Immobilienmarktbericht Gelsenkirchen - Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Gelsenkirchen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Erholung und Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt, das von einer robusten Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt ist. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Gelsenkirchen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.715 Euro. Diese Preisgestaltung liegt deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 3.131 Euro pro Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser, was Gelsenkirchen weiterhin zu einer der erschwinglicheren Städte in der Region macht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnet der lokale Markt einen moderaten Preisanstieg von etwa 2,0 Prozent, was sich in den bundesweiten Trend einreiht.

Die Entwicklung zum Vorjahresquartal zeigt eine bemerkenswerte Dynamik: Mit einem Plus von 12,5 Prozent auf Quadratmeterbasis hat Gelsenkirchen eine überdurchschnittliche Wertsteigerung erfahren, die deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 3,7 Prozent liegt. Diese Entwicklung deutet auf eine Aufholbewegung hin, nachdem die Stadt in den vergangenen Jahren preislich hinter anderen Ruhrgebietsstädten zurückgeblieben war. Inflationsbereinigt entspricht dies einem realen Wertzuwachs von etwa 10 Prozent, was die Attraktivität von Immobilieninvestments in Gelsenkirchen unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat im zweiten Quartal 2025 spürbar angezogen und liegt etwa 6 Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Damit erreicht die Nachfrage wieder das Niveau der Vor-Boom-Jahre um 2021, was auf eine nachhaltige Markterholung hindeutet. Das Angebot hingegen bleibt stark limitiert, was primär auf die schwache Neubauaktivität zurückzuführen ist. Mit einem Rückgang der Baubeginne um 73 Prozent im Vergleich zu 2022 fehlen schlichtweg neue Objekte am Markt.

Ein Hoffnungsschimmer zeigt sich bei den Baugenehmigungen, die im Quartal um 4,9 Prozent gestiegen sind. Dies könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen, wobei die tatsächliche Realisierung dieser Projekte abzuwarten bleibt. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter verstärkt. Käufer müssen sich auf längere Suchzeiten und schnelle Entscheidungen einstellen, da attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Gelsenkirchens folgen klassischen urbanen Mustern. Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel weisen die höchsten Quadratmeterpreise auf, die teilweise bis zu 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen können. Besonders gefragt sind die gehobenen Wohnlagen in Buer und die grünen Stadtteile wie Hassel, wo Familien die Kombination aus urbanem Leben und naturnaher Umgebung schätzen.

Die Stadtrandlagen zeigen sich preislich moderater und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere was die Grundstücksgröße betrifft. Stadtteile wie Scholven oder Resse profitieren von ihrer ruhigen Lage und der guten Anbindung an das Umland. Die traditionellen Arbeiterviertel im Süden der Stadt bleiben preislich am unteren Ende des Spektrums, zeigen aber ebenfalls Aufwärtstendenzen, da sie zunehmend von jungen Familien als erschwingliche Alternative entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die strukturellen Faktoren - knappes Angebot bei stabiler Nachfrage - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent erscheint realistisch, wobei keine explosionsartigen Preissprünge wie in den Jahren 2020 bis 2022 zu erwarten sind.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor. Sollten die Hypothekenzinsen weiter sinken oder auf dem aktuellen Niveau verharren, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig könnten staatliche Fördermaßnahmen für energieeffizientes Bauen und Sanieren neue Impulse setzen. Langfristig dürfte Gelsenkirchen von seiner Position als preisgünstige Alternative zu den teureren Nachbarstädten profitieren und weitere Zuzügler anziehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Gelsenkirchen zeigt im zweiten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 1.918 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 2.493 Euro pro Quadratmeter und positioniert Gelsenkirchen als einen der günstigsten Märkte für Wohnungseigentum in der Region. Alternative Erhebungen von Engel & Völkers weisen mit 1.680 Euro pro Quadratmeter einen noch niedrigeren Wert aus, was die Bandbreite der Marktpreise je nach Objektqualität und Lage verdeutlicht.

Im Quartalsvergleich zeigt sich eine verhaltene Preisentwicklung mit einem Anstieg von lediglich 0,7 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Diese moderate Steigerung liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt und reflektiert die spezifische Marktsituation in Gelsenkirchen. Der Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 weist eine Preissteigerung von 2,7 Prozent aus, wobei lokale Erhebungen teilweise höhere Werte von bis zu 9 Prozent nennen. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Berechnungsmethoden und die Berücksichtigung verschiedener Marktsegmente.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 stabilisiert und liegt etwa 3 Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung zwischen städtischen und ländlichen Lagen: Während urbane Bereiche ein Plus von 5 Prozent verzeichnen, liegt die Nachfragesteigerung in den Randgebieten sogar bei 8 Prozent. Dies deutet auf eine zunehmende Akzeptanz peripherer Lagen hin, die durch attraktivere Preise und verbesserte Infrastruktur an Attraktivität gewinnen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp. Die sinkenden Baugenehmigungen der vergangenen Jahre wirken sich nun spürbar auf den Markt aus. Neubauprojekte sind rar, und die wenigen verfügbaren Objekte werden schnell absorbiert. Der Bestandsmarkt dominiert das Geschehen, wobei sanierte Altbauwohnungen besonders gefragt sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage verkürzt, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets. Im Gelsenkirchener Zentrum, insbesondere in der Altstadt und den angrenzenden Vierteln, liegen die Preise typischerweise 15 bis 25 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Hier profitieren Eigentümer von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die beliebten Wohnviertel wie Buer-Mitte oder die Bereiche um den Stadtgarten zeigen ebenfalls überdurchschnittliche Preisniveaus. Diese Lagen profitieren von ihrer gewachsenen Struktur, dem etablierten sozialen Umfeld und der guten Ausstattung mit Grünflächen. Demgegenüber stehen die Randlagen und ehemaligen Industrieviertel, wo Eigentumswohnungen teilweise für unter 1.500 Euro pro Quadratmeter zu erwerben sind. Diese Bereiche bieten Potenzial für Wertsteigerungen, sofern städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen greifen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Gelsenkirchen bleibt verhalten optimistisch. Für die nächsten 12 Monate wird mit weiteren moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent gerechnet. Die stabile Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird als Haupttreiber dieser Entwicklung gesehen. Mittelfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte sich das Preiswachstum leicht beschleunigen, insbesondere wenn die wirtschaftliche Gesamtsituation stabil bleibt.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung des Neubausegments sein. Sollten die angekündigten Wohnungsbauprojekte realisiert werden, könnte dies zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Gleichzeitig bleibt die demografische Entwicklung ein bestimmender Faktor: Die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nachhaltig.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Gelsenkirchen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiles Segment mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen weiterhin unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt, was Gelsenkirchen zu einer attraktiven Option für Familien macht, die den Traum vom Haus mit Garten verwirklichen möchten, ohne sich langfristig durch einen Kauf zu binden. Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser bewegen sich je nach Ausstattung und Lage zwischen 6,50 und 9,50 Euro, wobei der Durchschnitt bei etwa 7,80 Euro liegt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mietpreise für Häuser um durchschnittlich 2 Prozent gestiegen, was dem bundesweiten Trend entspricht. Diese Entwicklung ist primär auf die gestiegene Nachfrage zurückzuführen, die sich im zweiten Quartal deutlich verstärkt hat. Der Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt eine Mietpreissteigerung von etwa 4 bis 5 Prozent, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht und somit real eine Stagnation bedeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern hat im zweiten Quartal 2025 einen bemerkenswerten Aufschwung erlebt. Mit einem Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigt sich eine deutliche Belebung des Marktes. Diese Entwicklung ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen: Die weiterhin hohen Kaufpreise und Hypothekenzinsen lassen viele potenzielle Käufer zunächst zur Miete greifen, gleichzeitig suchen Familien verstärkt nach größeren Wohneinheiten mit Garten, was in der Pandemie begonnene Trends fortsetzt.

Das Angebot an Mietshäusern bleibt hingegen stark begrenzt. Die geringe Neubauaktivität der vergangenen Jahre macht sich besonders in diesem Segment bemerkbar, da kaum neue Mietobjekte auf den Markt kommen. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht existent, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, und die durchschnittliche Insertionsdauer für attraktive Objekte liegt bei unter zwei Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur für Häuser zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb Gelsenkirchens. In den bevorzugten Innenstadtlagen und etablierten Wohnvierteln wie Buer oder Erle liegen die Mieten typischerweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Diese Lagen profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der guten Verkehrsanbindung. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung Mieten von bis zu 1.800 Euro monatlich aufgerufen.

Die Stadtrandlagen zeigen sich deutlich günstiger, sind aber bei Familien zunehmend beliebt. In Stadtteilen wie Scholven, Hassel oder Resse finden sich Mietshäuser im Bereich von 900 bis 1.300 Euro monatlich. Diese Bereiche punkten mit größeren Grundstücken, ruhiger Umgebung und dennoch akzeptabler Anbindung an das Stadtzentrum. Die südlichen Stadtteile, traditionell die günstigsten Lagen, zeigen ebenfalls Aufwärtstendenzen, bleiben aber preislich am unteren Ende des Spektrums.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt in Gelsenkirchen zeichnet sich für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des aktuellen Trends ab. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei jährliche Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent realistisch erscheinen. Der Haupttreiber bleibt das knappe Angebot bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage. Besonders die demografische Entwicklung mit dem Zuzug junger Familien aus den teureren Nachbarstädten wird die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die angekündigten Neubaugebiete realisiert werden und auch Mietobjekte entstehen. Allerdings ist davon auszugehen, dass der Markt angespannt bleibt, da die strukturellen Probleme im Wohnungsbau nicht kurzfristig gelöst werden können. Vermieter werden weiterhin in einer komfortablen Position bleiben, während Mieter mit steigenden Kosten und begrenzter Auswahl rechnen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Gelsenkirchen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des lokalen Immobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen bewegen sich in einer Spanne von 7,00 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter, wobei der Median bei etwa 7,75 Euro liegt. Diese Preisgestaltung positioniert Gelsenkirchen weiterhin als eine der günstigsten Großstädte in Nordrhein-Westfalen, was insbesondere für einkommensschwächere Haushalte und Studierende von Bedeutung ist.

Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Aufwärtsbewegung: Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 1 bis 2 Prozent gestiegen. Diese verhaltene Steigerung liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt und reflektiert die spezifischen sozioökonomischen Bedingungen in Gelsenkirchen. Der Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 weist eine Mietpreissteigerung von etwa 2 Prozent aus, was real betrachtet einer Stagnation gleichkommt. Dennoch bedeutet dies für viele Haushalte eine spürbare Mehrbelastung, insbesondere vor dem Hintergrund der allgemeinen Teuerung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat im zweiten Quartal 2025 deutlich zugenommen und liegt etwa 6 Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Diese Entwicklung ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: Die anhaltend hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten lassen viele Menschen weiterhin zur Miete wohnen, gleichzeitig führt die positive Arbeitsmarktentwicklung zu verstärktem Zuzug. Besonders auffällig ist die gestiegene Nachfrage nach kleineren Wohnungen im Segment bis 60 Quadratmeter, was den Trend zur Singularisierung der Gesellschaft widerspiegelt.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt extrem knapp. Die Leerstandsquote liegt bei unter 3 Prozent und damit deutlich unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau von etwa 5 Prozent. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist dramatisch eingebrochen - mit 73 Prozent weniger Baubeginnen als 2022 fehlen schlichtweg neue Objekte. Diese Angebotskrise führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem auf eine Wohnungsanzeige oft dutzende Bewerbungen eingehen. Die durchschnittliche Insertionsdauer für normale Mietwohnungen liegt bei unter einer Woche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt klassischen urbanen Mustern. Die zentralen und beliebten Wohnviertel in Gelsenkirchen weisen die höchsten Mieten auf. In der Altstadt, in Buer-Mitte und in den gehobenen Wohnlagen um den Stadtgarten werden Quadratmeterpreise von 9 bis 11 Euro aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen. Besonders gefragt sind hier sanierte Altbauwohnungen mit Charme und moderne Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung.

Die Stadtrandgebiete zeigen sich deutlich günstiger, wobei hier Mieten von 6 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Diese Bereiche kämpfen teilweise mit höheren Leerstandsquoten, insbesondere in den Großwohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre. Allerdings zeigt sich auch hier eine Trendwende: Durch Modernisierungsmaßnahmen und die allgemeine Wohnungsknappheit werden auch diese Lagen zunehmend nachgefragt. Die südlichen Stadtteile, traditionell die günstigsten Wohnlagen, bieten Mieten ab 5,50 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber ebenfalls Aufwärtstendenzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Gelsenkirchen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird primär durch das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage getrieben. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Der anhaltende Zuzug aus teureren Nachbarstädten, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und die weiterhin hohen Hürden beim Immobilienerwerb.

Auf der Angebotsseite ist kurzfristig keine wesentliche Entspannung zu erwarten. Zwar gibt es vereinzelt Neubauvorhaben, doch diese können den aufgestauten Bedarf nicht decken. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und Regulierungen schaffen zusätzliche Unsicherheit bei potenziellen Investoren. Mittelfristig könnte sich die Situation leicht entspannen, wenn die angekündigten Wohnungsbauprogramme greifen und die Konversion ehemaliger Industrieflächen voranschreitet. Dennoch wird der Gelsenkirchener Mietwohnungsmarkt auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben, in dem Mieter mit steigenden Preisen und begrenzter Auswahl rechnen müssen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Gelsenkirchen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Alle vier untersuchten Marktsegmente - Häuser und Wohnungen zum Kauf sowie zur Miete - weisen Preissteigerungen auf, die sich jedoch im einstelligen Prozentbereich bewegen. Die Stadt profitiert dabei von ihrer Position als vergleichsweise günstiger Standort im Ruhrgebiet, was zunehmend Zuzügler aus teureren Nachbarstädten anzieht.

Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot bei gleichzeitig robuster Nachfrage. Die drastisch reduzierte Neubauaktivität der vergangenen Jahre macht sich nun in allen Segmenten bemerkbar und führt zu einem ausgeprägten Verkäufer- und Vermietermarkt. Für die kommenden Jahre ist keine grundlegende Änderung dieser Situation zu erwarten, weshalb mit weiteren moderaten Preissteigerungen zu rechnen ist. Gelsenkirchen bleibt damit ein Markt mit Potenzial, insbesondere für Investoren und Selbstnutzer, die bereit sind, in die Zukunftsfähigkeit der Stadt zu investieren.