Immobilienmarktbericht Bergisch Gladbach - Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Bergisch Gladbach zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit leicht rückläufigen Hauspreisen bei gleichzeitig stabilen bis steigenden Wohnungspreisen. Die nachfolgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bergisch Gladbach liegt im zweiten Quartal 2025 bei 4.206 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen leichten Rückgang von 0,80 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q1 2025), in dem die Preise noch bei etwa 4.240 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine moderate Preissteigerung von 1,20 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung variiert deutlich nach Baujahr der Immobilien. Besonders Häuser aus den Jahren 1970 bis 1999 sowie Neubauten ab 2016 verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen von bis zu 5,7 Prozent im Jahresvergleich. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Nachfrage nach energetisch sanierten Bestandsimmobilien sowie modernen Neubauten wider. In sehr guten Lagen liegt die Preissteigerung bei moderaten 0,65 Prozent im Jahresvergleich, was auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Premium-Segment hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf zeigt sich im zweiten Quartal 2025 verhalten. Die Bauaktivität in Deutschland insgesamt hat sich deutlich abgekühlt, mit einem Rückgang der Baubeginne im Wohnbau um 73 Prozent gegenüber 2022. Gleichzeitig stiegen die Baugenehmigungen moderat um 4,9 Prozent, was auf eine mögliche Trendwende in der Neubautätigkeit hindeutet. Diese bundesweite Entwicklung wirkt sich auch auf den lokalen Markt in Bergisch Gladbach aus, wo das Angebot an Neubauhäusern weiterhin begrenzt bleibt.

Die Nachfrage nach Kaufhäusern bleibt trotz der gestiegenen Zinssätze auf einem soliden Niveau, wird jedoch durch die hohen Baukosten und die restriktivere Kreditvergabe der Banken gedämpft. Der Markt befindet sich in einer Phase der Konsolidierung, in der sich Angebot und Nachfrage auf einem niedrigeren Niveau als in den Vorjahren einpendeln.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bergisch Gladbachs sind erheblich. In begehrten Vierteln und sehr guten Wohnlagen erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von bis zu 5.000 Euro. Der Stadtteil Bensberg zeigt eine interessante Entwicklung mit durchschnittlichen Hauspreisen von 3.651 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Gesamtdurchschnitt der Stadt liegt. Dies könnte auf einen höheren Anteil älterer Bestandsimmobilien oder eine geringere Nachfrage in diesem Stadtteil zurückzuführen sein.

Die zentrumsnahen Lagen profitieren weiterhin von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Köln, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt. Randlagen zeigen hingegen eine heterogenere Entwicklung, abhängig von der jeweiligen Verkehrsanbindung und lokalen Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem aktuellen Niveau. Die leichte Preiskorrektur im zweiten Quartal 2025 wird als gesunde Marktbereinigung nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre interpretiert. Die begrenzte Neubautätigkeit in Verbindung mit den weiterhin hohen Baukosten wird voraussichtlich ein stärkeres Absinken der Preise verhindern.

Mittelfristig könnte eine mögliche Zinssenkung der Europäischen Zentralbank zu einer Wiederbelebung der Nachfrage führen. Die strukturelle Wohnraumknappheit im Großraum Köln-Bonn wird weiterhin als stabilisierender Faktor für den Bergisch Gladbacher Immobilienmarkt wirken. Eine moderate Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erscheint für die nächsten zwei Jahre realistisch.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Bergisch Gladbach zeigt sich im zweiten Quartal 2025 robuster als der Hausmarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.400 Euro liegt das Preisniveau leicht über dem Vorquartal, was einer Steigerung von 0,21 Prozent entspricht. Alternative Datenquellen nennen einen Durchschnittspreis von 3.370 Euro pro Quadratmeter, wobei beide Werte einen steigenden Trend bestätigen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Preissteigerung von 3,56 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass Wohnungen in Bergisch Gladbach weiterhin als wertstabile Anlage geschätzt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu den beobachteten Preissteigerungen führt.

Die Neubauaktivität für Mehrfamilienhäuser und Wohnkomplexe zeigt sich in Nordrhein-Westfalen generell verhalten. In Bergisch Gladbach werden zwar einzelne Projekte realisiert, diese können jedoch den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die Leerstandsquote bei Wohnungen bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen ist bei Wohnungen besonders ausgeprägt. Premium-Wohnungen in Top-Lagen erreichen Preise, die bis zu 25 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Der Stadtteil Bensberg sticht mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.389 Euro besonders hervor, was einem bemerkenswerten Anstieg von etwa 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Diese starke Preisentwicklung in Bensberg könnte auf Gentrifizierungsprozesse oder besondere Standortvorteile wie die Nähe zu Grünflächen oder verbesserte Infrastruktur zurückzuführen sein. Zentrumsnahe Wohnungen profitieren von der kurzen Anbindung an Geschäfte, Restaurants und kulturelle Einrichtungen, während Wohnungen in Randlagen durch größere Wohnflächen und ruhigere Wohnumgebungen punkten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Bergisch Gladbach bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wenn auch mit verlangsamtem Tempo. Die strukturellen Faktoren wie Wohnraummangel, begrenzte Neubautätigkeit und die Attraktivität des Standorts im Einzugsgebiet von Köln werden weiterhin preisstützend wirken.

Eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent erscheint für die kommenden zwei Jahre realistisch. Risikofaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung und mögliche konjunkturelle Eintrübungen. Sollten die Zinsen deutlich steigen oder die Wirtschaft in eine Rezession rutschen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stagnation oder leichten Korrektur der Preise führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bergisch Gladbach zeigt sich im zweiten Quartal 2025 als relativ kleines, aber stabiles Segment. Obwohl konkrete Mietpreisdaten für das aktuelle Quartal nicht vollständig verfügbar sind, lassen sich aus regionalen Vergleichswerten und Markttrends Rückschlüsse ziehen. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich in der Bandbreite von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter, wobei die tatsächliche Miethöhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie abhängt.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung der Mietpreise um geschätzte 1 bis 2 Prozent. Diese Entwicklung folgt dem allgemeinen Trend steigender Wohnkosten und reflektiert die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die sich den Hauskauf aufgrund der hohen Preise und gestiegenen Finanzierungskosten nicht leisten können.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Bergisch Gladbach ist strukturell begrenzt. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt. Der Neubau von Mietshäusern ist praktisch nicht existent, da sich Investoren auf den lukrativeren Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Diese Angebotsbeschränkung trifft auf eine stabile bis leicht wachsende Nachfrage.

Die Nachfrageseite wird dominiert von Familien mit Kindern, die den Wunsch nach einem eigenen Garten und mehr Wohnraum haben, sowie von Haushalten, die temporär in der Region arbeiten und flexibel bleiben möchten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Häusern besonders ausgeprägt. In gefragten Wohnlagen wie zentrumsnah oder in der Nähe zu Bensberg können die Mietpreise um 20 bis 30 Prozent über dem Durchschnitt liegen. Hier werden teilweise Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter für besonders hochwertige Objekte erreicht.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mieten hingegen am unteren Ende der Preisspanne. Faktoren wie die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Auch die Verkehrsanbindung, insbesondere die Erreichbarkeit von Köln, beeinflusst die Mietpreise signifikant.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden dazu führen, dass mehr Haushalte auf die Miete als Alternative ausweichen. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell begrenzt, was preissteigernd wirkt.

Experten prognostizieren eine jährliche Mietpreissteigerung von 3 bis 4 Prozent für Häuser. Diese Entwicklung könnte sich beschleunigen, sollten die Kaufpreise weiter steigen oder die Finanzierungsbedingungen sich verschlechtern. Langfristig könnte der demografische Wandel mit einer zunehmenden Anzahl kleinerer Haushalte jedoch zu einer Verschiebung der Nachfrage von Häusern zu Wohnungen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bergisch Gladbach zeigt sich im zweiten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des lokalen Immobilienmarkts. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen bewegen sich in einer Spanne von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Miethöhe stark von Faktoren wie Lage, Ausstattung und Baujahr abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung von etwa 1,5 Prozent zu verzeichnen.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich seit mehreren Quartalen fortsetzt. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei geschätzten 4 bis 5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die Angespanntheit des Mietwohnungsmarktes widerspiegelt. Besonders neue oder kürzlich sanierte Wohnungen mit moderner Energieeffizienz erzielen Spitzenmieten am oberen Ende der Preisspanne.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Bergisch Gladbach bleibt im zweiten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Treibende Faktoren sind der wachsende Anteil an Einpersonenhaushalten, die Zuwanderung aus dem teuren Köln sowie die generelle demografische Entwicklung. Das Angebot kann mit dieser starken Nachfrage nicht mithalten, was zu einer sehr niedrigen Leerstandsquote führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber deutlich unter dem Niveau, das zur Entspannung des Marktes notwendig wäre. Förderprogramme des Landes Nordrhein-Westfalen beginnen langsam zu greifen, die Effekte werden jedoch erst mittelfristig spürbar sein. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen bis Wochen, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in den beliebten innerstädtischen Vierteln liegen die Mieten bis zu 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen Mieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter aufgerufen und auch bezahlt.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen noch moderatere Mietpreise im Bereich von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von größeren Wohnflächen und oft auch von Balkonen oder Terrassen, müssen aber Abstriche bei der Infrastruktur und Verkehrsanbindung hinnehmen. Studentisch geprägte Viertel zeigen eine besondere Dynamik mit hoher Fluktuation und entsprechend häufigen Mietanpassungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bergisch Gladbach bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise mit leicht gedämpfter Dynamik. Die strukturellen Faktoren wie Wohnraummangel, begrenzte Neubautätigkeit und die Attraktivität des Standorts werden weiterhin preisstreibend wirken.

Für die kommenden zwei Jahre wird mit einer jährlichen Mietpreissteigerung von 3 bis 5 Prozent gerechnet. Diese Entwicklung könnte sich nur dann abschwächen, wenn die Neubautätigkeit signifikant zunimmt oder die Nachfrage durch wirtschaftliche Faktoren gedämpft wird. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten ebenfalls dämpfend wirken, sind aber derzeit nicht konkret absehbar.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Wohnimmobilienmarkt in Bergisch Gladbach präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Hausmarkt eine leichte Preiskorrektur erfährt, zeigen sich Eigentumswohnungen weiterhin preisstabil mit leichter Aufwärtstendenz. Der Mietmarkt, sowohl für Häuser als auch für Wohnungen, bleibt angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die geografische Lage im Einzugsgebiet von Köln bleibt ein entscheidender Standortvorteil, der die Nachfrage nach Wohnraum in Bergisch Gladbach auch zukünftig stützen wird. Die begrenzte Neubautätigkeit und die strukturelle Wohnraumknappheit im Rheinland werden voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

Für Investoren bietet der Markt weiterhin Chancen, insbesondere im Segment der Mietwohnungen, wo stabile Renditen bei moderatem Wertsteigerungspotenzial zu erwarten sind. Eigennutzer sollten die aktuelle Phase der Marktkonsolidierung bei Häusern für Kaufentscheidungen nutzen, da mittelfristig wieder mit steigenden Preisen zu rechnen ist.

Die größten Risiken für die prognostizierte Entwicklung liegen in möglichen makroökonomischen Verwerfungen, deutlichen Zinserhöhungen oder regulatorischen Eingriffen. Insgesamt zeigt sich der Bergisch Gladbacher Immobilienmarkt jedoch als robust und widerstandsfähig, gestützt durch die fundamentalen Standortvorteile und die anhaltende Attraktivität der Region.