Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich weiter gestiegen, wobei sich die Dynamik des Preisanstiegs leicht abgeschwächt hat. Die Neubautätigkeit bleibt auf niedrigem Niveau, was den Angebotsdruck weiter verstärkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 4.543 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 4.480 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 5,1 Prozent eine deutlichere Aufwärtsentwicklung, ausgehend von 4.320 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024.

In den Spitzenlagen Berlins werden für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser Preise von bis zu 5.171 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, wenn auch verlangsamte Aufwärtsbewegung, die auf die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 geringfügig erhöht, bleibt jedoch insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Besonders in den zentralen Lagen ist die Verfügbarkeit von Einfamilienhäusern weiterhin stark eingeschränkt. Die Nachfrage nach Häusern bleibt ungebrochen hoch, wobei insbesondere Einfamilienhäuser und Doppelhäuser stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität im Segment der Häuser ist deutlich zurückgegangen. Im dritten Quartal 2025 wurden nur wenige neue Bauprojekte initiiert, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben signifikant. In den zentralen Lagen wie Mitte und Charlottenburg bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 4.800 und 5.171 Euro. Die beliebten Szeneviertel Prenzlauer Berg und Friedrichshain verzeichnen Preise zwischen 4.700 und 4.900 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Treptow-Köpenick und Spandau, sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 4.500 Euro deutlich günstiger. Diese Preisdifferenz von bis zu 20 Prozent macht die Randlagen für Familien mit begrenzterem Budget attraktiv, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche geboten werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, während das Angebot weiterhin knapp sein wird. Eine deutliche Preiskorrektur ist nicht zu erwarten, jedoch dürften die jährlichen Preissteigerungen moderater ausfallen als in den vergangenen Jahren.

Die geringe Neubautätigkeit wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen. Experten von Immowelt prognostizieren: "Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt hoch, das Angebot aber knapp. Die Preise werden sich weiter stabilisieren, aber kaum noch steigen." Diese Einschätzung deutet auf einen sich stabilisierenden Markt hin, der von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt bleibt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 4.883 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Preis bei 4.750 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg beachtliche 6,2 Prozent, ausgehend von 4.600 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024.

In den Spitzenlagen werden für Eigentumswohnungen Preise von bis zu 5.678 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Preisentwicklung zeigt, dass der Wohnungsmarkt trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten robust bleibt und weiterhin von einer starken Nachfrage getragen wird.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt knapp. Besonders bei Bestandswohnungen in gefragten Lagen ist die Verfügbarkeit stark limitiert. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Wohnungen mit einer Größe von bis zu 80 Quadratmetern, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern gesucht werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist auf einem historisch niedrigen Niveau. Im dritten Quartal 2025 wurden nur wenige neue Projekte gestartet, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist vernachlässigbar gering, was die Marktenge unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Toplagen Mitte und Prenzlauer Berg bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 5.200 und 5.678 Euro. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die beliebten Szeneviertel Friedrichshain und Kreuzberg verzeichnen Preise zwischen 5.000 und 5.400 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke sind besonders bei jüngeren Käufern beliebt und profitieren von ihrer lebendigen Kulturszene und den zahlreichen Ausgeh- und Freizeitmöglichkeiten.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Neukölln und Treptow-Köpenick, sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 4.500 und 4.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und von der fortschreitenden Gentrifizierung profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends. GUTHMANN Immobilien prognostiziert: "Die Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter, aber die Dynamik lässt nach. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot knapp."

Die anhaltend niedrige Neubautätigkeit wird das Angebotsdefizit weiter verstärken. Gleichzeitig könnte die erwartete Stabilisierung der Zinsen zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Miete bei 18,20 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg 3,9 Prozent, ausgehend von 17,80 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024.

In den Spitzenlagen werden für Mietshäuser Kaltmieten von bis zu 22,00 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Preisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Häusern zur Miete, insbesondere von Familien, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder flexibel bleiben möchten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal 2025 geringfügig erhöht, bleibt aber weiterhin sehr knapp. Besonders in den zentralen und beliebten Lagen ist die Verfügbarkeit stark eingeschränkt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern zur Miete bleibt auf hohem Niveau, getrieben von Familien mit Kindern und Haushalten, die mehr Wohnraum und private Außenflächen suchen.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden, insbesondere in den zentralen Lagen. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten und gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition. Die geringe Fluktuation im Bestand zeigt, dass Mieter ihre Mietverhältnisse möglichst lange aufrechterhalten, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Mitte und Charlottenburg bewegen sich die Kaltmieten zwischen 20,00 und 22,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren von ihrer erstklassigen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

In den beliebten Vierteln Prenzlauer Berg und Friedrichshain liegen die Mieten zwischen 19,00 und 21,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke sind besonders bei jungen Familien beliebt, die die Kombination aus urbanem Lebensstil und familienfreundlicher Umgebung schätzen.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Treptow-Köpenick und Spandau, sind Häuser mit Kaltmieten zwischen 16,50 und 18,00 Euro pro Quadratmeter zu finden. Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, sind aber weniger gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, während das Angebot weiterhin begrenzt sein wird. Immowelt prognostiziert: "Die Mieten für Häuser steigen weiter, aber die Dynamik lässt nach. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot knapp."

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden weiterhin einen dämpfenden Effekt auf die Mietpreisentwicklung haben. Dennoch ist mit jährlichen Steigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent zu rechnen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und demografischen Faktoren abhängen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin, das größte Segment des Wohnimmobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 16,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Miete bei 16,50 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg 3,7 Prozent, ausgehend von 16,20 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024.

In den teuersten Lagen Berlins werden Spitzenmieten von bis zu 19,50 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Preisentwicklung zeigt, dass trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse der Aufwärtsdruck auf die Mieten anhält.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber insgesamt knapp. Besonders bei Bestandswohnungen in gefragten Lagen ist die Verfügbarkeit stark limitiert. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Wohnungen mit einer Größe von bis zu 80 Quadratmetern, die sowohl von Singles und Paaren als auch von kleinen Familien gesucht werden.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist sehr gering, insbesondere in den zentralen Lagen. Dies führt zu einer hohen Anzahl von Bewerbern pro Wohnung und gibt Vermietern eine starke Auswahlmöglichkeit. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen, in begehrten Lagen oft nur bei Stunden.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt niedrig, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktlage und steigender Preise ihre bestehenden Mietverhältnisse nicht aufgeben möchten. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment deutlich ausgeprägt. In den zentralen Toplagen Mitte und Prenzlauer Berg bewegen sich die Kaltmieten zwischen 18,00 und 19,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die Szeneviertel Friedrichshain und Kreuzberg verzeichnen Mieten zwischen 17,50 und 19,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke sind besonders bei jüngeren Mietern beliebt und zeichnen sich durch ihre lebendige Atmosphäre, zahlreiche Restaurants und Cafés sowie ein aktives Nachtleben aus.

In den Randbezirken wie Neukölln und Treptow-Köpenick liegen die Mieten zwischen 15,50 und 17,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke haben in den letzten Jahren eine deutliche Aufwertung erfahren und bieten zunehmend attraktive Wohnlagen bei vergleichsweise moderaten Preisen. Die verbesserte Infrastruktur und die Ansiedlung neuer Geschäfte und Restaurants machen diese Bezirke auch für Mieter interessant, die zuvor nur zentrale Lagen in Betracht gezogen haben.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. GUTHMANN Immobilien erwartet: "Die Mieten für Wohnungen steigen weiter, aber die Dynamik lässt nach. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot knapp."

Mehrere Faktoren werden die zukünftige Entwicklung beeinflussen. Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin, sowohl aus anderen Teilen Deutschlands als auch aus dem Ausland, wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau, was das strukturelle Angebotsdefizit verstärkt.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der Milieuschutz in bestimmten Bezirken, werden weiterhin einen dämpfenden Effekt auf die Mietpreisentwicklung haben. Dennoch ist mit jährlichen Steigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent zu rechnen. In Lagen, die bisher weniger im Fokus standen, könnte die Dynamik höher ausfallen, da hier Aufholeffekte zu erwarten sind.

Die Entwicklung der Energiekosten und die zunehmenden Anforderungen an die energetische Sanierung werden zusätzlichen Druck auf die Warmmieten ausüben. Vermieter werden verstärkt in die Modernisierung ihrer Bestände investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, wobei die Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren nachgelassen hat. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten sind deutlich: Während Eigentumswohnungen mit 6,2 Prozent Jahressteigerung die höchste Dynamik aufweisen, entwickeln sich die Mietmärkte mit Steigerungen zwischen 3,7 und 3,9 Prozent moderater. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, mit Preisdifferenzen von bis zu 25 Prozent zwischen Zentrum und Stadtrand.

Für die kommenden Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Die Nachfrage wird hoch bleiben, das Angebot knapp, und die Preise werden weiter moderat steigen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Flexibilität bei der Objektauswahl entscheidend sind.

Die größte Herausforderung für den Berliner Wohnungsmarkt bleibt die Schaffung von ausreichendem bezahlbarem Wohnraum. Ohne eine deutliche Steigerung der Neubautätigkeit wird sich die Angebotssituation nicht nachhaltig verbessern. Politik und Wirtschaft sind gleichermaßen gefordert, Lösungen zu finden, die sowohl die Bedürfnisse der wachsenden Bevölkerung als auch die Anforderungen an nachhaltiges und klimagerechtes Bauen berücksichtigen.