Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach der längeren Schwächephase der Vorjahre. Während der Bestandsmarkt moderate Erholungstendenzen aufweist, verharrt das Neubausegment weiterhin in einer strukturellen Krise. Der Mietmarkt bleibt von extremer Angebotsknappheit geprägt, was zu anhaltend hohem Preisdruck führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Berlin zeigt im Q3 2025 erste Erholungssignale. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandshäuser bewegen sich stadtweit in einer Spanne von 650.000 bis 1,2 Millionen Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Im Jahresvergleich verzeichnet das Segment ein moderates Preiswachstum von 3,2 Prozent, was auf eine allmähliche Marktstabilisierung hindeutet.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise noch weitgehend stagnierten und teilweise sogar leichte Rückgänge zu verzeichnen waren, zeigt sich nun eine positive Trendwende. Die Transaktionsvolumen im Bestandsmarkt steigen leicht an, nachdem sie in den Jahren 2023 und 2024 historische Tiefstände erreicht hatten. Diese Entwicklung signalisiert ein zurückkehrendes Vertrauen der Marktteilnehmer.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Berlin bleibt trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen robust. Das Angebot hingegen ist weiterhin stark limitiert, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders in zentralen und beliebten Lagen herrscht ein eklatanter Mangel an verfügbaren Objekten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 90 bis 120 Tagen für gut positionierte Objekte.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt auf niedrigem Niveau. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und regulatorische Hürden bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Dies verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich und trägt zur Preisstabilisierung im Bestandssegment bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zum Kauf zeigt sich in Berlin stark fragmentiert. Während zentrumsnahe Lagen wie Zehlendorf, Dahlem und Grunewald weiterhin Spitzenpreise von über 1,5 Millionen Euro für Einfamilienhäuser erzielen, bewegen sich die Preise in peripheren Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau auf deutlich niedrigerem Niveau zwischen 450.000 und 700.000 Euro.

Besonders gefragt sind etablierte Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Grünanbindung. Stadtteile wie Lichterfelde, Frohnau und Köpenick verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechend stabile bis leicht steigende Preise. Die östlichen Außenbezirke hingegen zeigen eine schwächere Performance mit teilweise stagnierenden Preisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende moderate Erholung im Segment der Häuser zum Kauf. Voraussetzung dafür ist eine Stabilisierung des Zinsumfelds und keine weiteren regulatorischen Verschärfungen. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau konsolidieren, mit leichten Steigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr in gefragten Lagen.

Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Dies könnte mittelfristig zu einem weiteren Preisauftrieb führen, sobald sich die Nachfrage wieder vollständig erholt hat.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt präsentiert sich im Q3 2025 zweigeteilt. Bestandswohnungen werden durchschnittlich für 5.140 Euro pro Quadratmeter gehandelt, was einem Jahresplus von 3,2 Prozent entspricht. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Preise und verzeichneten im Jahresverlauf einen Anstieg von 5,5 Prozent.

Gegenüber dem Q2 2025, in dem die Preise für Bestandswohnungen noch bei etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter lagen und Neubauten bei rund 8.000 Euro gehandelt wurden, zeigt sich eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach der Stagnationsphase der Vormonate.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen im Bestandssegment zeigen deutliche Erholungstendenzen. Mit etwa 6.100 verkauften Einheiten im bisherigen Jahresverlauf nähert sich das Handelsvolumen wieder dem langjährigen Durchschnitt an. Der Neubaumarkt hingegen befindet sich weiterhin in einer tiefen Krise. Lediglich 750 Neubauwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 verkauft, was einem historischen Tiefstand entspricht.

Die Baugenehmigungszahlen steigen zwar leicht an, die tatsächliche Neubautätigkeit bleibt jedoch auf niedrigem Niveau. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung hemmen die Projektentwicklung. Viele geplante Vorhaben werden verschoben oder ganz aufgegeben, was die Angebotsknappheit verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken bleiben erheblich. Spitzenlagen in Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg erzielen Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro für Bestandswohnungen und bis zu 12.000 Euro für hochwertige Neubauten. Diese zentralen Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Außenbezirken wie Reinickendorf, Lichtenberg oder Tempelhof bewegen sich die Preise für Bestandswohnungen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt Familien und Erstkkäufer an. Die Nachfrage in diesen Gebieten stabilisiert sich zunehmend, was zu einer allmählichen Preisangleichung führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin fällt differenziert aus. Der Bestandsmarkt wird sich voraussichtlich weiter erholen, mit erwarteten Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent in den nächsten 12 Monaten. Die Nachfrage bleibt robust, getragen von der anhaltenden Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort.

Der Neubaumarkt hingegen wird noch mindestens 12 bis 24 Monate in der aktuellen Schwächephase verharren. Eine nachhaltige Erholung ist erst zu erwarten, wenn sich die Rahmenbedingungen deutlich verbessern. Dazu gehören sinkende Baukosten, günstigere Finanzierungsbedingungen und eine Vereinfachung der Genehmigungsverfahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Berlin bleibt ein Nischensegment mit begrenztem Angebot. Die durchschnittlichen Mietpreise für freistehende Häuser bewegen sich im Q3 2025 zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Kleinere Reihenhäuser werden für 1.800 bis 2.800 Euro vermietet.

Im Vergleich zum Q2 2025, in dem die Mietpreise für Häuser bereits auf hohem Niveau lagen, zeigt sich eine weitere Verteuerung um etwa 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung resultiert primär aus der extremen Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethhäusern in Berlin ist äußerst begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen über der ursprünglichen Angebotsmiete. Die durchschnittliche Leerstandsquote in diesem Segment liegt praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Miethhaussegment ist minimal. Private Investoren fokussieren sich auf renditeträchtigere Mehrfamilienhäuser, während institutionelle Anleger kaum in diesem Marktsegment aktiv sind. Dies führt zu einer strukturellen Unterversorgung, die sich in absehbarer Zeit nicht auflösen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den grünen Villenvororten wie Grunewald, Dahlem und Zehlendorf erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Lagen bieten großzügige Grundstücke, exzellente Schulen und eine hohe Lebensqualität, was sie besonders für internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien attraktiv macht.

In den östlichen und nördlichen Außenbezirken wie Mahlsdorf, Kaulsdorf oder Hermsdorf liegen die Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 1.500 und 2.500 Euro monatlich. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt Familien an, die mehr Platz zu moderaten Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von Knappheit geprägt sein. Die Mietpreise dürften um weitere 4 bis 6 Prozent pro Jahr steigen, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von der wachsenden Zahl wohlhabender Haushalte und dem Wunsch nach mehr Wohnraum im Zuge veränderter Arbeitsmodelle.

Eine Entspannung ist nur durch eine signifikante Ausweitung des Angebots möglich, was jedoch angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Baukosten unwahrscheinlich erscheint. Mieter müssen sich daher auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt im Q3 2025 extrem angespannt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei etwa 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielen. In Spitzenlagen werden sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Gegenüber dem Q2 2025, in dem die Durchschnittsmieten noch bei etwa 11 bis 13 Euro für Bestandswohnungen lagen, zeigt sich eine weitere Verteuerung um durchschnittlich 4 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung setzt den langjährigen Trend steigender Mieten in Berlin fort, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Mietwohnungsmarkt hat sich im Q3 2025 weiter verschärft. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter einem Prozent, was faktisch einer Vollvermietung entspricht. Jede verfügbare Wohnung erhält durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr.

Die rückläufige Neubautätigkeit verschärft die Situation zusätzlich. Die Fertigstellungszahlen liegen weit unter dem jährlichen Bedarf von geschätzten 20.000 neuen Wohnungen. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung Berlins weiter, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Diese Schere zwischen Angebot und Nachfrage treibt die Mietpreise kontinuierlich nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken bleiben erheblich. In den Szenebezirken Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Kreuzberg werden für Neubauwohnungen Mieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Bestandswohnungen in diesen Lagen kosten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Marzahn, Hellersdorf oder Spandau liegen die Mieten deutlich niedriger. Hier werden Bestandswohnungen für 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter angeboten, Neubauten kosten zwischen 12 und 14 Euro. Diese Bezirke erleben eine steigende Nachfrage von Haushalten, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Eine Sonderstellung nehmen die gründerzeitlichen Altbauviertel in Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg ein. Hier liegen die Mieten für sanierte Altbauwohnungen zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltende Attraktivität dieser klassischen Berliner Wohnlagen unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt fällt eindeutig aus: Die Angebotsknappheit wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten nicht auflösen. Experten rechnen mit weiteren Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent pro Jahr, sofern keine massiven regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die politische Diskussion um Mietregulierungen wird voraussichtlich intensiver werden. Gleichzeitig könnten verschärfte Mieterschutzbestimmungen dazu führen, dass noch weniger Wohnungen auf den Markt kommen, da Eigentümer zurückhaltender bei der Neuvermietung werden. Eine nachhaltige Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots möglich, was massive Investitionen in den Neubau erfordern würde.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 ein differenziertes Bild. Während sich der Kaufmarkt für Bestandsimmobilien langsam erholt, bleibt der Neubausektor in einer tiefen strukturellen Krise. Der Mietmarkt ist weiterhin von extremer Knappheit geprägt, was zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt.

Die regionalen Unterschiede innerhalb Berlins bleiben bestehen und verstärken sich teilweise noch. Zentrale und etablierte Lagen behaupten ihre Premiumposition, während periphere Gebiete als preisgünstigere Alternative an Bedeutung gewinnen. Die soziale Segregation der Stadt schreitet damit weiter voran.

Für Käufer bietet der aktuelle Markt Chancen, da die Preise sich nach den Korrekturen der Vorjahre stabilisiert haben und moderate Steigerungen zu erwarten sind. Mieter hingegen müssen sich auf weiterhin schwierige Marktbedingungen einstellen. Die Wohnraumversorgung bleibt eine der zentralen Herausforderungen für die Berliner Stadtentwicklung.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die zarten Erholungstendenzen im Kaufmarkt fortsetzen und ob politische Maßnahmen zur Entspannung des Mietmarkts beitragen können. Entscheidend wird sein, ob es gelingt, die Neubautätigkeit wieder anzukurbeln und damit das strukturelle Angebotsdefizit zu reduzieren. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots wird Berlin ein angespannter und teurer Wohnungsmarkt bleiben.