Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit leichten Preisanstiegen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Hauptstadt. Im Vergleich zum Vorquartal sind moderate Preissteigerungen zu verzeichnen, während die Jahresvergleiche deutlichere Zuwächse aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Berlin liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.171 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 0,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.152 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.919 Euro lag, beträgt die Steigerung 5,1 Prozent.

Die moderate Quartalsentwicklung deutet auf eine Konsolidierung des Marktes hin, nachdem in den vorangegangenen Quartalen teilweise stärkere Schwankungen zu beobachten waren. Die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser entwickeln sich dabei weitgehend parallel, wobei freistehende Einfamilienhäuser in bevorzugten Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser zeigt keine signifikante Zunahme, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die restriktive Flächenpolitik in Berlin zurückzuführen ist. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden, da verfügbare Objekte in der Regel innerhalb kurzer Zeit einen Käufer finden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Besonders familiengerechte Häuser mit Garten in verkehrsgünstiger Lage sind stark nachgefragt und erzielen oft Preise über dem Angebotspreis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Stadtteilen bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den etablierten Wohnlagen von Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Zehlendorf erzielt, wo Häuser teilweise deutlich über 6.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Steglitz, Wilmersdorf und Teile von Pankow, wo die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.500 Euro liegen. Die günstigsten Kaufpreise für Häuser finden sich in den Außenbezirken Marzahn, Hellersdorf und Spandau, wo Quadratmeterpreise teilweise unter 4.000 Euro möglich sind. Diese Bezirke verzeichnen jedoch zunehmende Nachfrage von Familien, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentralen Lagen auf die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Häusermarktes mit leichten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte durch die anhaltende Zuwanderung nach Berlin und den Trend zum Wohneigentum als Altersvorsorge weiterhin hoch bleiben.

Mittelfristig könnte die Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank einen dämpfenden Effekt auf die Preisentwicklung haben, sollten die Finanzierungskosten weiter steigen. Gleichzeitig könnten verstärkte Bemühungen um Nachverdichtung und die Erschließung neuer Baugebiete am Stadtrand das Angebot leicht erhöhen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Berlin bei 5.379 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 0,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Preis bei 5.349 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg ebenfalls 0,6 Prozent, was auf eine sehr stabile Preisentwicklung im Wohnungskaufsegment hindeutet.

Die Preise für Neubauwohnungen liegen dabei deutlich über dem Durchschnitt und erreichen in gefragten Lagen häufig Werte von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen, insbesondere unsanierte Objekte, werden hingegen teilweise noch unter 4.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, wobei hier zusätzliche Investitionen für Modernisierungen einkalkuliert werden müssen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Erholung, und fertiggestellte Neubauwohnungen sind auf dem Markt kaum verfügbar, da sie häufig bereits in der Planungsphase verkauft werden. Der Leerstand im Segment der Kaufwohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf schwer vermittelbare Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Die Vermarktungsdauer für durchschnittliche Wohnungen hat sich stabilisiert, wobei besonders gefragte Objekte – wie moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon in guter Lage – oft innerhalb weniger Tage verkauft werden. Die Anzahl der Besichtigungstermine pro Objekt bleibt hoch, was den Verkäufern eine gute Verhandlungsposition verschafft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert stark je nach Bezirk und Mikrolage. Die höchsten Preise werden in den Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg erzielt, wo Quadratmeterpreise für Wohnungen in Toplagen häufig 6.500 Euro überschreiten. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lebensgefühl und der exzellenten Infrastruktur.

Im mittleren Preissegment befinden sich Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg, Pankow und Steglitz-Zehlendorf, wo die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 6.000 Euro liegen. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Bezirken Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick, wo Quadratmeterpreise teilweise noch unter 4.000 Euro möglich sind. Diese Bezirke erleben jedoch eine zunehmende Aufwertung und steigende Nachfrage, insbesondere von jungen Familien und Ersterwerbern.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung mit leichten Preissteigerungen. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich anhalten, da die Neubauaktivität weiterhin durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und langwierige Genehmigungsverfahren gebremst wird. Die Nachfrage dürfte durch die anhaltende Attraktivität Berlins als Wohn- und Arbeitsort sowie durch die Suche nach inflationsgeschützten Anlageformen hoch bleiben.

Mittelfristig könnten politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird weiterhin einen wichtigen Einfluss auf die Nachfrage haben, wobei steigende Zinsen die Kaufkraft potenzieller Erwerber einschränken könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Berlin beträgt im dritten Quartal 2025 15,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 15,30 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 1,3 Prozent. Der Jahresvergleich zeigt eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Miete noch bei 14,80 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Anstieg 4,7 Prozent.

Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich bei etwa 18,50 bis 19,50 Euro pro Quadratmeter, wobei die gestiegenen Energiekosten einen erheblichen Anteil an den Gesamtmietkosten ausmachen. Besonders gefragt sind energieeffiziente Häuser mit niedrigen Nebenkosten, für die Mieter bereit sind, höhere Kaltmieten zu zahlen.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Anspannung. Das Angebot bleibt knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Eine signifikante Zunahme der Neubauaktivität für Mietshäuser ist nicht zu verzeichnen, was hauptsächlich auf die Präferenz von Investoren für Mehrfamilienhäuser und die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke zurückzuführen ist.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts des knappen Angebots und steigender Preise seltener umziehen. Gleichzeitig ist die Fluktuation gering, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Bei Neuvermietungen werden häufig mehrere Dutzend Bewerbungen pro Objekt registriert, insbesondere für familiengerechte Häuser mit Garten in guter Lage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. Die höchsten Mieten für Häuser werden in den beliebten Wohnlagen von Prenzlauer Berg, Charlottenburg und Zehlendorf verlangt, wo die Kaltmieten häufig 18 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Diese Bezirke zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, das gehobene Wohnumfeld und die exzellente Infrastruktur aus.

Im mittleren Preissegment liegen Stadtteile wie Friedrichshain, Schöneberg und Teile von Pankow, wo die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter betragen. Die günstigsten Mietpreise für Häuser finden sich in den Außenbezirken Marzahn, Hellersdorf und Spandau, wo Kaltmieten teilweise noch unter 13 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Bezirke gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität für Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums im Segment der Häuser zur Miete. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine wesentliche Ausweitung des Bestands an Miethäusern zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin und den Trend zu mehr Wohnfläche pro Person weiterhin hoch bleiben.

Die weitere Entwicklung der Mietpreise wird maßgeblich von regulatorischen Eingriffen wie der Mietpreisbremse und möglichen Verschärfungen des Mietrechts beeinflusst. Gleichzeitig könnten steigende Bau- und Instandhaltungskosten zu einem zusätzlichen Aufwärtsdruck auf die Mieten führen. Langfristig könnte eine Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus und die Förderung genossenschaftlicher Wohnprojekte zu einer gewissen Entspannung im unteren und mittleren Preissegment beitragen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Berlin bei 14,20 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete 14,00 Euro betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Miete noch bei 13,60 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 4,4 Prozent.

Die Spanne der Mietpreise ist dabei erheblich: Während Neubauwohnungen in Toplagen Kaltmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen, werden unsanierte Altbauwohnungen in Randlagen teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet. Die durchschnittlichen Warmmieten liegen bei etwa 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nebenkosten einen zunehmenden Anteil an den Gesamtmietkosten ausmachen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin bleibt im dritten Quartal 2025 stark angespannt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Erholung, und fertiggestellte Projekte können die bestehende Nachfrage bei Weitem nicht decken. Der Leerstand liegt praktisch bei null, abgesehen von schwer vermittelbaren Wohnungen mit erheblichen Mängeln.

Die Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt. Attraktive Angebote, insbesondere bezahlbare Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage, sind oft innerhalb von Stunden vergeben. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung bleibt hoch, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind weiterhin ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg verlangt, wo die Kaltmieten für Wohnungen in guten Lagen häufig 16 Euro pro Quadratmeter überschreiten. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, dem vielfältigen kulturellen Angebot und der ausgezeichneten Verkehrsanbindung.

Im mittleren Preissegment befinden sich Bezirke wie Tempelhof-Schöneberg, Pankow und Neukölln, wo die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter liegen. Die günstigsten Mietwohnungen finden sich in den Bezirken Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick, wo Kaltmieten teilweise noch unter 11 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Diese Bezirke erleben jedoch eine zunehmende Gentrifizierung, was mittelfristig zu steigenden Mieten führen dürfte.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums im Wohnungssegment. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich anhalten, da die Neubauaktivität weiterhin durch hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und Fachkräftemangel gehemmt wird. Die Nachfrage dürfte durch die anhaltende Attraktivität Berlins als Lebens- und Arbeitsmittelpunkt sowie durch den demografischen Wandel mit mehr Single-Haushalten hoch bleiben.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von politischen Interventionen abhängen. Die Diskussion um Mietendeckel und Enteignungen großer Wohnungsunternehmen schafft Unsicherheit bei Investoren, was sich negativ auf die Neubauaktivität auswirken könnte. Gleichzeitig könnten verstärkte Bemühungen um sozialen Wohnungsbau und die Förderung von Genossenschaften mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im unteren und mittleren Marktsegment führen.

Langfristig wird die Entwicklung des Berliner Mietwohnungsmarktes von der Balance zwischen Zuzug und Neubauaktivität abhängen. Sollte es gelingen, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau zu verbessern und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, könnte sich die Marktanspannung allmählich lösen. Andernfalls ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtsdrucks auf die Mieten zu rechnen, was die soziale Segregation in der Stadt weiter verstärken könnte.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Quartalsvergleich leicht gestiegen, wobei die Jahresvergleiche deutlichere Zuwächse aufweisen. Der Mietmarkt verzeichnet sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen kontinuierliche Preissteigerungen, die über der allgemeinen Inflationsrate liegen.

Die strukturellen Herausforderungen des Berliner Immobilienmarktes – insbesondere die Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage – bleiben bestehen. Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt sind weiterhin erheblich, wobei eine allmähliche Aufwertung der Randbezirke zu beobachten ist. Für die kommenden Jahre erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung, sofern keine gravierenden wirtschaftlichen oder politischen Verwerfungen eintreten.