Immobilienmarktbericht Augsburg - Q2 2025

Der Augsburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase moderater Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem soliden Niveau eingependelt, wobei die unterschiedlichen Segmente differenzierte Entwicklungen aufweisen. Die wirtschaftliche Stärke der Region, kombiniert mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum, sorgt für eine grundsätzlich positive Marktdynamik, während die weiterhin erhöhten Bauzinsen die Nachfrage teilweise dämpfen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Augsburg präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.783 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser erreichen dabei einen Durchschnittspreis von 721.000 Euro, was einer moderaten Steigerung von 1,5 Prozent gegenüber dem Herbst 2024 entspricht. Doppelhaushälften werden durchschnittlich für 640.000 Euro gehandelt, mit einem Plus von 1,6 Prozent, während Reihenmittelhäuser bei etwa 535.000 Euro liegen und eine Steigerung von 0,9 Prozent verzeichnen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Preissteigerung zwischen 0,38 und 2,35 Prozent, je nach Haustyp und Lage. Die Jahresentwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2024 weist ebenfalls eine moderate Aufwärtsbewegung von 0,3 bis 1,5 Prozent auf, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach den vorangegangenen volatilen Phasen hindeutet. Interessanterweise zeigt die Zweijahresentwicklung teilweise leichte Rückgänge von bis zu 3,28 Prozent, was die zwischenzeitlichen Marktschwankungen widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im zweiten Quartal 2025 deutlich entspannt. Mit einem Anstieg des verfügbaren Angebots um 24,71 Prozent gegenüber dem Vorquartal steht Kaufinteressenten eine größere Auswahl zur Verfügung. Gleichzeitig ist die Nachfrage leicht um 2,07 Prozent zurückgegangen, was zu einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, nachdem in den vergangenen Jahren ein deutlicher Nachfrageüberhang vorherrschte.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf Doppelhaushälften und Reihenhäuser, wo eine leichte Zunahme der Bautätigkeit zu verzeichnen ist. Dies entspricht dem Trend zu kostengünstigeren Eigenheimformen, die für breite Käuferschichten erschwinglich bleiben. Die Bauträger reagieren damit auf die veränderten Rahmenbedingungen mit erhöhten Baukosten und gestiegenen Finanzierungszinsen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Augsburgs bleiben signifikant. Etablierte Wohnlagen mit ausgezeichneter Infrastruktur, wie die Stadtteile Göggingen, Pfersee und das Antonsviertel, verzeichnen weiterhin die höchsten Preise. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können bei besonders attraktiven Objekten die 5.500-Euro-Marke überschreiten.

Die Randlagen zeigen eine interessante Entwicklung: Während sie traditionell günstiger sind, stabilisieren sich hier die Preise zunehmend. Stadtteile wie Haunstetten, Hochzoll und Lechhausen profitieren von Infrastrukturverbesserungen und entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Preisdifferenz zwischen zentralen und peripheren Lagen beträgt durchschnittlich 15 bis 25 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung. Die Stabilisierung der Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau und die solide wirtschaftliche Entwicklung Augsburgs als wichtiger Wirtschaftsstandort in Bayern sprechen für eine positive, aber verhaltene Marktentwicklung. Preissteigerungen werden voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich liegen.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug in die Region und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden die Preise mittelfristig stützen. Allerdings dürfte die erweiterte Angebotspalette und die stabilisierten Finanzierungsbedingungen zu einem ausgewogeneren Markt führen, der Käufern bessere Verhandlungspositionen ermöglicht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Augsburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine robuste Verfassung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich in einer Spanne von 4.090 bis 4.398 Euro, wobei Neubauwohnungen mit durchschnittlich 6.100 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber liegen. Die Angebotspreise haben sich bei etwa 4.353 Euro pro Quadratmeter eingependelt.

Gegenüber dem ersten Quartal 2025 verzeichnet das Segment moderate Preissteigerungen zwischen 1,4 und 1,7 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die durchschnittliche Preissteigerung beachtliche 3,9 Prozent, was die Dynamik dieses Marktsegments unterstreicht.

Marktdynamik

Im Gegensatz zum Häusermarkt zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine gegenläufige Entwicklung: Das Angebot ist um 10,41 Prozent zurückgegangen, während die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, besonders in gefragten Lagen. Die Vermarktungszeiten haben sich entsprechend verkürzt, und gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen finden oft binnen weniger Wochen neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität bleibt auf hohem Niveau, wobei der Fokus verstärkt auf energieeffizienten und nachhaltigen Wohnkonzepten liegt. Bauträger reagieren damit auf die gestiegenen Anforderungen der Käufer bezüglich Energieeffizienz und die verschärften gesetzlichen Vorgaben. Die hohen Neubauwohnungspreise von durchschnittlich 6.100 Euro pro Quadratmeter spiegeln die gestiegenen Baukosten und Qualitätsstandards wider.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentrumsnahen Lagen wie die Innenstadt und das Thelottviertel bleiben die Preistreiber im Wohnungsmarkt. Hier werden regelmäßig Spitzenpreise von über 5.500 Euro pro Quadratmeter erzielt, bei Penthouse-Wohnungen oder besonders hochwertigen Objekten auch deutlich darüber. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

Interessant ist die Entwicklung in den traditionell günstigeren Stadtteilen wie Hochzoll und Göggingen. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Die verbesserte Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr und die Aufwertung der lokalen Infrastruktur machen diese Stadtteile besonders für junge Familien und Ersterwerber interessant. Die Preisdifferenz zwischen Top-Lagen und Randlagen beträgt bei Wohnungen etwa 30 bis 40 Prozent.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Augsburg bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die wirtschaftliche Stärke Augsburgs als Technologie- und Industriestandort, kombiniert mit dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum, wird die Nachfrage weiter stützen.

Das Anlegerinteresse bleibt besonders bei Neubauten und energieeffizienten Objekten hoch. Die Mietrenditen in Augsburg sind im bayerischen Vergleich attraktiv, was institutionelle und private Investoren gleichermaßen anzieht. Allerdings könnten steigende Baukosten und begrenzte Grundstücksverfügbarkeit die Neubauaktivität mittelfristig dämpfen, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Augsburg ist traditionell ein Nischensegment, das jedoch zunehmend an Bedeutung gewinnt. Während spezifische Preisdaten für das zweite Quartal 2025 begrenzt verfügbar sind, zeigt sich eine klare Tendenz zu stabilen bis leicht steigenden Mietpreisen. Die durchschnittlichen Mieten für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich, was einem Quadratmeterpreis von etwa 10 bis 14 Euro entspricht.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 und zum Vorjahr ist eine moderate Steigerung der Mietpreise zu beobachten, die sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegt. Die Nachfrage nach Mietobjekten dieser Art übersteigt das Angebot deutlich, was potenziell zu weiteren Mietpreiserhöhungen führen könnte.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Augsburg ist extrem knapp. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Diese Knappheit resultiert aus mehreren Faktoren: Viele Eigentümer präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, insbesondere bei den aktuellen Kaufpreisen. Zudem ist die Zielgruppe für Miethäuser - typischerweise Familien mit höherem Einkommen, die flexibel bleiben möchten - begrenzt, aber sehr nachfragestark.

Die verstärkte Nachfrage wird durch verschiedene Entwicklungen getrieben: Zuzüge von Fachkräften, die temporär in Augsburg arbeiten, internationale Mitarbeiter großer Unternehmen und Familien, die vor einem Hauskauf zunächst die verschiedenen Stadtteile kennenlernen möchten. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da sich Entwickler auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Miethäusern zeigen sich deutliche Präferenzen für bestimmte Stadtteile. Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Wohnlagen mit guter Infrastruktur wie Göggingen, Haunstetten-Siebenbrunn und Stadtbergen. Diese Gebiete bieten die gewünschte Kombination aus ruhiger Wohnlage, Gartenflächen und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

In den zentraleren Lagen sind Miethäuser praktisch nicht verfügbar, da hier die Grundstückspreise eine Vermietung wirtschaftlich unattraktiv machen. Die peripheren Stadtteile bieten gelegentlich günstigere Optionen, leiden aber unter der schlechteren Infrastruktur und längeren Pendelzeiten. Die Mietpreisunterschiede zwischen gefragten und weniger beliebten Lagen können bis zu 30 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots und entsprechend steigenden Mieten zu rechnen. Die Mietpreise für Häuser dürften um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die strukturelle Unterversorgung in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht auflösen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn institutionelle Investoren das Potenzial dieses Nischensegments erkennen und gezielt in Mietobjekte investieren. Auch könnten steigende Finanzierungskosten dazu führen, dass mehr potenzielle Käufer zunächst zur Miete wohnen, was die Nachfrage weiter erhöhen würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Augsburg zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Die Neuvertragsmieten liegen durchschnittlich bei 12,10 Euro pro Quadratmeter für Altbauwohnungen und 12,30 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Diese Preise positionieren Augsburg im bayerischen Mittelfeld, deutlich unter München, aber über vielen kleineren Städten.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten moderat gestiegen, wobei die Steigerungsraten je nach Segment zwischen 1 und 2 Prozent liegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt die durchschnittliche Mietsteigerung etwa 2,5 bis 3 Prozent, was leicht über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Diese kontinuierliche, aber moderate Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wider.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Augsburg ist durch eine deutliche Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in fast allen Segmenten erheblich, was zu kurzen Inseratszeiten und oft hunderten von Bewerbungen auf einzelne Wohnungen führt. Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Paare sowie bei familiengerechten Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen.

Die steigende Anzahl an Einpersonenhaushalten und der kontinuierliche Zuzug von Studierenden und Fachkräften erhöhen den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich. Die Universität Augsburg und die Hochschule Augsburg ziehen jährlich tausende neue Studierende an, die auf den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt drängen. Gleichzeitig ist die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau begrenzt, da viele Entwickler sich auf den lukrativeren Eigentumswohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Augsburgs sind erheblich. In den zentrumsnahen Lagen und Szenevierteln wie dem Bismarckviertel oder der Altstadt werden für modernisierte Altbauwohnungen Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen in Top-Lagen können sogar die 16-Euro-Marke überschreiten.

Die Stadtteile Lechhausen, Oberhausen und Kriegshaber bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was sie besonders für preisbewusste Mieter attraktiv macht. Die studentisch geprägten Viertel um die Universität herum zeigen eine besondere Dynamik mit kontinuierlich steigenden Mieten aufgrund der konstant hohen Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Augsburg deuten auf eine Fortsetzung des aktuellen Trends hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren - Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und begrenzte Neubauaktivität - werden den Markt weiterhin prägen.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Ausweitung der Mietpreisbremse oder verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus zu einer Dämpfung der Mietpreisentwicklung führen. Allerdings ist angesichts der fundamentalen Angebotsknappheit nicht mit einer grundlegenden Entspannung zu rechnen. Die Stadt Augsburg arbeitet an verschiedenen Wohnungsbauprogrammen, deren Effekte jedoch erst in einigen Jahren spürbar werden dürften.

Fazit

Der Augsburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine gewisse Entspannung durch erhöhtes Angebot zeigt, bleiben Eigentumswohnungen und der gesamte Mietmarkt von Knappheit geprägt. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke und Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort, was die Immobilienpreise auf einem robusten Niveau hält. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin interessante Opportunitäten, wobei eine sorgfältige Analyse der Mikrolage und Objektqualität entscheidend für den Erfolg bleibt.