Immobilienmarktbericht Berlin - Q3 2025

Hinweis: Da die URL https://www.certa-gutachten.de/marktberichte/berlin-q2-2025 nicht zugänglich ist, basiert dieser Bericht ausschließlich auf den verfügbaren Marktdaten für Q3 2025. Ein direkter Vergleich zum Vorquartal kann daher nicht durchgeführt werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit deutlichen Preiszuwächsen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei 5.171 Euro/m², was einem bemerkenswerten Anstieg von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 entspricht, als der Preis noch bei 4.919 Euro/m² lag.

Im Bestandsmarkt zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 Euro/m² im ersten Halbjahr 2025 und einer Preisentwicklung von plus 3,2 Prozent manifestiert sich die Stabilisierung des Marktes nach den schwierigen Jahren 2023 und 2024. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser, die als Investmentobjekte durchschnittlich 2.467 Euro/m² erreichten, was einem Anstieg von 11 Prozent zum Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar belebt. Nach der langen Durststrecke der vergangenen zwei Jahre zeigt sich eine deutliche Erholung der Transaktionsaktivität. Im ersten Halbjahr 2025 wurden insgesamt etwa 6.100 Transaktionen im Bestandsmarkt verzeichnet, was auf eine wieder anziehende Nachfrage hindeutet.

Die Neubauaktivität bleibt hingegen weiterhin auf niedrigem Niveau. Die anhaltende Zurückhaltung bei Neubauprojekten führt zu einer Verknappung des Angebots, was wiederum preistreibend wirkt. Die Kombination aus steigender Nachfrage und begrenztem Angebot schafft ein Marktumfeld, das Verkäufern zugutekommt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt sich stark fragmentiert. Während die innerstädtischen Lagen weiterhin die höchsten Preise aufweisen, gibt es deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken. Die traditionell teureren Bezirke im Westen der Stadt, insbesondere Charlottenburg-Wilmersdorf, bleiben Spitzenreiter bei den Hauspreisen.

In den Außenbezirken sind die Preise moderater, wobei auch hier eine Aufwärtsbewegung zu verzeichnen ist. Die Randlagen profitieren dabei von der allgemeinen Knappheit an verfügbaren Objekten in den zentralen Lagen und der damit verbundenen Ausweichbewegung der Käufer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Preissteigerung bei Häusern zum Kauf zu rechnen. Die fundamentalen Faktoren sprechen für eine Fortsetzung des positiven Trends: Die Attraktivität Berlins als Wohnort bleibt ungebrochen, die Zuwanderung hält an, und das Angebot bleibt knapp.

Allerdings dürfte das Preiswachstum moderater ausfallen als in den Boomjahren vor 2022. Die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden maßgeblichen Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen erscheint als wahrscheinlichstes Szenario.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Berlin zeigt im dritten Quartal 2025 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.379 Euro/m², was nur eine minimale Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 darstellt, als der Preis bei 5.349 Euro/m² lag.

Eine typische Berliner Bestandswohnung mit etwa 70 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell rund 373.000 Euro. Im Neubausegment zeigt sich eine differenzierte Entwicklung: Die Preise sind um circa 5,5 Prozent auf rund 8.390 Euro/m² Wohnfläche gestiegen, allerdings bei drastisch reduziertem Transaktionsvolumen. Mit nur knapp 750 Kaufverträgen für Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2025 liegt das Volumen weit unter den Spitzenwerten der Vorjahre – 2021 waren es noch 3.606 Einheiten, 2016 sogar 7.400 Einheiten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist von einer deutlichen Belebung geprägt. Im dritten Quartal 2025 wurden 145 Kauffälle im Mehrfamilienhausmarkt verzeichnet, wobei das Gesamttransaktionsvolumen auf 728,6 Millionen Euro anstieg – ein Plus von rund 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Das Neubausegment befindet sich weiterhin in einer schwierigen Phase. Die geringe Anzahl an Neubauprojekten führt zu einem strukturellen Angebotsdefizit, was die Preise trotz gedämpfter Nachfrage stützt. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Situation und verzeichnet eine erhöhte Nachfrage von Käufern, die ursprünglich Neubauobjekte suchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung über die Berliner Bezirke hinweg zeigt erhebliche Unterschiede. Der teuerste Bezirk bleibt Charlottenburg-Wilmersdorf, wo die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 170 Prozent gestiegen sind. Diese zentrale Westlage profitiert von ihrer etablierten Infrastruktur und dem hohen Anteil an gehobenen Wohnlagen.

Die höchsten Quadratmeterpreise werden aktuell in Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität. In den Außenbezirken sind die Preise deutlich moderater, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Stabilisierung des Wohnungsmarktes erwartet. Die Preise dürften moderat steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

Das strukturelle Angebotsdefizit, insbesondere im Neubausegment, wird mittelfristig preistreibend wirken. Die anhaltende Attraktivität Berlins, dokumentiert durch einen Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025, sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage. Eine deutliche Entspannung ist nicht in Sicht, vielmehr ist von einer Verfestigung des hohen Preisniveaus auszugehen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Berlin ist im dritten Quartal 2025 weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Ähnlich wie in anderen deutschen Großstädten ist auch in Berlin ein stetiger Anstieg der Mietpreise zu verzeichnen. Konkrete Quadratmeterpreise für Mietshäuser liegen für Q3 2025 nicht vor, jedoch zeigt der allgemeine Trend eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung.

Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten suchen, bleibt hoch. Das begrenzte Angebot führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser wird von strukturellen Faktoren bestimmt. Die geringe Verfügbarkeit von Mietshäusern, kombiniert mit einer stabilen bis steigenden Nachfrage, schafft ein angespanntes Marktumfeld. Neuvermietungen sind selten und werden meist schnell abgewickelt.

Die Fluktuation in diesem Marktsegment ist traditionell gering, da Mieter von Häusern häufig langfristige Mietverhältnisse eingehen. Dies reduziert das verfügbare Angebot zusätzlich und verstärkt den Nachfrageüberhang.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Mietshäusern zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den innerstädtischen und den Außenbezirken. Während in den zentralen Lagen kaum Mietshäuser verfügbar sind, bieten die Randbezirke ein größeres, aber immer noch begrenztes Angebot.

Die Außenbezirke wie Köpenick, Reinickendorf oder Spandau sind für Familien besonders attraktiv, da hier noch Mietshäuser mit Gärten zu finden sind. Die Mietpreise sind hier moderater als in den zentralen Lagen, steigen aber ebenfalls kontinuierlich an.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung im Segment der Mietshäuser zu erwarten. Die strukturelle Knappheit wird bestehen bleiben, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch möglicherweise in moderaterem Tempo als in den Vorjahren.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber das grundlegende Problem der Angebotsknappheit nicht lösen. Mieter müssen sich auf längere Suchzeiten und höhere Preise einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Die strukturellen Angebotsengpässe prägen weiterhin das Marktgeschehen. Konkrete Quadratmeterpreise für Q3 2025 liegen nicht detailliert vor, jedoch setzt sich der langfristige Aufwärtstrend bei den Mieten fort.

Die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter werden aktuell in Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf aufgerufen. Diese Bezirke profitieren von ihrer zentralen Lage und der hohen Nachfrage nach urbanem Wohnraum.

Marktdynamik

Die Marktdynamik ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Die grundsätzliche Attraktivität Berlins bleibt ein stabiler Faktor, was sich in einem Wanderungsgewinn von knapp 10.000 Personen im ersten Halbjahr 2025 manifestiert. Diese zusätzliche Nachfrage trifft auf ein strukturell knappes Angebot.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Die wenigen neu auf den Markt kommenden Mietwohnungen werden schnell vermietet, oft zu Preisen am oberen Ende der Marktspanne. Die Verweildauer von Angeboten auf den einschlägigen Portalen ist extrem kurz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Berliner Bezirken sind erheblich. Während in den Szenebezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg Spitzenmieten aufgerufen werden, sind die Mieten in den Außenbezirken moderater, aber ebenfalls steigend.

Die traditionell günstigeren Bezirke wie Marzahn-Hellersdorf oder Lichtenberg verzeichnen prozentual die stärksten Mietsteigerungen, da hier Ausweichbewegungen aus den teureren Innenstadtbezirken stattfinden. Die Gentrifizierung setzt sich in vielen Kiezen fort und führt zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise über die Stadt hinweg.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleiben angespannt. Die strukturellen Probleme – zu wenig Neubau, steigende Bevölkerung, begrenzte Flächen – werden sich nicht kurzfristig lösen lassen.

Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse oder der Mietendeckel die Dynamik dämpfen könnten. Mieter müssen sich auf eine anhaltend schwierige Marktsituation einstellen, mit langen Suchzeiten, hoher Konkurrenz bei Besichtigungen und steigenden Mietpreisen. Eine nachhaltige Entspannung wäre nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots möglich, was jedoch mittelfristig nicht absehbar ist.

Fazit

Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine spürbare Belebung nach den schwierigen Jahren 2023 und 2024. Mit einem Transaktionsvolumen von 728,6 Millionen Euro bei Mehrfamilienhäusern und einem Plus von 34 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ist die Talsohle durchschritten. Die Preisentwicklung zeigt sich differenziert: Während Häuser zum Kauf mit plus 5,1 Prozent deutlich zulegen, stabilisieren sich Eigentumswohnungen auf hohem Niveau.

Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt. Die strukturelle Angebotsknappheit, verstärkt durch die schwache Neubautätigkeit und die anhaltende Zuwanderung, führt zu einem kontinuierlichen Preisdruck. Für Mieter und Kaufinteressenten bleibt Berlin ein herausfordernder Markt, während Eigentümer und Vermieter von der positiven Wertentwicklung profitieren.

Die Fragmentierung der Preisentwicklung über die Bezirke hinweg setzt sich fort, wobei die etablierten Toplagen ihre Spitzenposition behaupten, während die Außenbezirke aufholen. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung bei gleichbleibend hoher Marktanspannung zu rechnen.