Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen, ist es entscheidend, die richtigen Formulierungen und Fristen einzuhalten, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Mit einer passenden mieterhöhung vorlage können Sie Ihre Mieter klar und transparent über die Erhöhung informieren und so Missverständnisse verhindern. Sie sollten unbedingt die Kappungsgrenze beachten und die Erhöhung sachlich mit dem aktuellen Mietspiegel begründen. So sichern Sie Ihre Forderung rechtlich ab und erleichtern Ihrem Mieter die Zustimmung zu Ihrer geforderten Mietanpassung. Ein Immobiliengutachter kann Vermieter dabei unterstützen, eine Mieterhöhung sachlich zu begründen und rechtssicher auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu formulieren.
Grundlagen der Mieterhöhung
Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung
Für eine rechtssichere Mieterhöhung ist es wichtig, dass Sie die gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kennen. Besonders relevant sind hier § 558 BGB, der die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete regelt, sowie § 558a BGB, der die Voraussetzungen für die Begründung mit dem Mietspiegel festlegt. Ohne die Beachtung dieser Vorgaben ist deine Mieterhöhung nicht wirksam und kann vom Mieter abgelehnt werden.
Fristen und Vorgaben
Bei einer Mieterhöhung müssen Sie als Vermieter:in zwingend die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen und Grenzen einhalten. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Zudem darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % steigen – diese sogenannte Kappungsgrenze gilt bundesweit, in einigen Städten sogar eine reduzierte Grenze von 15 %. Die Mieterhöhung kann frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens wirksam werden. Sie müssen dem Mieter außerdem eine angemessene Zustimmungsfrist einräumen – in der Regel zwei volle Monate.
Wichtig: Die Miete darf erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung (einschließlich Kündigungsfrist) erneut angepasst werden. Damit Ihre Forderung wirksam ist, muss die beabsichtigte Mieterhöhung schriftlich begründet sein – etwa durch einen Verweis auf den Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Eine fehlende Reaktion des Mieters gilt nicht automatisch als Ablehnung – wird aber nach Ablauf der Frist oft als stillschweigende Zustimmung gewertet. In jedem Fall ist es ratsam, Mieterhöhungen transparent und nachvollziehbar zu formulieren, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Mieterhöhungsschreiben: Aufbau und Inhalt
Wichtige Bestandteile eines Mieterhöhungsschreibens
Ein rechtsgültiges Mieterhöhungsschreiben enthält eine klare Anrede, eine präzise Betreffzeile und eine nachvollziehbare Begründung der Mieterhöhung, meist anhand des örtlichen Mietspiegels. Sie müssen in Ihrem Mieterhöhungsschreiben zwingend die bisherige und die neue Kaltmiete angeben sowie den entsprechenden Quadratmeterpreis aufführen. Ebenso ist es erforderlich, auf die zulässige Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren hinzuweisen – in einigen Regionen gilt sogar eine reduzierte Grenze von 15 %. Darüber hinaus müssen Sie eine konkrete Frist für die Zustimmung des Mieters setzen – üblicherweise beträgt diese zwei Monate ab Zugang des Schreibens. So stellen Sie sicher, dass Ihr Anliegen rechtlich wirksam, formell korrekt und transparent übermittelt wird und der Mieter die Grundlage Ihrer Forderung nachvollziehen kann.
Formale Vorgaben und Gestaltung
Das Schreiben sollte formal sauber gestaltet sein: ein klarer Aufbau mit Datum, Adresse, Betreff und Unterschrift ist unerlässlich. Achte darauf, dass die Mieterhöhung erst ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang gültig ist. Fehler in Form oder Fristen können deine Mieterhöhung unwirksam machen, deshalb ist eine sorgfältige Gestaltung entscheidend für den Erfolg.
Wichtig: Eine fehlerhafte Formulierung oder falsche Fristsetzung kann eine Mieterhöhung rechtlich gefährden. Deshalb sollten Sie die Gliederung Ihres Mieterhöhungsschreibens übersichtlich und verständlich gestalten. Achten Sie darauf, alle gesetzlich geforderten Angaben vollständig einzufügen – darunter die bisherige und neue Kaltmiete, der Quadratmeterpreis, der Vergleich mit der ortsüblichen Miete sowie die Einhaltung der Kappungsgrenze. Bitten Sie die Mieter:innen ausdrücklich um ihre schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung und setzen Sie eine klare Frist. Verwenden Sie eine klare und sachliche Sprache, um Missverständnisse zu vermeiden. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Ihre Mieterhöhung rechtssicher, transparent und konfliktarm übermittelt wird.
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Nutzung des Mietspiegels
Der Mietspiegel ist Ihr wichtigstes Werkzeug zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er wird vom örtlichen Wohn- oder Sozialamt bereitgestellt und zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für verschiedene Wohnungstypen. Nutzen Sie den aktuellen Mietspiegel, um die Miete Ihrer Wohnung rechtssicher zu begründen und Missverständnisse zu vermeiden. Dabei ist es wichtig, die Wohnung korrekt einzustufen, damit die errechnete Miete den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Vergleich von Mitwohnmöglichkeiten
Sie können die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch den Vergleich mit mindestens drei ähnlichen Wohnungen untermauern. Diese sollten in Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sein. Sorgen Sie für eine transparente Darstellung aller Merkmale, damit Ihre Mieterhöhung nachvollziehbar und plausibel erscheint.
Für eine fundierte Vergleichsanalyse sollten Sie sich nicht nur auf oberflächliche Merkmale verlassen, sondern tiefer in Details wie Baujahr, Zustand und Wohnumfeld einsteigen. Achten Sie darauf, dass Sie aussagekräftige Daten sammeln und verständlich aufbereiten, denn nur so können Sie die Rechtmäßigkeit Ihrer Mieterhöhung überzeugend begründen.
Gutachten und Sachverständigenmeinungen
Alternativ können Sie ein Gutachten eines Sachverständigen beauftragen, um die Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Mietspiegel nicht aussagekräftig genug ist oder es um komplexere Fälle geht. Das Gutachten liefert Ihnen eine rechtlich belastbare Grundlage für Ihre Mieterhöhung.
Ein fachkundiges Gutachten bietet Ihnen die Möglichkeit, individuelle Besonderheiten Ihrer Wohnung hervorzuheben und so eine gerechtfertigte Mieterhöhung zu begründen. Beachten Sie, dass ein solches Gutachten mit Kosten verbunden ist, sich aber aufgrund seiner hohen Akzeptanz vor Gericht oft als lohnende Investition erweist.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Zulässigkeit von Erhöhungen nach Baumaßnahmen
Nach einer Modernisierung haben Sie die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, sofern die durchgeführten Maßnahmen den Wohnwert nachhaltig verbessern oder zu dauerhaften Einsparungen bei Energie- oder Wasserverbrauch führen. Voraussetzung ist, dass Sie im Mieterhöhungsschreiben die konkreten Maßnahmen sowie die angefallenen Kosten nachvollziehbar und transparent auflisten. Nur so kann der Mieter die Erhöhung prüfen und nachvollziehen.
Beachten Sie: Eine Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn es sich nicht um reine Instandhaltungsmaßnahmen handelt. Die Maßnahme muss den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, also z. B. durch den Einbau moderner Heiztechnik, besseren Schallschutz oder energetische Verbesserungen. Die Mieterhöhung darf maximal 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Auch hier gilt: Eine klare, verständliche Darstellung sichert Ihnen die rechtliche Wirksamkeit der Erhöhung und vermeidet spätere Auseinandersetzungen.
Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten
Ein Teil der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen darf auf die Mieter umgelegt werden. Nach § 559 BGB können bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden. Entscheidend ist, dass Sie die Kosten im Erhöhungsschreiben transparent und nachvollziehbar darlegen, um die Zustimmung der Mieter einzuholen.
Zusätzlich sollten Sie wissen, dass die Umlage der Modernisierungskosten nur dann rechtmäßig ist, wenn alle Formalien eingehalten werden. Dazu zählen insbesondere die genaue Beschreibung der Maßnahmen, die vollständige Aufschlüsselung der Kosten sowie die Einhaltung der gesetzlichen Fristen für die Ankündigung.
Zudem dürfen durch die Umlage sonstige zulässige Mieterhöhungen, wie etwa die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht überschritten werden. Achten Sie besonders auf eine korrekte Begründung und klare Formulierung, um rechtliche Streitigkeiten mit Ihren Mieter:innen zu vermeiden.
Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
Rechtliche Vorgaben zur Zustimmung
Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, benötigen Sie zwingend die schriftliche Zustimmung des Mieters. Die Zustimmung muss innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist erfolgen und ist Grundlage dafür, dass die neue Miete wirksam eingefordert werden kann. Ohne diese Zustimmung dürfen Sie die Miete nicht einseitig erhöhen. Im Falle einer Ablehnung kann nur ein Gericht über die Rechtmäßigkeit entscheiden und eine Zustimmungsklage wird nötig.
Fristsetzung zur Rückmeldung
Sie sollten dem Mieter für die Zustimmung eine angemessene Frist von meist zwei Monaten einräumen, um auf die angekündigte Erhöhung zu reagieren. Diese Frist beginnt mit dem Zugang Ihres Mieterhöhungsschreibens. Nach Ablauf gilt die Mieterhöhung automatisch als angenommen, wenn der Mieter die Miete entsprechend anpasst oder nicht widerspricht.
Diese Frist ist für Sie als Vermieter entscheidend, um Klarheit über die Zustimmung zu erhalten. Sollte der Mieter nicht rechtzeitig reagieren, steht dies rechtlich als Zustimmung. Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es daher wichtig, die Frist in Ihrem Schreiben klar und verständlich zu kommunizieren. So sichern Sie sich ab, dass eine Stillschweigen als Einverständnis gewertet werden kann.
Umgang mit Ablehnung der Erhöhung
Lehnt Ihr Mieter die Mieterhöhung ab, dürfen Sie die neue Miete nicht ohne weiteres verlangen. Stattdessen haben Sie die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen, falls Ihre Begründung rechtlich einwandfrei ist und keine Formfehler im Mieterhöhungsschreiben vorliegen.
Im Fall einer Ablehnung sollten Sie zunächst prüfen, ob die Mieterhöhung korrekt formuliert und begründet wurde. Die Einhaltung der Kappungsgrenze, der Mietpreispanne und die korrekte Fristsetzung sind hier besonders wichtig. Nur wenn alle rechtlichen Vorgaben erfüllt sind, kann eine Zustimmungsklage Erfolg haben. Ein rechtlicher Beistand empfiehlt sich, um Ihre Chancen im Streitfall zu erhöhen.
Häufige Fehler bei der Mieterhöhung
Formfehler im Mieterhöhungsschreiben
Ein häufiger Fehler liegt in Formfehlern im Mieterhöhungsschreiben. Wenn Sie beispielsweise Fristen nicht korrekt einhalten oder das Schreiben unvollständig formuliert ist, kann dies die Rechtmäßigkeit der Erhöhung gefährden. Achte unbedingt darauf, eine klare Betreffzeile zu wählen, die Erhöhung nachvollziehbar zu begründen und alle erforderlichen Angaben gemäß § 558 BGB korrekt einzufügen. Sonst kann dein Mieter die Mieterhöhung ablehnen, was eine gerichtliche Klärung nach sich ziehen kann.
Fehlende Begründungen und Nachweise
Eine Mieterhöhung ohne ausreichende Begründungen und Nachweise ist oft unwirksam.Sie müssen dem Mieter klar darlegen, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung erfolgt – etwa anhand des örtlichen Mietspiegels, von Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten.
Fehlen diese Angaben, fehlt die notwendige Transparenz, was die Zustimmung des Mieters erschwert und die Rechtssicherheit Ihrer Mieterhöhung gefährden kann.
Die Begründung ist zentral, denn laut § 558a Abs. 2 BGB muss die Erhöhung auf den aktuellen Mietspiegel oder vergleichbare Wohnungen gestützt werden. Sie sollten daher entweder den Mietspiegel übersichtlich darstellen, mindestens drei Vergleichswohnungen aufführen oder ein brauchbares Gutachten beifügen. Ohne diese Nachweise wirkt Ihre Forderung unbegründet und kann vom Mieter abgelehnt oder im Streitfall gerichtlich zurückgewiesen werden.
Überprüfen der Kappungsgrenze
Viele Vermieter übersehen die Kappungsgrenze bei der Erhöhung der Miete. Sie dürfen die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent anheben. Zudem muss seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein. Überschreiten Sie diese Grenzen, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Die Kappungsgrenze dient dem Schutz der Mieter:innen vor übermäßigen Belastungen. Prüfen Sie daher vor der Ankündigung sorgfältig, wann die letzte Erhöhung stattgefunden hat und wie viel Prozent Sie bereits in den letzten drei Jahren angehoben haben. Diese Regelung bewahrt Sie vor rechtlichen Risiken und gewährleistet eine faire und rechtssichere Mietanpassung.
Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen
Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen, ist es essenziell, alle gesetzlichen Vorgaben genau zu beachten, um Rechtsrisiken zu vermeiden. Die korrekte Formulierung des Mieterhöhungsschreibens sowie die Einhaltung der vorgegebenen Fristen und Grenzen sind hierbei von zentraler Bedeutung. Nur so stellen Sie sicher, dass Ihre Mieterhöhung rechtlich wirksam ist und auf Zustimmung stößt.
Beachten Sie insbesondere, dass eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung angekündigt werden darf, und dass die Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren bleiben muss. Zudem dürfen Sie die Miete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Die Nutzung des Mietspiegels Ihrer Stadt ist dabei die einfachste und rechtssichere Methode, die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen.
Führen Sie die Mieterhöhung transparent und nachvollziehbar mit konkreten Zahlen vor, z. B. durch Erläuterung der bisherigen Kaltmiete, der neuen Nettokaltmiete, sowie der Quadratmeterpreise. Dadurch erhöhen Sie die Akzeptanz bei Ihren Mietern und vermeiden unnötige Konflikte. Eine klare Betreffzeile und eine höfliche, eindeutige Ansprache schaffen zusätzliche Klarheit.
Wichtig ist auch, Ihrem Mieter eine angemessene Frist von mindestens zwei Monaten für die schriftliche Zustimmung einzuräumen und ihm eine Zustimmungserklärung beizufügen. Erinnern Sie Ihren Mieter daran, dass ein Ausbleiben der Antwort als Ablehnung gewertet wird, aber ebenfalls als stillschweigende Zustimmung, wenn er ab dem angekündigten Zeitpunkt die erhöhte Miete zahlt.
Unser Tipp: Lassen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben idealerweise vor dem Versand von einem Fachanwalt prüfen. So sind Sie auch rechtlich auf der sicheren Seite und können Fehler vermeiden, die die Mieterhöhung unwirksam machen könnten.
Zusammenfassend gilt: Mit der richtigen Vorbereitung, der sorgfältigen Begründung und einem formal korrekten Anschreiben sind Sie gut gerüstet, um eine Mieterhöhung erfolgreich und rechtssicher durchzuführen. So schützen Sie Ihre Interessen als Vermieter und stärken gleichzeitig das Vertrauensverhältnis zu Ihren Mietern.
Schlusswort
Eine Mieterhöhung richtig anzukündigen ist ein komplexer Prozess, bei dem Sie als Vermieter zahlreiche gesetzliche Vorgaben beachten müssen. Die Einhaltung der Fristen, die korrekte Begründung anhand des Mietspiegels sowie die formgerechte Kommunikation mit Ihrem Mieter sind entscheidend, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.
Sie sollten stets im Blick behalten, dass eine Mieterhöhung nur mit der schriftlichen Zustimmung des Mieters wirksam wird. Eine bloße Ankündigung reicht nicht aus. Gleichzeitig haben Sie die Möglichkeit, bei berechtigten Einwänden des Mieters die Zustimmung gerichtlich einzuklagen – allerdings nur, wenn Ihr Mieterhöhungsschreiben formell vollständig und sachlich korrekt ist. Daher empfiehlt es sich, den Entwurf vorab von einem Fachanwalt prüfen zu lassen, um rechtliche Fehler auszuschließen.
Nutzen Sie am besten das vorgestellte Musterschreiben als Vorlage, um wichtige Punkte wie die Mietspiegel-Einstufung, die Kappungsgrenze und die Einhaltung der Mindestabstände zwischen den Erhöhungen zu berücksichtigen. Dabei ist es für Sie von großer Bedeutung, genaue Zahlen zur bisherigen und zukünftigen Miete aufzuführen und Ihrem Mieter eine ausreichend lange Frist für die Zustimmung einzuräumen. Beachten Sie, dass bei fehlender Reaktion des Mieters eine stille Zustimmung angenommen werden kann, was die Sache für Sie erleichtert.
Abschließend gilt: Mit der konsequenten Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen und der Verwendung einer rechtssicheren Vorlage schützen Sie sich vor unnötigen Streitigkeiten und sorgen für eine transparente Kommunikation mit Ihrem Mieter. So stellen Sie sicher, dass Ihre Mieterhöhung sowohl rechtlich abgesichert als auch für alle Beteiligten nachvollziehbar ist.
Fragen Rund um das Thema: Mieterhöhung Vorlage
1. Wie formuliere ich eine Mieterhöhung korrekt?
Eine korrekte Formulierung einer Mieterhöhung ist für die rechtliche Wirksamkeit unerlässlich. Das Schreiben sollte alle formalen Anforderungen erfüllen und klar verständlich sein. Beginnen Sie mit einer korrekten Anrede aller im Mietvertrag genannten Mieter:innen. Nennen Sie das Datum des Schreibens und geben Sie eindeutig an, ab welchem Zeitpunkt die neue Miete gelten soll. Im nächsten Schritt müssen Sie die Mieterhöhung sachlich begründen – am häufigsten geschieht das durch Verweis auf den aktuellen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Achten Sie darauf, die bisherige und die neue Miete inklusive Quadratmeterpreise klar zu beziffern. Setzen Sie eine gesetzlich zulässige Frist für die Zustimmung, in der Regel zwei Monate, und weisen Sie ausdrücklich darauf hin, dass die Zustimmung schriftlich erfolgen muss. Zum Schluss sollte das Schreiben eine freundliche Bitte um Zustimmung enthalten sowie eine Unterschrift des Vermieters oder der beauftragten Verwaltung. Ein formal und inhaltlich korrekt aufgebautes Schreiben erhöht die Chance auf eine reibungslose Zustimmung erheblich.
2. Was besagt der Paragraph 558 BGB?
§ 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Demnach ist es Vermietern erlaubt, eine Mieterhöhung zu verlangen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und die sogenannte Kappungsgrenze muss eingehalten werden – das bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren maximal 20 % (in manchen Regionen 15 %) Erhöhung erlaubt sind. Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein, z. B. durch den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Der Mieter hat eine Frist zur Zustimmung; ohne seine Einwilligung ist die Erhöhung nicht wirksam. § 558 BGB stellt damit die zentrale Rechtsgrundlage für reguläre Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen dar.
3. Wie muss der Vermieter eine Mieterhöhung begründen?
Eine Mieterhöhung muss stets nachvollziehbar und transparent begründet werden, damit sie rechtlich wirksam ist. Die häufigste Begründung erfolgt über den örtlichen Mietspiegel, in dem typische Mietpreise je nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr angegeben sind. Alternativ kann die Miete durch den Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden, die in Ausstattung und Lage ähnlich sind. Eine weitere Möglichkeit besteht in einem Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Der Vermieter muss dem Mieter plausibel darlegen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Die Begründung muss im Erhöhungsschreiben enthalten sein, andernfalls ist die Forderung anfechtbar.
4. Wie viel darf die Miete erhöht werden?
Laut § 558 Abs. 3 BGB dürfen Vermieter die Nettokaltmiete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um höchstens 20 % erhöhen – dies nennt sich Kappungsgrenze. In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt diese Grenze sogar bei nur 15 %. Wichtig ist, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen und seit der letzten Mieterhöhung 15 Monate vergangen sein müssen, bevor die neue Miete tatsächlich wirksam werden darf. Die zulässige Erhöhung ist zusätzlich davon abhängig, ob die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten wird. Eine überhöhte Forderung kann vom Mieter abgelehnt und gegebenenfalls gerichtlich überprüft werden.
5. Wie lange muss eine Mieterhöhung vorher angekündigt werden?
Eine Mieterhöhung muss dem Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate im Voraus angekündigt werden. Dabei beginnt die Frist erst mit dem Zugang des Schreibens beim Mieter. Die Mieterhöhung wird dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang wirksam. Beispiel: Trifft das Schreiben am 5. März beim Mieter ein, kann die neue Miete ab 1. Juni verlangt werden. Es ist jedoch zu beachten, dass zwischen der letzten Mieterhöhung und der neuen mindestens zwölf Monate liegen müssen – gerechnet vom Zeitpunkt der Wirksamkeit zur neuen Ankündigung. Diese Fristen sind gesetzlich vorgeschrieben und bei Nichteinhaltung ist die Mieterhöhung unwirksam.
6. Was rechtfertigt eine Mieterhöhung?
Eine Mieterhöhung kann grundsätzlich durch verschiedene rechtlich anerkannte Gründe gerechtfertigt sein. Dazu zählt insbesondere die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Auch Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB), bei denen der Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöht oder nachhaltige Energieeinsparungen erzielt werden, rechtfertigen eine Mieterhöhung. Ebenso können im Mietvertrag vereinbarte Staffelmieten oder Indexmieten zu Erhöhungen führen. Wichtig ist dabei, dass die Erhöhung stets nachvollziehbar begründet und formell korrekt angekündigt wird. Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, kann der Mieter die Zustimmung verweigern.
7. Ist eine Mieterhöhung ohne Ankündigung zulässig?
Nein, eine Mieterhöhung ohne ordnungsgemäße Ankündigung in Textform ist nicht zulässig. Der Vermieter muss die Mieterhöhung immer schriftlich – per Brief oder E-Mail – erklären. Eine mündliche Mitteilung, etwa per Telefon oder im persönlichen Gespräch, reicht rechtlich nicht aus. Zudem muss die Ankündigung alle formellen Anforderungen erfüllen, einschließlich Begründung, neuer Miete, Fristen und Bitte um Zustimmung. Alle im Mietvertrag eingetragenen Mieter:innen müssen angesprochen werden. Eine formlose oder unvollständige Ankündigung macht die Mieterhöhung rechtlich angreifbar oder sogar unwirksam.
8. Was ist, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht innerhalb der gesetzten Frist zu, bleibt die alte Miete zunächst bestehen. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich einzuklagen – vorausgesetzt, die Mieterhöhung ist formell korrekt und inhaltlich gut begründet. Das Gericht prüft in einem solchen Fall, ob die Erhöhung zulässig ist, ob die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten wurde und ob die Kappungsgrenze beachtet wurde. Fällt die Entscheidung zugunsten des Vermieters aus, wird die Zustimmung gerichtlich ersetzt. Daher ist es für Vermieter besonders wichtig, das Mieterhöhungsschreiben rechtssicher zu gestalten.
9. Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung bei Gewobag?
Bei der Gewobag – einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft – gelten zusätzlich zu den gesetzlichen Regelungen interne Mietrichtlinien. Die Höhe der Mieterhöhung richtet sich hier nach der Wohnungsgröße. Für Wohnungen mit bis zu 65 m² beträgt die maximal zulässige monatliche Erhöhung 50 Euro, während Wohnungen zwischen 65 und 100 m² um höchstens 75 Euro pro Monat teurer werden dürfen. Diese Grenzen orientieren sich an sozialen Maßgaben und gelten unabhängig von der allgemeinen Kappungsgrenze. Dennoch müssen auch hier alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten und die Erhöhung schriftlich begründet werden.
10. Wann darf ein Mieter die Mieterhöhung ablehnen?
Ein Mieter darf eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht – zum Beispiel bei formalen Fehlern, unzureichender Begründung oder Überschreitung der Kappungsgrenze. Im Falle einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter gemäß § 559 Abs. 4 BGB aus persönlichen Gründen (Härtefallregelung) widersprechen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn die Erhöhung eine unzumutbare finanzielle Belastung darstellt. Der Vermieter ist verpflichtet, im Mieterhöhungsschreiben auf das Recht zur Härteeinwendung hinzuweisen. Bei berechtigter Ablehnung bleibt die bisherige Miete gültig, es sei denn, der Vermieter klagt erfolgreich auf Zustimmung.
Quellen:
BGB - nichtamtliches Inhaltsverzeichnis
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