Immobilienmarktbericht Berlin Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes mit Vergleich zum Vorquartal

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte moderate Erholung mit stabilen bis leicht steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die strukturelle Angebotsknappheit, insbesondere im Neubausegment, prägt weiterhin maßgeblich die Marktdynamik. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der positive Trend mit moderaten Preissteigerungen fort, wobei regionale Unterschiede innerhalb der Hauptstadt deutlich erkennbar bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 EUR/m², was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit 4.919 EUR/m² darstellt. Dies entspricht einem Jahresanstieg von etwa 5,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 5.010 EUR/m² lagen, zeigt sich eine Quartalsssteigerung von 3,2 Prozent.

Der VDP-Index bestätigt diese positive Entwicklung mit einem Plus von 0,7 Prozent zum Vorquartal und einem Jahresvergleichswachstum von 2,4 Prozent für selbst genutztes Wohneigentum. Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung zwischen Bestands- und Neubauhäusern. Während Bestandsimmobilien eine moderate aber stetige Wertsteigerung erfahren, zeigen Neubauhäuser mit etwa 5,5 Prozent Preissteigerung eine stärkere Dynamik, allerdings bei deutlich reduziertem Transaktionsvolumen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Mit lediglich 750 Neubaukaufverträgen im ersten Halbjahr 2025 liegt die Neubauaktivität dramatisch unter dem Niveau von 2021, als noch 3.606 Verträge abgeschlossen wurden. Diese Entwicklung zeigt einen Rückgang von fast 80 Prozent innerhalb von vier Jahren. Das Angebot an Bestandsimmobilien zeigt zwar eine leichte Erholung gegenüber dem Vorquartal, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt trotz gestiegener Finanzierungskosten auf hohem Niveau. Insbesondere Familien suchen verstärkt nach Eigenheimen im Berliner Umland und in den Außenbezirken, was zu einer stabilen Nachfragesituation führt. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, was die Verkäuferposition weiter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Die höchsten Preise für Häuser werden weiterhin in den etablierten Villengegenden von Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Grunewald erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 7.500 EUR keine Seltenheit sind. Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 EUR/m².

Die günstigsten Hauspreise finden sich in den östlichen Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg sowie in Teilen von Spandau, wo Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.200 EUR liegen. Diese Bezirke verzeichnen jedoch die höchsten prozentualen Wertsteigerungen, da sie zunehmend von Käufern entdeckt werden, die aus den teureren innerstädtischen Lagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und restriktive Neubautätigkeit werden voraussichtlich zu einer jährlichen Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent führen. Das Neubaupotenzial bleibt durch hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und gestiegene Finanzierungskosten weiterhin stark eingeschränkt.

Eine mögliche Stabilisierung der Zinsen könnte die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer Beschleunigung der Preisentwicklung führen. Allerdings wird erwartet, dass die Transaktionszahlen auf dem aktuellen, historisch niedrigen Niveau verbleiben werden, da viele potenzielle Verkäufer bei den aktuellen Marktbedingungen zurückhaltend agieren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Berlin erreichen im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 EUR/m². Dies stellt eine Steigerung von 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.336 EUR/m² lag, zeigt sich eine moderate Quartalssteigerung von 0,8 Prozent. Der VDP-Index bestätigt diese Entwicklung mit vergleichbaren Wachstumsraten.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Neubauwohnungssegment. Hier erreichen die Preise mit durchschnittlich 8.390 EUR/m² neue Höchststände, was einer Steigerung von über 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese Entwicklung steht jedoch in starkem Kontrast zur dramatisch gesunkenen Neubauaktivität, was die Preisdynamik in diesem Segment zusätzlich verstärkt.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Angebotsknappheit. Mit nur 750 Neubau-Kaufverträgen im ersten Halbjahr 2025 erreicht die Neubauaktivität einen historischen Tiefstand. Das Angebot an Bestandswohnungen kann die hohe Nachfrage nicht kompensieren, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz gestiegener Preise und Finanzierungskosten robust. Insbesondere kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter sind stark nachgefragt, da sie für Kapitalanleger und Eigennutzer gleichermaßen attraktiv sind. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist praktisch nicht vorhanden, neue Objekte werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Eigentumswohnungen finden sich weiterhin in den Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf, wo Spitzenpreise von über 7.000 EUR/m² keine Seltenheit sind. In Premium-Lagen wie dem Prenzlauer Berg oder am Kurfürstendamm werden vereinzelt sogar Preise über 10.000 EUR/m² erzielt. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Anteil an sanierten Altbauwohnungen.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf und Pankow mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.000 EUR. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Randbezirken Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Lichtenberg, wo die Preise zwischen 3.800 und 4.500 EUR/m² liegen. Diese Bezirke verzeichnen jedoch die höchsten Wertsteigerungsraten, da sie zunehmend von preisbewussten Käufern entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten jährliche Wachstumsraten zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der Neubautätigkeit abhängen wird. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivitäten zu erwarten ist.

Die Nachfrage wird weiterhin von der positiven Bevölkerungsentwicklung Berlins und dem Trend zum Wohneigentum als Inflationsschutz getragen. Allerdings könnten steigende Finanzierungskosten und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Langfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf einem hohen Preisniveau stabilisiert, wobei die Transaktionszahlen voraussichtlich unter dem langjährigen Durchschnitt bleiben werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, zeigen die allgemeinen Mietmarktdaten eine Steigerung der Neuvertragsmieten um 3,7 Prozent im Jahresvergleich. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 liegt die Steigerung bei moderaten 0,7 Prozent, was die stetige aber nicht überhitzte Entwicklung des Mietmarktes unterstreicht.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Reihenhäuser werden durchschnittlich für 1.800 bis 2.500 EUR Kaltmiete angeboten, während freistehende Einfamilienhäuser Mietpreise zwischen 2.500 und 4.000 EUR erzielen. Diese Preise liegen etwa 4 Prozent über dem Niveau des Vorquartals, was die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zur Miete bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern, nicht ansatzweise decken. Die geringe Neubauaktivität im Miethaussegment verschärft die Situation zusätzlich. Viele potenzielle Mieter weichen daher auf das Berliner Umland aus oder akzeptieren längere Pendelwege.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte und Expatriates, die temporär in Berlin arbeiten, fragen verstärkt Mietshäuser nach. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietshäuser liegt bei unter zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft schon nach der ersten Besichtigung vergeben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten Wohnlagen von Zehlendorf, Grunewald und Dahlem erzielt, wo Monatsmieten von über 4.000 EUR für gehobene Objekte keine Seltenheit sind. In diesen Bezirken profitieren Vermieter von der Nähe zu internationalen Schulen, der grünen Umgebung und der exzellenten Verkehrsanbindung.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Pankow, Reinickendorf und Teile von Tempelhof-Schöneberg mit durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 2.000 und 3.000 EUR für ein Reihenhaus. Die günstigsten Mietpreise für Häuser finden sich in den östlichen Randbezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Köpenick sowie in Teilen von Spandau, wo Mietpreise zwischen 1.500 und 2.200 EUR liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Haussegment erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die Entwicklung regional unterschiedlich verlaufen wird.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird weiterhin hoch bleiben, getragen von der wachsenden Zahl von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf nicht leisten können. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen. Langfristig könnte eine verstärkte Suburbanisierung zu einer leichten Entspannung im Stadtgebiet führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete für Wohnungen ist um 3,8 Prozent im Jahresvergleich gestiegen. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 beträgt die Steigerung 0,7 Prozent, was einer stabilen aber stetigen Mietpreisentwicklung entspricht. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt nun bei 13,50 EUR/m², wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 9 EUR/m² und über 20 EUR/m² liegt.

Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Neubauwohnungen, die durchschnittlich 15 bis 18 EUR/m² Kaltmiete erzielen. Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies eine Steigerung von etwa 1,2 Prozent. Bestandswohnungen zeigen mit durchschnittlich 12 EUR/m² eine moderatere Preisentwicklung, liegen aber immer noch 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Mietwohnungssegment bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt. Das knappe Angebot trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, was zu einem Vermietermarkt führt. Der Leerstand liegt praktisch bei null Prozent, neue Mietwohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment ist weiterhin rückläufig, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: junge Berufstätige, Studenten, Senioren und zuziehende Fachkräfte konkurrieren um das begrenzte Angebot. Besonders stark nachgefragt sind Ein- und Zweizimmerwohnungen sowie familiengerechte Vierzimmerwohnungen. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei über 50, in begehrten Lagen sogar bei über 100.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden weiterhin in den zentralen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten zwischen 15 und 18 EUR, in Spitzenlagen wie dem Prenzlauer Berg oder am Hackeschen Markt werden sogar über 20 EUR/m² verlangt. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Pankow mit durchschnittlichen Mieten zwischen 11 und 14 EUR/m². Diese Bezirke erleben eine zunehmende Gentrifizierung, was zu steigenden Mieten und einer Verdrängung alteingesessener Mieter führt. Die günstigsten Mieten finden sich in den Randbezirken Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Lichtenberg, wo die Quadratmetermieten zwischen 8 und 10 EUR liegen. Doch auch hier zeigt sich ein deutlicher Aufwärtstrend.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Berlin für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und der Milieuschutz könnten die Preisentwicklung in einigen Bezirken dämpfen, werden aber die grundlegende Marktdynamik nicht verändern. Die Nachfrage wird weiterhin durch Zuzug, demografischen Wandel und veränderte Wohnbedürfnisse getrieben. Langfristig könnte nur eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen, was jedoch aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und komplexen Genehmigungsverfahren unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit, insbesondere im Neubaubereich, bleibt das bestimmende Element der Marktdynamik. Während sich die Kaufpreise nach der Korrekturphase 2022/2023 wieder erholt haben, setzen die Mietpreise ihren langfristigen Aufwärtstrend fort.

Die regionalen Unterschiede innerhalb Berlins bleiben erheblich, wobei die Randbezirke zunehmend an Attraktivität gewinnen und überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen. Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bleibt der Berliner Immobilienmarkt trotz gestiegener Preise attraktiv, da die langfristigen Fundamentaldaten positiv bleiben.

Die größte Herausforderung für den Markt bleibt die unzureichende Neubautätigkeit, die durch hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und gestiegene Finanzierungskosten gehemmt wird. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots wird die Marktanspannung in den kommenden Jahren voraussichtlich bestehen bleiben, was zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen dürfte.