Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023/24 setzt sich die im zweiten Quartal begonnene Erholung fort. Die Hauptstadt profitiert dabei von einer anhaltend hohen Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot, was zu einer kontinuierlichen Aufwärtsbewegung der Preise und Mieten führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin erreicht im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer bemerkenswerten Steigerung von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 5,3 Prozent, was auf eine nachhaltige Aufwärtsdynamik hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei über verschiedene Haustypen hinweg relativ homogen. Einfamilienhäuser in guten Lagen verzeichnen die stärksten Zuwächse, während Reihenhäuser und Doppelhaushälften moderate, aber stetige Wertsteigerungen aufweisen. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 Euro für kleinere Reihenhäuser am Stadtrand und über 1,5 Millionen Euro für freistehende Einfamilienhäuser in bevorzugten Lagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Besonders in zentralen und zentrumsnahen Lagen ist die Verfügbarkeit von Kaufobjekten stark eingeschränkt. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, wobei insbesondere Einfamilienhäuser und moderne Reihenhäuser im Fokus der Käufer stehen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bleibt weiterhin gedämpft. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland hemmen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Objekte, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel innerhalb weniger Wochen einen Käufer, wobei die Vermarktungsdauer in attraktiven Lagen oft nur wenige Tage beträgt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den zentralen Bezirken wie Mitte und Prenzlauer Berg übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 6.000 Euro. Premium-Lagen in diesen Gebieten erreichen sogar Spitzenwerte von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Die traditionell beliebten Wohnviertel in Charlottenburg und Friedrichshain bewegen sich in einer Preisspanne zwischen 5.500 und 6.200 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. In Spandau und Treptow-Köpenick liegen die Durchschnittspreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders familienfreundliche Lagen mit guter Infrastruktur zunehmend an Attraktivität gewinnen. Die östlichen Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf bieten mit Preisen um 4.000 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, verzeichnen jedoch ebenfalls steigende Preise aufgrund der zunehmenden Verdrängung aus den teureren Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht signifikant verbessern, da die Neubautätigkeit weiterhin auf niedrigem Niveau verharrt. Die Nachfrage dürfte durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und den Wunsch nach Wohneigentum stabil bleiben.

Eine mögliche Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank könnte die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer weiteren Preissteigerung von drei bis fünf Prozent pro Jahr führen. Risiken für die Preisentwicklung bestehen hauptsächlich in einer möglichen wirtschaftlichen Abschwächung oder weiteren regulatorischen Eingriffen in den Immobilienmarkt. Insgesamt deutet jedoch alles auf eine stabile bis leicht positive Marktentwicklung hin.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Berlin im dritten Quartal 2025 bei 5.379 Euro. Gegenüber dem Vorquartal mit 5.349 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einer moderaten Steigerung von 0,6 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die noch immer spürbare Zurückhaltung der Käufer wider, die durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit bedingt ist.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 0,6 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Marktes nach den Turbulenzen der Vorjahre hindeutet. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Wohnungen variieren stark je nach Größe und Lage: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in durchschnittlicher Lage kostet etwa 320.000 Euro, während für vergleichbare Objekte in Premium-Lagen über 400.000 Euro aufgerufen werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut geschnittene Bestandswohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sich sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger eignen. Die Neubauaktivität ist dramatisch eingebrochen: Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen abgeschlossen, was einen historischen Tiefstand darstellt.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegt aber immer noch bei attraktiven Objekten unter 30 Tagen. Sanierungsbedürftige Wohnungen oder Objekte in weniger gefragten Lagen benötigen hingegen teilweise mehrere Monate bis zum Verkauf. Die Preisverhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern haben sich wieder normalisiert, nachdem im Jahr 2024 teilweise erhebliche Nachlässe gewährt wurden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen von Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die 6.000-Euro-Marke, wobei luxussanierte Altbauwohnungen oder Penthouse-Wohnungen sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. Die beliebten Kieze in Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Schöneberg bewegen sich in einer Preisspanne von 5.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken zeigt sich ein heterogenes Bild. Während in Lichtenberg und Reinickendorf die Preise zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter liegen, bieten Marzahn-Hellersdorf und Teile von Spandau mit Preisen um 3.800 Euro pro Quadratmeter noch relative Einstiegschancen. Bemerkenswert ist die zunehmende Aufwertung von ehemaligen Randlagen wie Neukölln-Nord oder Wedding, wo die Preise mittlerweile das Niveau etablierter Mittellagen erreicht haben.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von ein bis drei Prozent jährlich. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich aufgrund der geringen Neubautätigkeit nicht auflösen, was preisstützend wirkt. Gleichzeitig dämpfen die erhöhten Finanzierungskosten und die strengeren Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage und damit zu stärkeren Preissteigerungen führen. Andererseits könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Umwandlungsverbote die Attraktivität von Wohnungen als Kapitalanlage mindern. Insgesamt deutet vieles auf eine Stabilisierung des Marktes auf dem aktuellen Niveau mit leichter Aufwärtstendenz hin.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 14,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 14,20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 3,6 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht.

Die absolute Miethöhe variiert je nach Hausgröße und Ausstattung erheblich. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche werden monatlich etwa 1.740 Euro Kaltmiete fällig, während freistehende Einfamilienhäuser mit 150 Quadratmetern in guten Lagen Mieten von über 2.500 Euro erzielen. Die Nebenkosten addieren sich durchschnittlich auf weitere 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter, wodurch die Gesamtbelastung für Mieter erheblich steigt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mieththäusern bleibt extrem knapp, besonders in den begehrten innerstädtischen Lagen. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot um ein Vielfaches, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Besonders gefragt sind Einfamilien- und Reihenhäuser mit Garten, die Familien mit Kindern ansprechen. Der Leerstand ist praktisch bei null Prozent, und freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet.

Die Fluktuation im Segment der Mieththäuser ist traditionell gering, da Mieter aufgrund der hohen Umzugskosten und der schwierigen Marktlage lange in ihren Objekten verbleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Neuvermietungen erfolgen fast ausschließlich zu den aktuellen Marktmieten, während Bestandsmieter von älteren, günstigeren Verträgen profitieren. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei über sieben Jahren, was die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den Premium-Lagen von Mitte und Prenzlauer Berg werden Mieten von über 16,00 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, wobei besonders exklusive Objekte auch 18,00 Euro und mehr erreichen können. Die traditionell beliebten Wohnviertel in Charlottenburg, Friedrichshain und Wilmersdorf bewegen sich in einer Preisspanne zwischen 15,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand gestaltet sich die Situation differenzierter. In Spandau und Treptow-Köpenick liegen die Durchschnittsmieten zwischen 12,50 und 13,50 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders familienfreundliche Lagen mit guter Verkehrsanbindung zunehmend höhere Mieten erzielen. Die östlichen Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg bieten mit Mieten zwischen 11,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter noch relative Erschwinglichkeit, verzeichnen jedoch ebenfalls steigende Tendenz aufgrund der allgemeinen Verdrängungseffekte aus den teureren Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Segment der Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen drei und fünf Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich nicht auflösen, da kaum neue Mieththäuser gebaut werden und der Bestand an verfügbaren Objekten kontinuierlich abnimmt.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen zeigen im Segment der Häuser nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte aufgrund ihrer Größe oder ihres Baujahrs nicht unter die Regelungen fallen. Ein zusätzlicher Preisdruck entsteht durch die steigende Nachfrage von gut verdienenden Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der hohen Preise und Finanzierungskosten nicht leisten können oder wollen. Insgesamt deutet alles auf eine anhaltende Anspannung im Mietmarkt für Häuser hin, mit weiter steigenden Preisen und verschärftem Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Objekte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,20 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete noch 12,90 Euro betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beläuft sich der Anstieg auf 3,9 Prozent, was die anhaltende Anspannung auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Die absolute Miethöhe variiert stark nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung werden aktuell etwa 924 Euro Kaltmiete fällig. Kleinere Einzimmerwohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern erreichen aufgrund der hohen Nachfrage oft überproportionale Quadratmeterpreise von 14,50 Euro und mehr. Die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten liegt durchschnittlich bei 16,20 Euro pro Quadratmeter, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz leichter Verbesserungen weiterhin äußerst knapp. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich über 100 Bewerbungen, in begehrten Lagen sind es oft mehrere Hundert. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug nach Berlin, die wachsende Anzahl von Single-Haushalten und die Verdrängung aus dem Eigentumsmarkt aufgrund hoher Kaufpreise befeuert. Der Leerstand liegt praktisch bei null Prozent und beschränkt sich auf kurzfristige Fluktuationen bei Mieterwechseln.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Im ersten Halbjahr 2025 wurden nur wenige hundert neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der jährliche Bedarf auf über 20.000 Einheiten geschätzt wird. Bestandswohnungen dominieren daher weiterhin den Markt, wobei die Fluktuation aufgrund der angespannten Marktlage und der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen gering bleibt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf über fünf Jahre erhöht, da Mieter ihre bestehenden, oft günstigeren Mietverträge möglichst lange behalten möchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Berliner Mietwohnungsmarkt sind nach wie vor erheblich. In den Toplagen von Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg übersteigen die Angebotsmieten regelmäßig 15,00 Euro pro Quadratmeter, wobei neuwertige oder luxussanierte Wohnungen auch 17,00 Euro und mehr erreichen. Die beliebten Innenstadtkieze in Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Schöneberg bewegen sich in einer Preisspanne zwischen 14,00 und 15,50 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Lichtenberg und Reinickendorf weisen Durchschnittsmieten zwischen 11,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter auf, während in Marzahn-Hellersdorf noch Mieten um 10,50 Euro pro Quadratmeter zu finden sind. Bemerkenswert ist die rasante Entwicklung in ehemaligen Randlagen wie Neukölln und Wedding, wo die Mieten mittlerweile das Niveau etablierter Mittellagen erreicht haben und teilweise über 13,00 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Entwicklung zeigt die fortschreitende Gentrifizierung und die Verdrängungseffekte aus den teuren Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Berliner Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleiben angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietsteigerungen im Bereich von drei bis vier Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die Mietpreisbremse zeigt zwar gewisse dämpfende Effekte bei Neuvermietungen, kann aber die grundlegende Angebotsknappheit nicht beheben.

Ein zentraler Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Neubautätigkeit sein. Sollten die angekündigten Wohnungsbauprogramme des Berliner Senats tatsächlich umgesetzt werden, könnte dies mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen. Allerdings ist angesichts der aktuellen Baukosten, Finanzierungsbedingungen und Genehmigungsverfahren nicht mit einer kurzfristigen Trendwende zu rechnen. Die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug und der Trend zu kleineren Haushalten wird die Nachfrage weiter befeuern.

Zusätzliche Unsicherheit bringt die Diskussion um weitere regulatorische Eingriffe wie einen möglichen Mietendeckel 2.0 oder verschärfte Umwandlungsverbote. Während solche Maßnahmen kurzfristig dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken könnten, befürchten Experten langfristig negative Effekte auf das Wohnungsangebot durch zurückgehende Investitionen in Neubau und Bestandssanierung. Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben wird, mit entsprechend steigenden Preisen und hohem Wettbewerb um verfügbare Objekte.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Konsolidierungsphase 2023/24 setzt sich fort, wobei die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage die prägenden Merkmale bleiben. Mit durchschnittlichen Preissteigerungen zwischen 0,6 und 5,1 Prozent im Kaufsegment und 2,1 bis 2,3 Prozent bei den Mieten zeigt der Markt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsdynamik.

Die größten Herausforderungen bleiben die geringe Neubautätigkeit, die hohen Finanzierungskosten und die regulatorischen Unsicherheiten. Während die Innenstadtlagen weiterhin Höchstpreise erzielen, gewinnen die Außenbezirke zunehmend an Attraktivität und verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen, wobei das Tempo maßgeblich von der Zinsentwicklung und möglichen politischen Interventionen abhängen wird.