Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Zeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Analyse der vier Hauptsegmente – Häuser und Wohnungen jeweils zum Kauf und zur Miete – offenbart eine heterogene Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig anhaltender Angebotsknappheit. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die vorsichtige Erholung fort, wobei die strukturellen Herausforderungen des Marktes, insbesondere die geringe Neubautätigkeit und hohe Finanzierungskosten, weiterhin prägend bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Preisstabilisierung. Während konkrete Quartalsdaten spezifisch für Häuser limitiert sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung eine positive Tendenz ablesen. Die Preise im Neubausegment, welche bei durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter liegen, verzeichnen einen Anstieg von 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Bestandsimmobilien zeigen mit einer moderaten Preissteigerung von 3,2 Prozent auf durchschnittlich 5.140 Euro pro Quadratmeter ebenfalls eine Erholung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem erste Stabilisierungstendenzen erkennbar waren, setzt sich die positive Entwicklung fort. Die Abwärtsbewegung der Vorjahre scheint definitiv gestoppt, und der Markt findet zu einem neuen Gleichgewicht. Die Preisentwicklung bleibt jedoch differenziert und stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängig.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Trotz steigender Baugenehmigungen ist die tatsächliche Neubauaktivität dramatisch niedrig. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen beurkundet – ein Bruchteil der Zahlen aus den Hochphasen der Jahre 2021 oder 2016. Diese Entwicklung betrifft auch das Segment der Einfamilienhäuser, wo hohe Bau- und Finanzierungskosten potenzielle Bauherren abschrecken.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz gestiegener Preise robust. Insbesondere Familien suchen weiterhin nach Eigenheimen im Stadtgebiet oder am Stadtrand. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte finden bei marktgerechter Preisgestaltung schnell Abnehmer. Die geringe Neubautätigkeit verschärft die Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Berliner Bezirken. Premiumlagen in Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow verzeichnen die höchsten Preise und stabilste Nachfrage. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem Berliner Durchschnitt, teilweise werden Spitzenwerte von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Die östlichen Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier eine spürbare Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung und intakter Infrastruktur. Die Randbezirke Reinickendorf und Spandau entwickeln sich zu interessanten Alternativen für Familien, die zentrumsnahe Lagen nicht mehr finanzieren können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern erwartet. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu weiteren Preisanstiegen von drei bis fünf Prozent jährlich führen. Eine signifikante Entspannung ist nicht in Sicht, da die Neubautätigkeit weiterhin durch hohe Kosten und verschärfte Finanzierungsbedingungen gehemmt wird.

Mittelfristig könnten sich die Rahmenbedingungen durch mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank verbessern, was die Finanzierungssituation für Käufer erleichtern würde. Allerdings dürfte dies auch die Nachfrage weiter stimulieren und preistreibend wirken. Die strukturelle Unterversorgung mit Einfamilienhäusern im Berliner Stadtgebiet wird ein dauerhaftes Marktmerkmal bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Berlin präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Bestandswohnungen notieren bei durchschnittlich 5.140 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Neubauwohnungen liegen mit 8.390 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber und verzeichnen mit 5,5 Prozent Zuwachs eine noch dynamischere Entwicklung.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 hat sich die Erholungstendenz verfestigt. Die Talsohle der Jahre 2023 und 2024 ist überwunden, und der Markt zeigt wieder Lebenszeichen. Besonders im gehobenen Segment und bei Neubauprojekten ist eine spürbare Nachfragebelebung zu verzeichnen, die sich in stabilen bis steigenden Preisen niederschlägt.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität bleibt das Sorgenkind des Berliner Wohnungsmarktes. Trotz gestiegener Baugenehmigungen werden nur wenige Projekte tatsächlich realisiert. Die Diskrepanz zwischen genehmigten und fertiggestellten Wohnungen war selten größer. Mit nur 750 beurkundeten Kaufverträgen für Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 liegt das Transaktionsvolumen auf historisch niedrigem Niveau.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt hingegen stabil bis steigend. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen mit Balkon oder Terrasse. Das Angebot kann diese Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu schnellen Verkäufen bei marktgerechten Preisen führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber den Krisenjahren deutlich verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Berliner Bezirken ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter bleiben die zentralen Lagen in Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg, wo Quadratmeterpreise von 7.000 bis 12.000 Euro keine Seltenheit sind. Friedrichshain-Kreuzberg hat sich als hippes Szeneviertel etabliert und verzeichnet kontinuierliche Preissteigerungen.

Die Außenbezirke bieten noch relative Kaufgelegenheiten. In Reinickendorf, Spandau oder Treptow-Köpenick liegen die Preise oft 30 bis 40 Prozent unter dem Niveau der Innenstadtbezirke. Allerdings holen auch diese Lagen auf, besonders entlang der S- und U-Bahn-Linien. Mikrolagen mit Wassernähe oder Parkanbindung erzielen Premiumpreise unabhängig vom Bezirk.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt fällt vorsichtig optimistisch aus. Für die nächsten 12 Monate werden weitere moderate Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent erwartet. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

Langfristig könnte sich die Situation durch politische Interventionen oder verbesserte Finanzierungsbedingungen ändern. Die Diskussion über Fördermaßnahmen für den Wohnungsbau läuft auf Bundes- und Landesebene. Sollten konkrete Maßnahmen umgesetzt werden, könnte dies ab 2026 zu einer leichten Entspannung führen. Bis dahin bleibt der Markt verkäuferfreundlich mit stabilen bis steigenden Preisen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation. Während konkrete Quartalsdaten für Mietpreise von Häusern nicht explizit vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung ablesen. Die Mieten für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Knappheit weiter verschärft. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden zu steigenden Preisen vermietet, und die Verweildauer auf dem Markt ist minimal. Besonders Familien mit Kindern konkurrieren um die raren Angebote, was zu Bieterwettbewerben und Mietpreisen über den ursprünglichen Angebotspreisen führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist extrem limitiert. Neubau von Mietobjekten im Häusersegment findet praktisch nicht statt, da sich Investoren auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Bestand an vermietbaren Häusern schrumpft zusätzlich durch Umwandlungen in Eigentum oder Eigennutzung der Eigentümer.

Die Nachfrage hingegen ist ungebrochen hoch. Getrieben wird sie von Familien, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, sowie von internationalen Fachkräften und Expats, die temporär in Berlin leben. Die Leerstandsquote tendiert gegen null, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Premium-Mietlagen für Häuser finden sich vor allem in den grünen Villenvierteln von Zehlendorf, Dahlem und Grunewald. Hier werden Spitzenmieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr aufgerufen. Auch in Prenzlauer Berg und Charlottenburg sind stadtnahe Häuser mit Garten hochbegehrt und entsprechend teuer.

In den Außenbezirken wie Köpenick, Mahlsdorf oder Rudow sind die Mieten moderater, liegen aber immer noch deutlich über dem Niveau von vor fünf Jahren. Selbst in weniger gefragten Lagen steigen die Preise kontinuierlich, da das Angebot so knapp ist. Besonders gesucht sind Häuser mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Schulen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietmarkt bei Häusern bleiben angespannt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung in Sicht. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch möglicherweise in gedämpftem Tempo aufgrund regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse.

Mittelfristig könnte sich die Situation nur durch massiven Neubau oder eine deutliche Nachfragereduktion entspannen – beides erscheint unwahrscheinlich. Die Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort bleibt hoch, und die Zuwanderung hält an. Vermieter werden weiterhin in einer komfortablen Position sein, während Mietsuchende sich auf lange Suchzeiten und hohe Preise einstellen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Die Bestandsmieten stabilisieren sich bei durchschnittlich 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, wobei Neuvertragsmieten oft deutlich darüber liegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Mieten moderat gestiegen, die genaue Steigerungsrate variiert je nach Lage und Ausstattung zwischen drei und sechs Prozent.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Die kurze Phase der Stagnation während der Wirtschaftsunsicherheit 2023/2024 ist definitiv vorbei. Besonders bei Neuvermietungen werden die gesetzlichen Spielräume voll ausgeschöpft, und möblierte Wohnungen erzielen Premiummieten jenseits der Mietpreisbremse.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen ist kritisch. Die Leerstandsquote liegt unter einem Prozent und damit weit unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von drei Prozent. Neubau von Mietwohnungen findet nur in geringem Umfang statt, hauptsächlich durch kommunale Wohnungsbaugesellschaften und einige große private Entwickler.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Auf eine inserierte Wohnung kommen oft hunderte Bewerbungen innerhalb weniger Stunden. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen für Durchschnittsverdiener. Das Segment der Luxusmietwohnungen ist etwas entspannter, aber auch hier übersteigt die Nachfrage das Angebot.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bezirken sind erheblich. Spitzenreiter sind die Innenstadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg mit Durchschnittsmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen. In Kreuzberg und Friedrichshain haben sich die Mieten auf ähnlich hohem Niveau etabliert.

Die östlichen und südlichen Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Neukölln-Süd bieten noch relative Erschwinglichkeit mit Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Allerdings holen auch diese Lagen kontinuierlich auf. Mikrolagen an U- und S-Bahnhöfen oder in sanierten Altbauquartieren erzielen auch in peripheren Lagen hohe Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt bleibt düster aus Mietersicht. Für die nächsten 12 Monate werden weitere Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent erwartet. Die politischen Instrumente wie Mietpreisbremse und Milieuschutz können die Entwicklung nur dämpfen, nicht stoppen.

Langfristig ist ohne massiven Neubau keine Entspannung möglich. Die Berliner Politik hat ambitionierte Neubauziele formuliert, aber die Umsetzung stockt an vielen Stellen. Bürokratische Hürden, Fachkräftemangel und hohe Baukosten bremsen die Entwicklung. Bis 2027 wird sich die Situation voraussichtlich weiter verschärfen, bevor möglicherweise erste Effekte verstärkter Neubauaktivitäten spürbar werden.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 ist geprägt von einer Stabilisierung auf hohem Preisniveau bei gleichzeitiger extremer Angebotsknappheit. Die moderate Erholung der Kaufpreise setzt sich fort, während der Mietmarkt unter anhaltendem Druck steht. Die strukturellen Probleme – geringe Neubautätigkeit, hohe Baukosten und starke Nachfrage – bleiben ungelöst.

Die Differenzierung zwischen den Marktsegmenten und Stadtlagen verstärkt sich weiter. Während Premiumlagen sowohl bei Kauf als auch Miete neue Höchststände erreichen, werden auch periphere Lagen zunehmend teurer. Die soziale Dimension der Wohnungsfrage verschärft sich, da bezahlbarer Wohnraum für Normalverdiener zur Mangelware wird.

Für Investoren und Eigentümer bleibt der Markt attraktiv mit stabilen Renditen und Wertsteigerungspotenzial. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend schwierige Marktbedingungen einstellen. Ohne politische Interventionen und massiven Neubau wird sich die Situation in absehbarer Zeit nicht entspannen. Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt damit eines der drängendsten sozialpolitischen Themen der Hauptstadt.