Matthias Mertens
DIN EN ISO/IEC 17024 und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1

GFZ: Geschossflächenzahl einfach erklärt

29.04.2024

Bei der Planung eines Bauvorhabens oder der Auswahl eines Grundstücks ist die Geschossflächenzahl (GFZ) ein wichtiger Aspekt. Sie gibt vor, welche Gebäudegröße auf dem Grundstück zulässig ist und eine Zahl, die jeder Bauherr kennen muss. In diesem Artikel erklären wir die Bedeutung der GFZ und ihren Einfluss auf die Bebauung Ihres Grundstücks.

Das Wichtigste in Kürze

         
  • Die GFZ wird von der Gemeinde festgelegt und ist im Bebauungsplan zu finden
  •    
         
  • Geschossflächenzahl (GFZ) = Maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksgröße
  •    
         
  • GFZ vs. GRZ: Die GFZ betrifft die vertikale, die GRZ die horizontale Flächennutzung, beides entscheidend für die Baugenehmigung
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  • Die Geschossflächenzahl bestimmt, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden dürfen

1. Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?

Die Geschossflächenzahl, definiert in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche ein Gebäude pro Quadratmeter Grundstücksfläche haben darf. Kurz gesagt, die GFZ bestimmt, wie viel Fläche pro Stockwerk in einem Gebäude erlaubt ist. Sie sorgt dafür, dass die Fläche des Gebäudes gleichmäßig auf alle Stockwerke verteilt wird. In Neubaugebieten legt der Bebauungsplan fest, wie viele Stockwerke ein Gebäude haben darf.

Diese Kennzahl ist wichtig für die Beurteilung der Bebauungsdichte und hat direkten Einfluss auf die Planung von Immobilien. Der Bebauungsplan legt die zulässige GFZ fest, die bei der Baugenehmigung beachtet werden muss. Für die Berechnung werden Vollgeschosse und Wohnflächen berücksichtigt. Die GFZ ist somit ein entscheidender Faktor bei der Immobilienbewertung und beim Verkauf von Häusern. Kenntnisse über die GFZ sind unerlässlich für Bauherren, Architekten und Immobilienexperten, um Bauprojekte erfolgreich umzusetzen und gesetzliche Vorschriften einzuhalten.

2. Was gehört  zur Geschossfläche?

Zu der Geschossfläche werden die Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes gezählt. Die Definition eines Vollgeschosses variiert je nach Bundesland. Meist ist eine Mindestdeckenhöhe von 2,30 bis 2,60 Metern erforderlich. Manche Bundesländer zählen auch ausgebaute Dachgeschosse dazu, abhängig von ihrer Deckenhöhe und Fläche.

Nicht einbezogen werden in der Regel Flächen wie:

❌  Balkone, Terrassen und Loggien

❌  Kellerräume

❌  Parkflächen und Garagen

❌  Treppenhäuser

❌  Dachböden (Anhängig von dem Ausbau und den jeweiligen Ländervorgaben)

Die spezifischen Bestimmungen, welche Flächen in die GFZ einfließen, können sich je nach lokaler Baunutzungsverordnung und Bebauungsplan unterscheiden, wodurch die GFZ ein flexibles Instrument zur Steuerung der baulichen Dichte und der räumlichen Entwicklung eines Gebietes wird.

Achtung: Geschossfläche ist nicht gleich Wohnfläche, denn bei der Berechnung der GFZ werden auch die Außenmauern einberechnet. Diese können jedoch nicht zu der Wohnfläche gezählt werden,

Ein Vollgeschoss ist ein Stockwerk eines Gebäudes, das über die volle Ausdehnung der Grundfläche reicht und eine bestimmte Mindesthöhe aufweist. Es wird in der Regel vollständig über dem Erdboden errichtet und muss bestimmte baurechtliche Kriterien erfüllen, um als solches anerkannt zu werden. Sehen Sie hier die spezifischen Regelungen zu Vollgeschossen, die in den verschiedenen Ländern gelten.

3. Wo steht die GFZ und wer legt sie fest?

Die GFZ ist grundsätzlich im Bebauungsplan zu finden und wird von den jeweiligen Gemeinden festgelegt. Der BauNVO §17 können Orientierungswerte entnommen werden:

4. Wie wird dir GFZ berechnet?

Zwei Hauptfaktoren sind bei der Berechnung der GFZ entscheidend: die Größe des Grundstücks und die gesamte Fläche aller Vollgeschosse des Gebäudes. Die Berechnung ist wichtig, um die Gesamtfläche eines Hauses auf Geschosse aufzuteilen.

Die GFZ berechnet sich folgendermaßen:

Geschossflächenzahl (GFZ) = Maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksgröße

Nehmen wir an wir haben ein Grundstück von 1500 m². Dem Bebauungsplan können Sie folgende Werte entnehmen:

Grundstücksgröße: 1500 m²

Grundflächenzahl (GRZ): 0,3

Geschossflächenzahl (GFZ): 0,9

Anzahl der zulässigen Vollgeschosse: 2

       

Schritt 1. Ermittlung der maximal zulässigen Grundfläche des Gebäudes:

         

Zulässige Grundfläche = GRZ × Grundstücksgröße
= 0,3 × 1500 m² = 450 m²

       

Das Grundstück von 1500 darf zu 30% bebaut werden, also: 450 m² dürfen als Grundfläche des Gebäudes genutzt werden.

Schritt 2. Bestimmung der maximal zulässigen Geschossfläche:

         

Zulässige Geschossfläche = GFZ × Grundstücksgröße
= 0,9 × 1500 m² = 1350 m²

       

Dies gibt an, dass die Gesamtfläche aller Vollgeschosse 1350 m² nicht überschreiten darf.

Schritt 3. Berechnung der GFZ

Geschossflächenzahl (GFZ) = Maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksgröße

= 1350 m² / 1500 m² = 0,9

Schritt 4. Berechnung der zulässigen Fläche pro Vollgeschoss:

         

Zulässige Fläche je Vollgeschoss = Zulässige Geschossfläche / Anzahl der zulässigen Vollgeschosse
= 1350 m² / 2 = 675 m²

       

Das bedeutet, dass jedes Vollgeschoss maximal 675 m² groß sein darf.

5. Unterschiede zwischen GFZ und Grundflächenzahl (GRZ)

Wenn es um die Bauplanung geht, ist es wichtig, den Unterschied zwischen der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Grundflächenzahl (GRZ) zu verstehen. Während die GFZ die Bebauungsdichte eines Grundstücks in Bezug auf die Geschossfläche definiert, bezieht sich die GRZ auf die Nutzung der Fläche auf Bodenniveau. Die GFZ berücksichtigt also die vertikale Bebauung, während die GRZ die horizontale Flächennutzung betrachtet. Dies bedeutet, dass die GFZ die maximale Anzahl von Vollgeschossen angibt, die auf einem Grundstück errichtet werden können, während die GRZ die zulässige Fläche auf Bodenniveau festlegt. Bei der Berechnung von Bauprojekten und der Einhaltung von Baunormen spielen sowohl die GFZ als auch die GRZ eine entscheidende Rolle, um sicherzustellen, dass Bauvorhaben den rechtlichen Anforderungen und dem Bebauungsplan entsprechen.

Schauen Sie sich dazu noch unseren Blogbeitrag zu der Grundflächenzahl an!

6. Bedeutung der GFZ für Immobilienbewertung und Verkauf

Die Geschossflächenzahl (GFZ) spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung und dem Verkauf von Immobilien. Die GFZ gibt Aufschluss über die mögliche Bebauungsdichte eines Grundstücks und ist somit ein wichtiger Faktor für Investoren und Eigentümer. Bei der Immobilienbewertung wird die GFZ verwendet, um den potenziellen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Ein höherer GFZ-Wert kann zu einer Wertsteigerung führen, während ein niedriger Wert Einschränkungen bei der Bebauung bedeuten kann. Beim Verkauf einer Immobilie ist es daher entscheidend, die GFZ korrekt zu berechnen und potenziellen Käufern transparent darzulegen. Eine genaue Kenntnis der GFZ kann somit maßgeblich dazu beitragen, den Verkaufspreis einer Immobilie realistisch festzulegen und Interessenten von der Attraktivität des Objekts zu überzeugen.

7. Fazit: Die Geschossflächenzahl (GFZ) - Warum sie ein wichtiger Faktor in der Bauplanung und Immobilienwirtschaft ist

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein entscheidender Parameter in der Planung und Bewertung von Immobilienprojekten. Mit ihrer Berechnung wird die maximale Bebaubarkeit eines Grundstücks festgelegt, indem die Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche gesetzt wird. Dieser Wert beeinflusst maßgeblich die Bebauungsdichte und somit das Erscheinungsbild eines Bauvorhabens. Im Baurecht ist die GFZ als zulässige Quadratmeterzahl pro Vollgeschoss definiert und wird in Bebauungsplänen festgelegt. Bei der Erstellung von Immobilienbewertungen spielt die GFZ eine wichtige Rolle, da sie Aufschluss über das Potenzial eines Grundstücks gibt. In der Praxis ist es daher unerlässlich, die GFZ sorgfältig zu berechnen und bei Bauprojekten zu beachten. Ein fundiertes Verständnis der Geschossflächenzahl ist somit essenziell für alle Akteure in der Baubranche und der Immobilienwirtschaft.

       

       

       
       
       
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