Die Bruttogrundfläche ist eine zentrale Größe für Ihre Bauvorhaben und die professionelle Bewertung Ihrer Immobilie. Sie umfasst alle Grundflächen aller Geschosse, inklusive Wände und Konstruktionselemente, was sie von anderen Flächenarten unterscheidet. Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass gerade Fehler bei der Ermittlung der BGF zu falschen Kosten-und Wertschätzungen führen können. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre BGF korrekt berechnen und welche Flächen in die Bemessung einfließen – damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können. Ein Immobiliengutachter hilft Ihnen dabei, die Bruttogrundfläche fachgerecht zu ermitteln, um Baukosten und Immobilienwerte präzise zu berechnen.
Definition der Bruttogrundfläche
Erklärung des Begriffs
Die Bruttogrundfläche (BGF) bezeichnet die Summe aller Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, inklusive der Nutzflächen und der Konstruktionsflächen. Dabei werden auch Wände, Stützen und andere bauliche Elemente mit einbezogen. Die BGF umfasst somit nicht nur die tatsächlich nutzbaren Räume, sondern ebenfalls Flächen, die durch die Bauweise entstehen. Für Sie als Eigentümer oder Bauherr ist es wichtig, diese Fläche korrekt zu verstehen, da sie maßgeblich für Baukosten und Immobilienbewertung ist.
Relevanz in der Immobilienbewertung
Die Bruttogrundfläche spielt eine zentrale Rolle, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie bestimmen lassen, insbesondere im Sachwertverfahren. Denn aus der BGF ergeben sich die geschätzten Baukosten, indem die Fläche mit den Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter multipliziert wird. Diese Methode ist für Sie ein wertvolles Instrument, um eine realistische Kostenschätzung und einen marktorientierten Immobilienwert zu erhalten.
Beim Sachwertverfahren dient die BGF als Grundlage, um die Herstellungskosten des Gebäudes zu ermitteln, wobei alle Nutzflächen, Verkehrs- und Technikflächen sowie die Konstruktionsflächen berücksichtigt werden. Für Sie ist es entscheidend zu wissen, dass Dachgeschosse mit einer lichten Höhe unter 1,25 m, bestimmte technische Wartungsflächen und unzureichend umschlossene Flächen nicht zur BGF zählen. Die genaue Ermittlung dieser Fläche wirkt sich somit direkt auf die Kalkulation des Gebäudeherstellungswerts und letztlich auf den Immobilienpreis aus. Ein sachverständiger Gutachter kann Ihnen helfen, diese komplexe Berechnung präzise und unabhängig durchzuführen.
Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und anderen Flächen
Nettoraumfläche (NRF)
Die Nettoraumfläche (NRF) umfasst die Summe aller Grundflächen, die tatsächlich nutzbar sind, ohne Berücksichtigung der Konstruktionsflächen. Für Sie bedeutet das, dass nur die Flächen zählen, die Sie effektiv nutzen können, beispielsweise Wohnräume, Büros oder Lagerräume. Die NRF gliedert sich in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche, wobei Sie bei der Planung oder Bewertung Ihrer Immobilie genau wissen sollten, welche Flächen für welche Zwecke vorgesehen sind.
Konstruktionsfläche (KGF)
Die Konstruktionsfläche (KGF) bezeichnet die Flächen, die durch Wände, Pfeiler oder Schornsteine eingenommen werden. Für Sie ist diese Fläche besonders wichtig, weil sie zwar keinen direkten Nutzwert bietet, aber dennoch in der Bruttogrundfläche enthalten ist und somit Einfluss auf die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens hat.
Wichtig zu wissen ist, dass die KGF alle Bauteile umfasst, die nicht anderweitig nutzbar sind, wie raumhohe Verkleidungen oder Installationsschächte. Diese Flächen verringern Ihre nutzbare Fläche, erhöhen aber gleichzeitig die Herstellungskosten, da sie mitgerechnet werden. Für eine präzise Wertermittlung sollten Sie daher die KGF genau erfassen, da sie die Differenz zwischen Bruttogrundfläche und Nettoraumfläche bildet und maßgeblich in das Sachwertverfahren einfließt.
Bestandteile der Bruttogrundfläche
Wohnräume
Zur Bruttogrundfläche gehören alle Wohnräume, die Sie effektiv für Wohnen und Aufenthalt nutzen. Dazu zählen nicht nur Wohn- und Schlafzimmer, sondern auch Gemeinschafts- und Pausenräume sowie Sanitärräume und Küchen. Diese Räume bilden einen zentralen Teil der Nettoraumfläche und sind essenziell für die Nutzung deines Gebäudes. Beachte, dass hier die Wände inklusive Verputz mitgerechnet werden, was die tatsächliche Nutzfläche etwas übersteigt.
Verkehrsflächen
Verkehrsflächen umfassen alle inner- und außerbetrieblichen Wege, die Sie für den Zugang und die Bewegung innerhalb eines Gebäudes benötigen. Dazu gehören Flure, Treppen, Hallen und Schächte. Diese Flächen sind zwingend in der Bruttogrundfläche enthalten, da sie den Gebäudefluss gewährleisten und für Notausgänge unerlässlich sind.
Wichtig: Die Verkehrsflächen sind oft unterschätzt, machen aber einen wesentlichen Anteil der BGF aus. Sie sichern die Nutzbarkeit und Sicherheit deines Gebäudes und sollten bei der Planung nicht vernachlässigt werden. Auch Fahrzeugverkehrsflächen und Fahrgastflächen zählen dazu, was bei größeren Immobilien besonders relevant ist.
Technikflächen
Technikflächen sind speziell für die zentrale Haustechnik vorgesehen, beispielsweise Heizungs-, Lüftungs- und Elektroanlagen. Diese Flächen sind Teil der Nettoraumfläche, da sie essenzielle Funktionen für den Gebäudebetrieb übernehmen und fest zur BGF beitragen.
Technikflächen sind essentiell für den reibungslosen Betrieb deiner Immobilie und müssen ausreichend groß bemessen sein. Bei der Bewertung der Bruttogrundfläche sollten Sie die Bedürfnisse der Haustechnik genau berücksichtigen, um spätere Nachrüstungen oder Umbauten zu vermeiden.
Betriebstechnische Anlagen
Betriebstechnische Anlagen, wie Aufzüge oder Förderanlagen, haben eigene Flächenanteile in der Bruttogrundfläche. Sie sind im Bereich der Konstruktionsflächen berücksichtigt und tragen zur funktionalen Ausstattung deines Gebäudes bei.
Diese Anlagen sind nicht nur für Komfort und Barrierefreiheit wichtig, sondern auch für Sicherheits- und Effizienzanforderungen. Ihre Flächen sind oft nicht anderweitig nutzbar, weshalb sie als konstuktive Stehflächen in der BGF ausgewiesen werden. Eine sorgfältige Planung hilft Ihnen, die Gebäudeherstellungskosten präzise zu kalkulieren.
Berechnung der Bruttogrundfläche
Grundlagen der Berechnung
Die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) basiert auf der Summe aller Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, einschließlich Keller, Vollgeschosse und Dachboden, sofern sie eine lichte Höhe von mindestens 1,25 m aufweisen. Sie berücksichtigen dabei sowohl die Nutzflächen als auch die Konstruktionsflächen, da diese zusammen die gesamte BGF ergeben. Dabei sind nur die überdachten und allseitig umschlossenen Flächen sowie teilweise überdachte Bereiche relevant.
Verfahren nach DIN 277
Das Berechnungsverfahren der DIN 277 ist in der Immobilienbewertung und im Hochbau der Standard für die Ermittlung der Bruttogrundfläche. Dabei werden die Flächen in Nutzflächen, Verkehrsflächen und Technikflächen unterteilt, die alle in die BGF einfließen. Wichtig ist, dass auch die Konstruktionsgrundflächen, wie Wandstärken und Installationsschächte, mit eingerechnet werden.
Die DIN 277 definiert genau, welche Flächen zu welcher Kategorie gehören und wie diese gemessen werden. Bereich a (vollständig umschlossene, überdachte Flächen) sind vollständig, Bereich b (überdacht, aber nicht vollständig umschlossen) nur teilweise in der BGF enthalten. Nicht überdachte Flächen, wie Balkone oder Terrassen, werden hingegen gar nicht oder nur anteilig berücksichtigt, was die Vergleichbarkeit von Gebäuden sicherstellt.
Berücksichtigung von Flächenarten
Bei der Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) müssen Sie zwischen Nutzfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche und Konstruktionsfläche unterscheiden. Jede dieser Flächenarten erfüllt eine spezifische Funktion im Gebäude und trägt individuell zur Gesamtfläche bei. Nur durch diese Differenzierung lässt sich die präzise BGF korrekt ermitteln.
Die Nutzfläche umfasst alle Wohn-, Büro- oder Gewerberäume, also jene Flächen, die dem eigentlichen Zweck der Immobilie dienen. Verkehrsflächen wie Flure, Treppenhäuser oder Aufzugsschächte ermöglichen den Zugang innerhalb des Gebäudes. Technikflächen werden für Anlagen der Haustechnik genutzt, etwa für Heizungsräume oder Elektrozentralen.
Die Konstruktionsfläche ergibt sich aus der Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Nettoraumfläche und beinhaltet sämtliche baulichen Elemente wie Wände, Pfeiler oder Stützen. Diese Unterscheidung ist insbesondere bei der Berechnung der Herstellkosten, der Wertfeststellung von Immobilien oder bei Kostenaufstellungen nach DIN 277 entscheidend. Nur so stellen Sie sicher, dass Flächen und Werte technisch und wirtschaftlich korrekt ermittelt werden.
Beispielhafte Berechnung
Für ein Einfamilienhaus mit Keller, zwei Vollgeschossen und Dachboden addieren Sie die einzelnen Stockwerksflächen. So ergibt sich laut Beispiel eine Bruttogrundfläche von insgesamt 229,75 Quadratmetern, wobei nicht umschlossene Bereiche wie Terrasse oder Balkon explizit ausgeschlossen sind.
In der Praxis bedeutet das: Sie berechnen die Flächen aller verwendeten Räume, beziehst auch Konstruktionselemente mit ein, und ziehst Flächen mit zu geringer Höhe oder offenen Bereichen ab. Diese präzise Vorgehensweise sorgt dafür, dass du anhand der BGF realistische Herstellkosten und Immobilienwerte ermitteln kannst – ein essenzieller Schritt, wenn es um Bauvorhaben oder Kaufentscheidungen geht.
Anwendungsfälle der Bruttogrundfläche
Bauvorhaben und Kostenkalkulation
Bei Bauvorhaben dient die Bruttogrundfläche (BGF) als entscheidende Grundlage zur Ermittlung der Gebäudekosten. Sie können die Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche (BGF) multiplizieren, um eine realistische Kostenschätzung für Ihr Bauprojekt zu erhalten.
Beispiel: Bei einem Richtwert von 1.200 Euro pro Quadratmeter und einer BGF von 229,75 m² ergeben sich Gebäudekosten von 275.700 Euro.
Diese einfache Kalkulation dient als Planungsgrundlage, mit der Sie Ihr Bauvorhaben wirtschaftlich absichern und ungeplante Mehrkosten frühzeitig vermeiden können.
Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren
Die BGF ist für dich zentral bei der Sachwertermittlung, denn sie bildet die Basis für die Berechnung der Herstellungskosten. Ein Gutachter berücksichtigt neben der BGF auch Wertminderungen wie Abnutzung. So entsteht ein objektiver Marktwert deiner Immobilie, der Ihnen bei Entscheidungen über Kauf, Verkauf oder Finanzierung hilft.
Das Sachwertverfahren gilt als eines der komplexesten Verfahren zur Immobilienbewertung. Für dich bedeutet das, dass Sieeinen unabhängigen, zertifizierten Gutachter beauftragen solltest, der neben der BGF auch Faktoren wie die technische Ausstattung, den Bauzustand und die Wertminderung präzise bewertet. Nur so bekommst du eine belastbare Wertermittlung, die deine Investitionsentscheidungen absichert.
Kauf und Verkauf von Immobilien
Beim Kauf oder Verkauf ist die Bruttogrundfläche ein wichtiger Parameter, um den Wert der Immobilie anzusetzen. Sie sollten wissen, dass die BGF alle beheizten und umbauten Flächen umfasst und somit eine umfassendere Größe als die reine Wohnfläche darstellt, was den Wert maßgeblich beeinflusst.
Für dich ist es wichtig, bei Kauf oder Verkauf die korrekte Ermittlung der BGF sicherzustellen, da ungenaue Angaben zu Fehleinschätzungen im Preis führen können. Ein professioneller Gutachter bietet Ihnen hier Sicherheit. Zudem zeigt die BGF Ihnen transparent, welche Flächen in der Immobilie enthalten sind, wie Keller, Garage oder technische Räume, die bei der Wohnflächenberechnung oft außen vor bleiben.
Faktoren, die die Bruttogrundfläche beeinflussen
Bauliche Gegebenheiten
Die baulichen Gegebenheiten Ihres Gebäudes haben einen direkten Einfluss auf die Bruttogrundfläche. Elemente wie tragende Wände, Pfeiler oder Schornsteine zählen zur Konstruktionsgrundfläche und erhöhen somit die BGF. Auch unterschiedliche Geschossanzahlen, Keller, Dachböden oder Garagen verändern die Gesamtfläche. Sie sollten dabei beachten, dass Dachböden mit lichter Höhe unter 1,25 Metern sowie nicht vollständig umschlossene Bereiche wie Balkone und Terrassen nicht oder nur anteilig in die BGF eingehen.
Gesetzliche Vorgaben
Die Berechnung Ihrer Bruttogrundfläche richtet sich streng nach der DIN 277 und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Hierbei werden nur die überdachten und allseitig umschlossenen Flächen vollständig berücksichtigt. Bereiche, die nicht vollständig umschlossen sind, wie teilweise überdachte Balkone, zählen nur unter bestimmten Bedingungen zur BGF. Diese Vorgaben sind für die korrekte Wertermittlung und Baukostenberechnung essenziell.
Die gesetzlichen Richtlinien verlangen von Ihnen, die Flächen in die Bereiche a (vollständig umschlossen) und b (überdacht, aber nicht vollständig umschlossen) zu gliedern. Bereich c, also nicht überdachte Flächen, fällt aus der Berechnung heraus. Diese Differenzierung ist besonders wichtig, wenn Sie den Sachwert Ihres Gebäudes ermitteln lassen, denn hier wirkt sich die BGF maßgeblich auf die Gebäudekosten und den Marktwert aus. Ein Verstoß gegen diese Vorgaben kann zu fehlerhaften Bewertungen oder Problemen bei Bauanträgen führen.
Marktbedingungen
Die aktuellen Marktbedingungen spielen ebenfalls eine Rolle bei der Bedeutung und dem Wert der Bruttogrundfläche Ihrer Immobilie. In Zeiten hoher Nachfrage oder steigender Baukosten wird eine größere BGF oft als positiver Wertfaktor wahrgenommen. Sie sollten jedoch bedenken, dass die tatsächlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter je nach Standort und Objekt stark variieren können.
Insbesondere in urbanen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können größere und effizient geplante Bruttogrundflächen den Immobilienwert erheblich steigern. Andererseits können in weniger gefragten Regionen hohe Baukosten die Rentabilität schmälern, sodass die BGF allein kein Garant für Wertsteigerung ist. Deshalb ist es ratsam, die Marktbedingungen bei einer Bewertung stets mit einem erfahrenen Gutachter zu analysieren, um realistische Kostenerwartungen und Wertprognosen zu erhalten.
Schlussfolgerungen und wichtige Hinweise
Zusammenfassung der Kernaussagen
Die Bruttogrundfläche (BGF) umfasst alle Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes inklusive der Konstruktionsflächen und ist entscheidend für die Berechnung der Gebäudeherstellungskosten sowie die Immobilienwertermittlung. Bereiche mit lichter Höhe unter 1,25 m wie Dachböden oder Kriechkeller werden ausgeschlossen. Sie sollten wissen, dass die BGF nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden darf, da sie auch technische und Verkehrsflächen enthält. Für präzise Bewertung und Kostenplanung ist die korrekte Ermittlung der BGF essenziell.
Empfohlene Vorgehensweise für Interessierte
Wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie exakt bestimmen oder Baukosten realistisch kalkulieren möchten, empfiehlt sich die Beauftragung eines unabhängigen, zertifizierten Gutachters. Das komplexe Sachwertverfahren erfordert fundiertes Fachwissen, insbesondere bei der korrekten Flächenberechnung und präzisen Wertabschätzung, um teure Fehlkalkulationen zu vermeiden.
Die vom Gutachter ermittelten Herstellungskosten pro Quadratmeter, multipliziert mit der Bruttogrundfläche (BGF), bilden eine verlässliche Ausgangsbasis für Ihre wirtschaftlichen Entscheidungen – sei es beim Kauf, Verkauf oder Bau einer Immobilie.
Zudem ist es wichtig, sich intensiv mit den Flächenarten auseinanderzusetzen – also Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Diese werden je nach Bewertungsansatz unterschiedlich gewichtet und wirken sich direkt auf den Sachwert aus.
Verlassen Sie sich nicht auf grobe Schätzwerte, sondern nutzen Sie bewährte Normen wie die DIN 277 sowie die Vorgaben der Immobilienwertverordnung. So schaffen Sie eine rechtssichere und transparente Grundlage für Ihre Planung und schützen sich effektiv vor unerwarteten Kosten oder Wertabweichungen bei Ihrem Bauvorhaben oder Immobiliengeschäft.
Fazit zur Bruttogrundfläche (BGF)
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist für Sie als Bauherr oder Immobilieninteressent eine essenzielle Größe, da sie sämtliche Grundflächen aller Geschosse einschließlich Konstruktionsteilen umfasst. Sie dient nicht nur der genauen Kostenkalkulation beim Bau, sondern ist auch eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren. Indem Sie die BGF richtig berechnen und verstehen, können Sie Baukosten realistisch einschätzen und den Wert Ihrer Immobilie fundiert ermitteln lassen.
Fragen Rund um das Thema: Bruttogrundfläche
1. Wie berechnet sich die Bruttogrundfläche eines Gebäudes?
Die Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes berechnet sich durch die Addition aller Grundflächen sämtlicher Geschosse – also inklusive aller nutzbaren Flächen sowie der konstruktiven Bauteile wie Wände, Pfeiler oder Schächte. Maßgeblich ist hierbei die äußere Umfassung des Gebäudes. Grundlage für die Berechnung ist die DIN 277, die eine klare Trennung der Flächenarten vorschreibt. Dabei ergibt sich die BGF als Summe aus der Nettogrundfläche (auch Nettoraumfläche genannt) und der Konstruktionsgrundfläche. Zur BGF zählen sowohl beheizte Räume als auch Verkehrsflächen und technische Bereiche, sofern sie allseitig umschlossen und überdacht sind.
2. Ist die Bruttogrundfläche dasselbe wie die Wohnfläche?
Nein, die Bruttogrundfläche ist nicht identisch mit der Wohnfläche. Die Wohnfläche stellt nur einen Teil der Nutzfläche dar und umfasst in der Regel ausschließlich jene Räume, die tatsächlich zum dauerhaften Wohnen geeignet und bestimmt sind – wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad sowie Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkon, Terrasse und Loggia werden gegebenenfalls anteilig hinzugerechnet. Die BGF hingegen beinhaltet sämtliche Flächen eines Gebäudes – auch konstruktive Elemente wie Wände, Technikräume oder Verkehrsflächen. In der Praxis ist die Wohnfläche also deutlich kleiner als die Bruttogrundfläche.
3. Was ist der Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Nettogrundfläche?
Der zentrale Unterschied liegt in der Berücksichtigung der Konstruktionsflächen. Die Bruttogrundfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche eines Gebäudes inklusive tragender und nicht tragender Wände, Pfeiler und anderer baulicher Strukturen. Die Nettogrundfläche (NGF), oft auch Nettoraumfläche genannt, beinhaltet hingegen ausschließlich jene Flächen, die tatsächlich genutzt werden können – also Wohnräume, Büroräume, Technik- oder Lagerräume. Wände, Schächte oder dicke Bauelemente bleiben bei der NGF außen vor. Die NGF ist somit ein Teil der BGF, und die Differenz besteht aus den Konstruktionsflächen.
4. Welche Bereiche gehören zur BGF-S (Bruttogrundfläche Sonderbereiche)?
Zur sogenannten BGF-S, also den Sonderbereichen innerhalb der Bruttogrundfläche, zählen vor allem teilweise überdachte oder nicht vollständig umschlossene Flächen. Beispiele sind Balkone, Loggien, Terrassen, Laubengänge und offene Innenhöfe, die sich innerhalb der äußeren Konturen eines Gebäudes befinden, aber nicht den gleichen Grad an baulichem Abschluss aufweisen wie vollständig umschlossene Räume. Diese Flächen werden gemäß DIN 277 entweder vollständig, anteilig oder gar nicht in die BGF einbezogen – je nach ihrer baulichen Ausgestaltung und Nutzungsmöglichkeit.
5. Welche Flächen gehören zur Bruttogrundfläche?
Zur Bruttogrundfläche zählen alle Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes, unabhängig davon, ob sie als Wohn-, Technik- oder Verkehrsflächen genutzt werden. Dazu gehören: Wohnräume und Aufenthaltsräume, Flure, Treppenhäuser, Aufzüge, Technikräume wie Heizung, Elektro, Lüftung, Lager- und Abstellräume sowie Wände, Schächte, Stützen und Pfeiler. Auch Keller- und Dachgeschossflächen werden einbezogen, sofern sie eine lichte Höhe von mindestens 1,25 m aufweisen. Die BGF wird anhand der äußeren Maße des Gebäudes bestimmt und umfasst damit auch die Flächen, die durch die Gebäudehülle begrenzt werden.
6. Was bedeutet BGF bei Immobilien?
Bei Immobilien beschreibt die Bruttogrundfläche (BGF) die vollständige Fläche aller Geschosse eines Gebäudes – inklusive der Flächen, die durch Wände, Pfeiler, Technikräume oder Verkehrsflächen eingenommen werden. Die BGF dient insbesondere bei der Kostenkalkulation im Hochbau und bei der Immobilienbewertung als Grundlage, vor allem im Sachwertverfahren, bei dem die Herstellungskosten anhand der BGF berechnet werden. Für Eigentümer, Investoren und Gutachter ist sie eine wichtige Kennzahl zur Einschätzung von Bauvolumen und Projektwirtschaftlichkeit.
7. Was ist die Bruttogrundfläche eines Hauses?
Die Bruttogrundfläche eines Hauses umfasst die komplette Fläche aller Geschosse – vom Keller bis zum Dach – einschließlich der baulichen Hülle, also sämtlicher Wände, Stützen und Installationsschächte. Entscheidend ist, dass die Fläche von der äußeren Begrenzung des Gebäudes ausgeht. Sie gibt einen umfassenden Überblick über die Größe des Hauses und ist von zentraler Bedeutung bei Neubauten, bei der Kostenplanung sowie in der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren. Die Bruttogrundfläche bildet somit die Basis für zahlreiche weitere Berechnungen im Bau- und Immobilienwesen.
8. Was zählt zur Bruttogrundfläche?
Zur Bruttogrundfläche zählen sämtliche überdachten und umschlossenen Flächen, die zu den Geschossen eines Gebäudes gehören. Dazu zählen insbesondere: Nutzflächen (Wohn- und Arbeitsräume), Verkehrsflächen (Flure, Treppen, Aufzüge), Technikflächen (Heizungsräume, Elektroanlagen), Konstruktionsflächen (Wände, Pfeiler, Schächte). Nicht zur BGF zählen in der Regel nicht überdachte oder nicht vollständig umschlossene Flächen wie offene Balkone oder Außentreppen, es sei denn, sie erfüllen bestimmte bauliche Voraussetzungen gemäß DIN 277.
9. Wo finde ich die Bruttogrundfläche eines Gebäudes?
Die Bruttogrundfläche eines Gebäudes ist in der Regel in den Bauunterlagen oder Planungsdokumenten enthalten, insbesondere in den Grundrissplänen, Bauzeichnungen oder Flächenaufstellungen nach DIN 277. Wenn Sie Zugriff auf den Bauantrag oder die Berechnungen des Architekten haben, ist die BGF meist dort vermerkt. Alternativ kann ein zertifizierter Immobiliengutachter oder ein Vermessungsingenieur die Bruttogrundfläche für Sie fachgerecht ermitteln, insbesondere bei älteren Gebäuden ohne aktuelle Unterlagen.
10. Was zählt nicht in die BGF?
Nicht in die Bruttogrundfläche eingerechnet werden laut DIN 277 bestimmte Flächen, die nicht vollständig nutzbar oder nicht baulich abgeschlossen sind. Dazu zählen insbesondere: Kriechkeller mit geringer lichter Höhe, Außentreppen, die nicht überdacht oder umschlossen sind, Kellerschächte und Lichtschächte, nicht nutzbare Dachflächen – etwa unter 1,25 m lichter Höhe oder ohne vollständige Umfassung – sowie offene Terrassen oder Balkone, wenn sie nicht als überdachter oder umschlossener Bereich gelten. Diese Flächen werden entweder gar nicht oder nur anteilig in die BGF aufgenommen, um die tatsächliche bauliche Nutzung korrekt abzubilden.
Quellen:
DIN 277
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