Immobilienmarktbericht Berlin - Wohnimmobilien Q2 2025

Berichtszeitraum: 2. Quartal 2025 mit Vergleich zum Vorquartal Q1 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im zweiten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während sich die Kaufpreise im Bestandssegment auf moderatem Niveau erholen, bleibt der Mietmarkt weiterhin extrem angespannt. Die Neubauaktivität verharrt auf historisch niedrigem Niveau, was die strukturelle Angebotsknappheit weiter verschärft. Dieser Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente des Berliner Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen des zweiten Quartals 2025 dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter stabilisiert. Während spezifische Quartalsdaten für Häuser separat nicht vorliegen, zeigt der Gesamtmarkt für Wohnimmobilien im Bestand einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 EUR im ersten Halbjahr 2025. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Trendwende nach dem Preisrückgang der Vorjahre setzt sich damit fort, allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau als während der Boomphase vor 2022.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung der vorsichtigen Aufwärtsbewegung. Die Preise haben sich stabilisiert, nachdem der Markt in den Vorquartalen seinen Boden gefunden hatte. Käufer zeigen wieder vermehrt Interesse, bleiben aber preissensitiv und nutzen ihre verbesserte Verhandlungsposition gegenüber den Hochphasen der vergangenen Jahre.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser bleibt angespannt, wenngleich sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorquartal leicht erholt hat. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Objekte im mittleren Preissegment und in den äußeren Bezirken, wo Familien noch bezahlbaren Wohnraum finden. Die Neubauaktivität im Haussektor ist praktisch zum Erliegen gekommen - ein Resultat der hohen Baukosten, strengen Regulierungen und der schwierigen Finanzierungssituation.

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat sich im zweiten Quartal nicht wesentlich verändert. Während potenzielle Käufer durch die stabileren Zinsen wieder aktiver werden, halten viele Eigentümer ihre Objekte weiterhin zurück, in der Hoffnung auf weitere Preissteigerungen. Dies führt zu einem strukturellen Angebotsdefizit, das sich besonders in beliebten Lagen bemerkbar macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Während in den zentralen Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings die Preise weiterhin auf hohem Niveau verharren, zeigen die äußeren Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Teile von Neukölln eine dynamischere Entwicklung. Hier profitieren Verkäufer von der verstärkten Nachfrage von Familien, die aus dem teuren Zentrum in die Peripherie ausweichen.

Der sogenannte Speckgürtel um Berlin herum entwickelt sich zunehmend zu einer attraktiven Alternative. Gemeinden wie Potsdam, Kleinmachnow oder Bernau verzeichnen steigende Nachfrage, da hier noch Häuser zu vergleichsweise moderaten Preisen verfügbar sind. Diese Entwicklung setzt sich auch im zweiten Quartal 2025 fort und verstärkt den Trend zur Suburbanisierung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei Häusern. Die Nachfrage wird durch das anhaltende Bevölkerungswachstum Berlins und die fortschreitende Haushaltsverkleinerung gestützt. Allerdings dürften die Preissteigerungen moderat bleiben, da die Kaufkraft vieler Haushalte durch Inflation und gestiegene Lebenshaltungskosten begrenzt ist.

Ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig bleibt das strukturelle Problem des mangelnden Angebots bestehen, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit in Sicht ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im zweiten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Im Bestandssegment liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.140 EUR, was einer Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Deutlich höher liegen die Preise im Neubausegment mit durchschnittlich 8.390 EUR pro Quadratmeter - eine nominale Steigerung von 5,5 Prozent gegenüber 2024. Diese Preissteigerung im Neubau ist allerdings mit Vorsicht zu interpretieren, da das Transaktionsvolumen mit nur etwa 750 verkauften Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 extrem niedrig liegt.

Im Quartalsvergleich zeigt sich eine Fortsetzung des im ersten Quartal begonnenen Stabilisierungstrends. Die Preise im Bestand entwickeln sich seitwärts mit leichter Aufwärtstendenz, während im Neubausegment die wenigen realisierten Transaktionen zu verzerrten Durchschnittspreisen führen. Die Diskrepanz zwischen Bestands- und Neubaupreisen hat sich weiter vergrößert, was die schwierige Situation der Bauträger unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 knapp, insbesondere in den begehrten innerstädtischen Lagen. Die Nachfrage hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht belebt, bleibt aber deutlich unter dem Niveau der Boomjahre. Besonders auffällig ist die Zurückhaltung von Kapitalanlegern, die in den vergangenen Jahren einen erheblichen Teil der Nachfrage ausmachten.

Ein wichtiger Faktor für die Marktentwicklung ist das bevorstehende Auslaufen der siebenjährigen Sperrfrist für umgewandelte Mietwohnungen in Milieuschutzgebieten. Viele dieser zwischen 2017 und 2018 umgewandelten Wohnungen könnten in den kommenden Quartalen auf den Markt kommen, was zu einer temporären Angebotsausweitung führen könnte. Die tatsächliche Anzahl der auf den Markt kommenden Objekte bleibt jedoch ungewiss.

Die Neubauaktivität verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Kombination aus hohen Baukosten, strengen energetischen Anforderungen und unsicherer Nachfrage macht Neubauprojekte für Entwickler zunehmend unattraktiv. Im zweiten Quartal wurden kaum neue Projekte gestartet, was die strukturelle Angebotsknappheit mittelfristig weiter verschärfen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben markant. In den Szenebezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Neukölln treffen Käufer auf ein sehr knappes Angebot bei weiterhin hohen Preisen. Hier liegt der Quadratmeterpreis oft deutlich über dem Berliner Durchschnitt, wobei gut geschnittene Altbauwohnungen in Bestlagen Spitzenpreise erzielen.

Die traditionell bürgerlichen Bezirke wie Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf behaupten ihr hohes Preisniveau, zeigen aber eine geringere Dynamik als die Szenebezirke. In den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg finden Käufer noch vergleichsweise günstige Objekte, wobei auch hier die Preise in den vergangenen Quartalen angezogen haben.

Besonders interessant entwickeln sich die Randbezirke mit guter Verkehrsanbindung. Bezirke wie Reinickendorf und Spandau profitieren von ihrer relativen Nähe zum Zentrum bei moderateren Preisen und ziehen verstärkt junge Familien an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung hin. Die Preise dürften weiter steigen, allerdings in einem deutlich gemäßigteren Tempo als in den Boomjahren. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Ein Schlüsselfaktor wird die Entwicklung der Zinsen sein. Bei weiter sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage wieder anziehen, was angesichts des knappen Angebots zu stärkeren Preissteigerungen führen könnte. Gleichzeitig könnte das Auslaufen der Sperrfristen für Umwandlungswohnungen zu einer temporären Angebotsausweitung und damit zu einer Dämpfung des Preisauftriebs führen.

Mittelfristig bleibt das strukturelle Problem des Wohnungsmangels bestehen. Ohne eine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit wird sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter öffnen, was langfristig für weiteren Preisdruck sorgen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Berlin stellt ein besonderes Nischensegment dar, für das im zweiten Quartal 2025 keine spezifischen Preisdaten vorliegen. Die verfügbaren Marktberichte konzentrieren sich primär auf den deutlich größeren Mietwohnungsmarkt. Dennoch lässt sich aus den allgemeinen Markttrends ableiten, dass auch die Mieten für Häuser im zweiten Quartal 2025 weiter gestiegen sind.

Im Vergleich zum ersten Quartal hat sich die ohnehin angespannte Situation nicht entspannt. Die wenigen verfügbaren Objekte werden zu Höchstpreisen vermietet, wobei die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Besonders Familien mit höherem Einkommen konkurrieren um die raren Angebote, was zu einem intensiven Bieterwettbewerb führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist im zweiten Quartal 2025 weiterhin extrem begrenzt. Die meisten Hauseigentümer nutzen ihre Immobilien selbst oder haben sie langfristig vermietet. Neuangebote kommen nur sporadisch auf den Markt und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Nachfrage hingegen bleibt auf hohem Niveau, getrieben von Familien, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf eines Hauses nicht leisten können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Miethaussektor ist praktisch nicht existent. Die wenigen neu errichteten Häuser werden überwiegend zum Kauf angeboten oder von den Bauherren selbst genutzt. Institutionelle Investoren konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich kaum darstellbar ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der wenigen verfügbaren Miethäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und den Speckgürtel. In Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf, am Stadtrand von Neukölln oder in Teilen von Reinickendorf finden sich noch gelegentlich Angebote. Die Mieten liegen hier zwar unter denen vergleichbarer Objekte in zentraleren Lagen, sind aber dennoch auf einem historisch hohen Niveau.

In den innerstädtischen Bezirken sind Miethäuser praktisch nicht verfügbar. Die wenigen Objekte, die hier zur Vermietung stehen, erreichen Mietpreise, die oft das Doppelte oder Dreifache der Mieten in den Außenbezirken betragen. Besonders begehrt sind Häuser mit Garten in ruhigen Wohnstraßen mit guter Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung im Miethausmarkt zu erwarten. Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin extrem knapp bleiben, während die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und die wachsende Zahl von Familien, die mehr Wohnraum benötigen, hoch bleiben wird.

Die Mieten für Häuser werden voraussichtlich weiter steigen, wobei die Steigerungsraten nur durch die begrenzte Zahlungsfähigkeit der Nachfrager gebremst werden. Experten gehen davon aus, dass sich der Markt weiter zu einem absoluten Vermietermarkt entwickelt, in dem Mieter kaum Verhandlungsspielraum haben und froh sein müssen, überhaupt ein passendes Objekt zu finden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin bleibt im zweiten Quartal 2025 extrem angespannt. Obwohl konkrete Quartalsdaten für die durchschnittlichen Mietpreise nicht vorliegen, zeigt der generelle Markttrend eine Fortsetzung der Aufwärtsbewegung. Die Mieten steigen weiter, getrieben von der anhaltenden Nachfrage und dem strukturellen Mangel an verfügbaren Wohnungen. Im Vergleich zum ersten Quartal hat sich die Situation nicht entspannt, vielmehr hat sich der Druck auf den Mietmarkt weiter erhöht.

Die Entwicklung der Angebotsmieten zeigt eine deutliche Spreizung zwischen verschiedenen Marktsegmenten. Während im regulierten Bestand die Mieterhöhungen durch gesetzliche Vorgaben begrenzt sind, erreichen frei finanzierte Neubauwohnungen und möblierte Wohnungen Rekordmieten. Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten öffnet sich weiter, was zu erheblichen sozialen Spannungen führt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im zweiten Quartal 2025 bleibt kritisch. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, verfügbare Wohnungen werden innerhalb kürzester Zeit vermietet. Bei Besichtigungsterminen sind Warteschlangen von 50 oder mehr Interessenten keine Seltenheit. Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren angetrieben: den anhaltenden Zuzug nach Berlin, die steigende Zahl von Single-Haushalten und die Tatsache, dass sich viele Haushalte angesichts der hohen Kaufpreise und Zinsen keinen Immobilienerwerb leisten können.

Fast die Hälfte der Berliner Bevölkerung ist auf den Mietmarkt angewiesen. Die Konkurrenz um verfügbare Wohnungen hat sich im zweiten Quartal weiter verschärft. Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen und setzen zunehmend höhere Anforderungen an Bonität und Einkommen. Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verlängert.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt weit hinter dem Bedarf zurück. Die wenigen fertiggestellten Projekte können die strukturelle Angebotslücke nicht schließen. Gleichzeitig fallen kaum Bestandswohnungen aus der Mietpreisbindung, da viele Sozialwohnungen ihre Bindungsfristen noch nicht erreicht haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den beliebten innerstädtischen Lagen wie Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Mitte und Friedrichshain erreichen die Angebotsmieten Spitzenwerte. Hier ist das Angebot besonders knapp, und die Nachfrage von gut verdienenden Singles und Paaren sowie internationalen Zuzüglern treibt die Preise weiter nach oben.

Die traditionell günstigeren Außenbezirke wie Marzahn, Spandau oder Teile von Lichtenberg verzeichnen ebenfalls steigende Mieten, bleiben aber im stadtweiten Vergleich noch relativ moderat. Allerdings holt auch hier das Mietniveau auf, da immer mehr Haushalte, die sich die teuren Innenstadtlagen nicht mehr leisten können, in diese Bezirke ausweichen.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den Kiezen mit hohem Altbaubestand und gewachsenen Strukturen. Hier profitieren Bestandsmieter noch von älteren, günstigeren Mietverträgen, während Neumieter mit deutlich höheren Preisen konfrontiert werden. Diese Zweiteilung des Marktes führt zu einer zunehmenden sozialen Segregation.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten bleibt düster. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietanstiegs, da sich an den grundlegenden Marktbedingungen nichts ändert. Die Nachfrage wird durch weiteren Zuzug und Haushaltsneugründungen hoch bleiben, während das Angebot nicht nennenswert ausgeweitet werden kann.

Ein möglicher dämpfender Faktor könnten strengere Regulierungen sein, wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Wiedereinführung eines Mietendeckels. Allerdings zeigen Erfahrungen, dass solche Maßnahmen das Angebot weiter verknappen und zu Ausweichreaktionen führen können, wie verstärktes Angebot möblierter Wohnungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen.

Mittelfristig könnte nur eine massive Ausweitung der Neubautätigkeit zu einer Entspannung führen. Dafür müssten jedoch die Rahmenbedingungen grundlegend verbessert werden: schnellere Genehmigungsverfahren, mehr Bauland, reduzierte Baukosten und attraktivere Bedingungen für Investoren. Da diese Veränderungen Zeit brauchen und politisch umstritten sind, ist eine schnelle Entspannung des Mietmarktes nicht in Sicht.

Fazit und Gesamtausblick

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als ein Markt der Gegensätze. Während sich der Kaufmarkt langsam von den Turbulenzen der Vorjahre erholt und erste Stabilisierungstendenzen zeigt, verschärft sich die Situation am Mietmarkt weiter. Die strukturellen Probleme - insbesondere der eklatante Mangel an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage - prägen alle Marktsegmente.

Die moderate Erholung der Kaufpreise im Bestand um 3,2 Prozent signalisiert eine Normalisierung nach der Korrekturphase. Gleichzeitig bleibt der Neubausektor in einer tiefen Krise, was mittelfristig zu einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation führen wird. Die Politik steht vor der Herausforderung, Rahmenbedingungen zu schaffen, die sowohl bezahlbaren Wohnraum sichern als auch Investitionen in Neubau attraktiv machen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer finden wieder stabilere Bedingungen vor, müssen aber weiterhin mit knappem Angebot rechnen. Verkäufer können mit moderaten Preissteigerungen rechnen, die Zeiten zweistelliger jährlicher Wertzuwächse sind jedoch vorbei. Mieter sehen sich weiterhin mit einem extrem schwierigen Markt konfrontiert, in dem bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware geworden ist. Vermieter profitieren von der starken Nachfrage, müssen aber mit zunehmender Regulierung rechnen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die Politik wirksame Maßnahmen zur Entspannung des Marktes ergreifen kann und ob die erwartete Zinswende zu einer Belebung der Bautätigkeit führt. Bis dahin bleibt der Berliner Wohnimmobilienmarkt ein Spiegelbild der wachsenden Metropole: dynamisch, umkämpft und für viele zunehmend unbezahlbar.