Immobilienmarktbericht Augsburg Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Augsburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.617 €/m² in stabiler Verfassung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 4.553 €/m² lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 1,4 %. Diese Entwicklung deutet auf eine Stabilisierung nach der vorherigen Seitwärtsbewegung hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Während die Preise gegenüber Q3 2024 minimal um 0,97 % zurückgingen, liegt die Gesamtjahresentwicklung 2025 gegenüber 2024 bei einem Plus von 1,8 %. Dies unterstreicht die relative Stabilität des Hausmarktes mit leichten Aufwärtstendenzen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im Vergleich zum Vorquartal deutlich entspannt. Nach dem markanten Anstieg des verfügbaren Angebots um 24,71 % im Q2 2025 bei gleichzeitig leicht rückläufiger Nachfrage (-2,07 %), hat sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage im Q3 2025 auf einem ausgewogeneren Niveau stabilisiert. Diese Normalisierung führt zu faireren Marktbedingungen sowohl für Käufer als auch Verkäufer.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten, was insbesondere auf die gestiegenen Baukosten und Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Dies verhindert eine deutliche Ausweitung des Angebots und stützt die Preisentwicklung mittelfristig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilbezogene Daten für Häuser nicht vorliegen, zeigen sich erfahrungsgemäß deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Lagen Augsburgs. Beliebte Wohnviertel wie Göggingen, Pfersee oder das Antonsviertel verzeichnen traditionell höhere Quadratmeterpreise als periphere Stadtteile. Die Innenstadtlagen bleiben aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Häusern besonders hochpreisig.

Stadtrandlagen und eingemeindete Ortsteile wie Haunstetten oder Lechhausen bieten hingegen attraktivere Einstiegspreise, wobei auch hier die Nachfrage nach familienfreundlichen Eigenheimen mit Garten konstant hoch bleibt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer moderaten Preisentwicklung auszugehen. Die Stabilisierung der Zinsen und die verbesserte Angebotssituation dürften zu einem ausgeglichenen Marktumfeld führen. Experten sehen für Käufer mit langfristiger Perspektive gute Einstiegsmöglichkeiten, insbesondere da die Preise in gefragten Lagen mittelfristig wieder stärker steigen könnten.

Die erwartete demografische Entwicklung Augsburgs und die anhaltende Attraktivität als Wirtschaftsstandort sprechen für eine positive Grundtendenz. Kurzfristige Preissprünge sind jedoch nicht zu erwarten, vielmehr dürfte sich die moderate Aufwärtsbewegung im einstelligen Prozentbereich fortsetzen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen präsentiert sich im Q3 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.460 €/m² deutlich dynamischer als der Hausmarkt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, das einen Durchschnittspreis von 4.399 €/m² aufwies, entspricht dies einem Anstieg von 1,4 %. Die Preisspanne in guten Lagen erstreckt sich dabei von 3.903 €/m² bis zu 7.597 €/m², was die erheblichen Qualitäts- und Lageunterschiede widerspiegelt.

Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Mit einem Plus von 3,5 % gegenüber Q3 2024 und einer Gesamtjahressteigerung 2025 versus 2024 von 7,5 % zeigt sich der Wohnungsmarkt als klarer Wachstumstreiber im Augsburger Immobiliensektor.

Marktdynamik

Der Eigentumswohnungsmarkt bleibt von ausgeprägter Knappheit geprägt. Die Neubautätigkeit ist stark rückläufig, was die Angebotssituation weiter verschärft. Gleichzeitig kehren viele Kaufinteressenten zurück, die in den vergangenen Jahren aufgrund der Zinsentwicklung und Unsicherheiten abgewartet haben. Diese Kombination aus knappem Angebot und steigender Nachfrage führt zu einem deutlichen Nachfrageüberhang.

Die geringe Neubauaktivität ist primär auf gestiegene Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und verschärfte energetische Anforderungen zurückzuführen. Besonders in der Innenstadt sind Neubauprojekte aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit rar, was die Knappheit zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie der Maximilianstraße, dem Bismarckviertel oder modernen Neubauquartieren werden Spitzenpreise von bis zu 7.597 €/m² erreicht. Diese Lagen profitieren von exzellenter Infrastruktur, hoher Lebensqualität und oft auch historischem Charme.

Mittlere Lagen in etablierten Wohngebieten wie Göggingen oder Haunstetten bewegen sich im Bereich von 4.000 bis 5.000 €/m². Einfachere Lagen oder sanierungsbedürftige Bestandswohnungen in peripheren Stadtteilen sind bereits ab 3.903 €/m² verfügbar, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben positiv, wobei Experten von einer Fortsetzung der Preissteigerungen mit abgeschwächter Dynamik ausgehen. Die strukturelle Unterversorgung bei gleichzeitig stabiler Nachfrage dürfte die Preise in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter nach oben treiben, allerdings voraussichtlich nicht mehr im zweistelligen Bereich.

Für Kaufinteressenten mit Fokus auf Qualität und Lage könnte 2025/2026 ein günstiger Einstiegszeitpunkt sein, bevor die erwartete Erholung der Neubautätigkeit ab 2027 greift. Mittelfristig ist von weiteren moderaten Preissteigerungen auszugehen, insbesondere in gefragten Innenstadtlagen und bei energetisch optimierten Objekten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Augsburg zeigt sich im Q3 2025 als spezielles Segment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Basierend auf den allgemeinen Mietmarkttrends und den Entwicklungen aus Q2 2025 ist von einem durchschnittlichen Mietpreisniveau im Bereich von 13 bis 15 €/m² Kaltmiete auszugehen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 deutet sich eine moderate Steigerung im Bereich von 2 bis 3 % an, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung entspricht.

Die Jahresentwicklung folgt dem Trend des Gesamtmietmarktes mit geschätzten Steigerungen von 4 bis 6 % gegenüber Q3 2024. Häuser zur Miete stellen dabei ein Premiumsegment dar, das sich primär an Familien mit gehobenen Ansprüchen richtet.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist strukturell begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser in Augsburg eigengenutzt werden. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Besonders gefragt sind moderne oder kürzlich renovierte Objekte mit Garten in familienfreundlichen Lagen.

Die Neubautätigkeit im Miethaus-Segment ist minimal, da Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte fokussieren. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich und führt zu schnellen Vermietungen bei marktgerechten Preisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Miethäuser in Premium-Stadtteilen wie Göggingen, Spickel oder dem Textilviertel erzielen Spitzenmieten von 15 €/m² und mehr. Diese Lagen bieten oft großzügige Grundstücke, gute Verkehrsanbindung und hochwertige Infrastruktur. Besonders begehrt sind Objekte in der Nähe internationaler Schulen oder renommierter Bildungseinrichtungen.

In Stadtrandlagen wie Inningen oder Bergheim liegen die Mieten typischerweise bei 11 bis 13 €/m². Diese Gebiete sprechen Familien an, die mehr Platz und Naturnähe suchen, dabei aber Kompromisse bei der Zentrumsnähe eingehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung im Miethaus-Segment zu erwarten. Die strukturelle Knappheit wird bestehen bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten absehbar sind. Die Mietpreise dürften weiter moderat steigen, wobei mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 % zu rechnen ist.

Mittelfristig könnte sich der Trend zu flexiblen Wohnformen und temporärer Vermietung verstärken, was zusätzliches Angebot generieren könnte. Allerdings dürfte dies den Nachfrageüberhang nur marginal abmildern. Mieter sollten sich auf längere Suchzeiten und höhere Preise einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Augsburg zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 12,46 €/m², was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Q2 2025 lag die Durchschnittsmiete noch bei 12,22 €/m², was einer Steigerung von 1,97 % innerhalb eines Quartals entspricht. Diese Entwicklung setzt den kontinuierlichen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich die Dynamik noch deutlicher: Mit einem Plus von 6,22 % gegenüber Q3 2024 (11,73 €/m²) gehört der Augsburger Mietmarkt zu den wachstumsstärksten in Bayern. Die Mietpreisentwicklung liegt damit über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht den anhaltenden Nachfragedruck.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer hohen Marktanspannung führt. Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, Massenbesichtigungen sind keine Seltenheit.

Die Neubautätigkeit ist stark rückläufig, was die Situation weiter verschärft. Fertigstellungen neuer Mietwohnungen können den Bedarf bei weitem nicht decken. Gleichzeitig führt der Zuzug nach Augsburg und die Verkleinerung der Haushaltsgrößen zu stetig steigender Nachfrage. Der Leerstand ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 %.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl differenzierte Stadtteilsdaten nicht vorliegen, zeigen sich erfahrungsgemäß erhebliche Preisunterschiede. In der Innenstadt und beliebten Vierteln wie dem Bismarckviertel oder der Jakobervorstadt werden Spitzenmieten von 14 bis 16 €/m² erreicht. Diese Lagen profitieren von kurzen Wegen, urbanem Flair und exzellenter Infrastruktur.

Stadtteile wie Oberhausen, Lechhausen oder Hochzoll bieten mit 10 bis 12 €/m² günstigere Alternativen. Diese Gebiete sind besonders bei jungen Familien und Studierenden beliebt, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die Unterschiede werden zusätzlich durch Faktoren wie Wohnungsgröße, Ausstattung und Baujahr beeinflusst.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt bleiben angespannt. Aufgrund der geringen Neubautätigkeit und anhaltend hohen Nachfrage ist keine kurzfristige Entspannung zu erwarten. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 4 bis 6 % jährlich.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und sozialverträglichen Wohnungsbau könnten mittelfristig dämpfend wirken, jedoch ist deren konkrete Umsetzung und Wirkung noch ungewiss. Langfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit ab 2027 zu einer graduellen Entspannung führen. Bis dahin müssen sich Mietsuchende auf einen herausfordernden Markt mit steigenden Preisen und begrenzter Auswahl einstellen.

Fazit

Der Augsburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt für Häuser eine Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen zeigt, bleiben die Segmente Eigentumswohnungen und Mietwohnungen von deutlicher Knappheit und entsprechenden Preisanstiegen geprägt. Die rückläufige Neubautätigkeit verstärkt die strukturellen Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und realistische Preisvorstellungen zunehmend wichtiger werden. Die kommenden Quartale dürften diese Trends fortsetzen, wobei eine grundlegende Entspannung erst mit einer Wiederbelebung der Bautätigkeit zu erwarten ist.