Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung im dritten Quartal 2025 mit Vergleich zum Vorquartal

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 EUR/m² liegt das aktuelle Preisniveau leicht über dem Vorquartal, in dem noch 5.152 EUR/m² verzeichnet wurden. Dies entspricht einer quartalsbezogenen Steigerung von etwa 0,4 Prozent. Im Jahresvergleich wird die Dynamik deutlicher sichtbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 EUR/m² lag, ergibt sich ein beachtlicher Anstieg von 5,1 Prozent.

Diese Preisentwicklung fügt sich in den bundesweiten Trend ein, wobei der VdP-Index für Mehrfamilienhäuser eine Jahressteigerung von 5,2 Prozent ausweist. Die moderate, aber kontinuierliche Preissteigerung deutet auf eine fortschreitende Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hin. Die Kaufpreise für Häuser in Berlin bewegen sich damit weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, zeigen jedoch keine überhitzten Wachstumsraten mehr.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt weiterhin maßgeblich das Marktgeschehen im Haussektor. Trotz eines leichten Anstiegs der Baugenehmigungen bleibt die tatsächliche Neubauaktivität auf niedrigem Niveau. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich etwa 750 Neubauwohnungen fertiggestellt, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes verdeutlicht. Die Bauträger kämpfen weiterhin mit hohen Baukosten und eingeschränkter Liquidität, was die Realisierung neuer Projekte erheblich verzögert.

Die Nachfrageseite zeigt sich hingegen robust. Käufer nutzen die relative Marktstabilität für Investitionsentscheidungen, wobei die Transaktionszahlen im Vergleich zu den Tiefstständen der Jahre 2023 und 2024 eine leichte Erholung zeigen. Der Bestandsmarkt dominiert das Geschehen, da Neubauprojekte nur zögerlich auf den Markt kommen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine verbesserte Marktstimmung hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Berlin zeigt deutliche geografische Disparitäten. Zentrale und etablierte Lagen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und eine besonders ausgeprägte Angebotsknappheit. In beliebten Bezirken wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Zehlendorf liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt. Hier sind Häuser besonders rar und erreichen Spitzenpreise von über 7.000 EUR/m².

Die Stadtrandlagen hingegen bieten noch vergleichsweise moderate Preisniveaus, wobei auch hier eine spürbare Aufwärtsdynamik zu beobachten ist. Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf profitieren von einer verstärkten Nachfrage durch Käufer, die aus den hochpreisigen Innenstadtlagen verdrängt werden. Die verbesserte Infrastruktur und Anbindung dieser Gebiete trägt zusätzlich zur Attraktivitätssteigerung bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit absehbar ist. Positive Impulse könnten von einer möglichen Entspannung bei den Baukosten ausgehen, die sich jedoch erst mittelfristig auf das Angebot auswirken würde.

Die Nachfrage dürfte stabil bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Attraktivität Berlins und dem anhaltenden Zuzug. Eine mögliche Zinswende der Europäischen Zentralbank könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und zusätzliche Käuferschichten mobilisieren. Insgesamt ist von einer Preissteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich auszugehen, wobei besonders gefragte Lagen überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 EUR/m² liegt das aktuelle Niveau etwa 0,7 bis 1,0 Prozent über dem Vorquartal, als noch 5.340 EUR/m² erreicht wurden. Im Jahresvergleich fällt die Steigerung mit 0,6 bis 1,0 Prozent moderat aus, was auf eine Konsolidierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre hindeutet.

Der VdP-Index für Eigentumswohnungen weist für das dritte Quartal 2025 einen Jahresanstieg von 3,8 Prozent aus, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht. Die Preise bewegen sich damit weiterhin auf hohem Niveau, zeigen aber keine spekulativen Übertreibungen. Die Kaufpreise für Wohnungen liegen durchschnittlich leicht über denen für Häuser, was die höhere Nachfragedichte in diesem Marktsegment widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Trotz gestiegener Baugenehmigungen bleibt die tatsächliche Fertigstellung neuer Wohnungen deutlich hinter dem Bedarf zurück. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 6.100 Transaktionen registriert, was eine leichte Erholung gegenüber den Krisenjahren 2023 und 2024 darstellt, aber immer noch unter dem langjährigen Durchschnitt liegt.

Der Bestandsmarkt dominiert das Geschehen, wobei sich das verfügbare Angebot auf niedrigem Niveau stabilisiert hat. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verkürzt, was auf eine verbesserte Marktstimmung und schnellere Entscheidungsprozesse der Käufer hindeutet. Neubauwohnungen sind besonders gefragt, kommen aber nur vereinzelt auf den Markt. Die Bauträger agieren weiterhin zurückhaltend, bedingt durch hohe Baukosten und unsichere Rahmenbedingungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen zeigt eine stark fragmentierte Struktur innerhalb Berlins. Die höchsten Preise werden in den zentralen und etablierten Kiezen erreicht. Bezirke wie Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 7.500 EUR/m², wobei Luxusobjekte auch die 10.000-Euro-Marke überschreiten können. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, kulturellen Vielfalt und exzellenten Verkehrsanbindung.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während etablierte Wohnlagen in Steglitz-Zehlendorf oder Charlottenburg-Wilmersdorf ebenfalls hohe Preise aufweisen, bieten Bezirke wie Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf oder Spandau noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise unter 4.000 EUR/m², wobei auch diese Lagen eine spürbare Aufwertung erfahren. Die verbesserte Infrastruktur und neue Stadtentwicklungsprojekte tragen zur Attraktivitätssteigerung dieser Gebiete bei.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Zuwachsraten im Bereich von 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage bei weiterhin begrenztem Angebot. Die demografische Entwicklung Berlins mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum stützt diese Einschätzung.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen. Voraussetzung hierfür wäre jedoch eine Verbesserung der Rahmenbedingungen für Projektentwickler, insbesondere bei Baukosten und Genehmigungsverfahren. Die erwartete Zinsentwicklung könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und damit zusätzliche Nachfrage generieren. Insgesamt bleibt der Markt für Eigentumswohnungen ein stabiles Investmentsegment mit moderatem Wachstumspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 0,8 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich manifestiert sich ein deutlicherer Anstieg von circa 3,8 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht. Diese Entwicklung reflektiert die fortbestehende Wohnraumknappheit in der Hauptstadt und die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Raumangebot.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt damit dem allgemeinen Trend des Berliner Mietmarktes, wobei dieses Segment traditionell eine etwas geringere Volatilität aufweist als der Wohnungsmarkt. Die durchschnittlichen Kaltmieten für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei die Neuvertragsmieten deutlich über den Bestandsmieten liegen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt maßgeblich die Dynamik des Mietmarktes für Häuser. Die Verfügbarkeit von Mietobjekten bleibt extrem begrenzt, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich weiter verkürzt, viele Objekte werden binnen weniger Tage vermietet. Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau und liegt praktisch bei null.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser bleibt marginal. Private und institutionelle Investoren fokussieren sich primär auf den Wohnungsbau, während der Bau von Einfamilien- und Reihenhäusern zur Vermietung kaum stattfindet. Dies verschärft die strukturelle Unterversorgung in diesem Marktsegment zusätzlich. Die wenigen verfügbaren Neubauten werden zu Spitzenmieten vermarktet und finden trotz hoher Preise schnell Abnehmer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Miethausmarkt sind erheblich. In den beliebten innerstädtischen Bezirken wie Mitte, Kreuzberg und Charlottenburg werden die höchsten Mieten erzielt. Hier sind freistehende Häuser oder Doppelhaushälften besonders rar und erzielen Monatsmieten von teilweise über 3.000 Euro kalt. Die Nachfrage konzentriert sich auf Familien mit höherem Einkommen und Expats, die bereit sind, Premium-Preise für zusätzlichen Wohnraum und Gartenflächen zu zahlen.

In den Außenbezirken gestaltet sich das Preisgefüge moderater, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsdynamik zu beobachten ist. Stadtteile wie Köpenick, Reinickendorf oder Spandau bieten noch vergleichsweise erschwingliche Mietpreise für Häuser. Die monatlichen Kaltmieten liegen hier häufig zwischen 1.500 und 2.500 Euro, je nach Größe und Ausstattung. Diese Lagen profitieren von der steigenden Nachfrage durch Familien, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Miethausmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots absehbar ist. Die Nachfrage bleibt getrieben von veränderten Wohnbedürfnissen, insbesondere dem Wunsch nach mehr Wohnfläche und privaten Außenbereichen.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen im Neuvermietungssegment nur begrenzte Wirkung, da die hohe Nachfrage die Durchsetzung von Höchstmieten ermöglicht. Eine Entspannung könnte mittelfristig nur durch eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots insgesamt erreicht werden, was jedoch substantielle Investitionen und verbesserte Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau erfordern würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin, das größte Segment des Wohnimmobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die Neuvertragsmieten sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um etwa 0,7 bis 1,0 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg circa 3,8 Prozent, was die kontinuierliche Verteuerung des Wohnraums in der Hauptstadt verdeutlicht. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuverträge bewegt sich nun in Richtung der 13-Euro-Marke pro Quadratmeter, wobei erhebliche Unterschiede je nach Lage und Ausstattung bestehen.

Diese Preisentwicklung setzt den langfristigen Trend steigender Mieten in Berlin fort, wenngleich die Dynamik im Vergleich zu den Boomjahren vor 2020 etwas nachgelassen hat. Die Mietpreissteigerungen liegen damit über der allgemeinen Inflationsrate, was die reale Verteuerung des Wohnens in Berlin unterstreicht. Bestandsmieten entwickeln sich aufgrund gesetzlicher Beschränkungen moderater, die Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen nimmt weiter zu.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird dominiert von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Leerstandsquote in Berlin bewegt sich in zentralen Lagen praktisch bei null, selbst in Außenbezirken liegt sie deutlich unter zwei Prozent. Diese Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen, bei Besichtigungen sind regelmäßig Dutzende von Interessenten anwesend. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf wenige Tage reduziert.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz leicht gestiegener Bautätigkeit weit hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungszahlen sind immer noch zu niedrig, um die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung zu decken. Erschwerend kommt hinzu, dass ein Teil der Neubauten als Eigentumswohnungen vermarktet wird und dem Mietmarkt nicht zur Verfügung steht. Die wenigen verfügbaren Neubauwohnungen werden zu Spitzenmieten angeboten, die oft bei 15 Euro pro Quadratmeter und darüber liegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Berlin hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg erzielt, wo Neuvertragsmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind. Besonders gefragte Kieze wie der Kollwitzkiez, die Bergmannstraße oder der Helmholtzplatz erreichen sogar noch höhere Werte. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, dem vielfältigen kulturellen Angebot und der exzellenten Verkehrsanbindung.

Die Außenbezirke zeigen ein heterogenes Bild. Während etablierte Wohnlagen in Steglitz-Zehlendorf oder Charlottenburg-Wilmersdorf ebenfalls hohe Mietpreise aufweisen, bieten Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Spandau noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist auch hier eine deutliche Aufwärtsdynamik zu beobachten, getrieben von der Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den Innenstadtlagen. Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur tragen zur Aufwertung dieser Gebiete bei.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Berlin deuten auf eine Fortsetzung des Preisauftriebs hin, wenngleich mit möglicherweise leicht abgeschwächter Dynamik. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent für Neuverträge. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage bei weiterhin unzureichendem Angebot. Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs Berlins und die fortschreitende Haushaltsverkleinerung werden die Nachfrage weiter befeuern.

Eine nachhaltige Entspannung des Mietmarktes ist nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots zu erreichen. Hierfür wären jährliche Fertigstellungen von mindestens 20.000 Wohnungen erforderlich, ein Ziel, das in absehbarer Zeit unrealistisch erscheint. Die politischen Bemühungen zur Mietregulierung zeigen begrenzte Wirkung im Neuvermietungssegment. Mittelfristig könnten verbesserte Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau, einschließlich beschleunigter Genehmigungsverfahren und reduzierter Baukosten, zu einer graduellen Entspannung beitragen. Bis dahin bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt ein Verkäufermarkt mit anhaltend steigenden Preisen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal und treibt die Preise weiter nach oben. Während sich die Kaufpreise auf hohem Niveau stabilisieren, setzt sich im Mietmarkt der Aufwärtstrend unvermindert fort. Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei auch die Außenbezirke zunehmend von Preissteigerungen erfasst werden.

Die Marktaussichten bleiben von der Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Ohne eine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit ist keine nachhaltige Entspannung zu erwarten. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Mieter mit einer fortgesetzten Verknappung bezahlbaren Wohnraums konfrontiert sind. Die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden entscheidend dafür sein, ob und wann sich die Angebotssituation verbessern kann.