Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Wohnimmobilien im Quartalsvergleich

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin von einer angespannten Angebotssituation geprägt. Nach den moderaten Preissteigerungen des zweiten Quartals setzt sich die verhaltene Aufwärtsbewegung fort, wobei die strukturellen Herausforderungen durch die schwache Neubautätigkeit und hohe Finanzierungskosten bestehen bleiben. Die nachfolgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt in seinen vier Hauptsegmenten und stellt die Entwicklung des dritten Quartals dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die Kaufpreise für Häuser in Berlin weiterhin auf einem erhöhten Niveau. Während keine separaten Daten ausschließlich für Häuser vorliegen, zeigt der gesamtstädtische Durchschnittspreis für Bestandswohnimmobilien mit etwa 5.140 Euro pro Quadratmeter eine Jahressteigerung von 3,2 Prozent. Diese moderate Aufwärtsentwicklung setzt den im zweiten Quartal beobachteten Trend fort, als bereits ein leichter Preisanstieg verzeichnet wurde. Die Stabilisierung der Preise nach den Turbulenzen der Jahre 2023 und 2024 deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, wobei das Preisniveau deutlich über dem langjährigen Mittel verbleibt.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zeigen je nach Baujahr und Ausstattung erhebliche Unterschiede. Bestandsobjekte aus den 1960er bis 1980er Jahren sind tendenziell günstiger zu erwerben als modernisierte Altbauten oder neuere Objekte aus den 2000er Jahren. Die Preisspanne reicht dabei von durchschnittlich 450.000 Euro für renovierungsbedürftige Objekte in Randlagen bis zu über 1,5 Millionen Euro für hochwertige Häuser in begehrten innerstädtischen Lagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gekennzeichnet. Der Neubausektor bei Einfamilienhäusern bleibt trotz gestiegener Baugenehmigungen schwach. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten führen dazu, dass viele genehmigte Projekte nicht zur Ausführung kommen. Diese Situation hat sich gegenüber dem zweiten Quartal nicht wesentlich verändert, wobei die Bauaktivität weiterhin auf historisch niedrigem Niveau verharrt.

Die Nachfrage auf dem Bestandsmarkt bleibt stabil bis leicht erhöht. Insbesondere Familien mit mittleren bis höheren Einkommen suchen verstärkt nach Eigenheimen, wobei die gestiegenen Zinsen die Finanzierungsmöglichkeiten vieler Interessenten einschränken. Die Anzahl der Transaktionen zeigt eine leichte Erholung gegenüber den Tiefständen der Vorjahre, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau der Jahre 2020 und 2021.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zum Kauf zeigt eine stark fragmentierte Struktur zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken. Zentral gelegene und traditionell beliebte Stadtteile wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Prenzlauer Berg und Teile von Mitte verzeichnen die höchsten Preisniveaus. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Häuser oft 30 bis 50 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Besonders gefragt sind Objekte in ruhigen Nebenstraßen mit guter Infrastrukturanbindung.

Die Randbezirke wie Marzahn-Hellersdorf, Spandau oder Teile von Reinickendorf bieten deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Hier profitieren Käufer von größeren Grundstücken und niedrigeren Quadratmeterpreisen, müssen jedoch längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Interessant ist die Entwicklung in einigen Stadtrandlagen, die durch Infrastrukturprojekte und verbesserte Verkehrsanbindungen an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderates Wachstum der Hauspreise erwartet. Die anhaltend hohen Baukosten und die restriktive Kreditvergabe werden das Neubauvolumen weiterhin begrenzen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage robust, getragen von der wirtschaftlichen Attraktivität Berlins und dem anhaltenden Zuzug. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei besonders begehrte Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten.

Die Angebotsengpässe bei Häusern zum Kauf werden voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Bautätigkeit in Sicht ist. Dies könnte zu einer weiteren Verschiebung der Nachfrage in Richtung Bestandsimmobilien und Stadtrandlagen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 5.140 Euro und damit 3,2 Prozent über dem Vorjahresniveau. Neubauwohnungen sind mit durchschnittlich 8.390 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer und verzeichneten eine Jahressteigerung von 5,5 Prozent. Diese Entwicklung setzt den im zweiten Quartal beobachteten Trend moderater Preissteigerungen fort, wobei das Neubausegment trotz der geringen Transaktionszahlen stärkere Preisimpulse zeigt.

Die Preisdynamik hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verstärkt, insbesondere im Neubausegment. Während im zweiten Quartal noch von einer verhaltenen Preisentwicklung die Rede war, zeigen die aktuellen Daten eine Beschleunigung des Preisanstiegs. Dies ist umso bemerkenswerter, als die Anzahl der Neubaukaufverträge mit nur etwa 750 im ersten Halbjahr 2025 auf historisch niedrigem Niveau liegt – verglichen mit mehreren Tausend Verträgen in den Vorjahren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die Neubauaktivität verharrt auf sehr niedrigem Niveau, was bei gleichzeitig hoher Nachfrage zu Marktanspannungen führt. Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt ebenfalls knapp, da viele Eigentümer angesichts der unsicheren Marktlage und steigender Preise mit dem Verkauf zögern.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Selbstnutzern getragen, während Kapitalanleger aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten und regulatorischen Unsicherheiten zurückhaltender agieren. Besonders gefragt sind kleine bis mittelgroße Wohnungen zwischen 50 und 90 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für Kapitalanleger interessant sind. Die Transaktionszahlen zeigen eine leichte Erholung gegenüber dem Vorquartal, bleiben jedoch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Berlins sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Premiumlagen in den Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen Quadratmeterpreise, die teilweise 40 bis 60 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen Gebieten sind Preise von 7.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Bestandswohnungen keine Seltenheit.

Die Stadtrandgebiete bieten deutlich günstigere Alternativen, wobei hier Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro üblich sind. Interessant ist die Entwicklung in aufstrebenden Kiezen wie Teilen von Neukölln oder Wedding, die eine überdurchschnittliche Preisentwicklung zeigen. Diese Gebiete profitieren von ihrer relativen Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig noch moderaten Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Die strukturelle Unterversorgung mit Neubauwohnungen wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, was die Preise weiter stützen wird. Experten erwarten, dass die Nachfrage besonders bei kleinen und mittleren Wohnungen hoch bleiben wird, getragen von demografischen Trends und der anhaltenden Urbanisierung.

Die Neubauproblematik bleibt der limitierende Faktor für eine Marktentspannung. Solange die Baukosten hoch und die regulatorischen Hürden komplex bleiben, ist keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten. Dies könnte zu einer weiteren Preisspreizung zwischen Bestands- und Neubauimmobilien führen, wobei letztere zunehmend zu einem Luxussegment werden könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation. Konkrete Mietpreisdaten speziell für Häuser liegen zwar nicht gesondert vor, doch zeigt sich der gesamte Mietmarkt weiterhin von Angebotsknappheit geprägt. Die Mietpreise für Häuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche Kaltmieten zwischen 1.800 und 3.500 Euro üblich sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind nur minimale Mietsteigerungen zu verzeichnen. Die Entwicklung ist damit deutlich moderater als in den Vorjahren, was teilweise auf regulatorische Eingriffe und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen ist. Die Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Regelungen dämpfen die Dynamik, führen jedoch auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots.

Marktdynamik

Die Verfügbarkeit von Häusern zur Miete ist extrem begrenzt. Mietobjekte, insbesondere freistehende Häuser oder Doppelhaushälften, sind auf dem Berliner Markt eine Rarität. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler mit bestehenden Interessentenlisten.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist praktisch zum Erliegen gekommen. Investoren und Entwickler konzentrieren sich, wenn überhaupt, auf Mehrfamilienhäuser oder Wohnungsbauprojekte, da diese eine höhere Rendite versprechen. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit höheren Einkommen getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark nach Lage. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Zehlendorf, Dahlem oder Grunewald werden für hochwertige Objekte Mieten von 4.000 Euro und mehr verlangt. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre grüne Umgebung, exzellente Infrastruktur und Nähe zu internationalen Schulen aus.

In den Randbezirken und weniger nachgefragten Gebieten sind Häuser zur Miete ab etwa 1.500 Euro Kaltmiete zu finden, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist. Stadtteile wie Köpenick, Teile von Spandau oder Reinickendorf bieten noch verhältnismäßig erschwingliche Optionen, allerdings meist mit Kompromissen bei der Verkehrsanbindung oder dem Zustand der Objekte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine wesentliche Entspannung im Segment der Miethäuser zu erwarten. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht steigen, während das Angebot auf absehbare Zeit begrenzt bleibt. Leichte Mietpreiserhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten sind wahrscheinlich, wobei die Dynamik durch regulatorische Maßnahmen gedämpft bleiben wird.

Die anhaltende Knappheit könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach Alternativen führen, etwa großen Wohnungen oder Häusern im Berliner Umland. Mittelfristig könnte dies zu einer Verschiebung der Nachfrage und möglicherweise zu einer Belebung des Mietmarktes in den brandenburgischen Gemeinden im Speckgürtel führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Berlin bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Preisniveau bei anhaltender Angebotsknappheit. Während explizite Durchschnittsmieten nicht detailliert vorliegen, zeigen Marktbeobachtungen eine Fortsetzung des angespannten Marktumfelds. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 10 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei in Premiumlagen auch Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Steigerung der Spitzenmieten zu verzeichnen. Die allgemeine Mietpreisentwicklung zeigt sich robust, mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot getrieben, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse die Dynamik dämpfen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik ist von einer extremen Nachfrageüberhang geprägt. Die sehr hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu Bewerberschlangen bei Besichtigungen und schnellen Vermietungen führt. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, die Leerstandsquote liegt deutlich unter zwei Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt schwach, trotz des offensichtlichen Bedarfs. Die hohen Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und unsichere Renditeaussichten schrecken viele Investoren ab. Gleichzeitig führt die angespannte Situation dazu, dass immer mehr Vermieter ihre Bestandswohnungen halten und modernisieren, anstatt sie zu verkaufen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Berliner Bezirken sind erheblich. Die zentralen Bezirke Mitte, Kreuzberg-Friedrichshain und Charlottenburg-Wilmersdorf verzeichnen die höchsten Mieten. Hier sind für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung Kaltmieten zwischen 1.000 und 1.400 Euro üblich, in Toplagen auch darüber.

Die Außenbezirke bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. In Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg oder Teilen von Spandau liegen die Mieten oft 30 bis 40 Prozent unter dem Niveau der Innenstadtbezirke. Dennoch zeigen auch diese Gebiete eine steigende Nachfrage, insbesondere von Haushalten, die aus den teuren zentralen Lagen verdrängt werden.

Interessant ist die Entwicklung in ehemals günstigen Kiezen wie Wedding oder Neukölln-Nord, die eine überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung zeigen. Diese Gebiete profitieren von ihrer relativen Zentrumsnähe und der zunehmenden Gentrifizierung, was zu sozialen Spannungen und Verdrängungsprozessen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getragen vom anhaltenden Zuzug nach Berlin und dem Trend zu kleineren Haushalten. Gleichzeitig ist keine signifikante Ausweitung des Angebots in Sicht.

Experten erwarten eine Stabilisierung der Mieten auf hohem Niveau mit leichten Steigerungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden weiterhin dämpfend wirken, können jedoch die grundlegende Marktdynamik nicht ändern. Mittelfristig könnte der Druck auf den Mietmarkt nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit gemindert werden, was jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen vier betrachteten Segmenten von strukturellen Herausforderungen geprägt. Die moderate Preisentwicklung bei Kaufimmobilien und die anhaltende Anspannung am Mietmarkt setzen die Trends des Vorquartals fort. Die extrem schwache Neubautätigkeit bleibt das zentrale Problem, das alle Marktsegmente belastet.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen verstärken sich weiter, wobei zentrale und beliebte Lagen zunehmend zu einem Luxussegment werden. Gleichzeitig gewinnen Randlagen und das Berliner Umland an Bedeutung als bezahlbare Alternativen. Für die kommenden Monate ist keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Die Marktteilnehmer müssen sich auf eine Fortsetzung der angespannten Situation einstellen, wobei moderate Preissteigerungen und knappe Verfügbarkeiten das Marktgeschehen prägen werden.