Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung nach der Talsohle der Jahre 2023/2024. Die moderate Erholung wird von anhaltender Angebotsknappheit und hoher Nachfrage geprägt, während die Neubauaktivität weiterhin unter Druck steht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die positiven Tendenzen verfestigt, wobei deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten bestehen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Berlin bei 5.171 Euro. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Preis bei 4.950 Euro pro Quadratmeter lag – ein Anstieg von 4,5 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Neubausegment zeigt sich ein noch markanteres Preisniveau von durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter, was eine Erhöhung von 3,7 Prozent gegenüber den 8.090 Euro des Vorquartals bedeutet.

Im Jahresvergleich haben die Preise für Bestandshäuser um etwa 3,2 Prozent zugelegt, während das Neubausegment mit einem Preisanstieg von 5,5 Prozent eine noch dynamischere Entwicklung aufweist. Diese Entwicklung unterstreicht die im zweiten Quartal eingesetzte Stabilisierung des Marktes und zeigt eine deutliche Erholung gegenüber den Tiefständen der vergangenen Jahre. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Neubauten am oberen Ende dieser Preisspanne angesiedelt sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich von einer anhaltenden Angebotsknappheit bestimmt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden stadtweit rund 6.100 Transaktionen registriert, was auf eine moderate Belebung des Transaktionsgeschehens hindeutet. Im Vergleich zum zweiten Quartal, in dem etwa 2.800 Transaktionen verzeichnet wurden, zeigt sich eine leichte Steigerung der Handelsaktivität im dritten Quartal.

Das Neubausegment bleibt weiterhin stark unter Druck. Hohe Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und gestiegene Finanzierungshürden bremsen die Neubauaktivität erheblich. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem Bedarf zurück, was die Angebotsseite zusätzlich belastet. Der kontinuierliche Nachfrageüberhang führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem Eigentümer von stabilen bis steigenden Preisen profitieren können. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal von 85 auf 78 Tage verkürzt, was die gestiegene Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Kaufhäuser zeigt sich über die Berliner Bezirke hinweg stark fragmentiert. In den zentralen und zentrumsnahen Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf werden Spitzenpreise von bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien erreicht. Diese Lagen verzeichneten auch die stärksten Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal mit Zuwächsen von bis zu 6 Prozent.

Am Stadtrand und in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Preisentwicklung mit 2 bis 3 Prozent Steigerung gegenüber dem Vorquartal moderater verlaufen. Beliebte Familienviertel wie Zehlendorf und Frohnau zeigen eine stabile Nachfrage bei Preisen zwischen 5.500 und 6.800 Euro pro Quadratmeter. Die südwestlichen Lagen profitieren dabei besonders von ihrer guten Infrastruktur und dem hohen Grünflächenanteil.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Trendwende im Segment der Kaufhäuser zu erwarten. Der Markt wird sich voraussichtlich zwischen stabilisierten Zinsen und hoher Nachfrage auf der einen Seite sowie strukturellen Angebotsengpässen auf der anderen Seite bewegen. Experten prognostizieren eine moderate jährliche Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent für Bestandsimmobilien und 4 bis 6 Prozent für Neubauten.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, was die Angebotsknappheit weiter verschärfen dürfte. Käufer müssen sich auf ein anhaltend kompetitives Umfeld einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungskonzepte erfolgsentscheidend sind. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Grünen wird aufgrund veränderter Arbeitsbedingungen und dem Trend zum Homeoffice voraussichtlich hoch bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 genau 5.379 Euro. Dies markiert eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.250 Euro lag – ein Anstieg von 2,5 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Preisanstieg von 0,56 Prozent (von 5.349 Euro im Q3 2024) eine moderate, aber stabile Aufwärtsentwicklung.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zeigen insgesamt eine moderate Erholung mit Preissteigerungen zwischen 0,5 und 6 Prozent je nach Lage und Ausstattung. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 6.800 Euro pro Quadratmeter, während sanierte Altbauwohnungen bei etwa 5.900 Euro liegen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern führt zu Gesamtkaufpreisen zwischen 380.000 und 510.000 Euro, wobei die Preisunterschiede stark von der jeweiligen Mikrolage abhängen.

Marktdynamik

Das Segment der Eigentumswohnungen zeigt eine spürbare Belebung und Stabilisierung des Transaktionsvolumens. Von Januar bis September 2025 wurden fast 34.000 Inserate registriert, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Steigerung von 5 Prozent darstellt. Demgegenüber stehen rund 8.500 tatsächliche Abschlüsse, was die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und realisierter Nachfrage verdeutlicht. Im dritten Quartal allein wurden etwa 6.100 Transaktionen auf dem Gesamtmarkt verzeichnet, was eine leichte Steigerung gegenüber den 5.800 Transaktionen des zweiten Quartals bedeutet.

Die stabilisierten Zinsen haben die Finanzierungsbedingungen verbessert und die Kaufkraft potenzieller Erwerber gestärkt. Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage, insbesondere im mittleren Preissegment. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 72 Tagen im zweiten Quartal auf 65 Tage im dritten Quartal verkürzt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in guter Infrastrukturlage. Der Leerstand bleibt mit unter 1 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen ist über die Berliner Bezirke hinweg stark fragmentiert. In den Toplagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden Spitzenpreise von bis zu 8.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentralen Bezirke verzeichneten im Vergleich zum Vorquartal Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent. Kreuzberg und Friedrichshain zeigen mit Preisen zwischen 6.200 und 7.100 Euro pro Quadratmeter eine anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere bei jüngeren Käufern und Investoren.

In den Außenbezirken wie Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf bewegen sich die Preise zwischen 3.200 und 4.100 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren zunehmend von Käufern, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Die südwestlichen Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg zeigen mit Preisen zwischen 4.800 und 5.600 Euro pro Quadratmeter eine stabile Entwicklung. Besonders Neukölln hat sich mit Preisen um 5.200 Euro pro Quadratmeter und Steigerungsraten von über 5 Prozent zum Vorquartal als aufstrebender Bezirk etabliert.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, getragen von der anhaltenden Nachfrage und dem strukturellen Wohnungsmangel. Die Belebung nach den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei die Preisentwicklung regional unterschiedlich verlaufen dürfte.

Der Markt wird sich als stabiler, aber hochpreisiger Markt mit anhaltender Dynamik präsentieren. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen werden weiterhin kaufwillige Interessenten anziehen, während das begrenzte Angebot preistreibend wirkt. Investoren werden verstärkt auf Mikrolagen und Entwicklungspotenziale achten. Die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wird aufgrund steigender Energiekosten und verschärfter gesetzlicher Vorgaben weiter zunehmen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für Häuser zur Miete liegen im dritten Quartal 2025 keine isolierten Marktdaten vor, da diese in der Regel gemeinsam mit dem allgemeinen Mietwohnungsmarkt erfasst werden. Basierend auf den aggregierten Mietmarktdaten und der allgemeinen Marktentwicklung kann jedoch von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser ausgegangen werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmieten für Häuser bei etwa 11 bis 16,50 Euro lagen, zeigt sich eine Steigerung von etwa 8 bis 10 Prozent.

Die Mietpreise für Häuser haben im Jahresvergleich um schätzungsweise 10 Prozent zugelegt, was dem allgemeinen Trend im Mietwohnungsmarkt entspricht. Neuere oder vollständig sanierte Häuser in guten Lagen erzielen dabei Spitzenmieten von bis zu 22 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Monatsmiete für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt somit zwischen 1.680 und 2.520 Euro, wobei Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist wie der gesamte Mietmarkt von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die Anzahl verfügbarer Mietobjekte ist im Vergleich zum Vorquartal weiter gesunken. Während im zweiten Quartal noch etwa 450 Häuser zur Vermietung angeboten wurden, reduzierte sich diese Zahl im dritten Quartal auf geschätzte 380 Objekte. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich von 14 auf 11 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch zum Erliegen gekommen, da sich Entwickler auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist faktisch nicht existent. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage. In den bevorzugten südwestlichen Bezirken wie Zehlendorf, Dahlem und Grunewald werden Spitzenmieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern und Familien mit hohem Einkommen gefragt. Die gute Infrastruktur, internationale Schulen und die Nähe zu Grünflächen rechtfertigen die hohen Mietpreise.

In den Randbezirken wie Spandau, Reinickendorf und den östlichen Stadtteilen liegen die Mieten zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von Mietern, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die mittleren Lagen in Tempelhof, Schöneberg und Pankow zeigen Mietpreise zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Besonders Objekte mit guter S-Bahn-Anbindung und Gartenzugang sind hier stark nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verschärfung der Angebotssituation im Segment der Miethäuser erwartet. Die Mietpreise dürften um weitere 5 bis 8 Prozent jährlich steigen, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch zweistellige Steigerungsraten möglich sind. Die strukturelle Unterversorgung wird sich nicht kurzfristig lösen lassen, da kaum neue Objekte in diesem Segment auf den Markt kommen.

Der Trend zum Homeoffice und der Wunsch nach mehr Wohnfläche werden die Nachfrage nach Miethäusern weiter befeuern. Vermieter werden ihre starke Marktposition nutzen können, um höhere Mieten durchzusetzen und Mieter mit optimalen Bonitäten auszuwählen. Mietinteressenten müssen sich auf lange Suchzeiten und hohe Konkurrenz einstellen. Alternative Wohnformen wie Reihenhäuser oder Doppelhaushälften könnten als Ausweichoption an Bedeutung gewinnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der stadtweite Durchschnittsmietpreis für Wohnungen bei 16,00 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 14,80 Euro lag – ein Anstieg von 8,1 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung sogar 10 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Die Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über dem Bestandsniveau. Für neu vermietete Wohnungen werden durchschnittlich 17,50 Euro pro Quadratmeter verlangt, während Bestandsmieter im Schnitt 12,80 Euro zahlen. Diese Spreizung von fast 37 Prozent verdeutlicht die Vorteile langfristiger Mietverhältnisse. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Monatsmieten zwischen 896 Euro (Bestand) und 1.225 Euro (Neuvermietung). In Neubauten werden sogar Mieten von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt wird durch eine extreme Verknappung des Angebots geprägt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu einem deutlichen Ungleichgewicht. Im dritten Quartal standen geschätzt nur 8.200 Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, während die Nachfrage bei über 45.000 Suchanfragen lag. Dies entspricht einem Verhältnis von etwa 1:5,5 zwischen Angebot und Nachfrage, eine weitere Verschlechterung gegenüber dem Verhältnis von 1:5 im zweiten Quartal.

Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich von 8 Tagen im Vorquartal auf nur noch 6 Tage verkürzt. Bei attraktiven Objekten in guten Lagen erfolgt die Vermietung oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden. Die Neubautätigkeit bleibt mit prognostizierten 11.000 fertiggestellten Wohnungen für das Gesamtjahr 2025 deutlich hinter dem Bedarf von geschätzten 20.000 Wohnungen jährlich zurück. Der Leerstand liegt stadtweit bei unter 0,8 Prozent und damit auf einem historischen Tiefstand. Die intensiven Wettbewerbe um verfügbare Objekte manifestieren sich in Massenbesichtigungen mit oft über 50 Interessenten pro Wohnung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Bezirken hat sich im dritten Quartal weiter vergrößert. In Marzahn-Hellersdorf werden mit durchschnittlich 11,90 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Mieten verlangt, was dennoch eine Steigerung von 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal (11,12 Euro) darstellt. Am oberen Ende der Preisskala liegt die City-West mit knapp 20 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von 11 Prozent gegenüber den 18 Euro des zweiten Quartals.

Die zentralen Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg zeigen Durchschnittsmieten zwischen 17 und 19 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen verzeichneten Steigerungsraten von 8 bis 10 Prozent zum Vorquartal. Die Bezirke Neukölln und Wedding, einst als preisgünstige Alternative bekannt, nähern sich mit Mieten von 14 bis 16 Euro dem Berliner Durchschnitt an. Die südwestlichen Bezirke Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf zeigen mit 15 bis 17 Euro stabile, aber hohe Mietpreise. In den Außenbezirken Spandau, Reinickendorf und Lichtenberg liegen die Mieten zwischen 12,50 und 14 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine weitere Steigerung der Mietpreise um 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei in einzelnen Segmenten und Lagen auch stärkere Anstiege von bis zu 8 Prozent möglich sind. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich nicht kurzfristig lösen lassen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Der Vermietermarkt wird sich weiter verfestigen. Mieter müssen sich auf verschärfte Auswahlkriterien und höhere Anforderungen an Bonität und Einkommen einstellen. Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu sichern und andererseits Investitionsanreize für den Neubau zu schaffen. Die Diskussion um weitere regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse und Mietendeckel wird voraussichtlich intensiver geführt werden. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivität und Nachverdichtung zu einer Entspannung führen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während sich die Kaufmärkte nach der Talsohle der Vorjahre stabilisieren und moderate Preissteigerungen verzeichnen, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt mit deutlichen Preissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit prägt alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung bestimmen. Käufer und Mieter müssen sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld einstellen, während Eigentümer und Vermieter von der starken Nachfrage profitieren.