Erholung.
Die strukturelle Herausforderung der Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Element des Marktes. Trotz vereinzelter Neubauaktivitäten kann das Angebot mit der anhaltend hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Dies gilt sowohl für den Kauf- als auch für den Mietmarkt. Die wirtschaftliche Stärke Stuttgarts als bedeutender Industrie- und Technologiestandort stützt weiterhin die Nachfrage nach Wohnraum.
Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt trotz der hohen Preise weiterhin Chancen, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei Objekten mit Entwicklungspotenzial. Die erwartete moderate Preisentwicklung von zwei bis vier Prozent jährlich verspricht eine stabile Wertentwicklung ohne spekulative Übertreibungen. Die mittelfristige Perspektive wird maßgeblich von der Realisierung der geplanten Stadtentwicklungsprojekte und der weiteren Zinsentwicklung abhängen.
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