Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung mit durchweg positiven Preissignalen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Erholung setzt sich nach der Stabilisierung im zweiten Quartal fort, wobei strukturelle Herausforderungen wie Angebotsknappheit und hohe Nachfrage weiterhin den Markt prägen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen deutlichen Preisanstieg. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.171 €/m², was einem Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Preis noch bei 4.919 €/m² lag. Diese Entwicklung markiert eine signifikante Beschleunigung der Preisentwicklung und zeigt die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern im Berliner Markt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 5,1 Prozent, was auf eine konstante Aufwärtsbewegung hindeutet. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 Euro und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premium-Lagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern ist nach wie vor knapp, während die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau verharrt. Besonders in den zentralen und beliebten Bezirken übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was zu einer schnellen Vermarktung und teilweise zu Bieterwettbewerben führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt keine signifikante Zunahme. Die hohen Grundstückspreise und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Berlin erschweren neue Entwicklungen. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, da verfügbare Objekte meist innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 45 bis 60 Tagen für gut positionierte Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den etablierten Premiumlagen erzielt: Charlottenburg-Wilmersdorf führt die Preisliste mit durchschnittlich 6.500 bis 7.000 €/m² an, gefolgt von Prenzlauer Berg mit 6.000 bis 6.500 €/m² und Berlin-Mitte mit vergleichbaren Werten.

Die mittleren Preislagen finden sich in Bezirken wie Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro. Am unteren Ende der Preisskala rangieren die Stadtrandbezirke: In Spandau liegen die Preise bei etwa 3.500 bis 4.000 €/m², während Marzahn-Hellersdorf mit 3.000 bis 3.500 €/m² die günstigsten Optionen bietet. Diese Bezirke profitieren jedoch zunehmend von der Überlaufnachfrage aus den teureren Innenstadtlagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Experten erwarten für 2026 eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das strukturell begrenzte Angebot. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen: Sollten die Zinsen stabil bleiben oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich die Preisschere zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen weiter öffnet, da die Nachfrage nach gut angebundenen Stadtrandlagen zunimmt. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Berlin wird den Markt weiterhin stützen, während regulatorische Eingriffe wie mögliche Bauauflagen oder Umweltvorschriften die Neubauaktivität beeinflussen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 €/m² liegt das Preisniveau um 0,6 Prozent über dem Vorquartal, als noch 5.349 €/m² verzeichnet wurden. Diese moderate Steigerung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hin.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 376.500 Euro, während größere Familienwohnungen mit 100 Quadratmetern bei rund 537.900 Euro liegen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 0,6 Prozent, was auf eine gedämpfte, aber stetige Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Das Transaktionsvolumen im Eigentumswohnungsmarkt hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Anzahl der Kaufabschlüsse ist um etwa 8 Prozent gestiegen, was auf eine zunehmende Marktaktivität und wachsendes Vertrauen der Käufer hindeutet. Der Bestandsmarkt zeigt deutliche Zeichen einer Erholung, während der Neubausektor weiterhin schwächelt.

Die Neubauaktivität bleibt gedämpft, mit nur wenigen größeren Projekten, die im dritten Quartal fertiggestellt wurden. Die Baugenehmigungen sind im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent zurückgegangen, was auf die anhaltenden Herausforderungen durch hohe Baukosten und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und liegt bei unter einem Prozent, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt ausgeprägte regionale Unterschiede. Spitzenreiter ist Charlottenburg-Wilmersdorf mit Quadratmeterpreisen von 7.000 bis 8.500 Euro für hochwertige Objekte. Berlin-Mitte folgt mit 6.500 bis 7.500 €/m², während Friedrichshain-Kreuzberg mit 6.000 bis 7.000 €/m² ebenfalls zu den Premiumlagen zählt.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Bezirke wie Pankow und Schöneberg mit 4.500 bis 5.500 €/m². Die Aufwertung ehemals günstiger Bezirke setzt sich fort: Neukölln verzeichnet Preise von 4.000 bis 5.000 €/m², was eine deutliche Steigerung gegenüber den Vorjahren darstellt. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Lichtenberg mit 3.500 bis 4.000 €/m² und Reinickendorf mit ähnlichen Werten, wobei auch hier eine zunehmende Nachfrage zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung erwartet. Analysten prognostizieren eine jährliche Steigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird. Die strukturellen Angebotsengpässe werden voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht mit der Nachfrage Schritt hält.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Baukosten sein. Sollten diese sich stabilisieren oder sogar leicht sinken, könnte dies zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte nach Berlin werden die Nachfrage weiterhin stützen. Regulatorische Änderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz und des Klimaschutzes, könnten zusätzliche Investitionen in Bestandsimmobilien erforderlich machen und die Preisdynamik beeinflussen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine spürbare Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 16,50 €/m², was einem Anstieg von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch 16,20 €/m² betrug. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider, insbesondere von Familien, die mehr Wohnraum und private Außenflächen suchen.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beläuft sich die Mietsteigerung ebenfalls auf 1,9 Prozent. Die Gesamtmieten für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich: Ein durchschnittliches 150-Quadratmeter-Haus kostet monatlich etwa 2.475 Euro kalt, während größere Objekte mit 200 Quadratmetern bei rund 3.300 Euro liegen. Die Warmmieten liegen aufgrund der gestiegenen Energiekosten durchschnittlich 20 bis 25 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem knapp, was zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter führt. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich auf unter 14 Tage verkürzt, in beliebten Lagen werden Objekte oft innerhalb einer Woche vermietet. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt liegt durchschnittlich bei 30 bis 50, in Premiumlagen sogar deutlich darüber.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal, da sich Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Bestand wird hauptsächlich durch Umwandlungen und Modernisierungen erweitert. Die Fluktuation ist gering, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation ihre bestehenden Mietverhältnisse seltener aufgeben. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf über sieben Jahre erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Miethausmarkt sind erheblich. In den Premiumlagen Charlottenburg-Wilmersdorf werden Spitzenmieten von 20 bis 25 €/m² erreicht, insbesondere für modernisierte Objekte mit gehobener Ausstattung. Prenzlauer Berg und Berlin-Mitte folgen mit 18 bis 22 €/m², wobei hier besonders familienfreundliche Lagen mit guter Infrastruktur gefragt sind.

Im mittleren Segment liegen Bezirke wie Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof mit Mieten zwischen 14 und 17 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem suburban Charakter. Am unteren Ende der Mietpreisskala finden sich Spandau mit 11 bis 13 €/m² und Marzahn-Hellersdorf mit 10 bis 12 €/m². Diese Bezirke verzeichnen jedoch zunehmende Nachfrage von Familien, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf weitere moderate Mietsteigerungen hin. Experten erwarten einen jährlichen Anstieg von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung von regulatorischen Eingriffen wie möglichen Verschärfungen der Mietpreisbremse abhängen wird. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den Trend zum Home-Office und dem Wunsch nach mehr Wohnraum.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energiekosten sein. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend einen Mietpreisaufschlag rechtfertigen können, während unsanierte Objekte möglicherweise Preisnachlässe hinnehmen müssen. Die geplanten Verschärfungen der Energieeffizienzstandards könnten zu einer Modernisierungswelle führen, die temporär das Angebot verknappt, aber langfristig zu einem attraktiveren und nachhaltigeren Bestand führt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin, das größte Segment des Wohnimmobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 14,80 €/m², was einem Anstieg von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete 14,60 €/m² betrug. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der gesetzlichen Mietpreisbremse, zeigt aber dennoch die anhaltende Dynamik des Marktes.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 1,4 Prozent. Die absolute Mietbelastung für Haushalte variiert stark: Eine durchschnittliche 60-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 888 Euro kalt, während eine familiengerechte 90-Quadratmeter-Wohnung bei etwa 1.332 Euro liegt. Die Warmmieten liegen durchschnittlich 15 bis 20 Prozent über den Kaltmieten, wobei energieeffiziente Neubauten geringere Nebenkosten aufweisen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bleibt der dynamischste Sektor des Berliner Immobilienmarktes. Das Angebot ist weiterhin knapp, mit einer Leerstandsquote von unter 0,5 Prozent in den meisten Bezirken. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei nur 10 bis 14 Tagen, wobei attraktive Angebote oft innerhalb weniger Stunden vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich auf durchschnittlich 40 bis 60 eingependelt, in beliebten Kiezen sind es oft über 100.

Die Neubautätigkeit zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber deutlich unter dem Bedarf. Im dritten Quartal wurden etwa 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der jährliche Bedarf auf mindestens 20.000 Einheiten geschätzt wird. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum, gefördert durch städtische Programme und Kooperationen mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Die Fluktuation im Bestand ist historisch niedrig, da Mieter aufgrund der Marktlage bestehende Mietverhältnisse nur selten aufgeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft in Berlin zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken und Kiezen. Charlottenburg-Wilmersdorf führt mit durchschnittlichen Mieten von 17 bis 20 €/m² die Preisliste an, gefolgt von Berlin-Mitte mit 16 bis 19 €/m². Friedrichshain-Kreuzberg, einst als alternatives Viertel bekannt, hat sich mit 15 bis 18 €/m² fest im oberen Preissegment etabliert.

Das mittlere Preissegment umfasst Bezirke wie Prenzlauer Berg und Schöneberg mit 13 bis 16 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Aufstrebende Bezirke wie Neukölln verzeichnen Mieten von 12 bis 14 €/m², wobei die Gentrifizierung hier besonders spürbar ist. Am unteren Ende der Skala finden sich Lichtenberg mit 10 bis 12 €/m² und Reinickendorf mit ähnlichen Werten. Diese Bezirke werden zunehmend attraktiv für Mieter, die aus den teureren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in ehemaligen Randlagen wie Marzahn-Hellersdorf, wo die Mieten zwar noch bei 9 bis 11 €/m² liegen, aber überdurchschnittliche Steigerungsraten aufweisen. Die Kiezentwicklung innerhalb der Bezirke zeigt ebenfalls große Unterschiede: Während etablierte Wohnlagen stabile hohe Mieten aufweisen, sind in Entwicklungsgebieten stärkere Schwankungen zu beobachten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten ist von verschiedenen Faktoren geprägt. Experten erwarten eine fortsetzung des moderaten Mietanstiegs im Rahmen von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Entscheidungen abhängen wird. Die Diskussion um eine Verlängerung oder Verschärfung der Mietpreisbremse wird dabei eine zentrale Rolle spielen.

Die Neubauaktivität dürfte sich langsam erholen, unterstützt durch staatliche Förderprogramme und vereinfachte Genehmigungsverfahren. Dennoch wird das Angebot voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Der demografische Wandel mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich 20.000 bis 30.000 Einwohnern wird den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhalten.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Mit den verschärften EU-Klimazielen und steigenden Energiekosten werden energieeffiziente Wohnungen einen deutlichen Wettbewerbsvorteil haben. Dies könnte zu einer stärkeren Differenzierung der Mieten führen, wobei unsanierte Altbauten möglicherweise Preisnachlässe hinnehmen müssen, während moderne, energieeffiziente Wohnungen Premiummieten erzielen.

Die Digitalisierung wird ebenfalls Einfluss auf den Markt nehmen. Online-Besichtigungen und digitale Bewerbungsverfahren werden zum Standard, was die Marktprozesse beschleunigen könnte. Gleichzeitig könnten neue Wohnkonzepte wie Co-Living und Micro-Apartments in den urbanen Zentren an Bedeutung gewinnen und neue Marktsegmente erschließen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 präsentiert sich als robuster, aber herausfordernder Markt mit anhaltenden Angebotsengpässen und stabiler Nachfrage. Die moderate Preisentwicklung in allen Segmenten zeigt eine gewisse Normalisierung nach den turbulenten Vorjahren, wobei strukturelle Probleme wie der Wohnungsmangel weiterhin bestehen.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten – Häuser zum Kauf mit der stärksten Preissteigerung von 5,1 Prozent, Wohnungen zum Kauf mit moderaten 0,6 Prozent, sowie Miethäuser und Mietwohnungen mit Steigerungen zwischen 1,4 und 1,9 Prozent – spiegeln die verschiedenen Nachfragegruppen und deren finanzielle Möglichkeiten wider.

Für Investoren und Marktteilnehmer bleibt Berlin trotz der Herausforderungen ein attraktiver Markt mit langfristigem Wachstumspotenzial. Die anhaltende Urbanisierung, die wirtschaftliche Dynamik der Hauptstadt und die internationale Anziehungskraft werden den Markt weiterhin stützen. Gleichzeitig erfordern regulatorische Anforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, und die angespannte Angebotssituation strategische Entscheidungen und langfristige Planung.

Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit politische Maßnahmen, wirtschaftliche Entwicklungen und gesellschaftliche Trends den Markt beeinflussen werden. Sicher ist jedoch, dass der Berliner Wohnimmobilienmarkt auch weiterhin im Fokus von Investoren, Politik und Öffentlichkeit stehen wird.