Immobilienmarktbericht Aachen – Q2 2025

Wohnimmobilien im Quartalsvergleich

Der Aachener Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit leichten regionalen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Während die Kaufpreise für Häuser eine moderate Aufwärtsdynamik aufweisen, entwickeln sich die Eigentumswohnungspreise verhalten. Der Mietmarkt profitiert von anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Die folgenden Analysen basieren auf aktuellen Marktdaten führender Immobiliendienstleister und regionaler Marktbeobachter.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Quadratmeterpreise für Kaufhäuser in Aachen in einer Spanne von 3.700 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal Q2 2024, als die Preise noch bei durchschnittlich 3.527 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Preisentwicklung zeigt somit eine Steigerung von etwa 7,5 Prozent im Jahresvergleich.

Im direkten Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist eine weitgehende Stabilisierung zu beobachten. Die Preisschwankungen bewegen sich in einem marginalen Bereich von maximal ein bis zwei Prozent, was auf eine Konsolidierung des Marktniveaus hindeutet. Diese Entwicklung steht im Einklang mit dem nordrhein-westfälischen Gesamttrend, der ebenfalls eine Verlangsamung der Preisdynamik bei Einfamilienhäusern zeigt.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 450.000 und 750.000 Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im zweiten Quartal 2025 auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien sowie energieeffiziente Neubauten. Das Angebot kann die Nachfrage jedoch nicht vollständig decken, was zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führt.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten. Die Anzahl der Baugenehmigungen ist im Vergleich zum Vorjahr rückläufig, was auf gestiegene Baukosten, regulatorische Anforderungen und die zurückhaltende Vergabe von Bauland zurückzuführen ist. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent des Gesamtbestands.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht und liegt nun bei etwa 60 bis 90 Tagen, abhängig von Lage und Preissegment. Dies deutet auf eine leichte Normalisierung des zuvor überhitzten Marktes hin.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Aachens sind signifikant. Spitzenpreise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie in den beliebten Vierteln Burtscheid und Laurensberg erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 4.000 Euro, während in peripheren Stadtteilen Preise von 3.200 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Besonders begehrt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Bildungseinrichtungen und hoher Wohnqualität. Die Stadtteile Brand, Eilendorf und Richterich verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche zu moderaten Preisen suchen. Die Innenstadt und die universitätsnahen Bereiche bleiben aufgrund ihrer urbanen Qualitäten und der kurzen Wege hochpreisig.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten von zwei bis vier Prozent erwartet. Die leicht gesunkenen Bauzinsen schaffen zwar verbesserte Finanzierungsbedingungen, jedoch dämpfen die weiterhin hohen Baukosten und die restriktive Kreditvergabe die Nachfragedynamik.

Experten prognostizieren eine Fortsetzung des Verkäufermarktes bei Häusern, wobei qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte besonders gefragt bleiben werden. Die Implementierung neuer Energieeffizienzstandards könnte zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Aachen liegen im zweiten Quartal 2025 zwischen 3.300 und 3.350 Euro. Dies stellt eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorjahresquartal dar, mit einem Rückgang von etwa drei Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich der Markt weitgehend stabil mit minimalen Preisveränderungen im Bereich von plus/minus 0,3 Prozent.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Zweizimmerwohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern werden zwischen 200.000 und 250.000 Euro gehandelt, während Vierzimmerwohnungen mit 100 bis 120 Quadratmetern Preise zwischen 330.000 und 420.000 Euro erzielen.

Aachen liegt mit seinem Preisniveau deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 2.493 Euro pro Quadratmeter, was die Attraktivität der Universitätsstadt als Wohnstandort unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, wobei sich die Nachfrage auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau bewegt. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber insgesamt unter dem Niveau der Vorjahre. Der Rückgang der Baugenehmigungen wirkt sich verzögert auf das Angebot aus und wird voraussichtlich in den kommenden Quartalen zu einer weiteren Verknappung führen.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist vernachlässigbar gering. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und liegt nun bei 45 bis 75 Tagen. Besonders schnell verkaufen sich kleinere, bezahlbare Einheiten sowie barrierefreie Wohnungen in guten Lagen.

Investoren zeigen verstärktes Interesse an Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen, was zu einer professionelleren Vermarktung und teilweise zu Paketverkäufen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in den universitätsnahen Bereichen werden Spitzenpreise von bis zu 3.800 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Stadtteile Burtscheid und Laurensberg liegen mit 3.400 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im oberen Preissegment.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Kornelimünster oder Walheim sind Eigentumswohnungen für 2.800 bis 3.100 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Preisdifferenz von bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter macht deutlich, wie stark die Lage den Wert einer Immobilie beeinflusst.

Besonders gefragt sind Wohnungen in fußläufiger Entfernung zu ÖPNV-Haltestellen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte in verschiedenen Quartieren führen bereits jetzt zu Preisaufschlägen in den betroffenen Gebieten.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat verlaufen. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten stützt die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungsgrößen.

Die Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird weiter zunehmen und zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen. Neubauwohnungen mit hohen Energiestandards werden voraussichtlich Preisaufschläge von zehn bis 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser in Aachen liegen im zweiten Quartal 2025 typischerweise über zehn Euro pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage, Größe und Ausstattung bestehen. Einfamilienhäuser in guten Lagen werden für 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter vermietet, während in Randlagen Preise von neun bis elf Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Im Jahresvergleich zeigen die Mietpreise für Häuser eine moderate Steigerung von etwa zwei bis drei Prozent. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit und die hohe Nachfrage getrieben. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten weitgehend stabil geblieben mit leichten saisonalen Schwankungen.

Die Gesamtmieten für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen je nach Größe zwischen 1.500 und 2.800 Euro monatlich. Besonders hochwertige Objekte mit gehobener Ausstattung können auch Mieten über 3.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist durch eine ausgeprägte Knappheit gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu sehr niedrigen Leerständen und kurzen Vermarktungszeiten führt. Qualitativ hochwertige Mietobjekte sind oft innerhalb weniger Tage vergeben.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal, da Investoren überwiegend auf Mehrfamilienhäuser setzen. Bestandsobjekte werden vermehrt modernisiert, um höhere Mieteinnahmen zu generieren. Dies führt teilweise zu Gentrifizierungseffekten in bisher günstigeren Stadtteilen.

Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse am Mietmarkt für Häuser, da die Renditen im Vergleich zu anderen Anlageformen attraktiv sind. Die durchschnittliche Mietrendite liegt bei vier bis fünf Prozent brutto.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in der Innenstadt und in beliebten Stadtteilen wie Burtscheid, Laurensberg und dem Frankenberger Viertel erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft bei 13 bis 16 Euro. Familien bevorzugen zunehmend die Stadtteile Brand, Eilendorf und Kornelimünster, wo die Mieten mit zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter moderater ausfallen.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Lagen sind Miethäuser für acht bis zehn Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Objekte sprechen vor allem preissensible Mieter an, die bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen.

Die Nähe zu internationalen Schulen und Kindergärten führt zu Preisaufschlägen von bis zu 20 Prozent, da diese Lagen besonders bei Expat-Familien und Akademikern beliebt sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von jährlich zwei bis vier Prozent erwartet. Die Nachfrage wird durch den Zuzug von Fachkräften und Studenten weiterhin hoch bleiben. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, da nur wenige neue Miethäuser auf den Markt kommen.

Die Einführung strengerer Energieeffizienzvorschriften könnte zu einer Zweiteilung des Marktes führen: Energieeffiziente Häuser werden höhere Mieten erzielen, während unsanierte Objekte unter Preisdruck geraten könnten. Vermieter werden verstärkt in energetische Sanierungen investieren müssen, was mittelfristig zu Mieterhöhungen führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Aachen bewegen sich im zweiten Quartal 2025 in einer Spanne von neun bis elf Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauwohnungen in Toplage erzielen Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter, während einfache Wohnungen in Randlagen für sieben bis acht Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Im Jahresvergleich zeigen die Wohnungsmieten eine moderate Steigerung von ein bis zwei Prozent. Diese verhaltene Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten weitgehend stabil geblieben, mit minimalen Anpassungen im Bereich von 0,5 Prozent.

Die Gesamtmieten variieren stark je nach Wohnungsgröße: Einzimmerwohnungen kosten zwischen 400 und 600 Euro, Zweizimmerwohnungen zwischen 650 und 900 Euro, und Dreizimmerwohnungen zwischen 900 und 1.400 Euro monatlich.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Aachen ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot gekennzeichnet. Der Leerstand liegt deutlich unter zwei Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage bis maximal zwei Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber insgesamt unter dem Bedarf. Projekte des sozialen Wohnungsbaus und genossenschaftliche Wohnprojekte tragen zur Entspannung bei, können aber die Gesamtnachfrage nicht decken.

Institutionelle Investoren und Wohnungsbaugesellschaften dominieren zunehmend den Markt. Die Professionalisierung der Vermietung führt zu standardisierten Prozessen und teilweise zu höheren Anforderungen an potenzielle Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und in unmittelbarer Universitätsnähe erzielt. Hier sind Quadratmeterpreise von zwölf bis 14 Euro keine Seltenheit. Besonders kleine Apartments für Studenten und Young Professionals erzielen aufgrund der hohen Nachfrage Spitzenpreise pro Quadratmeter.

In den Stadtteilen Burtscheid, Frankenberger Viertel und Laurensberg liegen die Mieten bei zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind bei Familien und Berufstätigen gleichermaßen beliebt und bieten eine gute Infrastruktur.

Günstigere Mieten finden sich in den Stadtrandlagen und in Stadtteilen wie Forst, Eilendorf oder Haaren. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei sieben bis neun Euro. Diese Gebiete profitieren von guten ÖPNV-Verbindungen und entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnalternativen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent, wobei die Mietpreisbremse dämpfend wirkt. In Neubaugebieten und bei Erstvermietungen nach Modernisierung sind höhere Steigerungen möglich.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Singlehaushalten und der anhaltende Zuzug von Studenten und Fachkräften werden die Nachfrage weiterhin stützen. Besonders kleine und mittlere Wohnungen bleiben stark nachgefragt.

Die Bedeutung von Energieeffizienz und digitaler Ausstattung wird zunehmen. Wohnungen mit Smart-Home-Technologie und niedrigen Nebenkosten werden Mietaufschläge erzielen können. Die geplanten Klimaschutzmaßnahmen könnten zu einer verstärkten Modernisierungstätigkeit führen, was mittelfristig zu Mieterhöhungen führen könnte, aber auch die Wohnqualität verbessert.

Fazit

Der Aachener Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preisentwicklungen. Während der Kaufmarkt für Häuser weiterhin Aufwärtspotenzial zeigt, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen weitgehend stabilisiert. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen durch Angebotsknappheit und hohe Nachfrage geprägt.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten bieten verschiedene Chancen für Investoren, Selbstnutzer und Mieter. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird in den kommenden Jahren zu einer stärkeren Differenzierung des Marktes führen. Aachen bleibt als Universitätsstadt und Wirtschaftsstandort ein attraktiver Immobilienmarkt mit positiven Zukunftsaussichten.