Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der verhaltenen Entwicklung in den Vorquartalen zeichnet sich eine spürbare Marktbelebung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt manifestiert. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorjahreswert von 4.919 Euro im Q3 2024, was einer Steigerung von rund 5,1 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.100 Euro lag, zeigt sich eine weitere leichte Erhöhung um 1,4 Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die zunehmende Attraktivität des Berliner Hausmarktes wider. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser, wo das Transaktionsvolumen im Q3 2025 auf 728,6 Millionen Euro anstieg – ein Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Diese deutliche Volumensteigerung unterstreicht das wiedererwachte Investoreninteresse an Berliner Wohnimmobilien.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine interessante Entwicklung. Während das Transaktionsvolumen deutlich gestiegen ist, lag die Anzahl der Transaktionen mit 145 Verkäufen leicht unter dem Vorjahresniveau. Dies deutet auf höhere Durchschnittspreise pro Transaktion hin und bestätigt die Wertsteigerung im oberen Marktsegment.

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf hohem Niveau stabil. Insbesondere institutionelle Investoren und vermögende Privatanleger nutzen die relative Marktstabilität für strategische Investments. Die Neubauaktivität im Haussektor bleibt jedoch weiterhin verhalten, was das verfügbare Angebot begrenzt und damit preistreibend wirkt. Der Markt befindet sich in einer Phase der Konsolidierung, wobei die Verkäufer ihre zurückgewonnene Verhandlungsposition nutzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung innerhalb Berlins bleibt im Q3 2025 deutlich ausgeprägt. Spitzenpreise werden weiterhin in den etablierten Premiumlagen Charlottenburg-Wilmersdorf sowie Berlin-Mitte erzielt, wo Quadratmeterpreise für Häuser teilweise die 7.000-Euro-Marke überschreiten. Diese zentralen Bezirke profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg, wo die Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro liegen. Die Randlagen und östlichen Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg zeigen mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter ein deutlich moderateres Niveau, wobei auch hier eine leichte Aufwärtsbewegung zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends im Hausmarkt. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – sprechen für weitere Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Leitzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, dürfte dies die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich die Preisdynamik zwischen den verschiedenen Stadtlagen weiter ausdifferenziert. Während in den Premiumlagen mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs zu rechnen ist, könnten die bisher moderater bewerteten Randlagen aufholen. Die Neubautätigkeit dürfte trotz politischer Bemühungen auf niedrigem Niveau verbleiben, was den Angebotsengpass perpetuiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin präsentiert sich im dritten Quartal 2025 robust und stabil. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro liegt das aktuelle Preisniveau marginal über dem Vorjahreswert von 5.349 Euro aus Q3 2024. Diese moderate Steigerung von etwa 0,6 Prozent zeigt eine deutliche Beruhigung gegenüber den volatilen Jahren zuvor. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 5.300 bis 5.350 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt eine leichte Aufwärtsbewegung.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Neubausegment, wo die Preise mit einem Plus von 5,5 Prozent deutlich stärker gestiegen sind als im Bestandssegment. Diese Divergenz reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen bei gleichzeitig stark limitiertem Neubauangebot. Die Gesamtzahl der Transaktionen im ersten Halbjahr 2025 belief sich auf rund 6.100 Einheiten, was eine spürbare Erholung gegenüber den Tiefständen der Vorquartale darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Eigentumswohnungssegment ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Trotz gestiegener Baugenehmigungen bleibt die tatsächliche Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem Bedarf, was zu einer Verknappung insbesondere im Segment moderner, energieeffizienter Wohnungen führt.

Die Nachfrageseite zeigt sich weiterhin robust, getragen von einer stabilen Wirtschaftslage und dem anhaltenden Zuzug nach Berlin. Käufer agieren jedoch preisbewusster als in den Boomjahren, was zu längeren Vermarktungszeiten bei überteuerten Objekten führt. Der Markt hat sich von einem reinen Verkäufermarkt zu einem ausgewogeneren Verhältnis entwickelt, wobei Qualität und Lage entscheidende Faktoren für schnelle Verkäufe bleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt folgt etablierten Mustern, zeigt aber auch neue Trends. Die höchsten Kaufpreise werden weiterhin in den zentralen Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo Quadratmeterpreise für Wohnungen regelmäßig die 6.000-Euro-Marke überschreiten und in Spitzenlagen bis zu 8.000 Euro erreichen können.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den sogenannten Schwellenlagen wie Wedding oder Neukölln, die eine überdurchschnittliche Preisentwicklung verzeichnen. Hier profitieren Käufer noch von vergleichsweise moderaten Einstiegspreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter bei gleichzeitig steigendem Entwicklungspotenzial. Die klassischen Außenbezirke wie Spandau oder Reinickendorf bewegen sich im Preisbereich von 3.500 bis 4.500 Euro und bieten damit weiterhin erschwingliche Optionen für Familien und Ersterweber.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerung hin. Experten erwarten jährliche Wachstumsraten zwischen 2 und 4 Prozent, wobei das Neubausegment weiterhin stärker zulegen dürfte als der Bestandsmarkt. Die strukturellen Engpässe in der Bauproduktion werden sich kurzfristig nicht auflösen lassen, was das Angebot weiterhin limitiert.

Ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau stabilisieren oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig könnten regulatorische Änderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienzanforderungen, zu einer weiteren Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Bestandswohnungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mieträuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne von 13 bis 16 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Erhöhung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Verknappung in diesem Marktsegment widerspiegelt.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt damit dem allgemeinen Trend am Berliner Wohnungsmarkt, zeigt aber aufgrund des sehr begrenzten Angebots eine etwas stärkere Dynamik. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Lagen mit guter Verkehrsanbindung, wo die Mieten teilweise die 18-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mieträuser ist geprägt von einem extremen Angebotsengpass. Häuser zur Miete stellen nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmietmarktes dar, und die Verfügbarkeit hat sich im Q3 2025 weiter verschlechtert. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter, wobei häufig Mehrfachbewerbungen die Regel sind.

Die Neubauaktivität im Segment der Mieträuser ist praktisch nicht existent, da Entwickler sich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau oder den Verkauf von Eigenheimen konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment tendiert gegen null. Die hohe Nachfrage kommt insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, sowie von Expats und Führungskräften, die temporär in Berlin arbeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Mieträusern folgt erwartungsgemäßen Mustern, zeigt aber auch einige Besonderheiten. Die höchsten Mieten werden in den grünen, familienfreundlichen Villenvierteln von Zehlendorf, Dahlem und Grunewald erzielt, wo Mieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Lagen bieten neben der gehobenen Wohnqualität auch exzellente Schulen und eine hervorragende Infrastruktur.

Im mittleren Preissegment zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter finden sich Häuser in Bezirken wie Pankow, Lichterfelde oder Friedrichshagen. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und suburbaner Wohnqualität. In den Randlagen wie Mahlsdorf, Kaulsdorf oder Rudow bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist im Segment der Mieträuser mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich nicht auflösen, da keine nennenswerte Neubautätigkeit in diesem Segment zu erwarten ist. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich.

Ein möglicher Trend könnte die verstärkte Umwandlung von Einfamilienhäusern in Mehrfamilienhäuser oder die Teilung großer Häuser in separate Wohneinheiten sein, um die Rendite zu maximieren. Dies könnte mittelfristig das Angebot an klassischen Einfamilienhäusern zur Miete weiter verknappen. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, die Gesamtbelastung für Mieter zusätzlich erhöhen und die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten liegen im Median zwischen 13 und 15 Euro, wobei in begehrten Innenstadtlagen deutlich höhere Preise erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine Steigerung von 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, während der Jahresvergleich zum Q3 2024 ein Plus von 3 bis 5 Prozent aufweist.

Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei nicht homogen über alle Segmente. Während im Bestandssegment die Steigerungen durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse gedämpft werden, zeigen Neuvertragsmieten und insbesondere Neubauwohnungen deutlich stärkere Aufschläge. In Spitzenlagen von Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf werden bei Neuvermietungen regelmäßig Quadratmeterpreise von 18 bis 22 Euro aufgerufen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau nahe der Fluktuationsreserve von etwa 1,5 Prozent. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf bei weitem nicht decken, wodurch sich der Angebotsengpass perpetuiert.

Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau stabil, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin, die Haushaltsverkleinerung und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerberanzahlen im dreistelligen Bereich keine Seltenheit mehr, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten in guter Lage. Diese Marktenge führt zu einer Verschärfung der Zugangskriterien, wobei Vermieter zunehmend höhere Einkommensnachweise und Sicherheiten fordern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Mietpreisdifferenzierung in Berlin hat sich im Q3 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Szenebezirken erzielt: In Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Besonders stark nachgefragt sind kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Singles und Paaren gesucht werden.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter findet sich in Bezirken wie Schöneberg, Wilmersdorf oder Steglitz. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig etwas moderateren Preisen. Die günstigsten Mieten mit 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter sind in den Randbezirken wie Marzahn, Hellersdorf oder Spandau zu finden, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Ein bemerkenswerter Trend ist die zunehmende Gentrifizierung ehemaliger Problemviertel. Stadtteile wie Neukölln-Nord oder Wedding verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen und nähern sich preislich den etablierten Innenstadtlagen an. Diese Entwicklung führt zu sozialen Spannungen und verstärkten Verdrängungsprozessen langjähriger Mieter.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des angespannten Marktumfeldes hin. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen abhängen wird.

Ein wesentlicher Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der angekündigten Wohnungsbauprogramme sein. Sollte es gelingen, die Neubauproduktion signifikant zu steigern, könnte sich mittelfristig eine gewisse Entspannung einstellen. Allerdings sind die Vorlaufzeiten im Wohnungsbau lang, sodass frühestens ab 2027 mit spürbaren Entlastungseffekten zu rechnen ist.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Trend zur Urbanisierung werden die Nachfrage weiter hoch halten. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen die Neubaumieten weiter nach oben treiben. Ein zusätzlicher Unsicherheitsfaktor bleibt die Diskussion um weitere regulatorische Eingriffe wie einen möglichen Mietendeckel 2.0 oder die Verschärfung der Mietpreisbremse.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine gewisse Erholung zeigt, bleibt der Mietmarkt weiterhin extrem angespannt. Die strukturellen Herausforderungen – insbesondere die unzureichende Neubautätigkeit bei gleichzeitig hoher Nachfrage – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die geografische Preisdifferenzierung innerhalb Berlins verstärkt sich weiter, wobei die Schere zwischen Premium- und Randlagen zunimmt. Gleichzeitig zeigen ehemalige Schwellenlagen eine dynamische Entwicklung, die zu einer zunehmenden Homogenisierung der innerstädtischen Preisstruktur führt. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung nach Lage, Objektqualität und Zielgruppe immer wichtiger wird.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die politischen Bemühungen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus Früchte tragen und ob es gelingt, das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu mildern. Bis dahin müssen sich Käufer und Mieter auf ein weiterhin herausforderndes Marktumfeld mit steigenden Preisen und begrenzter Auswahl einstellen.