Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen moderate Steigerungen zu verzeichnen. Die folgende Analyse beleuchtet die vier zentralen Marktsegmente und stellt die aktuelle Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer deutlichen Steigerung von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 5,1 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Kaufpreise für Häuser hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Berlin nach einer Phase der Stabilisierung wieder in einer Wachstumsphase befindet. Besonders bemerkenswert ist die Beschleunigung des Preisanstiegs im Vergleich zu den vorangegangenen Quartalen, was auf eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die geringe Neubauaktivität für Einfamilienhäuser trägt maßgeblich zu dieser Angebotsknappheit bei. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, insbesondere in den Innenstadtbezirken und beliebten Randlagen.

Die Neubautätigkeit für Einfamilienhäuser in Berlin bleibt weiterhin verhalten. Dies ist hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die hohen Baukosten zurückzuführen. Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Verkäufer befinden sich in einer günstigen Position, während Käufer mit einem intensiven Wettbewerb um die verfügbaren Objekte konfrontiert sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Berlins sind weiterhin erheblich. In den zentralen Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.000 Euro. Diese Bezirke profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Spandau und Treptow-Köpenick, liegen die Preise deutlich niedriger bei 4.000 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten mehr Grünflächen und größere Grundstücke, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die beliebten Szeneviertel Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln positionieren sich mit Preisen zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment. Diese Bezirke haben in den letzten Jahren eine erhebliche Aufwertung erfahren und ziehen vor allem junge Familien und Kreative an.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Segment der Häuser zum Kauf. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu einer Fortsetzung des Preisaufschwungs führen. Eine signifikante Erhöhung der Neubautätigkeit ist nicht zu erwarten, was die Angebotsknappheit weiter verschärfen dürfte.

Die demografische Entwicklung Berlins, mit einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und dem Zuzug von Fachkräften, wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird jedoch mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung gerechnet, wobei die jährlichen Steigerungsraten voraussichtlich im einstelligen Prozentbereich bleiben werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin bei 5.379 Euro. Dies bedeutet eine moderate Steigerung von 0,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis 5.349 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 0,6 Prozent, was auf eine stabilisierte, aber dennoch positive Preisentwicklung hindeutet.

Die verhaltene Preisentwicklung im Vergleich zum Häusersegment zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen eine Phase der Konsolidierung durchläuft. Die Preise steigen zwar weiterhin, jedoch in einem deutlich langsameren Tempo als in den Boomjahren der Vergangenheit. Diese Entwicklung kann als gesunde Marktkorrektur interpretiert werden, die zu einer nachhaltigeren Preisentwicklung führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, bleibt jedoch insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Die geringe Neubauaktivität trägt wesentlich zu dieser Situation bei. Viele geplante Bauprojekte wurden aufgrund gestiegener Baukosten und unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen verschoben oder ganz gestrichen. Die Nachfrage bleibt hingegen konstant hoch, besonders in den Innenstadtbezirken, wo die Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen traditionell begrenzt ist.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte oder sanierungsbedürftige Altbauten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Käufer hindeutet. Dennoch werden qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin schnell verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb Berlins. In den zentralen Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.000 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Spandau und Treptow-Köpenick, sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher. Diese Gebiete bieten oft modernere Wohnungen mit besserer Ausstattung und Balkonen oder Terrassen. Die beliebten Kieze in Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln liegen mit Preisen zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment. Diese Bezirke haben sich zu attraktiven Wohnlagen entwickelt, die urbanes Flair mit einer lebendigen Nachbarschaft verbinden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Berlin für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten, dass die Preise weiterhin leicht steigen werden, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich zwischen 1 und 3 Prozent jährlich liegen werden. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch das Bevölkerungswachstum und die Attraktivität Berlins als Wirtschaftsstandort, wird die Preise stützen.

Gleichzeitig könnten verschiedene Faktoren die Preisentwicklung dämpfen. Dazu gehören mögliche weitere Zinserhöhungen, strengere Kreditvergaberichtlinien und eine allgemeine wirtschaftliche Abkühlung. Die geplanten Neubauvorhaben könnten mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen, wobei die Realisierung vieler Projekte von der Entwicklung der Baukosten und der Verfügbarkeit von Fachkräften abhängt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 16,50 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 16,20 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 3,1 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise für Häuser unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser zeigt eine stetige, aber moderate Steigerung, die im Einklang mit der allgemeinen Marktentwicklung steht. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können, bleibt konstant hoch. Dies führt zu einem anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mietpreise.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, bleibt aber insgesamt begrenzt. Die geringe Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser zur Vermietung trägt zu dieser Knappheit bei. Viele potenzielle Vermieter bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien aufgrund der attraktiven Verkaufspreise, was das Mietangebot zusätzlich verknappt.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt hoch, besonders in den Innenstadtbezirken und beliebten Randlagen. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern mit Garten, was die Nachfrage in den Außenbezirken antreibt. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage innerhalb Berlins. In den zentralen Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg liegen die Mieten zwischen 18,00 und 20,00 Euro pro Quadratmeter. Diese hohen Preise reflektieren die Exklusivität und die begrenzte Verfügbarkeit von Häusern in diesen urbanen Lagen.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Spandau und Treptow-Köpenick, sind die Mieten mit 14,00 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die beliebten Viertel Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln positionieren sich mit Mieten zwischen 16,50 und 18,00 Euro pro Quadratmeter im mittleren bis gehobenen Segment. Diese Bezirke verbinden urbanes Leben mit einer gewissen Wohnqualität und sind daher bei verschiedenen Zielgruppen beliebt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Segment der Häuser zur Miete erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen führen. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Steigerungen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer Trendumkehr führen. Die demografische Entwicklung Berlins, mit einem kontinuierlichen Zuzug von Familien und Fachkräften, wird die Nachfrage nach Mietshäusern weiter stützen. Mittelfristig könnte eine Erhöhung des Angebots durch Neubau oder Umwandlung von Gewerbeimmobilien zu einer gewissen Entspannung führen, wobei dies stark von politischen Entscheidungen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Berlin bei 15,80 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete 15,50 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Mietsteigerung 3,2 Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung der Wohnungsmieten zeigt.

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen bleibt trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin positiv. Die Steigerungsraten haben sich jedoch im Vergleich zu den Vorjahren deutlich verlangsamt, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet. Dennoch bleibt der Berliner Mietwohnungsmarkt für viele Haushalte eine finanzielle Herausforderung, insbesondere in den begehrten innerstädtischen Lagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, kann aber die hohe Nachfrage weiterhin nicht decken. Die geringe Neubauaktivität bleibt ein zentrales Problem des Berliner Wohnungsmarktes. Obwohl verschiedene Neubauprojekte in Planung oder im Bau sind, reicht die Fertigstellungsrate nicht aus, um den Bedarf zu decken.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt konstant hoch, besonders in den Innenstadtbezirken. Der Zuzug nach Berlin, sowohl aus anderen deutschen Städten als auch aus dem Ausland, treibt die Nachfrage weiter an. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt weiterhin deutlich unter 2 Prozent, was als Zeichen eines sehr angespannten Marktes gilt. Die Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt ist minimal, qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg bewegen sich die Mieten zwischen 17,00 und 19,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen und gastronomischen Angebot.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Spandau und Treptow-Köpenick, liegen die Mieten mit 13,50 bis 15,00 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten oft modernere Wohnungen mit besserer Ausstattung und sind besonders für Haushalte attraktiv, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Szeneviertel Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln positionieren sich mit Mieten zwischen 15,50 und 17,00 Euro pro Quadratmeter im mittleren bis gehobenen Segment. Diese Bezirke haben in den letzten Jahren eine erhebliche Gentrifizierung erfahren und ziehen vor allem junge Berufstätige und Kreative an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Berlin für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Entscheidungen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich weiterhin dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken. Gleichzeitig könnte die geplante Erhöhung der Neubautätigkeit mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen. Die Umsetzung des Berliner Wohnungsbauprogramms und die Mobilisierung von Bauland werden entscheidend für die zukünftige Marktentwicklung sein.

Die demografische Entwicklung Berlins wird weiterhin eine zentrale Rolle spielen. Mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum und dem anhaltenden Zuzug von Fachkräften wird die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleiben. Besonders in den innerstädtischen Lagen wird der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen intensiv bleiben. Langfristig könnte eine Verlagerung der Nachfrage in die Außenbezirke und das Berliner Umland zu einer ausgeglicheneren Marktentwicklung führen.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage getragen. Die Preisentwicklung sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten zeigt eine moderate Aufwärtsbewegung, wobei das Segment der Häuser zum Kauf mit einer Steigerung von 5,1 Prozent die dynamischste Entwicklung aufweist.

Die anhaltende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bleibt die zentrale Herausforderung des Berliner Immobilienmarktes. Trotz leichter Verbesserungen auf der Angebotsseite reicht die Neubautätigkeit nicht aus, um den Bedarf zu decken. Dies führt zu einem anhaltenden Preisdruck, insbesondere in den begehrten innerstädtischen Lagen.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Berliner Immobilienmarkt attraktiv, wobei eine sorgfältige Standortauswahl und realistische Preisvorstellungen entscheidend für den Erfolg sind. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten politischen Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus die erhoffte Wirkung entfalten und zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können.