Immobilienmarktbericht Aachen - Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Aachen zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität mit leichter Aufwärtstendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 3.776 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Quelle und Objektqualität Preise zwischen 3.674 und 3.776 Euro pro Quadratmeter verzeichnet werden.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Quadratmeterpreise in einer Bandbreite von 3.700 bis 3.800 Euro lagen, zeigt sich eine Stabilisierung auf einem hohen Niveau. Der aktuelle Preis von 3.776 Euro positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der vorherigen Preisspanne und deutet auf eine gefestigte Marktlage hin.

Die Jahresentwicklung offenbart eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 3.527 Euro lag, ergibt sich ein Anstieg von etwa 7 Prozent. Für das Gesamtjahr 2025 wird im Vergleich zu 2024 eine moderatere Steigerung von 1,5 Prozent prognostiziert, was auf eine Abschwächung der Preissteigerungsdynamik im weiteren Jahresverlauf hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent des Gesamtbestands, was die extreme Angebotsknappheit unterstreicht. Diese Situation wird durch eine verhaltene Neubauaktivität verstärkt, die sich in rückläufigen Baugenehmigungszahlen im Vergleich zum Vorjahr manifestiert.

Die gedämpfte Bauaktivität ist auf mehrere strukturelle Faktoren zurückzuführen: Gestiegene Baukosten durch inflationäre Entwicklungen bei Baumaterialien und Arbeitskosten, verschärfte regulatorische Anforderungen im Bereich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sowie eine zurückhaltende Vergabe von Bauland durch die kommunale Verwaltung tragen zu dieser Entwicklung bei. Diese Faktoren wirken sich verzögert auf das Angebot aus und verstärken die bereits bestehende Knappheitssituation zusätzlich.

Die Nachfrage bleibt hingegen auf einem konstant hohen Niveau. Getrieben wird diese durch die anhaltende Attraktivität Aachens als Universitätsstadt und Technologiestandort, die günstige Lage im Dreiländereck sowie die im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen noch moderate Preisentwicklung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während die verfügbaren Marktdaten für Q3 2025 keine detaillierte Aufschlüsselung nach einzelnen Stadtteilen bieten, lassen sich aus der Vorquartalsanalyse typische Muster ableiten. Traditionell zeigen sich in Aachen deutliche Preisunterschiede zwischen den innerstädtischen Lagen und den Randgebieten. Die beliebten Wohnviertel nahe der RWTH Aachen und des Universitätsklinikums sowie die grünen Stadtrandlagen mit guter Infrastruktur erzielen überdurchschnittliche Preise.

Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten. Diese Lagen profitieren von der stabilen Nachfrage durch Familien, die langfristig in Wohneigentum investieren möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preiswachstums zu rechnen. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die rückläufigen Baugenehmigungen des laufenden Jahres werden sich mit einer zeitlichen Verzögerung von 18 bis 24 Monaten in einem weiter verknappten Angebot niederschlagen.

Mittelfristig könnte sich die Preisentwicklung jedoch abschwächen, da die Erschwinglichkeit für viele Käufergruppen an ihre Grenzen stößt. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen. Eine mögliche Lockerung der Kreditvergabestandards oder staatliche Förderungen könnten die Nachfrage stimulieren, während steigende Zinsen dämpfend wirken würden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Aachen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 3.332 und 3.424 Euro, je nach Datenquelle und Berechnungsmethodik. Diese Preisspanne reflektiert die Heterogenität des Wohnungsmarktes, der von kompakten Studentenwohnungen bis zu großzügigen Familienwohnungen reicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise zwischen 3.300 und 3.350 Euro pro Quadratmeter rangierten, zeigt sich eine marginale Aufwärtsbewegung. Mit einem Durchschnittspreis von 3.332 Euro bewegt sich der Markt damit am oberen Rand der Vorquartalsspanne, was auf eine leichte Belebung der Nachfrage hindeutet.

Die Jahresentwicklung offenbart ein differenziertes Bild: Während im direkten Vergleich zum dritten Quartal 2024 (3.451 Euro) ein leichter Rückgang von etwa 3,4 Prozent zu verzeichnen ist, zeigt die Gesamtjahresbetrachtung 2025 gegenüber 2024 einen beachtlichen Anstieg von 9,3 Prozent. Diese scheinbare Diskrepanz erklärt sich durch die volatilen Quartalsverläufe und unterschiedliche Marktdynamiken im Jahresverlauf.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, wobei sich erste positive Signale im Bereich des Geschosswohnungsbaus zeigen. Die Neubauaktivität deutet auf eine beginnende Erholung hin, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau der Vorjahre. Diese verhaltene Entwicklung ist primär auf die noch immer hohen Baukosten und die restriktive Kreditvergabe zurückzuführen.

Ein wichtiger Indikator für die Marktdynamik ist der Kaufpreisfaktor, der das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Jahresmiete widerspiegelt. Der Rückgang von 33,5 im dritten Quartal 2022 auf 27,2 im ersten Quartal 2025 signalisiert eine relative Normalisierung des Marktes. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Mietpreise stärker gestiegen sind als die Kaufpreise, was die Rentabilität von Immobilieninvestitionen verbessert hat.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Besonders gefragt sind weiterhin moderne, energieeffiziente Wohnungen in zentralen Lagen sowie Objekte mit Balkonen oder Terrassen, die den veränderten Wohnansprüchen nach der Pandemie Rechnung tragen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl die aktuellen Daten keine stadtteilspezifische Aufschlüsselung bieten, zeigen sich erfahrungsgemäß deutliche Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebiets. Die höchsten Preise werden traditionell in den zentrumsnahen Vierteln mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität erzielt. Besonders die Nähe zu Universitätseinrichtungen und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind preistreibende Faktoren.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Preise teilweise um 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, was diese Gebiete für preissensible Käufer und Investoren interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Aachen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine weitgehend stabile Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz erwartet. Die Stabilisierung der Preise nach der volatilen Phase der letzten Jahre deutet auf eine Konsolidierung des Marktes hin.

Der Rückgang der Baugenehmigungen wird sich verzögert auf das Angebot auswirken und voraussichtlich ab Mitte 2026 zu einer weiteren Verknappung führen. Diese Entwicklung könnte mittelfristig wieder zu stärkeren Preissteigerungen führen, sofern die Nachfrage auf dem aktuellen Niveau bleibt.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von externen Faktoren wie der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, der wirtschaftlichen Entwicklung in der Region sowie möglichen regulatorischen Änderungen im Immobilienbereich abhängen. Die verbesserten Kaufpreisfaktoren könnten zudem vermehrt Kapitalanleger anziehen, was die Nachfrage zusätzlich stimulieren würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Aachen zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil auf hohem Niveau. Die Gesamtmieten bewegen sich je nach Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne zwischen 1.500 und 2.800 Euro monatlich. Besonders hochwertige Objekte mit gehobener Ausstattung, großzügigen Gärten und Premium-Lagen erzielen sogar Mieten über 3.000 Euro monatlich.

Im Jahresvergleich zwischen Q3 2025 und Q3 2024 zeigen die Mietpreise für Häuser eine moderate Steigerung von etwa zwei bis drei Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung steht im Kontrast zu den deutlicheren Steigerungen im Wohnungssegment und reflektiert die spezifische Nachfragesituation im gehobenen Mietsegment.

Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten weitgehend stabil geblieben, wobei leichte saisonale Schwankungen zu beobachten sind. Die traditionell höhere Nachfrage im Frühjahr und Frühsommer hat sich im dritten Quartal etwas abgeschwächt, was zu einer Stabilisierung der Mietpreise beigetragen hat.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit geprägt. Die Anzahl der verfügbaren Mietobjekte bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück, was zu kurzen Vermarktungszeiten und einer starken Verhandlungsposition der Vermieter führt.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird primär von Familien mit höherem Einkommen getragen, die entweder noch nicht den Schritt ins Wohneigentum gewagt haben oder aus beruflichen Gründen flexibel bleiben möchten. Zunehmend interessieren sich auch internationale Fachkräfte und Expats für dieses Segment, die temporär in der Region arbeiten und einen gehobenen Wohnstandard suchen.

Ein weiterer Faktor ist die geringe Fluktuation in diesem Marktsegment. Mieter von Einfamilienhäusern bleiben durchschnittlich deutlich länger in ihren Objekten als Wohnungsmieter, was die Anzahl der neu auf den Markt kommenden Objekte zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn die verfügbaren Daten keine detaillierte stadtteilspezifische Aufschlüsselung bieten, zeigen sich erfahrungsgemäß deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Lagen. Die höchsten Mieten werden in den bevorzugten Wohnlagen am Stadtrand mit guter Verkehrsanbindung erzielt, insbesondere in Stadtteilen mit einem hohen Anteil an Einfamilienhäusern und gewachsenen Strukturen.

Stadtteile mit Nähe zu internationalen Schulen oder der Universität sind besonders bei ausländischen Mietern gefragt und erzielen überdurchschnittliche Mieten. Weniger nachgefragt sind hingegen Objekte in verkehrsbelasteten Lagen oder in Stadtteilen mit gemischter Bebauung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern, da kaum neue Mietobjekte in diesem Segment auf den Markt kommen.

Die Nachfrage dürfte stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, insbesondere wenn die Kaufpreise weiter steigen und sich mehr Haushalte für die Flexibilität der Miete entscheiden. Auch die zunehmende Internationalisierung des Arbeitsmarktes in Aachen könnte die Nachfrage nach hochwertigen Mietobjekten weiter stärken.

Mittelfristig könnte sich der Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte fortsetzen, was das Angebot weiter verknappen würde. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen haben in diesem Segment bisher kaum Wirkung gezeigt, da die meisten Objekte ohnehin über den regulierten Grenzen liegen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Aachen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt aktuell bei 10,18 Euro pro Quadratmeter, was einen neuen Höchststand in der jüngeren Marktgeschichte darstellt.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Mietpreis bei 10,09 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Anstieg von 0,89 Prozent. Diese quartalsweise Steigerung mag moderat erscheinen, summiert sich jedoch über das Jahr zu einer beachtlichen Entwicklung.

Die Jahresentwicklung verdeutlicht die Dynamik noch eindrucksvoller: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 9,71 Euro lag, beträgt die Steigerung 4,84 Prozent. Noch dramatischer ist die langfristige Betrachtung: Über den Zeitraum von 2020 bis 2025 sind die Mietpreise um etwa 36 Prozent gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von über 6 Prozent entspricht.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung der letzten sechs Quartale, in denen die Mietpreise insgesamt um 8,6 Prozent gestiegen sind, während die Kaufpreise im gleichen Zeitraum stagnierten oder sogar leicht rückläufig waren. Diese Entkopplung von Miet- und Kaufpreisentwicklung ist ein charakteristisches Merkmal des aktuellen Marktes.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich wird durch ein ausgeprägtes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener politischer Bemühungen knapp, während die Nachfrage durch mehrere Faktoren auf hohem Niveau gehalten wird.

Aachen als bedeutender Universitätsstandort mit über 60.000 Studierenden generiert eine konstant hohe Grundnachfrage nach Mietwohnungen. Hinzu kommt die wachsende Zahl von Arbeitnehmern in den expandierenden Technologie- und Forschungssektoren der Stadt. Die geografische Lage im Dreiländereck verstärkt diese Nachfrage zusätzlich durch internationale Arbeitskräfte und Grenzpendler.

Die sinkenden Kaufpreisfaktoren - von 33,5 im Q3 2022 auf aktuell 27,2 - signalisieren eine interessante Marktverschiebung. Für Kapitalanleger wird der Mietwohnungsmarkt wieder attraktiver, da sich die Renditen verbessern. Dies könnte mittelfristig zu verstärkten Investitionen in Mietobjekte führen, allerdings mit einer zeitlichen Verzögerung von mehreren Quartalen.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt zwar erste Zeichen einer Erholung, bleibt aber weiterhin unter dem notwendigen Niveau, um die strukturelle Angebotsknappheit zu beheben. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem geschätzten Bedarf, was die Anspannung am Mietmarkt perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl die verfügbaren aggregierten Daten keine detaillierte Stadtteilanalyse ermöglichen, lassen sich aus Marktbeobachtungen typische Preismuster ableiten. Die höchsten Mieten werden traditionell in den zentrumsnahen Lagen mit optimaler Infrastruktur erzielt. Besonders gefragt sind Wohnungen in fußläufiger Entfernung zur Universität und zum Stadtzentrum.

Die Stadtteile nahe der RWTH und des Universitätsklinikums verzeichnen überdurchschnittliche Mieten, getrieben durch die hohe Nachfrage von Studierenden und Universitätsmitarbeitern. Auch die sogenannten Szeneviertel mit ihrer Mischung aus urbanem Flair und guter Infrastruktur liegen preislich über dem Durchschnitt.

In den Randlagen und weniger zentral gelegenen Stadtteilen liegen die Mieten teilweise 15 bis 25 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der Verdrängung preissensibler Mieter aus den Zentrumslagen und verzeichnen überdurchschnittliche Steigerungsraten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin, wenn auch möglicherweise mit abgeschwächter Dynamik. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - hohe Nachfrage bei knappem Angebot - werden sich kurzfristig nicht grundlegend ändern.

Die erwartete Steigerungsrate für die kommenden vier Quartale liegt bei voraussichtlich 3 bis 5 Prozent. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die wirtschaftliche Entwicklung stabil bleibt und keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die rückläufigen Baugenehmigungen der letzten Quartale werden sich mit einer Verzögerung von 18 bis 24 Monaten in einem weiter verknappten Angebot niederschlagen, was den Preisdruck aufrechterhalten wird.

Mittelfristig könnten verschiedene Faktoren die Entwicklung beeinflussen. Eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder andere regulatorische Maßnahmen könnten dämpfend wirken. Andererseits könnte die zunehmende Attraktivität für Investoren durch verbesserte Renditen zu mehr Neubauaktivität führen, was langfristig das Angebot erhöhen würde.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage weiter stützen. Auch die Transformation Aachens zu einem bedeutenden Technologie- und Innovationsstandort wird voraussichtlich zusätzliche Nachfrage generieren.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung ist auch die Energieeffizienz der Wohnungen. Mit steigenden Energiekosten und verschärften regulatorischen Anforderungen werden energieeffiziente Wohnungen einen Mietpreisaufschlag erzielen, während unsanierte Altbauten möglicherweise geringere Steigerungsraten aufweisen werden.

Fazit

Der Aachener Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen eine Stabilisierung auf hohem Niveau zeigen, setzen die Mietmärkte ihren Aufwärtstrend fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal über alle Segmente hinweg und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen die Preisentwicklung maßgeblich beeinflussen.