Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung im Vergleich zum Vorquartal

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der bereits im zweiten Quartal 2025 eingeleiteten Erholungsphase setzt sich der positive Trend fort, wenngleich die strukturellen Herausforderungen durch geringe Neubautätigkeit und Angebotsknappheit bestehen bleiben. Die Analyse der vier Hauptmarktsegmente offenbart differenzierte Entwicklungen, die sowohl von der anhaltend hohen Nachfrage als auch von den regionalen Besonderheiten der Hauptstadt geprägt sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Berlin verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.171 Euro liegt das aktuelle Preisniveau leicht über dem Vorquartalswert von 5.152 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 0,4 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich die Dynamik deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 4.919 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung beachtliche 5 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die zunehmende Attraktivität von Häusern als Wohnform wider, insbesondere in Zeiten, in denen Käufer verstärkt nach Wohnraum mit Garten und zusätzlichen Freiräumen suchen. Die moderate Quartalssteigung deutet auf eine Konsolidierung nach den stärkeren Preisbewegungen der Vormonate hin, während die Jahresentwicklung die grundsätzlich positive Markttendenz unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Während die Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern weiterhin auf hohem Niveau verharrt, bleibt das Angebot begrenzt. Die Neubautätigkeit zeigt zwar erste Anzeichen einer Belebung durch leicht steigende Baugenehmigungszahlen, jedoch wirken die hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen weiterhin als Bremsfaktoren.

Ein positives Signal sendet das gestiegene Transaktionsvolumen im Mehrfamilienhausbereich aus, das im dritten Quartal 2025 mit 728,6 Millionen Euro um 34 Prozent über dem Vorjahresquartal liegt. Diese Entwicklung deutet auf eine Wiederbelebung des Investmentmarktes hin und stützt indirekt auch den Markt für Einfamilienhäuser, da institutionelle Investoren wieder verstärkt Vertrauen in den Berliner Immobilienmarkt zeigen.

Der Leerstand im Häusersegment bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft. Bestandsimmobilien dominieren das Marktgeschehen, während Neubauprojekte nur vereinzelt realisiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung innerhalb Berlins bleibt auch im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise für Häuser werden weiterhin in den etablierten Innenstadtlagen wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg erzielt. Hier bewegen sich die Preise häufig deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt und können in Spitzenlagen 7.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während traditionell günstigere Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Spandau moderate Preissteigerungen verzeichnen, erleben gehobene Randlagen wie Zehlendorf oder Köpenick eine verstärkte Nachfrage. Besonders Familien schätzen hier die Kombination aus grüner Umgebung, guter Infrastruktur und noch vergleichsweise moderaten Preisen.

Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in den sogenannten Zwischenlagen, also Gebieten zwischen Innenstadt und Stadtrand. Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg oder Pankow profitieren von ihrer guten Anbindung bei gleichzeitig noch bezahlbaren Preisen und verzeichnen überdurchschnittliche Nachfragesteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung hin. Experten erwarten für den Häusermarkt eine jährliche Preissteigerung zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Die hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen werden weiterhin als Investitionshemmnisse wirken. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und den Trend zu größeren Wohnflächen stabil bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Neubauwohnungen erreichen mit durchschnittlich 5.379 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand, was einer minimalen Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert von 5.349 Euro entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 blieben die Preise weitgehend stabil, was auf eine gewisse Marktkonsolidierung hindeutet.

Der Bestandswohnungsmarkt zeigt mit durchschnittlich 5.140 Euro pro Quadratmeter eine dynamischere Entwicklung. Mit einem Plus von 3,2 Prozent im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung hier über der allgemeinen Inflationsrate. Diese Entwicklung reflektiert die hohe Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen in etablierten Lagen bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot.

Bemerkenswert ist die Diskrepanz zwischen Neubau- und Bestandspreisen, die sich im dritten Quartal 2025 auf etwa 240 Euro pro Quadratmeter beläuft. Diese Preisdifferenz erklärt sich durch die höheren Energieeffizienzstandards und modernen Ausstattungen der Neubauten, stellt aber gleichzeitig eine Herausforderung für die Vermarktung neuer Projekte dar.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungskaufsegment wird maßgeblich durch die historisch niedrige Neubautätigkeit geprägt. Mit nur etwa 750 Kaufverträgen für Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 liegt das Transaktionsvolumen dramatisch unter dem Niveau von 2021, als noch 3.606 Verträge abgeschlossen wurden. Diese Entwicklung verdeutlicht die tiefgreifende Krise im Neubausektor.

Trotz leicht steigender Baugenehmigungszahlen bleibt die tatsächliche Bauaktivität weit hinter dem Bedarf zurück. Die Gründe hierfür sind vielfältig: gestiegene Baukosten, unsichere Finanzierungsbedingungen und regulatorische Hürden hemmen Investitionen. Das Transaktionsvolumen im Bestandssegment stabilisiert sich hingegen auf einem soliden Niveau und zeigt erste Anzeichen einer Erholung.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch, insbesondere in den gefragten Innenstadtlagen. Käufer agieren jedoch preissensibler als in den Vorjahren und prüfen Angebote intensiver. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verlängert, liegt aber immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungskaufsegment folgt etablierten Mustern, zeigt aber auch neue Entwicklungen. Die Spitzenpreise werden weiterhin in Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit mehr sind. In besonders gefragten Mikrolagen können sogar Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke erreicht werden.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den ehemaligen Randbezirken, die zunehmend in den Fokus von Käufern rücken. Bezirke wie Lichtenberg oder Reinickendorf profitieren von verbesserten Infrastrukturen und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, bleiben aber absolut betrachtet noch deutlich unter dem Berliner Durchschnitt.

Die Fragmentierung des Marktes nimmt weiter zu. Selbst innerhalb einzelner Bezirke zeigen sich erhebliche Preisunterschiede, die von Faktoren wie Verkehrsanbindung, Lärmbelastung, sozialem Umfeld und Ausstattungsqualität abhängen. Diese Mikrolage-Effekte gewinnen zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs im Wohnungskaufsegment. Die erwartete jährliche Steigerungsrate liegt zwischen 2 und 4 Prozent, wobei Bestandswohnungen in guten Lagen tendenziell stärker zulegen dürften als Neubauten.

Die Neubaukrise wird voraussichtlich anhalten, was die Angebotsseite weiter unter Druck setzt. Erst bei einer deutlichen Verbesserung der Rahmenbedingungen - sei es durch sinkende Baukosten, verbesserte Förderungen oder vereinfachte Genehmigungsverfahren - ist mit einer Belebung der Bautätigkeit zu rechnen. Die anhaltende Nachfrage, getrieben durch Zuwanderung und sich wandelnde Wohnbedürfnisse, wird den Markt weiterhin stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Anspannung, wenngleich konkrete Durchschnittsmieten für dieses Segment nur begrenzt verfügbar sind. Die allgemeine Mietpreisentwicklung im Berliner Wohnungsmarkt lässt jedoch Rückschlüsse auf die Situation im Häusersegment zu. Die Mieten entwickeln sich weiterhin moderat bis stark steigend, getrieben durch die fundamentale Knappheit an verfügbaren Mietobjekten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren. Einfamilienhäuser zur Miete, traditionell ein Nischensegment im Berliner Markt, erfahren eine verstärkte Nachfrage, insbesondere von Familien und Personen, die flexibel bleiben möchten, ohne auf den Komfort eines Hauses verzichten zu müssen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot ist unterdurchschnittlich und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte in gehobenen Lagen. Die Leerstandsquote bewegt sich nahe null, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Die geringe Neubautätigkeit im Mietsektor verschärft die Situation zusätzlich. Neubauprojekte fokussieren sich überwiegend auf Eigentumswohnungen, während der Bau von Miethäusern aufgrund der unsicheren Renditeaussichten und regulatorischen Beschränkungen kaum stattfindet. Institutionelle Investoren zeigen zwar wieder verstärktes Interesse am Berliner Markt, konzentrieren sich aber hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird durch verschiedene Faktoren angetrieben: der Wunsch nach mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich, die durch die Pandemie verstärkten Home-Office-Anforderungen sowie die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer zur Miete zwingen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung von Miethäusern in Berlin zeigt eine klare Konzentration auf die Außenbezirke und gehobenen Villenviertel. In Bezirken wie Zehlendorf, Köpenick oder Reinickendorf finden sich die meisten Angebote, wobei die Mietpreise stark von der konkreten Lage und Ausstattung abhängen.

Besonders beliebte Viertel mit guter Infrastruktur und Grünanbindung verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier konkurrieren oft internationale Mieter und Familien mit höherem Einkommen um die wenigen verfügbaren Objekte. In den Stadtrandlagen zeigt sich eine differenzierte Nachfrage, wobei die Nähe zu S-Bahn-Stationen und Schulen entscheidende Faktoren darstellen.

Die innerstädtischen Lagen bieten kaum Miethäuser an, und wenn, dann zu Spitzenpreisen, die oft das Doppelte oder Dreifache der Durchschnittsmieten für Wohnungen erreichen können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethäusermarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Bestands zu erwarten ist. Die Mietpreise dürften weiter moderat steigen, begrenzt durch die allgemeine Einkommensentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe.

Marktrisiken ergeben sich hauptsächlich aus der unsicheren wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen Änderungen im Mietrecht. Die hohen Baukosten und Zinsen werden weiterhin als Investitionshemmnis wirken und die Neubautätigkeit im Mietsegment begrenzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine ungebrochene Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegen sich in einer Spanne zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen der gefragten Innenstadtbezirke Mieten zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr darstellen. Diese Preisentwicklung setzt den Trend des zweiten Quartals fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung am Berliner Mietwohnungsmarkt.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich moderate Steigerungen, die sich jedoch über das gesamte Stadtgebiet erstrecken. Die Jahresentwicklung offenbart deutlichere Zuwächse, wobei die tatsächlichen Steigerungsraten stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängen. Besonders Neuvertragsmieten liegen häufig erheblich über den Bestandsmieten, was die Spreizung am Markt weiter verstärkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird durch eine extreme Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage charakterisiert. Die Leerstandsquote verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent, was faktisch einer Vollvermietung gleichkommt. Diese Situation verschärft sich durch die weiterhin geringe Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich.

Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf den Eigentumswohnungsbereich, während klassische Mietwohnungsprojekte aufgrund der unsicheren Renditeaussichten und regulatorischen Beschränkungen kaum realisiert werden. Die wenigen fertiggestellten Mietwohnungen werden meist zu Höchstpreisen angeboten und sind innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren angetrieben: kontinuierlicher Zuzug nach Berlin, Haushaltsverkleinerungen, steigende Studierendenzahlen und die Verlagerung von Kaufinteressenten in den Mietmarkt aufgrund der hohen Kaufpreise. Diese Nachfragefaktoren treffen auf ein strukturell unzureichendes Angebot, was zu einer dauerhaften Marktanspannung führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Mietpreisdifferenzierung in Berlin folgt etablierten Mustern, zeigt aber auch neue Entwicklungen. Die höchsten Mieten werden traditionell in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt. Hier liegen die Angebotsmieten häufig über 15 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen mit Neubaustandard können auch 20 Euro und mehr erreicht werden.

Die mittleren Lagen in Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Pankow oder Steglitz bewegen sich im Bereich von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Auch hier zeigt sich eine starke Binnendifferenzierung, abhängig von Faktoren wie ÖPNV-Anbindung, Kiez-Charakter und Ausstattungsqualität.

Die Außenbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Reinickendorf bieten noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Allerdings holen auch diese Lagen zunehmend auf, insbesondere in Gebieten mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Die traditionelle Ost-West-Differenzierung der Mietpreise nivelliert sich zunehmend, wobei einzelne östliche Bezirke mittlerweile zu den teuersten der Stadt gehören.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Berliner Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Situation hin. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen, die jedoch durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und den Berliner Mietspiegel gedämpft werden könnten. Die tatsächliche Entwicklung wird stark von politischen Entscheidungen auf Landes- und Bundesebene abhängen.

Der Angebotsmangel wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich absehbar ist. Die strukturellen Probleme - hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren, unsichere Renditeaussichten - werden kurzfristig nicht gelöst werden können. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch anhaltenden Zuzug und demografische Veränderungen hoch bleiben.

Mögliche Marktveränderungen könnten sich durch großflächige Wohnungsbauprojekte, die derzeit in Planung sind, ergeben. Projekte wie die Entwicklung des ehemaligen Flughafens Tegel oder neue Stadtquartiere am Stadtrand könnten mittelfristig für Entlastung sorgen, werden aber frühestens in den späten 2020er Jahren marktwirksam.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die im zweiten Quartal begonnene Stabilisierung setzt sich fort, wobei die strukturellen Herausforderungen - insbesondere die geringe Neubautätigkeit und die daraus resultierende Angebotsknappheit - weiterhin prägend bleiben.

Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen zeigen eine verhaltene Aufwärtsdynamik mit Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Mietmärkte bleiben deutlich angespannter mit kontinuierlichen Mietsteigerungen bei extremer Angebotsknappheit. Die geografische Preisdifferenzierung innerhalb Berlins bleibt ausgeprägt, wobei sich die traditionellen Muster langsam verschieben und ehemalige Randlagen aufholen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen weiterhin mit stabilen bis leicht steigenden Preisen rechnen, während Mieter mit einer anhaltend schwierigen Wohnungssuche und steigenden Mieten konfrontiert bleiben. Investoren finden einen stabilen Markt vor, müssen aber die regulatorischen Risiken und die schwierigen Neubaubedingungen in ihre Kalkulationen einbeziehen.