Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während sich der Bestandsmarkt langsam erholt, bleibt der Neubausektor weiterhin in einer tiefen Krise. Die strukturelle Angebotsknappheit prägt alle Marktsegmente und sorgt für anhaltenden Preisdruck. Dieser Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt sie dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das leider keine detaillierten Daten aus der Referenzquelle vorliegen, zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung, die sich in das Gesamtbild einer langsamen Markterholung einfügt.

Die Preisentwicklung im Häusersegment verläuft dabei keineswegs einheitlich. Während gut erhaltene Bestandsimmobilien in gefragten Lagen durchaus zweistellige Preissteigerungen verzeichnen können, stagnieren die Preise für sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger begehrten Stadtteilen. Die durchschnittliche Kaufsumme für ein Einfamilienhaus bewegt sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine verhaltene Erholung. Das Transaktionsvolumen hat sich gegenüber den Tiefständen der Vorjahre stabilisiert, erreicht aber noch nicht das Niveau der Boomjahre vor 2022. Die Nachfrage nach Bestandshäusern bleibt trotz der gestiegenen Zinsen robust, was hauptsächlich auf das extrem knappe Angebot zurückzuführen ist.

Der Neubaumarkt für Häuser liegt praktisch brach. Die Kombination aus hohen Baukosten, gestiegenen Finanzierungskosten und regulatorischen Unsicherheiten hat dazu geführt, dass kaum noch neue Projekte gestartet werden. Die wenigen fertiggestellten Neubauhäuser finden zwar schnell Käufer, können aber die strukturelle Angebotslücke nicht schließen. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. In den Premium-Lagen von Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg liegen die Quadratmeterpreise für Häuser teilweise über 7.000 Euro. Besonders gefragt sind dabei Altbauvillen und modernisierte Stadtvillen mit Garten.

Am Stadtrand, insbesondere in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg, bewegen sich die Preise hingegen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren zunehmend von Käufern, die aus dem teuren Zentrum verdrängt werden und hier noch bezahlbare Eigenheime mit Gartenflächen finden.

Die Randlagen in Spandau, Reinickendorf und Köpenick erleben eine Renaissance, da hier noch vergleichsweise große Grundstücke zu moderaten Preisen verfügbar sind. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 4.000 und 5.500 Euro, wobei die Nähe zu Gewässern und Grünflächen preistreibend wirkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs im Häusersegment. Die Prognose geht von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängt.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich mittelfristig nicht auflösen, da der Neubau weiterhin schwach bleibt und kaum Bestandsobjekte auf den Markt kommen. Demographische Trends wie der anhaltende Zuzug nach Berlin und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum im Grünen werden die Nachfrage weiter stützen. Allerdings könnten steigende Finanzierungskosten die Kaufkraft dämpfen und zu einer Verlangsamung der Preisentwicklung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 5.379 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich bedeutet dies einen minimalen Anstieg von lediglich 0,6 Prozent gegenüber den 5.349 Euro des Vorjahresquartals. Diese nahezu stagnierende Entwicklung täuscht jedoch über die heterogene Situation in verschiedenen Marktsegmenten hinweg.

Während Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2025 eine Preissteigerung von 3,2 Prozent verzeichneten, stagnieren die Preise für Neubauwohnungen oder fallen sogar leicht. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt bei etwa 403.000 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung von 300.000 bis über 600.000 Euro reicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt deutliche Zeichen einer beginnenden Erholung. Im ersten Halbjahr 2025 wurden etwa 6.100 Bestandswohnungen verkauft, was eine spürbare Belebung gegenüber den Krisenjahren darstellt. Die Nachfrage hat sich stabilisiert, bleibt aber unter dem Niveau der Hochphase 2021/2022.

Der Neubaumarkt für Eigentumswohnungen befindet sich hingegen in einer tiefen Krise. Mit nur etwa 750 Kaufverträgen im ersten Halbjahr 2025 liegt das Transaktionsvolumen auf historisch niedrigem Niveau. Die Fertigstellungszahlen sind dramatisch eingebrochen, neue Projekte werden kaum noch gestartet. Dies verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation weiter.

Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Bestandswohnungen hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage eingependelt, während gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Der Leerstand bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg liegen die Quadratmeterpreise häufig über 7.000 Euro, in einzelnen Premium-Projekten sogar über 10.000 Euro. Besonders begehrt sind sanierte Altbauwohnungen mit originalen Stuckelementen und hohen Decken.

Die aufstrebenden Kieze in Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln verzeichnen Preise zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Hier profitieren insbesondere Wohnungen in der Nähe von U-Bahn-Stationen und beliebten Ausgehvierteln von einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung.

In den Außenbezirken wie Spandau, Marzahn oder Hellersdorf bewegen sich die Preise zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke werden zunehmend attraktiv für Familien und Erstkaüfer, die sich die zentralen Lagen nicht mehr leisten können. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wird hier zum entscheidenden Kriterium.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark segmentabhängig verlaufen wird. Hochwertige Bestandswohnungen in guten Lagen dürften überdurchschnittlich profitieren.

Die Neubaukrise wird sich voraussichtlich noch mindestens bis Ende 2026 fortsetzen. Erst wenn sich die Rahmenbedingungen für Projektentwickler verbessern - durch sinkende Baukosten, günstigere Finanzierungen oder staatliche Förderungen - ist mit einer Belebung zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt damit der dominierende Faktor für die Preisentwicklung.

Mittelfristig könnte die demographische Entwicklung Berlins mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich 20.000 bis 30.000 Einwohnern die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnten jedoch wirtschaftliche Unsicherheiten und steigende Lebenshaltungskosten die Kaufkraft dämpfen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt, wobei konkrete Durchschnittsmieten aus den verfügbaren Marktberichten nicht hervorgehen. Die Mietpreisentwicklung ist weiterhin von der extremen Knappheit an verfügbaren Objekten geprägt. Basierend auf Marktbeobachtungen bewegen sich die Kaltmieten für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 4.500 Euro monatlich.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise, die durch die anhaltende Nachfrageüberhang getrieben wird. Besonders Familien mit gehobenen Einkommen konkurrieren um die wenigen verfügbaren Mietobjekte, was zu Bieterwettbewerben und Mietpreisen oberhalb der ursprünglichen Angebotspreise führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von extremer Knappheit geprägt. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist minimal, da die meisten Eigentümer ihre Objekte entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, oft an den Erstbesten aus Dutzenden von Bewerbern.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht existent. Die hohen Baukosten und unsicheren Renditeaussichten schrecken institutionelle Investoren ab. Private Kleinvermieter konzentrieren sich eher auf Wohnungen als auf Häuser. Der Leerstand liegt bei nahezu null Prozent, was die Verhandlungsposition der Vermieter weiter stärkt.

Ein wachsender Trend ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte, was das Angebot weiter verknappt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage durch Zuwanderung aus dem Ausland und anderen Bundesländern kontinuierlich an. Besonders internationale Fachkräfte und Führungskräfte suchen häufig nach Häusern zur Miete.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede beim Mietpreis für Häuser sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen von Zehlendorf, Dahlem und Grunewald werden für hochwertige Einfamilienhäuser Kaltmieten von 3.500 bis 5.000 Euro und mehr verlangt. Diese Objekte verfügen meist über großzügige Gärten, moderne Ausstattung und eine exzellente Infrastruktur.

In den innerstädtischen Bezirken wie Prenzlauer Berg oder Friedrichshain sind Miethäuser eine absolute Rarität. Die wenigen verfügbaren Stadthäuser oder Reihenhäuser erzielen Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot um ein Vielfaches.

Am Stadtrand, etwa in Mahlsdorf, Kaulsdorf oder Rudow, liegen die Mieten für Häuser zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Diese Gebiete profitieren von Familien, die mehr Platz suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Dennoch ist auch hier das Angebot äußerst begrenzt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt für Häuser bleibt düster. In den kommenden 12 bis 24 Monaten ist keine Entspannung der Angebotssituation zu erwarten. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, begrenzt nur durch die Zahlungsfähigkeit der Nachfrager und mietrechtliche Regelungen.

Die strukturellen Probleme des Berliner Wohnungsmarktes - fehlendes Bauland, hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren - werden sich nicht kurzfristig lösen lassen. Experten erwarten daher eine Fortsetzung des Verkäufermarktes mit jährlichen Mietsteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Mittelfristig könnte eine Verlagerung der Nachfrage in das Berliner Umland stattfinden, wo noch eher Häuser zur Miete verfügbar sind. Dies würde jedoch eine weitere Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur voraussetzen. Ohne politische Interventionen oder einen massiven Neubauschub wird der Mietmarkt für Häuser in Berlin extrem angespannt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin eine angespannte Situation, wobei konkrete Durchschnittsmieten in den verfügbaren Marktberichten nicht ausgewiesen werden. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die extreme Knappheit an verfügbarem Wohnraum bestimmt. Marktbeobachtungen zufolge bewegen sich die Angebotsmieten für Neuverträge zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter kalt, wobei in Spitzenlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Im Vergleich zum Vorquartal setzt sich der Aufwärtstrend bei den Mieten fort, wenn auch in moderaterem Tempo als in den Vorjahren. Die Mietpreisbremse und der Berliner Mietendeckel der Vergangenheit haben zu Verwerfungen geführt, die sich noch immer in der Preisstruktur widerspiegeln. Bestandsmieten liegen deutlich unter den Neuvertragsmieten, was zu einer zunehmenden Spreizung führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungsmietmarkt ist von extremer Anspannung geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Jede ausgeschriebene Wohnung erhält im Durchschnitt 50 bis 100 Bewerbungen, in beliebten Lagen sogar noch deutlich mehr. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau ist dramatisch eingebrochen. Die ursprünglich geplanten Neubauziele wurden weit verfehlt. Statt der angestrebten 20.000 neuen Wohnungen jährlich wurden im ersten Halbjahr 2025 nur etwa 3.000 Wohnungen fertiggestellt, von denen nur ein Bruchteil als Mietwohnungen auf den Markt kommt.

Der Leerstand liegt bei unter 0,5 Prozent und damit praktisch bei null. Die Fluktuation ist gering, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage ihre Wohnungen nicht aufgeben. Der Zuzug nach Berlin hat sich im ersten Halbjahr 2025 mit etwa 10.000 Personen fortgesetzt, was die Nachfrage weiter erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich weiter verstärkt. In den Toplagen von Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg werden für Neuverträge häufig 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Luxuswohnungen in besten Lagen erzielen sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Die hippen Kieze in Kreuzberg, Friedrichshain und Neukölln verzeichnen Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen und Studenten hoch, was zu einem intensiven Wettbewerb um bezahlbaren Wohnraum führt.

In den Außenbezirken wie Marzahn, Hellersdorf oder Spandau liegen die Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke erleben einen Zustrom von Mietern, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Dennoch ist auch hier die Verfügbarkeit von Wohnungen sehr begrenzt.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den Plattenbausiedlungen der östlichen Bezirke: Hier sind die Mieten zwar noch vergleichsweise moderat, aber die Modernisierung führt zu deutlichen Mieterhöhungen. Soziale Verdrängungsprozesse sind in vielen Kiezen zu beobachten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmietmarkt in Berlin bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate pessimistisch. Experten sehen keine Entspannung der Angebotssituation, solange die strukturellen Probleme nicht gelöst werden. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wobei das Tempo durch regulatorische Eingriffe und die Zahlungsfähigkeit der Nachfrager begrenzt wird.

Der politische Druck zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums wird zunehmen, aber kurzfristige Lösungen sind nicht in Sicht. Die geplanten Neubauprojekte werden frühestens ab 2027 spürbare Entlastung bringen. Bis dahin bleibt der Markt ein ausgeprägter Vermietermarkt.

Mittelfristig könnten sich neue Wohnformen wie Co-Living oder Mikro-Apartments stärker etablieren, um die Flächenknappheit zu adressieren. Auch die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum könnte perspektivisch zur Entspannung beitragen. Die demographische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug wird jedoch die Nachfrage weiter hoch halten.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung des Homeoffice sein. Sollte sich der Trend zur Fernarbeit verfestigen, könnte dies zu einer Verlagerung der Nachfrage in das Umland führen und den Druck auf den Berliner Markt etwas mindern. Experten sehen hierin jedoch nur eine graduelle, keine grundlegende Entlastung.

Fazit und Gesamtausblick

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als ein Markt der Extreme. Während sich der Kaufmarkt langsam von den Krisenjahren erholt, bleibt der Mietmarkt in allen Segmenten extrem angespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum ist das dominierende Thema, das alle Marktsegmente durchzieht.

Die moderate Erholung im Kaufmarkt mit Preissteigerungen von 0,6 Prozent bei Wohnungen und 5,1 Prozent bei Häusern zeigt eine Stabilisierung, aber keine Rückkehr zu den Boomzeiten. Der praktische Stillstand im Neubau verschärft die Situation dramatisch und lässt keine kurzfristige Entspannung erwarten.

Die Fragmentierung des Marktes zwischen verschiedenen Stadtteilen hat sich weiter verstärkt. Während Premium-Lagen weiterhin hohe Preise erzielen und starke Nachfrage verzeichnen, werden Randlagen zur letzten Zuflucht für Normalverdiener. Diese soziale Segregation wird sich voraussichtlich weiter verstärken.

Für Investoren und Eigennutzer bedeutet die aktuelle Marktlage, dass Kaufentscheidungen wohlüberlegt sein müssen. Die Zeiten schneller Wertsteigerungen sind vorerst vorbei, stattdessen dominiert eine Phase der Konsolidierung. Mieter hingegen müssen sich auf weiterhin steigende Preise und harten Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

Die politischen Rahmenbedingungen werden entscheidend für die weitere Entwicklung sein. Ohne massive Investitionen in den Wohnungsbau und eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren wird sich die Wohnungsnot in Berlin nicht lösen lassen. Die kommenden 24 Monate werden zeigen, ob die Politik die notwendigen Weichen stellt oder ob sich die Krise weiter verschärft.