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Gesetzesänderung 2025
Ab dem 1. Januar 2025 werden durch das Jahressteuergesetz 2024 voraussichtlich strengere Anforderungen gelten. Zukünftig soll eine Vor-Ort-Besichtigung verpflichtend sein, und die Möglichkeit, AfA-Sätze durch ein Nutzungsdauergutachten anzuheben, sollen stark eingeschränkt werden. Anpassungen sollen dann nur noch möglich sein, wenn die Nutzungsdauer weniger als 10 Jahre beträgt. Es empfiehlt sich daher, das Gutachten noch in diesem Jahr nach den derzeitigen Regelungen erstellen zu lassen.

Restnutzungsdauergutachten aus diesem Jahr werden noch nach der bisherigen Regelung vor 2025 bewertet.
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Rechenbeispiel

Beispielrechnung basierend auf einem Mehrfamilienhaus mit folgenden Daten:

  • Kaufpreis(anteil) für die baulichen Anlagen (einschließlich Kaufnebenkosten): 750.000€
  • Baujahr: 1971
  • einfache Ausstattung
  • kleinere Modernisierungen zur Instandhaltung
  • Steuersatz: 42 %
 Ohne GutachtenMit GutachtenDifferenz
Nutzungsdauer50 Jahre20 Jahre30 Jahre
Jährliche Abschreibung in %2%5%3%
Jährliche Abschreibung in €15.000 €37.500 €22.500 €
Jährliche Steuerersparnis6.300 €15.700 €9.400 €

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Warum ein Restnutzungsdauergutachten?

Wenn Sie eine vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie besitzen, können Sie durch die Abschreibung jährlich Steuern sparen. Doch häufig wird eine pauschale Nutzungsdauer angenommen, die für viele Immobilien ungenau ist und zu unnötig hohen Steuerlasten führt. Mit einem Restnutzungsdauergutachten weisen Sie eine verkürzte Nutzungsdauer nach und erhöhen so Ihre jährliche Abschreibung – was Ihnen sofort steuerliche Vorteile und einen besseren Cashflow bringt.

In unserer Broschüre finden Sie zusätzliche Informationen:
Hier herunterladen (pdf, 3,56 MB)

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  • ab Beauftragung von 60 Gutachten innerhalb 1 Woche: 30% Rabatt
  • ab Beauftragung von 120 Gutachten innerhalb 1 Woche: 35% Rabatt
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Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?

Die Tabelle veranschaulicht, wann sich ein Restnutzungsdauergutachten lohnt. Die maximale Steuersparnis ist abhängig vom Baujahr und dem Zustand der Immobilie. Der übliche pauschale Abschreibungssatz beträgt 2%.
Baujahrkeine Modernisierungeinfache Modernisierngmittlere Modernisierungumfangreiche Modernisierung
19438,4%3,7%3,2%2,2%
19537,2%3,5%3,0%2,1%
19635,0%3,2%2,8%2,0%
19733,5%2,8%2,5%2,0%
19832,6%2,4%2,3%1,9%
19932,1%2,0%1,7%1,6%
Steuerersparnis zu erwarten
kaum Steuerersparnis zu erwarten
keine Steuerersparnis zu erwarten
Steuernachteil zu erwarten
Individuelle steuerersparnis errechnen
IHR RESTNUTZUNGSDAUERGUTACHTEN VOM ZERTIFIZIERTEN SACHVERSTÄNDIGEN

Wie funktioniert die Abschreibung?

Für jede Immobilie wird eine bestimmte Nutzungsdauer angenommen, die je nach Baujahr variiert:

  • Baujahr bis 1924: 2,5 % pro Jahr
  • Baujahr 1925 bis 2022: 2,0 % pro Jahr
  • Baujahr ab 2023: 3,0 % pro Jahr

Standardmäßig wird die Nutzungsdauer pauschal auf 40, 50 oder 33 Jahre festgelegt. Ein Restnutzungsdauergutachten kann jedoch eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, was Ihnen einen höheren Abschreibungssatz ermöglicht.

Ihre Vorteile auf einem Blick

Schnelle Steuerersparnis
Höhere Abschreibungen bedeuten weniger Steuerlast.
Zertifizierte Experten
Unsere Sachverständigen sind gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Damit ist die Akzeptanz der Gutachten bei den Finanzämtern gewährleistet.
Kostenfreie Nachbetreuung
Wir stehen Ihnen auch nach der Gutachtenerstellung bei Rückfragen zur Seite.
Festpreisgarantie
Sie wissen von Anfang an, welche Kosten auf Sie zukommen – ohne Überraschungen.

In 3 Schritten

zu Ihrem Restnutzungsdauergutachten

01
Telefonisches Erstgespräch
Sie erhalten im Vorfeld kostenfrei und unverbindlich Antworten auf alle Ihre Fragen und der weitere Ablauf wird im Detail mit Ihnen besprochen.
02
Objektaufnahme
Gemeinsam mit Ihnen werden alle wichtigen Daten aufgenommen und der Zustand Ihrer Immobilie überprüft und präzise dokumentiert.
03
Gutachten erhalten
Sie erhalten Ihr Gutachten innerhalb von 10 Arbeitstagen, nachdem wir alle erforderlichen Unterlagen erhalten haben.
Unser Effizienz-Versprechen an Sie

Das CERTA Best-Preis-Angebot:

Keine undurchsichtigen Angebote, sondern Festpreise zu Bestpreisen.
Unser Anspruch ist es, Ihre Immobiliengutachten nicht nur in hervorragender Qualität, sondern auch zum besten Preis anzubieten. Um dies zu erreichen, bilden wir unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kontinuierlich weiter, optimieren laufend unsere Prozesse sowie die eingesetzten digitalen Verfahren und die verwendete Software. Die daraus resultierenden Vorteile geben wir direkt an Sie weiter.
Wenn Sie ein vergleichbares Gutachten zu einem niedrigeren Preis angeboten bekommen, unterbieten wir dieses Angebot um weitere 5 %.
Das ist unser Versprechen an Sie - beste Qualität erstellt durch zertifizierten Sachverständige zu minimalen Kosten, für Ihre absolute Sicherheit und Zufriedenheit. Mit CERTA entscheiden Sie sich nicht nur für Kompetenz, sondern auch für die Gewissheit, den besten Preis am Markt zu erhalten.
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Ihr

Gutachterteam

Fabian Schellberg
Zertifizierter Sachverständiger gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 von der Zertifizierungsstelle HypZert (DakkS akkreditiert)
Fabian Schellberg besitzt durch seine jahrelange Erfahrung in der Immobilien- und Sachverständigenbranche ein umfassendes Wissen und außergewöhnliche Expertise in der Immobilienbewertung. Diese fundierte Fachkenntnis ermöglicht es ihm, Werte Ihrer Immobilie präzise und zuverlässig zu ermitteln.
Gillian Tanton
DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1
Gelernte Immobilienkauffrau aus Bielefeld und erfahrene Sachverständige für Immobilienbewertung. Mit ihrem umfassenden Fachwissen und der Kenntnis der neuesten Bewertungsverfahren ist sie Ihre zuverlässige Ansprechpartnerin für fundierte Immobiliengutachten.
Maximilian Vierneisel
DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3
Als zertifizierter Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung und fundierten Marktkenntnissen liefert er präzise und zuverlässige Immobilienbewertungen. Er steht Ihnen als kompetenter Berater für präzise und qualitativ hochwertige Wertermittlungen zur Seite.
Elias Soziev
Zertifizierter Sachverständiger gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 von der Zertifizierungsstelle DIAZert (DakkS akkreditiert)
Aufgrund seiner langjährigen Tätigkeit in der Immobilien- und Sachverständigenbranche verfügt Elias Soziev über ein tiefes Verständnis und eine außerordentliche Fachkompetenz im Bereich der Immobilienbewertung. Seine umfassende Expertise bildet die Grundlage für eine exakte und fundierte Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Matthias Mertens
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Matthias Mertens ist aufgrund seiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche ein Experte mit umfangreichem Wissen und hoher Kompetenz im Bereich der Immobilienbewertung. Sein fundiertes Verständnis des Marktes ermöglicht es ihm, aussagekräftige und gut nachvollziehbare Wertgutachten zu erstellen.
Julie Brandt-Pollmann
DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1
Als zertifizierte Sachverständige vereint Frau Brandt-Pollmann in ihrer Rolle als Immobiliengutachterin umfangreiches Fachwissen in der Bewertung von Immobilien mit Erfahrung in der Architektur und Planung. Diese einzigartige Verbindung ermöglicht es ihr, sowohl die baulichen Aspekte als auch die Marktbedingungen bei der Ermittlung des Immobilienwerts umfassend zu berücksichtigen.

Ihre Zufriedenheit

liegt uns am Herzen

Für unsere Kunden ein vertrauenswürdiger Experte sein - das ist unser Anspruch. Wir nehmen uns die Zeit jeden Schritt der Immobilienbewertung transparent und nachvollziehbar durchzuführen.
Matthias Mertens
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung

Wir beantworten Ihre Fragen

auch gerne telefonisch

Werden alle Gutachten durch zertifizierte Sachverständiger erstellt?

Ja, unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen bringen jahrelange Erfahrung und kontinuierlich weiterentwickelte Methoden mit. Unser Team aus zertifizierten Sachverständigen erstellt für Sie ein Restnutzungsdauergutachten, damit Sie das volle Potenzial Ihrer Abschreibungen nutzen und Ihre Steuerlast effektiv senken.

Wie wird die Nutzungsdauer meiner Immobilie berechnet?

Die Restnutzungsdauer basiert auf § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nimmt das Alter des Gebäudes als Ausgangspunkt. Werden jedoch bedeutende Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“ werden.

Wie wird die Nutzungsdauer einer Immobilie eingeschätzt?

Das Baujahr des Gebäudes ist der primäre Ausgangspunkt für die gesetzlich vorgeschriebene Abschreibungsdauer. Jedoch fließen zahlreiche weitere Aspekte in die Berechnung der verbleibenden Nutzungszeit ein. Zu diesen gehören:

  • Die strukturelle Beschaffenheit des Gebäudes
  • Der spezifische Immobilientyp
  • Der Umfang durchgeführter Modernisierungen
  • Eventuell aufgetretene Gebäudeschäden in der Vergangenheit
  • Die Umweltbilanz, insbesondere der CO²-Ausstoß
  • Geplante zukünftige Nutzungen oder Umgestaltungen
  • All diese Faktoren tragen maßgeblich dazu bei, eine präzise Einschätzung der Restnutzungsdauer zu ermöglichen.

Welche Faktoren beeinflussen die Nutzungsdauer einer Immobilie am meisten

Die Nutzungsdauer einer Immobilie wird von mehreren wichtigen Faktoren beeinflusst:
Bauweise und Materialien
Die Qualität der ursprünglichen Konstruktion und der verwendeten Materialien hat einen erheblichen Einfluss auf die Langlebigkeit eines Gebäudes. Hochwertige Materialien und solide Bauweisen können die Lebensdauer deutlich verlängern
Instandhaltung und Modernisierung
Regelmäßige Wartung, Instandhaltung und gezielte Modernisierungsmaßnahmen spielen eine entscheidende Rolle:
Sanierungen wie die Erneuerung von Bodenbelägen, Wänden, Fenstern oder technischen Anlagen können die Nutzungsdauer erheblich verlängern
Modernisierungen, besonders zur Verbesserung der Energieeffizienz, tragen ebenfalls zur Verlängerung bei
Unterlassene Instandhaltungen hingegen verkürzen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Art und Intensität der Nutzung
Die Weise und Intensität, mit der eine Immobilie genutzt wird, beeinflusst ihre Abnutzung und damit ihre Nutzungsdauer.
Umgebungsbedingungen
Klimatische Bedingungen und andere Umgebungsfaktoren können sich auf die Lebensdauer eines Gebäudes auswirken.
Marktentwicklung und Nachfrage
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wird auch von Markttrends und der Nachfrage beeinflusst. Eine hohe Nachfrage kann dazu führen, dass auch ältere Gebäude weiterhin rentabel genutzt werden können1.
Technologische Entwicklungen
Besonders bei Spezialimmobilien können sich wandelnde Marktanforderungen und technologische Fortschritte auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer auswirken3.
Durch die gezielte Berücksichtigung und Optimierung dieser Faktoren kann die Nutzungsdauer einer Immobilie erheblich verlängert werden. Regelmäßige Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung sind dabei besonders wichtig, um den Wert und die Funktionalität des Gebäudes langfristig zu erhalten.

Wer führt die Immobilienbewertung durch?

Die Immobilienbewertung für Restnutzungsdauergutachten wird von speziell qualifizierten Sachverständigen durchgeführt
Restnutzungsdauergutachten müssen von Sachverständigen erstellt werden, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Diese Zertifizierung stellt sicher, dass der Gutachter über die erforderliche Fachkompetenz und Erfahrung verfügt.

Kann ich die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten steuerlich geltend machen?

Ja, die Kosten für ein Restnutzungsdauergutachten können steuerlich geltend gemacht werden. Hier sind die wichtigsten Punkte:

  • Absetzbar als Werbungskosten: Die Kosten sind im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
  • Jahr der Zahlung: Sie können die Kosten im Jahr der Zahlung geltend machen.
  • Rechnungen aufbewahren: Bewahren Sie die Rechnung für mögliche Nachfragen des Finanzamts auf.
  • Steuerliche Vorteile: Die Absetzbarkeit kann Ihre Steuerlast reduzieren und die Abschreibung erhöhen.

Wofür ist die Restnutzungsdauer bei einem Restnutzungsdauergutachen relevant?

Die Restnutzungsdauer ist bei einem Restnutzungsdauergutachten vor allem für folgende Aspekte relevant:

  • Steuerliche Abschreibung: Sie bestimmt den AfA-Satz (Absetzung für Abnutzung) und damit die Höhe der jährlichen steuerlichen Abschreibung der Immobilie.
  • Wertermittlung: Die Restnutzungsdauer ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung des Immobilienwerts, insbesondere im Ertragswert- und Sachwertverfahren.
  • Renditeprognose: Sie beeinflusst die Einschätzung der zukünftigen wirtschaftlichen Nutzbarkeit und damit die erwartete Rendite der Immobilie.
  • Steuerersparnis: Eine kürzere nachgewiesene Restnutzungsdauer kann zu höheren jährlichen Abschreibungen führen, was die Steuerlast des Eigentümers reduziert.

Durch die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens kann also potenziell eine günstigere steuerliche Bewertung erreicht und die Rentabilität der Immobilieninvestition optimiert werden.

Wie stark verkürzt ein Restnutzungsdauergutachten den AfA-Zeitraum?

Ein Restnutzungsdauergutachten kann den AfA-Zeitraum (Absetzung für Abnutzung) einer Immobilie erheblich verkürzen, wobei das genaue Ausmaß vom Einzelfall abhängt. Hier einige typische Verkürzungen:

  • Häufig wird durch ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren erreicht, anstatt der üblichen 40 oder 50 Jahre.
  • Bei sehr alten oder unsanierten Immobilien sind auch kürzere Zeiträume und damit höhere Abschreibungssätze möglich.
  • Für Gewerbeobjekte können Restnutzungsdauern von bis zu 9 Jahren nachgewiesen werden.
    Die Verkürzung kann den jährlichen Abschreibungssatz deutlich erhöhen. Beispiel: Bei einer Verkürzung von 50 auf 10 Jahre steigt die jährliche Abschreibung von etwa 6.000 € auf 18.000 € (bei einem Immobilienwert von 300.000 €).

Die tatsächliche Verkürzung hängt von Faktoren wie Baujahr, Zustand und Art der Immobilie ab. Ein sachgerecht erstelltes Gutachten kann oft eine erhebliche AfA-Verkürzung und damit Steuerersparnis bewirken.

Welche Restnutzungsdauergutachten erkennt das Finanzamt an?

Das Finanzamt erkennt Restnutzungsdauergutachten an, die folgende Kriterien erfüllen:

  • Qualifizierter Gutachter: Das Gutachten muss von einem Sachverständigen erstellt werden, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist.
  • Umfassende Analyse: Das Gutachten sollte eine detaillierte Analyse des baulichen Zustands, Instandsetzungen, Modernisierungen und eine Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer enthalten.
  • Berücksichtigung relevanter Faktoren: Wesentliche Faktoren wie technischer Verschleiß, wirtschaftliche Wertminderung und rechtliche Nutzungseinschränkungen müssen berücksichtigt werden.
  • Anerkannte Methodik: Die Verwendung anerkannter Bewertungsmethoden ist wichtig. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist die Bestimmung der Restnutzungsdauer nach ImmoWertV eine anerkannte Schätzmethode3.
  • Plausibilität: Die Finanzverwaltung prüft die Gutachten auf Plausibilität. Ein schlüssiges und nachvollziehbares Gutachten erhöht die Chancen auf Anerkennung.
  • Objektspezifische Beurteilung: Das Gutachten sollte die spezifischen Eigenschaften und Umstände der jeweiligen Immobilie berücksichtigen.

In welcher Steuererklärung kann ich das Restnutzungsdauergutachten einreichen?

Ein Restnutzungsdauergutachten können Sie in der Steuererklärung für das Jahr einreichen, in dem das Gutachten erstellt wurde oder für das der Bewertungsstichtag im Gutachten festgelegt wurde. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

  • Wenn Sie die Steuererklärung für das betreffende Jahr noch nicht abgegeben haben, können Sie das Gutachten direkt mit der Erklärung einreichen.
  • Falls Sie die Steuererklärung bereits abgegeben haben, aber noch keinen Steuerbescheid erhalten haben, können Sie das Gutachten nachreichen.
  • Wenn Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten haben, kommt es darauf an, ob dieser schon bestandskräftig ist. Ist er es noch nicht, können Sie Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen.
  • Bei einem bereits bestandskräftigen Bescheid ist es in der Regel nicht mehr möglich, das Gutachten für dieses Jahr geltend zu machen. In diesem Fall würde es erst ab dem Folgejahr berücksichtigt werden.

Es ist ratsam, das Gutachten zusammen mit einem erklärenden Anschreiben beim Finanzamt einzureichen. Viele Anbieter von Restnutzungsdauergutachten stellen dafür vorformulierte Begleitschreiben zur Verfügung.

Generell empfiehlt es sich, das Gutachten so früh wie möglich in Auftrag zu geben und einzureichen, um es ab dem frühestmöglichen Zeitpunkt steuerlich nutzen zu können.

Kann ein Restnutzungsdauergutachten auch Jahre nach Kauf erstellt werden?

Ja, ein Restnutzungsdauergutachten kann auch Jahre nach dem Kauf einer Immobilie erstellt werden.
Hier die wichtigsten Punkte:

  • Gängige Praxis: Es ist üblich, solche Gutachten auch nach dem Erwerb in Auftrag zu geben, besonders wenn sich der Zustand der Immobilie verändert hat.
  • Qualifizierter Gutachter: Das Gutachten sollte von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden.
  • Steuerliche Anerkennung: Es muss den Anforderungen des Finanzamts entsprechen, um anerkannt zu werden.
  • Frühzeitige Erstellung: Je früher das Gutachten erstellt wird, desto schneller können steuerliche Vorteile realisiert werden.

Insgesamt ist es sinnvoll, ein Gutachten auch nach dem Kauf zu beauftragen, wenn Anhaltspunkte für eine verkürzte Nutzungsdauer vorliegen.

Hängt die Abschreibung vom Zeitpunkt des Erwerbs oder des Baujahrs ab?

Die Abschreibung hängt sowohl vom Zeitpunkt des Erwerbs als auch vom Baujahr ab. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Baujahr: Das Baujahr bestimmt den grundsätzlichen AfA-Satz:

  • Gebäude bis 1924: 2,5% jährlich (40 Jahre Nutzungsdauer)
  • Gebäude 1925-2022: 2,0% jährlich (50 Jahre Nutzungsdauer)
  • Gebäude ab 2023: 3,0% jährlich (33 Jahre Nutzungsdauer)

Erwerbszeitpunkt: Für Neubauten oder Anschaffungen zwischen dem 30.09.2023 und 01.10.2029 gilt:

  • Option zur degressiven AfA mit 5% jährlich
  • Dies gilt unabhängig vom Baujahr, solange der Erwerb in diesem Zeitraum liegt

Abschreibungsbeginn:

  • Für Bauherren: ab Fertigstellung (Bezugsfertigkeit)
  • Für Käufer: ab Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr laut Kaufvertrag
  • Erstes Jahr: Die AfA wird im ersten Jahr zeitanteilig nach Monaten berechnet.
  • Wechseloption: Bei der degressiven AfA kann später zur linearen AfA gewechselt werden, wenn dies vorteilhafter ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Baujahr den grundsätzlichen AfA-Satz bestimmt, während der Erwerbszeitpunkt zusätzliche Optionen wie die degressive AfA ermöglichen kann.

Können wir Ihnen

weiterhelfen?

Das Erstgespräch ist für Sie in jedem Fall kostenlos und unverbindlich. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf und wir werden gemeinsam mit Ihnen Ihr Anliegen gerne besprechen.
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