Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Marktanalyse Wohnimmobilien

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung vom Tiefpunkt der vergangenen Jahre setzt sich fort, wobei strukturelle Herausforderungen wie Angebotsengpässe und geringe Neubauaktivität weiterhin prägend sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich in allen vier Hauptsegmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – überwiegend positive Preisentwicklungen bei gleichzeitig angespannter Angebotssituation.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Diese Entwicklung markiert einen bemerkenswerten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer Jahressteigerung von rund 5 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bereits eine leichte Aufwärtsbewegung zeigten, setzt sich der moderate Preisanstieg kontinuierlich fort.

Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern und Reihenhäusern verläuft dabei unterschiedlich. Während freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen Preise von durchschnittlich 6.200 Euro pro Quadratmeter erreichen, liegen Reihenhäuser bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise für durchschnittliche Objekte bewegen sich damit in einer Spanne von 650.000 Euro für ein Reihenhaus bis zu 1,2 Millionen Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in bevorzugter Lage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird wesentlich durch das begrenzte Angebot bestimmt. Trotz gestiegener Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2025 bleibt die tatsächliche Neubauaktivität auf niedrigem Niveau. Die Fertigstellungszahlen erreichen weiterhin nicht das Niveau, das zur Deckung der bestehenden Nachfrage erforderlich wäre. Dies führt zu einer Marktsituation, in der qualitativ hochwertige Objekte schnell Käufer finden und die Vermarktungszeiten sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt haben.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Neu auf den Markt kommende Objekte werden durchschnittlich innerhalb von drei bis vier Monaten verkauft, wobei besonders attraktive Immobilien in gefragten Lagen oft schon nach wenigen Wochen den Eigentümer wechseln. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die von den stabilisierten Finanzierungskonditionen profitieren und nach langfristigen Wohnlösungen suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den zentrumsnahen und traditionell beliebten Wohnlagen wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Prenzlauer Berg liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Hier werden regelmäßig Preise von 7.000 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien und bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauten erzielt.

Am Stadtrand und in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Treptow-Köpenick sind die Preise wesentlich moderater. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Interessanterweise zeigen gerade diese Randlagen die stärksten prozentualen Preissteigerungen im Jahresvergleich, was auf eine zunehmende Attraktivität dieser Bezirke für preisbewusste Käufer hindeutet. Die verbesserte Infrastruktur und die Entwicklung neuer Wohnquartiere tragen zu dieser positiven Entwicklung bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die strukturellen Angebotsengpässe werden voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität trotz verbesserter Rahmenbedingungen nur langsam anläuft. Die erwartete schrittweise Lockerung der Geldpolitik könnte die Finanzierungsbedingungen weiter verbessern und damit die Nachfrage zusätzlich stützen.

Mittelfristig wird mit jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von externen Faktoren wie der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird. Besonders in den Randlagen wird weiteres Wachstumspotenzial gesehen, während die Preise in den Toplagen voraussichtlich auf hohem Niveau stagnieren werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen hat sich bei 5.379 Euro eingependelt, was einem moderaten Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht, als der Preis noch bei etwa 5.349 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnen Bestandswohnungen eine Preissteigerung von etwa 3,2 Prozent, während Neubauwohnungen mit einer Steigerung von 5,5 Prozent auf durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter eine deutlich dynamischere Entwicklung zeigen.

Die Kaufpreise für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung liegen damit bei etwa 403.000 Euro für Bestandsimmobilien und können für vergleichbare Neubauwohnungen bis zu 629.000 Euro erreichen. Diese erhebliche Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauimmobilien reflektiert die unterschiedlichen energetischen Standards und die moderne Ausstattung der Neubauten.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen bei Bestandswohnungen zeigen erste Anzeichen einer Erholung von den Tiefständen der vorangegangenen Jahre. Im dritten Quartal 2025 wurden deutlich mehr Kaufverträge abgeschlossen als in den vergleichbaren Quartalen 2023 und 2024. Dennoch bleibt das Transaktionsvolumen unter dem langjährigen Durchschnitt. Besonders auffällig ist der anhaltende Rückgang bei Neubauverkäufen, mit nur knapp 750 Kaufverträgen im ersten Halbjahr 2025, was die strukturellen Probleme im Neubausektor verdeutlicht.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich auf etwa 90 Tage stabilisiert, wobei gut geschnittene und preiswerte Wohnungen in attraktiven Lagen oft binnen weniger Wochen verkauft werden. Der Leerstand im Eigentumssektor ist vernachlässigbar gering, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Die hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen für Entwickler hemmen weiterhin die Neubauaktivität, wodurch das Angebot künstlich verknappt bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf werden Spitzenpreise von 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 12.000 Euro für Neubauten in Toplage erzielt. Diese Bezirke verzeichnen teilweise zweistellige prozentuale Preissteigerungen im Jahresvergleich, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage nach urbanen Wohnlagen.

In den Außenbezirken wie Spandau, Reinickendorf oder Marzahn-Hellersdorf liegen die Preise deutlich niedriger, zwischen 3.000 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren jedoch von einer steigenden Nachfrage, da immer mehr Käufer aufgrund der hohen Preise in den Innenstadtlagen auf günstigere Alternativen ausweichen. Besonders Gebiete mit guter Verkehrsanbindung und Entwicklungspotenzial zeigen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin deuten auf eine anhaltende Preisstabilität mit moderaten Steigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent für Bestandswohnungen und 4 bis 6 Prozent für Neubauwohnungen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Verfügbarkeit günstiger Finanzierungen und der Entwicklung der Baukosten abhängen.

Die strukturellen Angebotsengpässe werden voraussichtlich mittelfristig bestehen bleiben, da die Bautätigkeit nur langsam anzieht und die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleiben. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes wird erst erwartet, wenn die Neubauproduktion signifikant gesteigert werden kann und die Finanzierungsbedingungen sich weiter verbessern. Investoren und Selbstnutzer sollten sich daher auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Während exakte Quartalsangaben für Mietpreise von Häusern in den verfügbaren Daten begrenzt sind, lässt sich eine allgemeine Tendenz zur Preisstabilisierung auf hohem Niveau feststellen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser variieren je nach Lage und Ausstattung erheblich, wobei die Spanne von 1.800 Euro monatlich für ein Reihenhaus am Stadtrand bis zu 4.500 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in Toplage reicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich nur geringfügige Preisanpassungen, was auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeutet. Die Jahressteigerung liegt bei moderaten 2 bis 3 Prozent, was unter der allgemeinen Inflationsrate liegt und damit eine reale Stabilisierung der Mietpreise bedeutet. Diese Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, die extreme Preissteigerungen verhindert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf einer Immobilie derzeit nicht leisten können. Das Angebot ist jedoch stark begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, angesichts der attraktiven Verkaufspreise. Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden, und neu auf den Markt kommende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Die geringe Neubauaktivität wirkt sich auch auf den Mietmarkt aus, da kaum neue Miethäuser entstehen. Die meisten verfügbaren Objekte sind Bestandsimmobilien, deren energetischer Zustand oft nicht den aktuellen Standards entspricht. Dies führt zu einer zweigeteilten Marktsituation: Moderne, energieeffiziente Häuser erzielen Spitzenmieten, während ältere, unsanierte Objekte mit deutlichen Abschlägen vermietet werden müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Berlins sind erheblich. In den zentralen Bezirken wie Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg werden für Häuser Mietpreise von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern und Familien mit hohem Einkommen gefragt, die Wert auf urbane Infrastruktur und kurze Wege legen.

In den Randbezirken wie Spandau, Reinickendorf oder Köpenick liegen die Mietpreise deutlich niedriger, zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch von einer steigenden Nachfrage, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt in die Außenbezirke ausweichen. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung und grünem Umfeld verzeichnen eine steigende Beliebtheit und entsprechende Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung bei Häusern. Die anhaltende Angebotsknappheit wird weiterhin preistreibend wirken, während regulatorische Maßnahmen extreme Steigerungen verhindern dürften. Es wird mit jährlichen Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und möglichen weiteren regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn mehr institutionelle Investoren in den Bau von Mietshäusern investieren und das Angebot erhöhen. Allerdings wird dies voraussichtlich erst in drei bis fünf Jahren spürbare Auswirkungen auf den Markt haben. Mieter sollten sich daher auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und begrenzte Auswahlmöglichkeiten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation mit weiter steigenden Preisen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen liegen weiterhin auf hohem Niveau und haben im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 nochmals leicht zugelegt. In den besonders gefragten Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf werden Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 24 Euro für Neubauwohnungen erzielt.

Im Jahresvergleich verzeichnen einige Bezirke zweistellige prozentuale Preissteigerungen, insbesondere bei Neuvermietungen. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt berlinweit bei etwa 980 Euro, kann aber in Toplagen bis zu 1.400 Euro erreichen. Diese Entwicklung setzt den langfristigen Trend steigender Mieten fort, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Vorjahren etwas moderater ausfallen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird durch extrem niedrige Leerstandsquoten von unter einem Prozent charakterisiert. Diese angespannte Angebotssituation führt dazu, dass bei Neuvermietungen oft Hunderte von Bewerbungen auf eine einzelne Wohnung eingehen. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei weniger als einer Woche, wobei attraktive Wohnungen oft schon nach wenigen Stunden vom Markt verschwinden.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau bleibt weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurück. Trotz politischer Bemühungen und Förderprogramme werden jährlich nur etwa 15.000 neue Wohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei mindestens 20.000 Einheiten liegt. Diese strukturelle Unterversorgung verschärft die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden und gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Kiezen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Szenebezirken und innerstädtischen Lagen wie Prenzlauer Berg, Mitte und Kreuzberg liegen die Durchschnittsmieten bei 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von ihrer zentralen Lage, der ausgezeichneten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders bei jungen Berufstätigen und internationalen Zuzüglern gefragt ist.

Die Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Spandau bieten deutlich günstigere Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede führen zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation, da einkommensschwächere Haushalte verstärkt an den Stadtrand gedrängt werden. Gleichzeitig erleben einige Randbezirke eine Aufwertung durch Zuzug aus den teuren Innenstadtlagen, was dort zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt.

Besonders dynamisch entwickeln sich Quartiere im Übergangsbereich zwischen Innenstadt und Stadtrand, wie Wedding, Neukölln-Nord oder Lichtenberg-Süd. Diese Gebiete verzeichnen die höchsten prozentualen Mietsteigerungen, da sie als letzte bezahlbare Alternative zur Innenstadt gelten und gleichzeitig von Gentrifizierungsprozessen erfasst werden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Berliner Mietwohnungsmarkt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik. Für 2026 wird mit durchschnittlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der konjunkturellen Entwicklung abhängen wird.

Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Maßnahmen könnten die Preissteigerungen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Erst eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkten Neubau könnte mittelfristig zu einer Marktentspannung führen. Die aktuellen Rahmenbedingungen lassen jedoch keine schnelle Trendwende erwarten.

Langfristig wird die Entwicklung des Berliner Mietwohnungsmarktes maßgeblich von der demografischen Entwicklung, der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt und den politischen Rahmenbedingungen abhängen. Der anhaltende Zuzug nach Berlin, kombiniert mit dem strukturellen Wohnungsmangel, deutet auf weiterhin steigende Mieten hin, wobei die soziale Verträglichkeit zunehmend in den Fokus der politischen Debatte rückt.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung von den Krisenzeiten setzt sich fort, wird jedoch durch strukturelle Probleme wie Angebotsengpässe und geringe Neubauaktivität gebremst. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderate Zuwächse verzeichnen, bleibt der Mietmarkt besonders angespannt mit anhaltend hoher Nachfrage bei knappem Angebot.

Die Lageunterschiede innerhalb Berlins verstärken sich weiter, wobei zentrale und beliebte Bezirke Spitzenpreise erzielen, während Randlagen noch relative Erschwinglichkeit bieten, aber zunehmend von Aufwertungsprozessen erfasst werden. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und flexible Suchstrategien erforderlich sind, um in diesem kompetitiven Umfeld erfolgreich zu sein.

Die mittelfristigen Aussichten deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei eine grundlegende Entspannung erst durch eine signifikante Erhöhung der Bautätigkeit und verbesserte Finanzierungsbedingungen zu erwarten ist. Bis dahin müssen sich Käufer und Mieter auf einen Verkäufer- beziehungsweise Vermietermarkt einstellen, der wenig Verhandlungsspielraum bietet.