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Unverbindlich anfragenQ3 2025
Immobilien Marktbericht Ulm Q3 2025
Veröffentlicht am
03.03.2026
Aktualisiert am
02.03.2026
Zusammenfassung
Der Ulmer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 insgesamt stabil mit segmentspezifischen Unterschieden: Während Eigentumswohnungen mit einem Quartalsplus von rund 1,15 Prozent die dynamischste Preisentwicklung zeigen, verzeichnen Häuser zum Kauf einen marginalen Rückgang von 0,10 Prozent. Der Mietmarkt steigt moderat, bleibt jedoch durch anhaltenden Nachfrageüberhang angespannt. Lageunterschiede innerhalb der Stadt sind in allen Segmenten ausgeprägt, mit deutlichen Preisaufschlägen in zentralen Lagen gegenüber Stadtrandgebieten wie Böfingen.
1. Häuser zum Kauf
Preisspanne
2.822 € – 5.201 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
3.838 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
-0,10% (Q2 zu Q3 2025)
Die Kaufpreise für Häuser in Ulm zeigten im Q3 2025 einen marginalen Rückgang gegenüber dem Vorquartal. Der Markt präsentiert sich insgesamt stabil mit leichter Preisvarianz je nach Lage und Objektzustand.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+2,0% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich stiegen die Kaufpreise für Häuser in Ulm um rund 2,0 bis 2,7 Prozent. Langfristig verzeichnet der Markt über einen Zehnjahreszeitraum einen Anstieg von über 30 Prozent.
Marktdynamik
Der Markt für Häuser zum Kauf in Ulm zeigte sich im Q3 2025 weitgehend stabil mit einem minimalen Preisrückgang von rund 0,10 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die Nachfrage im Bestandssegment nahm leicht zu, während das Angebot begrenzt, aber nicht kritisch verknappt blieb. Freistehende Einfamilienhäuser verzeichneten im Jahresvergleich sogar leichte Preissteigerungen von etwa 0,8 Prozent gegenüber Herbst 2024.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrale Stadtlagen wie Ulm Mitte und die Oststadt weisen deutlich überdurchschnittliche Kaufpreise für Häuser auf. Stadtrandgebiete wie Böfingen liegen hingegen rund 18,9 Prozent unter dem städtischen Mittelwert. Die Preisdynamik ist in zentralen Lagen ausgeprägter, während periphere Lagen eine stabilere, moderatere Preisentwicklung zeigen.
Prognose und Ausblick
Für Häuser in guter Lage und mit zeitgemäßem Zustand wird ein moderater weiterer Preisanstieg erwartet. Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf unterliegen einem leichten Preisdruck. Die strukturell attraktive Lage Ulms sowie die gute Infrastrukturanbindung sichern eine nachhaltige Nachfragebasis für den Hausmarkt.
2. Wohnungen zum Kauf
Preisspanne
4.129 € – 4.581 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
4.129 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+1,15% (Q2 zu Q3 2025)
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Ulm stiegen im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal um rund 1,15 Prozent. Das Angebot im Bestandssegment gilt als knapp, was den Preisanstieg weiter stützt.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+3,6% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich legten die Wohnungspreise in Ulm je nach Quelle zwischen 3,6 und 8,5 Prozent zu. Über einen Fünfjahreszeitraum beträgt der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen rund 17 Prozent.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen in Ulm zeigte im Q3 2025 eine deutlich dynamischere Preisentwicklung als das Haussegment. Mit einem Quartalsanstieg von rund 1,15 Prozent und einem Jahresanstieg von bis zu 8,5 Prozent (ImmoWelt) ist das Segment klar aufwärtsgerichtet. Besonders barrierefreie Bestandswohnungen in guten Lagen sind stark nachgefragt bei gleichzeitig knappem Angebot.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Ulm Mitte und die Oststadt liegen mit rund 7,5 bzw. 6,6 Prozent über dem städtischen Durchschnittspreis für Wohnungen. Jungingen weist ebenfalls überdurchschnittliche Preise auf (+4,9 %), während Böfingen mit etwa 18,9 Prozent unter dem Mittelwert das günstigste Teilsegment darstellt.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten stabile bis leicht steigende Kaufpreise für Wohnungen, insbesondere bei Neubauten und hochwertigen Bestandsobjekten. Angebotsengpässe bei Altbauwohnungen erzeugen weiterhin Preisdruck. Die gute Infrastruktur und Lebensqualität in Ulm bleiben die zentralen Nachfragetreiber für dieses Segment.
3. Häuser zur Miete
Preisspanne
13,20 € – 15,50 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
14,35 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+0,70% (Q2 zu Q3 2025)
Die Mietpreise für Häuser in Ulm stiegen im Q3 2025 moderat an, wobei spezifische Quartalsdaten begrenzt verfügbar sind. Die Neuvertragsmieten liegen je nach Baujahr und Zustand zwischen 13,20 und 15,50 Euro pro Quadratmeter.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+0,7% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich zeigten die Mietpreise für Häuser in Ulm Steigerungen zwischen 0,7 und 2,3 Prozent, abhängig von Objektart und Lage. Die Mietpreisentwicklung verlief damit deutlich moderater als im Kaufsegment.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser in Ulm ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei vergleichsweise stabilem Angebot geprägt. Neuvertragsmieten bewegen sich laut IVD Süd im Frühjahr 2025 zwischen 13,20 und 15,50 Euro pro Quadratmeter, wobei Bestandsobjekte eher am oberen Ende dieser Spanne anzusiedeln sind. Das Angebot hält mit der Nachfrage noch halbwegs Schritt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Detaillierte stadtteilspezifische Mietpreisdaten für Häuser liegen nur eingeschränkt vor. Generell gilt jedoch auch im Mietsegment: Zentrale Stadtlagen erzielen höhere Mieten als Randgebiete. Der Grundsatz, dass Nähe zur Innenstadt mit höheren Mietpreisen korreliert, ist auch für gemietete Häuser in Ulm gültig.
Prognose und Ausblick
Für den Mietmarkt bei Häusern wird ein moderater weiterer Preisanstieg erwartet. Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibt strukturell hoch, da steigende Kaufpreise mehr Haushalte ins Mietsegment drängen. Eine signifikante Entspannung der Marktlage ist auf kurze Sicht nicht zu erwarten.
4. Wohnungen zur Miete
Preisspanne
13,20 € – 15,50 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
11,80 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+0,25% (Q2 zu Q3 2025)
Die Mietpreise für Wohnungen in Ulm stiegen im Q3 2025 gegenüber dem Vorquartal um rund 0,25 Prozent. Je nach Objektkategorie meldet der IVD Süd Anstiege von 0,7 bis 2,3 Prozent seit Herbst 2024.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+4,26% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich stiegen die Mietpreise für Wohnungen in Ulm um rund 4,26 bis 4,61 Prozent laut Immobilienscout24. Der Mietmarkt bleibt damit deutlich angespannt mit anhaltendem Nachfrageüberhang.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Wohnungen in Ulm ist im Q3 2025 durch ein klares Ungleichgewicht zwischen hoher Nachfrage und knappem Angebot geprägt. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt laut Immobilienscout24 bei rund 11,80 Euro pro Quadratmeter, während IVD-Daten für Neubauwohnungen Preise von bis zu 15,50 Euro ausweisen. Neubauwohnungen fungieren weiterhin als Preistreiber im Gesamtmarkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Auch im Mietwohnungsmarkt bestehen deutliche Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen Ulms. Zentrale Lagen erzielen überdurchschnittliche Mieten, während periphere Stadtteile günstiger sind. Differenzierte stadtteilspezifische Mietdaten sind begrenzt verfügbar, jedoch bestätigt die Sparkasse Ulm die grundsätzlichen Preisunterschiede zwischen den Lagen.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Wohnungen in Ulm. Der Mietmarkt bleibt strukturell angespannt, da das Neubauvolumen nicht ausreicht, um den Nachfrageüberhang abzubauen. Besonders bei hochwertigen Bestands- und Neubauwohnungen ist von weiteren Preissteigerungen auszugehen.
