Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025
Wohnimmobilien im Fokus
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der schrittweisen Erholung. Nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024, die von Zinsanstiegen und Marktverunsicherung geprägt waren, zeigen sich nun erste Stabilisierungstendenzen. Die Transaktionsvolumina nehmen wieder zu, während die Preisentwicklung je nach Segment unterschiedlich verläuft. Dieser Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Berliner Wohnimmobilienmarktes und bietet einen detaillierten Einblick in die aktuellen Marktbedingungen.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen bemerkenswerten Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag. Die Jahresbetrachtung unterstreicht diesen positiven Trend: Während der Durchschnittspreis im Gesamtjahr 2024 bei 4.849 Euro pro Quadratmeter lag, wird für 2025 ein Jahresdurchschnitt von 5.152 Euro pro Quadratmeter erwartet.
Das Segment der Mehrfamilienhäuser, das einen bedeutenden Teil des Häusermarktes ausmacht, verzeichnete im dritten Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen von 728,6 Millionen Euro. Dies entspricht einem beeindruckenden Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mehrfamilienhäuser stieg auf 2.467 Euro, was einer Erhöhung von 11 Prozent entspricht. Diese Zahlen verdeutlichen die wiedererstarkte Investorennachfrage in diesem Marktsegment.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt klare Erholungstendenzen. Mit 145 registrierten Kauffällen im dritten Quartal 2025 liegt die Transaktionsanzahl zwar leicht unter dem Vorjahresquartal, dennoch ist der langfristige Aufwärtstrend unverkennbar. Das gestiegene Transaktionsvolumen bei gleichzeitig stabiler Anzahl von Verkäufen deutet auf höhere Einzeltransaktionswerte hin, was die Qualität und Attraktivität der gehandelten Objekte unterstreicht.
Die Nachfrage nach Häusern in Berlin wird weiterhin durch verschiedene Faktoren getrieben: Der anhaltende Wunsch nach mehr Wohnraum und Privatsphäre, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemiejahre, sowie die relative Wertstabilität von Immobilien in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten. Das Angebot bleibt hingegen begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Häusersegment ist weiterhin verhalten, was hauptsächlich auf die hohen Baukosten und die knappen verfügbaren Grundstücke im Stadtgebiet zurückzuführen ist.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Während in den zentrumsnahen Lagen und etablierten Villenvierteln wie Grunewald, Dahlem oder Zehlendorf Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt liegen, bieten die Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau noch vergleichsweise moderate Preisniveaus. Die größte Dynamik zeigt sich aktuell in den sogenannten Speckgürtel-Randlagen, wo die Nachfrage nach Einfamilienhäusern besonders stark ist.
Beliebte Kieze mit gewachsener Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung verzeichnen kontinuierliche Wertsteigerungen. Besonders gefragt sind Lagen mit Nähe zu Grünflächen und Wasserzugang, wie beispielsweise entlang der Havel oder in der Nähe der großen Parks. Die traditionellen Arbeiterviertel im Osten der Stadt erleben weiterhin eine Aufwertung, wobei hier die Preissteigerungen prozentual oft höher ausfallen als in bereits etablierten Lagen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends zu rechnen. Die stabilisierten Zinsen und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum dürften die Preise weiter stützen. Allerdings wird das begrenzte Angebot an Bestandsimmobilien und die schwache Neubauaktivität den Markt weiterhin unter Druck setzen. Eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich erscheint realistisch, wobei lokale Unterschiede zu berücksichtigen sind.
Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen Wirtschaftslage, der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und politischen Entscheidungen auf Landes- und Bundesebene abhängen. Sollten die Baukosten weiter steigen oder regulatorische Verschärfungen eintreten, könnte dies die Angebotsseite zusätzlich belasten und zu stärkeren Preissteigerungen führen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro liegt das Preisniveau nur marginal über dem Vorjahresquartal Q3 2024, als 5.349 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese minimale Steigerung von lediglich 0,56 Prozent deutet auf eine Konsolidierungsphase hin.
Im Bestandswohnungsmarkt wurden rund 6.100 Transaktionen zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro abgewickelt, was einer Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent entspricht. Diese positive Entwicklung signalisiert, dass die Abwärtsbewegung der vergangenen Quartale stadtweit gestoppt wurde. Der Neubaumarkt präsentiert sich hingegen weiterhin schwierig: Die Preise für Neubauwohnungen stiegen zwar um circa 5,5 Prozent auf aktuell rund 8.390 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, doch die Transaktionszahlen bleiben auf historisch niedrigem Niveau.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist von einer deutlichen Zweiteilung geprägt. Während der Bestandsmarkt Zeichen der Erholung zeigt, befindet sich der Neubaumarkt in einer anhaltenden Krise. Im ersten Halbjahr 2025 wurden lediglich knapp 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen beurkundet – ein dramatischer Rückgang im Vergleich zu 3.606 Einheiten im Jahr 2021 und 7.400 Einheiten im Jahr 2016.
Diese Entwicklung offenbart ein strukturelles Problem: Trotz deutlich gestiegener Baugenehmigungen wird faktisch nicht gebaut. Die Kombination aus niedriger Liquidität, hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten erweist sich als toxisch für den Neubausektor. Viele Projektentwickler haben ihre Vorhaben auf Eis gelegt oder ganz aufgegeben, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Das Transaktionsvolumen im Bestandsmarkt beginnt sich hingegen langsam von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 zu erholen, wobei die Preisentwicklung über die Bezirke hinweg stark fragmentiert ist.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden traditionell in den zentralen Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf sowie im hippen Friedrichshain-Kreuzberg erzielt. In Charlottenburg-Wilmersdorf sind die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 170 Prozent gestiegen, was die langfristige Attraktivität dieser etablierten Lagen unterstreicht.
Die äußeren Bezirke wie Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf oder Reinickendorf bieten weiterhin vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell Kieze, die von Infrastrukturverbesserungen profitieren, wie neue U-Bahn-Anbindungen oder Stadtentwicklungsprojekte. Die Gentrifizierung ehemaliger Arbeiterviertel setzt sich fort, wobei Neukölln und Wedding weiterhin im Fokus von Investoren und jungen Käufern stehen.
Prognose und Ausblick
Die Aussichten für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten sind gemischt. Für Bestandswohnungen wird eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet, getragen von der anhaltenden Nachfrage und dem begrenzten Angebot. Der Neubaumarkt dürfte weiterhin unter Druck bleiben, solange sich die Rahmenbedingungen nicht fundamental verbessern.
Eine Schlüsselrolle wird die weitere Entwicklung der Bauzinsen spielen. Sollten diese auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter sinken, könnte dies die Nachfrage stimulieren und zu einer verstärkten Marktaktivität führen. Gleichzeitig bleibt abzuwarten, ob politische Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus greifen werden. Die angekündigten Förderungen und Vereinfachungen im Baurecht könnten mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen, kurzfristig ist jedoch weiterhin mit einem angespannten Markt zu rechnen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietobjekte im Häusersegment bleibt ein Nischenmarkt in Berlin. Konkrete Preisdaten für das dritte Quartal 2025 liegen nicht vor, was die geringe Markttiefe in diesem Segment widerspiegelt. Generell bewegen sich die Mietpreise für Häuser deutlich über dem Niveau von Mietwohnungen, wobei je nach Lage, Ausstattung und Größe erhebliche Unterschiede bestehen.
Die wenigen verfügbaren Mietobjekte im Häusersegment richten sich primär an zahlungskräftige Mieter, oft internationale Fach- und Führungskräfte oder Familien, die temporär in Berlin leben. Die Mietpreise orientieren sich dabei stark an der jeweiligen Mikrolage und können zwischen 12 Euro pro Quadratmeter in einfacheren Randlagen und über 25 Euro pro Quadratmeter in Premium-Lagen variieren.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die meisten Hausbesitzer nutzen ihre Immobilien selbst oder verkaufen sie, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einer sehr geringen Anzahl verfügbarer Mietobjekte und entsprechend hoher Nachfrage für die wenigen Angebote. Die strukturellen Engpässe im gesamten Berliner Mietmarkt verstärken diesen Effekt zusätzlich.
Die Neubauaktivität im Segment der Mietobjekte ist praktisch nicht existent. Private Investoren konzentrieren sich auf den Verkauf, während institutionelle Anleger primär in Mehrfamilienhäuser mit kleineren Wohneinheiten investieren. Die wenigen neu auf den Markt kommenden Miethäuser sind meist hochpreisige Objekte in exklusiven Lagen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die geografische Verteilung von Mietobjekten im Häusersegment konzentriert sich stark auf die gehobenen Wohnlagen im Südwesten Berlins. Bezirke wie Zehlendorf, Steglitz und Teile von Charlottenburg-Wilmersdorf dominieren das Angebot. In den östlichen Bezirken ist das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment verschwindend gering.
Die Nachfrage konzentriert sich ebenfalls auf etablierte Wohnlagen mit guter Infrastruktur, internationalen Schulen und Nähe zu Grünflächen. Besonders gefragt sind Objekte in der Nähe der internationalen Schulen in Dahlem und Zehlendorf sowie in der Umgebung der Botschaftsviertel.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine wesentliche Veränderung der Marktsituation zu erwarten. Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin sehr begrenzt bleiben, während die Nachfrage stabil auf hohem Niveau verharrt. Dies dürfte zu weiteren Mietpreissteigerungen führen, wobei eine genaue Prognose aufgrund der geringen Markttiefe schwierig ist.
Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, falls die Verkaufspreise stagnieren und mehr Eigentümer die Vermietung als Alternative zum Verkauf in Betracht ziehen. Dies würde jedoch nur zu einer marginalen Entspannung führen, da der Grundtrend zur Eigennutzung oder zum Verkauf weiterhin dominieren wird.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin eine angespannte Situation. Die durchschnittlichen Mietpreise setzen ihren stetigen Anstieg fort, wobei die genauen Quartalszahlen nicht verfügbar sind. Die höchsten Quadratmetermieten werden aktuell in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen, wo Neuvertragsmieten regelmäßig die 15-Euro-Marke überschreiten und in Spitzenlagen sogar 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen.
Der kontinuierliche Preisanstieg der vergangenen Jahre setzt sich fort, getrieben von der anhaltenden Zuwanderung nach Berlin und dem strukturellen Wohnungsmangel. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei heterogen über die verschiedenen Bezirke und Segmente, wobei modernisierte Altbauwohnungen und Neubauten die stärksten Preissteigerungen verzeichnen.
Marktdynamik
Die Marktdynamik ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu Situationen führt, in denen auf eine Wohnungsanzeige hunderte Bewerbungen eingehen. Diese Marktenge führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden und gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition.
Die Leerstandsquote in Berlin bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was die Anspannung am Mietmarkt weiter verstärkt. Die geringe Fluktuation im Bestand – viele Mieter bleiben in ihren günstigen Altverträgen – reduziert das verfügbare Angebot zusätzlich. Gleichzeitig ist die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment weiterhin unzureichend, um die Nachfrage zu decken.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich und haben sich in den vergangenen Jahren weiter verstärkt. In Charlottenburg-Wilmersdorf sind die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 170 Prozent gestiegen, was die extreme Dynamik in diesem etablierten Bezirk verdeutlicht. Die zentralen Bezirke Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg gehören ebenfalls zu den teuersten Mietmärkten der Stadt.
In den äußeren Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Spandau sind die Mieten noch vergleichsweise moderat, steigen aber ebenfalls kontinuierlich. Die ehemals günstigen Kieze in Neukölln und Wedding haben in den letzten Jahren erhebliche Preissteigerungen erlebt und nähern sich dem Berliner Durchschnitt an. Die Gentrifizierung setzt sich in vielen Stadtteilen fort, wobei insbesondere Gebiete mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter Infrastruktur im Fokus stehen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleibt angespannt. Eine weitere Steigerung der Mietpreise um 3 bis 5 Prozent jährlich erscheint realistisch, wobei in gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die strukturellen Probleme – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen.
Politische Interventionen wie der Mietendeckel oder verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, führen aber möglicherweise zu unerwünschten Nebeneffekten wie einem weiteren Rückgang des Angebots. Die Hoffnung ruht auf einer Intensivierung der Neubauaktivität, wobei hier die hohen Baukosten und regulatorischen Hürden weiterhin bremsend wirken. Mittelfristig könnte eine Entspannung eintreten, wenn die angekündigten Wohnungsbauprogramme greifen und die Zuwanderung nach Berlin sich abschwächt. Kurzfristig müssen sich Mieter jedoch auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen.
Fazit
Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der graduellen Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während der Kaufmarkt erste Erholungstendenzen zeigt, bleibt der Mietmarkt weiterhin stark angespannt. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier analysierten Segmenten verdeutlichen die Komplexität des Marktes.
Der Häusermarkt zeigt mit einem Preisanstieg von 5,1 Prozent die dynamischste Entwicklung, getragen von wiedererstarktem Investoreninteresse. Der Wohnungsmarkt konsolidiert sich auf hohem Niveau, wobei der Neubausektor weiterhin in der Krise steckt. Der Mietmarkt bleibt von struktureller Knappheit geprägt, mit kontinuierlichen Preissteigerungen und extremem Nachfrageüberhang.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten die aktuelle Stabilisierungsphase nutzen, bevor die Preise möglicherweise wieder stärker anziehen. Verkäufer können von der wiedererstarkten Nachfrage profitieren. Mieter müssen sich auf weiterhin schwierige Bedingungen einstellen, während Vermieter ihre starke Marktposition behaupten können. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die Erholung nachhaltig ist und ob politische sowie wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu einer Entspannung beitragen können.
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