Immobilienmarktbericht Berlin - 3. Quartal 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Anzeichen einer Stabilisierung nach der turbulenten Phase der vergangenen zwei Jahre. Die Trendwende, die sich bereits im zweiten Quartal andeutete, setzt sich fort und manifestiert sich in moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig anhaltender Angebotsknappheit. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier zentralen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese den Daten des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 EUR/m². Dies stellt eine Steigerung von etwa 1-2% gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise noch leicht unter dem aktuellen Niveau lagen. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 4.919 EUR lag, entspricht dies einer Wertsteigerung von rund 5%. Diese Zahlen signalisieren eine deutliche Erholung des Marktes nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024.

Die positive Preisentwicklung zeigt sich dabei nicht gleichmäßig über alle Marktsegmente. Während gut erhaltene Bestandsimmobilien in gefragten Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen, entwickeln sich die Preise für sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger nachgefragten Stadtteilen verhaltener. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich im Durchschnitt zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei die große Spanne die heterogene Struktur des Berliner Immobilienmarktes widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch die stark gedrosselte Neubauaktivität geprägt. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten haben zu einem dramatischen Einbruch der Bautätigkeit geführt. Im ersten Halbjahr 2025 wurden weniger als 750 Neubaukaufverträge abgeschlossen – ein deutlicher Rückgang gegenüber den Boomjahren um 2021. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich.

Die Nachfrage nach Kaufhäusern bleibt trotz der gestiegenen Zinsen auf einem hohen Niveau. Insbesondere Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen suchen weiterhin nach Wohneigentum im Stadtgebiet oder in den angrenzenden Bezirken. Das begrenzte Angebot führt zu einer schnellen Vermarktung qualitativ hochwertiger Objekte, oft innerhalb weniger Wochen nach Markteinführung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine zunehmende Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdynamik zeigt sich stark differenziert zwischen den verschiedenen Stadtteilen Berlins. In den zentralen Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 7.000 bis 8.000 EUR/m² erreichen. Diese Bezirke profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Verkehrsanbindung.

Die Randlagen zeigen eine heterogene Entwicklung. Während etablierte Villenviertel wie Zehlendorf oder Frohnau stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, entwickeln sich die Preise in den östlichen Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg moderater. Interessant ist die zunehmende Nachfrage in den sogenannten Speckgürtel-nahen Bezirken wie Reinickendorf oder Spandau, wo Käufer noch vergleichsweise günstige Preise bei guter Anbindung an das Zentrum finden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die allmähliche Anpassung der Käufer an die neue Zinsrealität dürften die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig wird die anhaltend schwache Neubauaktivität das Angebot knapp halten.

Mittelfristig könnte eine graduelle Erholung der Bautätigkeit ab 2026 zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird dies stark von der Entwicklung der Baukosten und der regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen. Die demografische Entwicklung Berlins mit weiterhin positivem Wanderungssaldo spricht für eine anhaltend robuste Nachfrage nach Wohneigentum.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 EUR/m². Dies entspricht einer leichten Steigerung von 1-3% gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zeigt sich der Markt relativ stabil mit einem marginalen Wachstum von etwa 0,5% gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.349 EUR lag.

Die Preisentwicklung im Segment der Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei den Kaufhäusern, was teilweise auf das größere Angebot und die heterogenere Nachfragestruktur zurückzuführen ist. Neubauwohnungen erzielen dabei weiterhin Premiumpreise von durchschnittlich 6.500 bis 7.500 EUR/m², während gut erhaltene Bestandswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 4.000 und 6.000 EUR/m² gehandelt werden.

Marktdynamik

Der Bestandsimmobilienmarkt hat sich im dritten Quartal 2025 weiter erholt und zeigt mehr Stabilität bei den Transaktionen. Die Anzahl der Kaufverträge ist gegenüber dem Vorquartal leicht gestiegen, was auf eine zunehmende Marktaktivität hindeutet. Allerdings bleibt das Transaktionsvolumen noch deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre 2020 und 2021.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau. Die gedrosselte Bautätigkeit der vergangenen Quartale führt zu einem sehr begrenzten Angebot an Neubauwohnungen. Dies verstärkt den Nachfragedruck auf den Bestandsmarkt, wo qualitativ hochwertige Wohnungen schnell Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen von Mitte, Charlottenburg und Prenzlauer Berg werden Spitzenpreise von über 8.000 EUR/m² für hochwertige Neubauwohnungen erzielt. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den aufstrebenden Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg oder Neukölln zeigt sich eine dynamische Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.500 EUR. Diese Stadtteile sind besonders bei jüngeren Käufern beliebt und profitieren von der kreativen Szene und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Die Außenbezirke wie Reinickendorf, Spandau oder Lichtenberg bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 EUR/m² noch vergleichsweise günstigen Wohnraum, zeigen aber ebenfalls eine positive Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird ein moderates Preiswachstum im Segment der Eigentumswohnungen erwartet. Die geringe Neubauaktivität wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken, während die stabilisierten Zinsen und die verbesserte Finanzierungssituation die Nachfrage stützen werden. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen von 2-4%, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Bautätigkeit ab 2026/2027 zu einer leichten Entspannung am Markt führen. Allerdings wird die strukturelle Wohnungsknappheit in Berlin auch langfristig für eine robuste Preisentwicklung sorgen. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt, was die Nachfrage zusätzlich stützen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Berlin bleibt im dritten Quartal 2025 von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Während konkrete Durchschnittsmieten für komplette Häuser schwer zu ermitteln sind, da dieses Segment nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes ausmacht, zeigt sich das allgemeine Mietpreisniveau für Wohnimmobilien weiterhin auf hohem Niveau. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden zu Preisen zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich angeboten, abhängig von Größe, Lage und Ausstattung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 stagnieren die Mieten oder steigen nur moderat um 1-2%. Diese verhaltene Entwicklung ist teilweise auf die leicht gestiegene Arbeitslosenquote in Berlin zurückzuführen, die jedoch noch keine merkliche Schwächung der Mietennachfrage bewirkt hat. Im Jahresvergleich zeigt sich ein Mietpreisanstieg von etwa 3-4%, was angesichts der Inflation als moderate Entwicklung zu bewerten ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von extrem geringen Leerständen dominiert. Die Angebotsknappheit hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht verbessert, da praktisch keine Neubauten in diesem Segment auf den Markt kommen. Die wenigen verfügbaren Objekte finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter, oft schon nach der ersten Besichtigung.

Die Nachfrage nach Miethäusern kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können. Auch Expatriates und internationale Fachkräfte, die temporär in Berlin arbeiten, fragen verstärkt nach Miethäusern nach. Das Angebot kann diese Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den zentralen und beliebten Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg erzielt. Hier können für moderne oder kernsanierte Reihenhäuser oder Stadtvillen Mieten von 3.500 bis 5.000 Euro und mehr verlangt werden. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu internationalen Schulen, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Umfeld.

In den Stadtrandgebieten und den angrenzenden Bezirken wie Zehlendorf, Steglitz oder Köpenick sind die Mieten mit 2.000 bis 3.500 Euro moderater, aber auch hier zeigt sich ein klarer Aufwärtstrend. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung. Die östlichen Außenbezirke bieten noch die günstigsten Optionen, allerdings ist auch hier das Angebot äußerst begrenzt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten, dass die Mietpreise auf hohem Niveau stabil bleiben oder leicht steigen werden. Die geringe Bauaktivität und der anhaltende Zuzug nach Berlin werden die Nachfrage weiterhin hoch halten. Eine Entspannung ist frühestens 2027 zu erwarten, wenn möglicherweise wieder mehr Neubauprojekte realisiert werden.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen im Segment der Miethäuser nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Wohnungen oder über Ausnahmeregelungen vermietet werden. Die strukturelle Knappheit wird auch mittelfristig das dominierende Marktmerkmal bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin ein hohes Preisniveau. Die Durchschnittsmieten in stark nachgefragten Lagen liegen bei 12 bis 15 EUR/m², wobei in Spitzenlagen auch deutlich höhere Mieten erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise im Bestand leicht gestiegen beziehungsweise stabil geblieben, mit einer Steigerung von etwa 1-2%.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein moderater Mietpreisanstieg von 2-3%, der stark von Lage und Ausstattung abhängt. Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über den Bestandsmieten, was die Diskrepanz zwischen Alt- und Neumietern weiter verschärft. Bei Neuvermietungen werden in gefragten Lagen regelmäßig Mieten von 14 bis 18 EUR/m² aufgerufen, während langjährige Mieter oft noch deutlich günstigere Konditionen haben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Der Leerstand ist minimal und liegt deutlich unter 1%, was als Zeichen eines stark angespannten Marktes gilt. Neubauwohnungen sind kaum verfügbar, wodurch die Angebotslücke bestehen bleibt und sich teilweise sogar verschärft.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt unvermindert hoch. Durchschnittlich bewerben sich auf eine ausgeschriebene Wohnung in attraktiver Lage 50 bis 100 Interessenten. Die Besichtigungstermine gleichen oft Massenveranstaltungen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Dies führt zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mieter und zu verstärkter Konkurrenz unter den Wohnungssuchenden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den Innenstadtlagen und etablierten Szenevierteln wie Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Kreuzberg werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei Neuvermietungen regelmäßig über 15 EUR, in Toplagen auch bei 18 bis 20 EUR/m².

Die Randlagen unterliegen einem moderaten Preisdruck nach oben. In Bezirken wie Spandau, Reinickendorf oder Marzahn-Hellersdorf liegen die Mieten noch bei 8 bis 11 EUR/m², zeigen aber eine deutliche Aufwärtsdynamik. Besonders in Stadtteilen mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Infrastruktur steigen die Mieten überproportional. Die traditionell günstigeren östlichen Außenbezirke holen preislich zunehmend auf.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Berlin bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Marktexperten erwarten keine Entspannung vor 2026/2027. Die strukturelle Wohnungsknappheit, der anhaltende Zuzug und die schwache Neubautätigkeit werden den Markt weiterhin prägen. Mietpreissteigerungen von 2-4% jährlich erscheinen realistisch, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung des sozialen Wohnungsbaus und die Fertigstellung größerer Neubauprojekte ab 2027 zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird die Grundproblematik der Wohnungsknappheit in einer wachsenden Metropole wie Berlin auch langfristig bestehen bleiben. Politische Maßnahmen wie Mietendeckel oder verschärfte Regulierungen könnten kurzfristig dämpfend wirken, lösen aber nicht das strukturelle Angebotsproblem.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 zeigen sich nun wieder moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die strukturelle Angebotsknappheit, verstärkt durch die schwache Neubautätigkeit, bleibt das dominierende Marktmerkmal.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten und Stadtlagen bleiben erheblich, wobei zentrale und etablierte Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Die Nachfrage bleibt trotz gestiegener Zinsen und Preise robust, getragen vom anhaltenden Zuzug nach Berlin und der wirtschaftlichen Attraktivität der Hauptstadt.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise und starke Konkurrenz einstellen. Verkäufer und Vermieter profitieren von einem Marktumfeld, das ihnen günstige Konditionen ermöglicht. Investoren finden in Berlin weiterhin einen stabilen Markt mit moderaten Wachstumsperspektiven, müssen aber mit hohen Einstiegspreisen und begrenzten Opportunitäten rechnen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die politischen Bemühungen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus Früchte tragen und ob die erwartete Zinsstabilisierung zu einer weiteren Belebung des Marktes führt. Bis dahin bleibt Berlin ein Markt, der von Knappheit, hohen Preisen und intensivem Wettbewerb geprägt ist.