Executive Summary
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preiszuwächsen. Nach der Talsohle der Jahre 2023/2024 setzt sich die im zweiten Quartal begonnene Erholung fort. Während der Bestandsmarkt mit einem Preiswachstum von 3,2% im Jahresvergleich eine solide Entwicklung aufweist, bleibt das Neubausegment weiterhin stark unter Druck. Die Angebotsknappheit prägt sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt und führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Kaufhäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate positive Entwicklung. Die Preise für Bestandshäuser sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um etwa 3,2% gestiegen. Diese Entwicklung markiert eine Fortsetzung der im zweiten Quartal 2025 eingesetzten Stabilisierung, als sich die Preise nach dem Tiefpunkt der Vorjahre erstmals wieder auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau bewegten.
Im Neubausegment präsentiert sich ein differenziertes Bild: Trotz eines Preisanstiegs von rund 5,5% auf durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter bleibt die Marktaktivität auf historisch niedrigem Niveau. Die Diskrepanz zwischen steigenden Preisen und schwacher Marktdynamik erklärt sich durch die extrem geringe Anzahl fertiggestellter Neubauprojekte bei gleichzeitig hohen Baukosten und anhaltenden Finanzierungsschwierigkeiten.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Berliner Hausmarkt bleibt angespannt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden stadtweit rund 6.100 Transaktionen registriert, wobei der überwiegende Teil auf Bestandsimmobilien entfiel. Mit lediglich 750 Neubauverträgen im gleichen Zeitraum liegt die Neubauaktivität deutlich unter den Werten früherer Jahre.
Die Nachfrage nach Bestandshäusern hat sich auf solidem Niveau stabilisiert. Käufer zeigen wieder verstärktes Interesse, nachdem die Unsicherheiten der Zinswende der vergangenen Jahre teilweise überwunden wurden. Die geringe Neubauaktivität führt jedoch zu einer Verlagerung der Nachfrage auf den Bestandsmarkt, was dort zusätzlichen Preisdruck erzeugt.
Ein positives Signal sendet die Entwicklung der Baugenehmigungen: Diese zeigen einen Aufwärtstrend, der mittelfristig zu einer Entspannung der Angebotssituation führen könnte. Allerdings wird sich dieser Effekt frühestens in 18 bis 24 Monaten in Form fertiggestellter Projekte materialisieren.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung in Berlin zeigt eine ausgeprägte räumliche Heterogenität. Die zentralen Bezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Kreuzberg-Friedrichshain verzeichnen weiterhin die höchste Nachfrage und entsprechend stabile bis leicht steigende Preise. In diesen etablierten Lagen profitieren Eigentümer von der anhaltenden Attraktivität der Innenstadtquartiere.
Die Stadtrandbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Reinickendorf zeigen eine moderatere Entwicklung mit stagnierenden bis leicht steigenden Preisen. Hier macht sich die geringere Nachfragedynamik bemerkbar, wobei familienfreundliche Lagen mit guter Infrastruktur eine Ausnahme bilden und durchaus positive Preisentwicklungen aufweisen.
Besonders nachgefragt sind weiterhin die sogenannten Speckgürtel-nahen Bezirke wie Steglitz-Zehlendorf oder Pankow, die eine Kombination aus urbaner Anbindung und grünem Wohnumfeld bieten. Diese Lagen profitieren von der anhaltenden Suburbanisierungstendenz, die sich seit der Pandemie etabliert hat.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung bei Bestandshäusern. Die Preise dürften weiter moderat steigen, wobei mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 2% und 4% zu rechnen ist. Diese Entwicklung wird gestützt durch die anhaltende Angebotsknappheit und die sich stabilisierende Zinssituation.
Im Neubausegment bleibt die Situation herausfordernd. Trotz steigender Baugenehmigungen werden die hohen Baukosten und strengen Finanzierungsbedingungen die Neubauaktivität weiterhin dämpfen. Eine spürbare Erholung des Neubaumarktes ist frühestens ab Mitte 2026 zu erwarten, wenn die aktuell genehmigten Projekte fertiggestellt werden.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung. Bestandswohnungen notieren bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro, was einem Jahreswachstum von 3,2% entspricht. Diese Entwicklung setzt den im zweiten Quartal begonnenen Trend der Preisstabilisierung mit leicht positiver Tendenz fort.
Neubauwohnungen liegen mit durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Bestandsniveau und verzeichneten einen Preisanstieg von 5,5% im Jahresvergleich. Die höheren Preiszuwächse im Neubausegment reflektieren die gestiegenen Baukosten sowie die extreme Verknappung des Angebots.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des moderaten Wachstumskurses. Die im Vorquartal beobachtete Stabilisierung hat sich verfestigt, wobei die Preisdynamik weiterhin hauptsächlich vom Bestandsmarkt getragen wird.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, trifft jedoch auf ein strukturell knappes Angebot. Besonders ausgeprägt ist die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage im Neubausegment, wo die schwache Bautätigkeit zu einer dramatischen Verknappung geführt hat.
Die Transaktionszahlen haben sich gegenüber dem Tiefpunkt 2023/2024 erholt, bleiben aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Käufer agieren selektiver und konzentrieren sich verstärkt auf Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis in etablierten Lagen.
Ein wichtiger Indikator für die zukünftige Marktentwicklung sind die steigenden Baugenehmigungen. Diese lassen mittelfristig eine Ausweitung des Angebots erwarten, kurzfristig bleibt der Markt jedoch angespannt. Die Fertigstellungszahlen liegen weiterhin deutlich unter dem Bedarf, was die Angebotsknappheit perpetuiert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innerstädtischen Bezirke Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain-Kreuzberg führen weiterhin die Preisstatistik an. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, wobei Premium-Lagen in Mitte Spitzenwerte von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.
Die mittleren Ringbezirke wie Schöneberg, Wilmersdorf oder Lichtenberg zeigen eine solide Preisentwicklung mit Werten um den städtischen Durchschnitt. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der relativen Nähe zum Zentrum bei moderateren Preisen.
Am Stadtrand, in Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau, bewegen sich die Preise unterdurchschnittlich, zeigen aber eine stabile bis leicht positive Tendenz. Hier finden vor allem preissensible Käufer und junge Familien noch bezahlbaren Wohnraum.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Berliner Wohnungsmarkt fällt verhalten optimistisch aus. Für die kommenden 12 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet, wobei die Wachstumsraten zwischen 3% und 5% liegen dürften. Die Angebotsknappheit wird als preistreibender Faktor bestehen bleiben.
Das Neubausegment wird voraussichtlich noch bis weit ins Jahr 2026 unter Druck bleiben. Erst wenn die aktuell genehmigten Projekte fertiggestellt werden und sich die Finanzierungsbedingungen weiter normalisieren, ist mit einer spürbaren Belebung zu rechnen. Mittelfristig könnte dies zu einer Entspannung der Angebotssituation führen und das Preiswachstum dämpfen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Anspannung. Konkrete Durchschnittsmieten für das aktuelle Quartal liegen nicht detailliert vor, jedoch deutet die allgemeine Marktentwicklung auf moderat steigende Mietpreise hin. Die Entwicklung setzt den im zweiten Quartal beobachteten Trend steigender Mieten bei sinkendem Angebot fort.
Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die extreme Angebotsknappheit getrieben. Mietbare Häuser sind in Berlin traditionell ein knappes Gut, und die aktuelle Marktsituation hat diese Knappheit weiter verschärft. Vermieter können aufgrund der hohen Nachfrage selektiv agieren und entsprechende Mietpreise durchsetzen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote tendiert gegen null, und neu auf den Markt kommende Objekte finden binnen kürzester Zeit neue Mieter. Diese Dynamik führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Interessenten kaum Verhandlungsspielraum haben.
Die Nachfrage wird getragen von Familien, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten suchen, sowie von Mietern, die aufgrund der hohen Kaufpreise vom Eigentumserwerb absehen. Zusätzlich verstärkt wird die Nachfrage durch den Zuzug nach Berlin, der trotz verlangsamter Dynamik weiterhin anhält.
Der Neubau von Miethäusern spielt praktisch keine Rolle im Marktgeschehen. Die wenigen Neubauprojekte im Haussegment werden überwiegend als Eigentumsobjekte vermarktet, was die Angebotsknappheit im Mietsegment weiter verschärft.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich in den grünen, familienfreundlichen Bezirken wie Zehlendorf, Köpenick und Teilen von Pankow. Diese Lagen bieten die gewünschte Kombination aus urbanem Anschluss und suburbaner Wohnqualität.
Zentrale Lagen mit Hausbestand, etwa in Charlottenburg oder Wilmersdorf, sind aufgrund ihrer Seltenheit besonders begehrt und erzielen Spitzenmieten. Hier konkurrieren oft auch gewerbliche Mieter um die wenigen verfügbaren Objekte.
Am Stadtrand, in Bezirken wie Reinickendorf oder Marzahn-Hellersdorf, sind die Mieten moderater, aber auch hier ist das Angebot äußerst begrenzt. Die gute Verkehrsanbindung einzelner Stadtrandlagen führt zu einer steigenden Attraktivität und entsprechenden Mietpreissteigerungen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietmarkt für Häuser zu erwarten. Die strukturelle Angebotsknappheit wird bestehen bleiben, da weder nennenswerte Neubauaktivitäten noch eine Ausweitung des Bestands absehbar sind.
Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei die Dynamik durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse gedämpft wird. Dennoch dürften die erlaubten Erhöhungsspielräume voll ausgeschöpft werden. Eine jährliche Mietsteigerung von 3% bis 5% erscheint realistisch.
Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots insgesamt zu einer Entspannung führen. Da Miethäuser jedoch ein sehr spezielles Segment darstellen, wird dieser Markt voraussichtlich auch mittelfristig von Knappheit geprägt bleiben.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Berlin bleibt im dritten Quartal 2025 stark angespannt. Die Mietpreise setzen ihren moderaten Aufwärtstrend fort, wobei die genaue Höhe der Durchschnittsmieten regional stark variiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Situation weiter zugespitzt: Das ohnehin knappe Angebot ist weiter gesunken, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt.
Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Einerseits begrenzen regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse die Erhöhungsmöglichkeiten, andererseits führt die extreme Marktanspannung dazu, dass Vermieter bei Neuvermietungen die maximal möglichen Mieten durchsetzen können.
Marktdynamik
Der Berliner Mietwohnungsmarkt ist gekennzeichnet durch einen ausgeprägten Nachfrageüberhang. Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, in beliebten Bezirken tendiert sie gegen null. Wohnungsbesichtigungen gleichen Massenveranstaltungen, bei denen oft Dutzende Interessenten um eine Wohnung konkurrieren.
Das Angebot wird zusätzlich durch die schwache Neubautätigkeit verknappt. Die Fertigstellungszahlen liegen weit unter dem Bedarf, und auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, obwohl regulatorisch eingeschränkt, reduziert den Mietbestand weiter.
Die Nachfrage wird befeuert durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin, die wachsende Zahl von Single-Haushalten sowie die Tatsache, dass viele Haushalte aufgrund der hohen Kaufpreise und verschärften Kreditbedingungen länger zur Miete wohnen als geplant.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innerstädtischen Szenebezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Mitte verzeichnen die höchsten Mietpreise und die stärkste Nachfrage. Hier konkurrieren junge Professionals, Studenten und Kreative um die wenigen verfügbaren Wohnungen. Die Mieten liegen oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt.
In den mittleren Ringbezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Charlottenburg oder Lichtenberg zeigt sich ein differenziertes Bild. Gut angebundene Kieze mit entwickelter Infrastruktur nähern sich preislich den Toplagen an, während weniger attraktive Mikrolagen moderate Mieten aufweisen.
Die Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Reinickendorf bieten noch die vergleichsweise günstigsten Mieten. Aber auch hier macht sich die allgemeine Marktanspannung bemerkbar: Die Mieten steigen kontinuierlich, und die Nachfrage nimmt zu, da immer mehr Mieter aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.
Prognose und Ausblick
Die Aussichten für den Berliner Mietwohnungsmarkt bleiben angespannt. Für die kommenden 12 Monate ist mit einer Fortsetzung des Nachfrageüberhangs zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei die Dynamik durch die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen gebremst wird.
Eine Entspannung der Situation ist frühestens in 24 Monaten denkbar, wenn die aktuell genehmigten Neubauprojekte fertiggestellt werden. Allerdings wird selbst eine Verdopplung der Neubautätigkeit nicht ausreichen, um den aufgestauten Nachfrageüberhang vollständig abzubauen.
Langfristig wird die Entwicklung des Berliner Mietwohnungsmarkts von politischen Entscheidungen, der wirtschaftlichen Entwicklung und demografischen Trends abhängen. Ohne eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots wird der Markt jedoch auf absehbare Zeit von Knappheit und steigenden Preisen geprägt bleiben.
Fazit
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während der Bestandsmarkt sowohl bei Kauf- als auch Mietobjekten moderate Preissteigerungen verzeichnet, bleibt das Neubausegment weiterhin unter erheblichem Druck. Die durchgängige Angebotsknappheit über alle Segmente hinweg führt zu einem anhaltenden Verkäufer- und Vermietermarkt.
Die räumliche Differenzierung der Preisentwicklung setzt sich fort: Zentrale und etablierte Lagen bleiben hochpreisig und nachgefragt, während Randlagen eine moderatere, aber stetige Aufwertung erfahren. Die steigenden Baugenehmigungen lassen mittelfristig auf eine Entspannung hoffen, kurzfristig bleibt der Markt jedoch angespannt.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen weiterhin mit einem kompetitiven Umfeld rechnen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Preisen profitieren. Eine grundlegende Trendwende ist in den kommenden 12 bis 24 Monaten nicht zu erwarten.
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