Immobilienmarktbericht Bergisch Gladbach - 3. Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Bergisch Gladbach zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust, wobei sich die verschiedenen Marktsegmente unterschiedlich entwickeln. Während der Kaufmarkt für Häuser eine leichte Preiskorrektur erfährt, verzeichnen Eigentumswohnungen deutliche Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten angespannt mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Preissteigerungen. Die folgende Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt einen direkten Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) her.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bergisch Gladbach zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Preiskorrektur. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 4.028 Euro, was einem Rückgang von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 4.206 Euro/m²) entspricht. Die Preisspanne bewegt sich dabei zwischen 2.973 und 5.043 Euro pro Quadratmeter, was die erheblichen Unterschiede je nach Lage und Ausstattung widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.911 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von 3,0 Prozent. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass trotz kurzfristiger Preiskorrekturen die langfristige Wertstabilität von Häusern in Bergisch Gladbach gewährleistet bleibt.

Die quartalsweise Preiskorrektur kann als gesunde Marktbereinigung interpretiert werden, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen waren. Käufer agieren mittlerweile deutlich preisbewusster und vergleichen Angebote intensiver, was zu einer Normalisierung des Preisniveaus beiträgt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 verhalten. Basierend auf den Daten des zweiten Quartals wurden 353 bebaute Grundstücke verkauft, wovon 282 auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen. Der Geldumsatz in diesem Segment sank leicht um 3,7 Prozent auf 213 Millionen Euro, was die rückläufige Preisentwicklung bestätigt.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt grundsätzlich stabil, zeigt jedoch erste Anzeichen einer Abschwächung. Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidungen und nutzen die verbesserte Verhandlungsposition. Das Angebot hat sich im Vergleich zu den Vorjahren leicht erhöht, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität bleibt auf moderatem Niveau, wobei Projekte hauptsächlich in den Randlagen der Stadt realisiert werden. Die gestiegenen Baukosten und höheren Zinsen haben zu einer Verlangsamung der Neubautätigkeit geführt, was mittelfristig wieder zu einer Verknappung des Angebots führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bergisch Gladbachs bleiben erheblich. Die attraktivsten und teuersten Lagen befinden sich in Refrath und Bensberg, wo die Bodenrichtwerte zwischen 570 und 970 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gehobenen Wohnqualität, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen.

Im mittleren Preissegment bewegen sich zentrumsnahe Lagen, die eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und eine entwickelte Infrastruktur bieten. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise im Bereich von 3.500 bis 4.500 Euro.

Die günstigsten Kaufpreise finden sich in den Stadtrandlagen wie Herkenrath und Herrenstrunden, wo die Bodenrichtwerte zwischen 400 und 540 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung des Preisniveaus für Häuser in Bergisch Gladbach erwartet. Die leichte Preiskorrektur des dritten Quartals dürfte sich nicht fortsetzen, sondern in eine Phase der Seitwärtsbewegung übergehen. Die fundamentalen Faktoren wie die attraktive Lage im Großraum Köln und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland sprechen gegen deutliche Preisrückgänge.

Mittelfristig könnten sinkende Zinsen wieder zu einer Belebung der Nachfrage führen. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Rheinregion wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stützen. Allerdings werden Käufer voraussichtlich weiterhin preisbewusst agieren und genau kalkulieren.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Neubautätigkeit sein. Sollte diese weiter zurückgehen, könnte dies mittelfristig wieder zu steigenden Preisen führen. Andererseits könnte eine Ausweitung des Angebots durch Nachverdichtung und neue Baugebiete für eine Entspannung sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bergisch Gladbach zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 4.211 Euro, was einer deutlichen Steigerung von 23,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 3.400 Euro/m²) entspricht. Diese auffällige Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Datenerhebungsmethoden oder eine Verschiebung im Marktsegment hindeuten. Alternative Quellen nennen einen Jahresdurchschnittspreis von 3.430 Euro pro Quadratmeter für 2025, was einer Steigerung von 6,9 Prozent zum Vorjahr entspricht.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen bewegt sich zwischen 2.547 und 4.328 Euro pro Quadratmeter, was die Vielfalt des Angebots von einfachen bis zu luxuriösen Wohnungen widerspiegelt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 (3.723 Euro/m²) ergibt sich eine Steigerung von 13,1 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht.

Die starke Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen steht im Kontrast zur Entwicklung bei Häusern und deutet auf eine Verschiebung der Nachfrage hin. Insbesondere kleinere, bezahlbare Einheiten in guten Lagen sind stark nachgefragt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt sich robust. Im zweiten Quartal 2025 wurden 417 Eigentumswohnungen verkauft, was einer Steigerung von einem Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Geldumsatz in diesem Segment stieg um 4,6 Prozent auf 100,65 Millionen Euro, was die positive Preisentwicklung bestätigt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, getrieben von verschiedenen Käufergruppen. Kapitalanleger schätzen die Wertstabilität und die im Vergleich zu Häusern geringeren Einstiegspreise. Selbstnutzer, insbesondere Singles und Paare, bevorzugen die geringere Instandhaltungsverantwortung und die oft zentraleren Lagen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist begrenzt, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert. Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen, wobei die Fertigstellung oft mit Verzögerungen verbunden ist. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist vernachlässigbar gering.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Eigentumswohnungen zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage. Die gefragtesten und teuersten Wohnungen befinden sich in Refrath und Bensberg, wo moderne Neubauwohnungen mit guter Ausstattung Spitzenpreise erzielen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gehobenen Infrastruktur und dem attraktiven Wohnumfeld.

Im Stadtzentrum und in zentrumsnahen Lagen sind besonders Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gefragt. Hier finden sich sowohl sanierte Altbauwohnungen als auch moderne Neubauprojekte, die sich an verschiedene Zielgruppen richten.

In den Außenbezirken sind die Preise für Eigentumswohnungen deutlich moderater. Hier finden sich häufig Wohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren, die bei entsprechender Modernisierung ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Diese Lagen sind besonders für preisbewusste Käufer und junge Familien attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für Eigentumswohnungen in Bergisch Gladbach wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere, wenn auch moderatere Preissteigerung erwartet. Die starken Zuwächse des dritten Quartals 2025 dürften sich nicht in diesem Tempo fortsetzen, aber eine jährliche Wertsteigerung von 3 bis 5 Prozent erscheint realistisch.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere nach bezahlbaren Wohnungen in guten Lagen. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single- und Zweipersonenhaushalten unterstützt diese Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig bleibt das Segment für Kapitalanleger attraktiv, solange die Mietrenditen stabil bleiben.

Ein limitierender Faktor könnte die Entwicklung der Bauzinsen sein. Sollten diese weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen. Andererseits könnte eine Zinssenkung zu einer weiteren Nachfragebelebung führen. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich moderat bleiben, was das Angebot weiterhin knapp hält.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bergisch Gladbach zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 10,90 Euro pro Quadratmeter, was einer leichten Steigerung von 0,93 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 10,80 Euro/m²) entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solidere Steigerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete bei 10,48 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Anstieg von 3,98 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Anspannung im Mietmarkt.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit stabiler als die Kaufpreisentwicklung, was die unterschiedlichen Marktmechanismen widerspiegelt. Während Kaufpreise stärker von Finanzierungsbedingungen und Investorenverhalten beeinflusst werden, folgen Mietpreise eher der grundlegenden Angebots-Nachfrage-Situation.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser bleibt angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, was zu den kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Kauf für viele aufgrund der gestiegenen Preise und Zinsen nicht mehr erschwinglich ist.

Das Angebot an Miethäusern ist strukturell begrenzt. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, insbesondere bei den aktuell noch relativ hohen Verkaufspreisen. Neubauten im Segment der Miethäuser sind selten, da sich Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die Fluktuation im Bestand der Miethäuser ist gering. Mieter bleiben länger in ihren Häusern, da ein Umzug oft mit höheren Kosten verbunden ist. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots für neue Mietinteressenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine expliziten Daten zu Lageunterschieden bei Miethäusern vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktstruktur Rückschlüsse ziehen. In den gehobenen Stadtteilen wie Refrath und Bensberg sind Miethäuser besonders rar und entsprechend teuer. Hier werden oft Mieten deutlich über dem Durchschnitt verlangt.

In den Randlagen der Stadt finden sich häufiger ältere Häuser zur Miete, die zu moderateren Preisen angeboten werden. Diese sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Platz benötigen und dafür längere Arbeitswege in Kauf nehmen.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Häuser mit guter Energieeffizienz, da die Nebenkosten einen immer wichtigeren Faktor bei der Mietentscheidung darstellen. Modernisierte Häuser mit guter Dämmung und effizienter Heizung können daher höhere Mieten erzielen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends erwartet. Jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent erscheinen realistisch, solange sich die grundlegenden Marktbedingungen nicht ändern.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben oder sogar steigen, da viele potenzielle Käufer aufgrund der Finanzierungsbedingungen weiterhin auf Mietobjekte ausweichen. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen.

Regulatorische Eingriffe könnten die Entwicklung beeinflussen. Diskussionen über Mietpreisbremsen oder andere Markteingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen, aber auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Objekte vom Markt nehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bergisch Gladbach zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Markt für Miethäuser. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt ebenfalls bei 10,90 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,93 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 10,80 Euro/m²) entspricht.

Im Jahresvergleich ergibt sich auch hier eine Steigerung von 3,98 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (10,48 Euro/m²). Diese Gleichförmigkeit der Preisentwicklung zwischen Häusern und Wohnungen zur Miete deutet auf einen insgesamt ausgewogenen Mietmarkt hin, der von ähnlichen Faktoren beeinflusst wird.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen bleibt damit im moderaten Bereich, zeigt aber eine stetige Aufwärtsbewegung. Dies reflektiert die anhaltende Attraktivität Bergisch Gladbachs als Wohnort im Einzugsbereich von Köln sowie die generelle Wohnraumknappheit in der Region.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist von anhaltender Anspannung geprägt. Die Nachfrage übersteigt kontinuierlich das Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zahlreichen Bewerbern pro Wohnung führt. Besonders gefragt sind bezahlbare Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung.

Das Angebot an Mietwohnungen wird durch verschiedene Faktoren begrenzt. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen reduziert den Bestand, während Neubauprojekte oft als Eigentumswohnungen konzipiert werden. Institutionelle Vermieter halten ihre Bestände stabil, erweitern diese aber nur selten signifikant.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand ist höher als bei Häusern, aber immer noch relativ gering. Mieter wechseln seltener die Wohnung als in früheren Jahren, da Neuverträge oft mit deutlich höheren Mieten verbunden sind. Dies führt zu einer Zweiteilung des Marktes zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn spezifische Daten zu Lageunterschieden bei Mietwohnungen fehlen, lassen sich aus der Marktbeobachtung klare Muster erkennen. Zentrumsnahe Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erzielen die höchsten Mieten. Hier ist die Nachfrage besonders von Pendlern und jungen Berufstätigen groß.

In den gehobenen Wohnlagen wie Refrath und Bensberg werden ebenfalls überdurchschnittliche Mieten verlangt. Diese Gebiete ziehen Mieter an, die Wert auf ein gehobenes Wohnumfeld legen und bereit sind, dafür entsprechend zu zahlen.

Günstigere Mietwohnungen finden sich hauptsächlich in den Randlagen und in älteren Wohnbeständen. Diese sind besonders für preissensible Mieter und Studenten attraktiv. Die Qualitätsunterschiede zwischen verschiedenen Lagen und Baujahren sind erheblich und spiegeln sich deutlich in den Mietpreisen wider.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Bergisch Gladbach wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung erwartet. Jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent erscheinen wahrscheinlich, abhängig von der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben. Faktoren wie die anhaltende Zuwanderung in die Region, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und die eingeschränkte Kaufkraft vieler Haushalte unterstützen diese Nachfrage. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen.

Mittelfristig könnten sich neue Trends entwickeln. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte die Nachfrage nach größeren Wohnungen verstärken. Energieeffizienz wird als Kriterium noch wichtiger werden, was zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen führen könnte. Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen oder Förderungen für sozialen Wohnungsbau könnten die Marktdynamik beeinflussen, wobei die konkreten Auswirkungen schwer vorherzusagen sind.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Bergisch Gladbach präsentiert sich im dritten Quartal 2025 differenziert. Während der Kaufmarkt für Häuser eine leichte Korrektur erfährt, zeigen Eigentumswohnungen eine bemerkenswerte Preissteigerung. Der Mietmarkt entwickelt sich in beiden Segmenten stabil mit moderaten Steigerungen.

Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer attraktiven Lage im Großraum Köln und bietet verschiedene Wohnlagen für unterschiedliche Zielgruppen. Die Herausforderung besteht darin, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, während gleichzeitig die Qualität und Attraktivität des Wohnstandorts erhalten bleibt.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, erfordert aber eine sorgfältige Analyse der einzelnen Segmente und Lagen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuellen Trends fortsetzen oder ob externe Faktoren zu einer Neubewertung der Marktsituation führen werden.