Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025
Fokus: Wohnimmobilien

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Berlin bei 5.171 Euro/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 4.919 Euro/m² lag. Die positive Entwicklung setzt sich damit kontinuierlich fort, nachdem der Durchschnittspreis für das Gesamtjahr 2024 bei 4.849 Euro/m² lag und für 2025 bereits auf 5.152 Euro/m² prognostiziert wird.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung. Während im Q2 2025 die Preise bei durchschnittlich 5.089 Euro/m² lagen, bedeutet der aktuelle Wert von 5.171 Euro/m² einen Anstieg von etwa 1,6 Prozent innerhalb eines Quartals. Diese stetige, aber nicht überhitzte Preisentwicklung deutet auf eine gesunde Markterholung hin.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt sich robust und von steigender Nachfrage geprägt. Besonders Mehrfamilienhäuser als Anlageform entwickeln sich überdurchschnittlich gut und legten bundesweit mit 5,2 Prozent stärker zu als selbst genutztes Wohneigentum. In Berlin spiegelt sich dieser Trend in einer erhöhten Investorentätigkeit wider, wobei institutionelle Anleger vermehrt in den Markt zurückkehren.

Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin begrenzt, was die Preisdynamik zusätzlich unterstützt. Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussektor bleibt aufgrund der hohen Grundstückspreise und strengen Bauauflagen verhalten. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, der sich besonders in beliebten Randlagen bemerkbar macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb Berlins. Die höchsten Preise werden weiterhin in den südwestlichen Bezirken wie Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf erzielt, wo Quadratmeterpreise teilweise über 7.000 Euro erreichen. In Charlottenburg-Wilmersdorf, dem teuersten Bezirk Berlins, sind die Preise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 170 Prozent gestiegen.

Am Stadtrand, insbesondere in den östlichen Bezirken wie Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg, liegen die Preise noch deutlich unter dem Berliner Durchschnitt bei etwa 3.800 bis 4.200 Euro/m². Diese Bezirke verzeichnen jedoch die höchsten prozentualen Zuwächse, da Käufer vermehrt in diese noch erschwinglicheren Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment erwartet. Experten prognostizieren für 2026 einen durchschnittlichen Anstieg von 3 bis 5 Prozent, getrieben durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabilisierten Zinsen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in den Randlagen mit guter Verkehrsanbindung.

Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten in den Außenbezirken zu einer leichten Entspannung führen. Jedoch bleiben die strukturellen Herausforderungen wie begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten bestehen, was einer deutlichen Marktentspannung entgegenwirkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.379 Euro/m². Im Bestandsmarkt liegt der Wert mit 5.140 Euro/m² etwas niedriger. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 bedeutet dies eine moderate Steigerung von 0,6 Prozent, als der Preis noch bei 5.349 Euro/m² lag.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.285 Euro/m² lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von etwa 1,8 Prozent. Das gesamtstädtische Preiswachstum im ersten Halbjahr 2025 betrug 3,2 Prozent, was auf eine beschleunigte Erholung im dritten Quartal hindeutet. Bundesweit legten Wohnimmobilien um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zu, womit Berlin leicht unter dem nationalen Durchschnitt liegt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment zeigt deutliche Zeichen einer Erholung. Mit etwa 6.100 Transaktionen im Bestandsmarkt beginnen sich die Transaktionsvolumen von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 zu erholen. Die gestiegene Aktivität deutet auf ein wachsendes Vertrauen der Käufer hin, unterstützt durch die stabilisierten Zinsen und die verbesserte wirtschaftliche Lage.

Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität hat sich zwar leicht erholt, kann aber die strukturellen Angebotsengpässe nicht ausgleichen. Besonders im mittleren und unteren Preissegment übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was zu schnellen Verkäufen und teilweise zu Bieterwettbewerben führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg ist stark fragmentiert. Die höchsten Preise werden in den zentralen Bezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg sowie in Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen, wo Quadratmeterpreise teilweise über 7.500 Euro erreichen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem urbanen Lebensstil.

In den Außenbezirken wie Spandau, Reinickendorf oder Treptow-Köpenick liegen die Preise mit durchschnittlich 4.000 bis 4.500 Euro/m² deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Diese Bezirke verzeichnen jedoch zunehmend Interesse von Käufern, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen in diesen Gebieten führt.

Prognose und Ausblick

Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt zeigt Mitte 2025 unterschiedliche Entwicklungen. Die Abwärtsbewegung ist stadtweit gestoppt, wobei sich der Gesamtmarkt zwischen stabilisierten Zinsen und hoher Nachfrage auf der einen Seite und strukturellen Angebotsengpässen auf der anderen Seite bewegt. Für die kommenden 12 Monate wird eine weitere Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent erwartet.

Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnten verstärkte Neubauaktivitäten und möglicherweise steigende Zinsen zu einer Verlangsamung des Preiswachstums führen. Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum in Berlin bleibt jedoch aufgrund des anhaltenden Zuzugs und der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt hoch, was einen drastischen Preisrückgang unwahrscheinlich macht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zur Miete in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von etwa 14,50 Euro/m². Diese Nische des Mietmarktes bleibt relativ klein, da der Großteil der Häuser in Berlin entweder selbst genutzt oder als Mehrfamilienhäuser mit einzeln vermieteten Wohnungen betrieben wird. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist eine Steigerung von etwa 4,3 Prozent zu verzeichnen.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 14,20 Euro/m² lag, bedeutet dies einen Anstieg von 2,1 Prozent. Die Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die durch die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum mit Garten getrieben wird.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Verfügbarkeit von Mietshäusern ist extrem begrenzt, da Eigentümer diese häufig selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig mehrere Dutzend Interessenten um ein Objekt konkurrieren.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist nahezu nicht existent. Investoren konzentrieren sich auf Mehrfamilienhäuser mit einzeln vermietbaren Wohnungen, da diese eine höhere Rendite und bessere Risikostreuung bieten. Dies verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich und führt zu einem stabilen Verkäufermarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Grunewald, Dahlem und Frohnau erzielt, wo Mieten von über 20 Euro/m² keine Seltenheit sind. Diese Lagen bieten großzügige Grundstücke, eine grüne Umgebung und dennoch gute Anbindung an das Stadtzentrum, was sie besonders für wohlhabende Familien attraktiv macht.

In den Randlagen wie Mahlsdorf, Kaulsdorf oder Rudow liegen die Mieten mit 11 bis 13 Euro/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete erleben jedoch eine steigende Nachfrage von Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten suchen, was zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen in diesen Bezirken führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Mietshäusern erwartet. Die Mietpreise dürften um weitere 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Mietpreisentwicklung und regulatorischen Eingriffen abhängt. Die Einführung strengerer Mietpreisbremsen könnte das Wachstum dämpfen, jedoch bleibt die fundamentale Nachfrage hoch.

Mittelfristig könnte eine Verschiebung hin zu alternativen Wohnformen wie Townhouses oder Reihenhäuser zur Miete stattfinden, die eine Mischung aus Wohnungseigenschaften und Hausqualitäten bieten. Diese könnten teilweise die Nachfrage nach klassischen Einfamilienhäusern zur Miete absorbieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 12,80 Euro/m² bei Neuvermietungen. Die Neuvertragsmieten sind im Wohnsegment um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei 12,45 Euro/m² lag, bedeutet dies einen Anstieg von 2,8 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine Beschleunigung des Mietwachstums im Jahresverlauf, nachdem die Steigerungen in den Vorquartalen moderater ausfielen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt ist weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent und damit weit unter dem als gesund geltenden Niveau von 3 Prozent. Diese extreme Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten, wobei attraktive Wohnungen oft innerhalb weniger Stunden vergeben werden.

Die Neubauaktivität hat sich zwar leicht erholt, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Jährlich werden etwa 16.000 bis 18.000 neue Wohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 20.000 Einheiten liegt. Diese strukturelle Unterversorgung verschärft die Marktanspannung kontinuierlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen, wo Neuvertragsmieten häufig über 15 Euro/m² liegen. In besonders gefragten Kiezen wie Prenzlauer Berg, Schöneberg oder dem Bergmannkiez können die Mieten bei Neuvermietungen sogar 18 bis 20 Euro/m² erreichen.

In den Außenbezirken wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Lichtenberg liegen die Mieten mit durchschnittlich 9 bis 11 Euro/m² noch deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Diese Bezirke verzeichnen jedoch die höchsten prozentualen Steigerungsraten, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 Monate wird eine weitere Steigerung der Mietpreise um 3 bis 4 Prozent erwartet. Die anhaltende Zuwanderung nach Berlin, kombiniert mit dem strukturellen Wohnungsmangel, wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse können das Wachstum dämpfen, aber nicht vollständig stoppen.

Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die geplanten Neubauprojekte realisiert werden und zusätzlicher Wohnraum auf den Markt kommt. Die Stadt Berlin plant verschiedene Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus, einschließlich beschleunigter Genehmigungsverfahren und der Ausweisung neuer Baugebiete. Dennoch wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, da die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigt.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung nach der Schwächephase der Jahre 2023 und 2024. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt sind moderate bis deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage variiert. Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - insbesondere die Angebotsknappheit und der hohe Zuzug - bleiben bestehen und werden auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung maßgeblich beeinflussen.

Die Fragmentierung des Marktes mit stark unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Bezirken bietet sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter. Während die zentralen Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, entwickeln sich die Außenbezirke zunehmend zu attraktiven Alternativen mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungspotentialen.