Immobilienmarktbericht Bielefeld

2. Quartal 2025

Der Bielefelder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in differenzierter Verfassung. Während sich der Markt für Häuser zum Kauf weitgehend stabilisiert hat, verzeichnen Eigentumswohnungen weiterhin moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen mit kontinuierlichen, aber gemäßigten Preisanstiegen. Die nachfolgende Analyse betrachtet detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal sowie dem Vorjahreszeitraum gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bielefeld präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als bemerkenswert stabil. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt bei etwa 3.000 Euro und positioniert sich damit leicht unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 3.131 Euro pro Quadratmeter. Diese Preiskonstanz zeigt sich sowohl im Vergleich zum ersten Quartal 2025 als auch im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024.

Die Daten des Gutachterausschusses Bielefeld bestätigen, dass die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Halbjahr 2025 nahezu unverändert zum Vorjahreszeitraum geblieben sind. Während der IW-Wohnindex deutschlandweit einen Preisanstieg von 3,0 Prozent zum Vorjahr und 1,2 Prozent zum Vorquartal für Häuser meldet, zeigt sich der Bielefelder Markt deutlich verhaltener. Die lokale Preisentwicklung weicht damit merklich vom bundesweiten Trend ab und unterstreicht die regionale Besonderheit des Bielefelder Immobilienmarktes.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt eine interessante Entwicklung. Trotz der stabilen Preislage verzeichnet der Markt eine Zunahme der Kaufverträge im ersten Halbjahr 2025. Diese robuste Nachfragesituation führt jedoch nicht zu signifikanten Preissteigerungen, was auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet. Die Käufer agieren preisbewusst und nutzen die stabile Marktlage für ihre Investitionsentscheidungen.

Die Neubautätigkeit in Bielefeld bleibt auf moderatem Niveau. Es werden keine großflächigen Neubaugebiete erschlossen, was die Angebotssituation mittelfristig begrenzt. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist verschwindend gering, was die grundsätzlich gesunde Marktsituation unterstreicht. Die vorhandenen Objekte finden in der Regel innerhalb angemessener Vermarktungszeiten neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bielefelds sind deutlich ausgeprägt. Während in zentrumsnahen Lagen und in der historischen Altstadt Preise von bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter für besonders attraktive Objekte erzielt werden können, liegen die Durchschnittspreise in Stadtrandlagen deutlich niedriger. In beliebten Wohnvierteln wie Brackwede oder Heepen bewegen sich die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 2.900 und 3.200 Euro.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur. Gebiete mit direkter Anbindung an Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sowie guter Verkehrsanbindung erfreuen sich konstant hoher Beliebtheit. Die ruhigeren Außenbezirke profitieren von der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und der Möglichkeit zum Home-Office.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser in Bielefeld. Die nordrhein-westfälischen Prognosen deuten auf stabile oder leicht rückläufige Preise bis Ende 2025 hin. Der Bielefelder Markt zeigt zwar eine kontinuierliche Nachfrage, der Preisdruck bleibt jedoch moderat.

Staatliche Förderprogramme könnten in bestimmten Marktsegmenten die Nachfrage zusätzlich stützen. Besonders energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien dürften von diesen Programmen profitieren. Die demografische Entwicklung Bielefelds mit einer stabilen Einwohnerzahl und der Zuzug junger Familien sprechen für eine anhaltend solide Nachfrage nach Einfamilienhäusern. Allerdings wird die begrenzte Neubautätigkeit das Angebot weiterhin einschränken, was mittelfristig zu einer leichten Verknappung führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bielefeld zeigt sich im zweiten Quartal 2025 deutlich dynamischer als das Segment der Kaufhäuser. Laut den Erhebungen von Engel & Völkers liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 2.879 Euro. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 2 bis 3 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung zwischen 2 und 6 Prozent, wobei der Gutachterausschuss Bielefeld insbesondere bei Neubauwohnungen deutliche Preisanstiege verzeichnet.

Die Preisentwicklung im Eigentumswohnungsmarkt folgt damit weitgehend dem bundesweiten Trend. Der IW-Wohnindex meldet für das zweite Quartal 2025 eine Preissteigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was sich auch in Bielefeld widerspiegelt. Besonders bemerkenswert ist die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Preise, die sich nun bereits über mehrere Quartale erstreckt und eine Trendwende nach der vorherigen Stagnationsphase markiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Nachfragesituation geprägt. Besonders stark ist die Nachfrage nach Neubauwohnungen und modernisierten Bestandswohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Insbesondere im städtischen Zentrum und in beliebten Wohnvierteln ist das Angebot knapp, was die beobachteten Preissteigerungen zusätzlich unterstützt.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau hat zwar zugenommen, kann aber den bestehenden Nachfrageüberhang nicht vollständig ausgleichen. Projekte mit 20 bis 50 Wohneinheiten werden vermehrt realisiert, konzentrieren sich jedoch auf wenige Standorte. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft. Verkaufsobjekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, wobei gut ausgestattete Wohnungen in bevorzugten Lagen oft mehrere Interessenten anziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In der Bielefelder Innenstadt und der historischen Altstadt werden Spitzenpreise von bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Eigentumswohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem kulturellen Angebot der Stadt.

Am Stadtrand und in beliebten Wohnvierteln wie Brackwede liegen die Preise mit durchschnittlich 3.200 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, zeigen aber ebenfalls eine steigende Tendenz. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dabei Kompromisse bei der zentralen Lage eingehen. Die Nachfrage in diesen Gebieten wird durch die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die vorhandene Infrastruktur gestützt.

Prognose und Ausblick

Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Eigentumswohnungen in Bielefeld. Die stabile Nachfrage, getragen von der positiven Wirtschaftsentwicklung der Region und dem anhaltenden Zuzug, wird die Preise weiter stützen. Gleichzeitig sorgt die begrenzte Neubautätigkeit für eine anhaltende Angebotsknappheit.

Die Nachfrage wird insbesondere durch die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten getrieben. Auch die Alterung der Gesellschaft führt zu verstärkter Nachfrage nach barrierefreien und zentral gelegenen Eigentumswohnungen. Investoren zeigen weiterhin Interesse am Bielefelder Markt, was die Nachfragesituation zusätzlich verschärft. Mittelfristig könnte die anhaltende Niedrigzinsphase zu Ende gehen, was dämpfend auf die Preisentwicklung wirken könnte, jedoch wird dieser Effekt durch die strukturelle Angebotsknappheit voraussichtlich abgemildert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bielefeld zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate, aber kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während der nordrhein-westfälische Landesdurchschnitt für Miethäuser bei 10,73 Euro pro Quadratmeter liegt und eine Steigerung von 1,96 Prozent zum Vorquartal aufweist, positioniert sich Bielefeld tendenziell etwas unter diesem Niveau. Die lokalen Mietpreise für Häuser bewegen sich je nach Ausstattung und Lage zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter.

Die Entwicklung im zweiten Quartal 2025 markiert den vierten aufeinanderfolgenden Anstieg der Mietpreise in diesem Segment. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider, die insbesondere von Familien getragen wird, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf derzeit nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, da die Neubautätigkeit im Mietshausbereich sehr verhalten ist. Die meisten neu errichteten Einfamilienhäuser werden für den Eigengebrauch oder zum Verkauf gebaut, nur wenige kommen als Mietobjekte auf den Markt.

Der Leerstand im Bereich der Miethäuser ist minimal. Verfügbare Objekte werden in der Regel sehr schnell vermietet, oft schon bei der ersten Besichtigung. Die Neubauaktivität im Mietsegment bleibt moderat, was die Angebotssituation weiter verschärft. Bestandsobjekte werden zunehmend modernisiert, was zwar die Wohnqualität erhöht, aber auch zu Mietpreissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine expliziten stadtteilbezogenen Daten für Miethäuser vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung klare Tendenzen ableiten. In zentralen Lagen und etablierten Wohnvierteln werden höhere Mieten erzielt als in peripheren Stadtteilen. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur.

Günstigere Mietmöglichkeiten finden sich in Stadtrandlagen wie Brackwede oder Heepen, wo die Mieten etwa 10 bis 15 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt liegen können. Diese Gebiete profitieren jedoch von einer steigenden Beliebtheit, da sie oft mehr Wohnfläche und Gartenflächen für dasselbe Budget bieten. Die Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Segment der Miethäuser erwartet. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot - werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Regulatorische Faktoren in Nordrhein-Westfalen, wie die Mietpreisbremse, könnten die Steigerungsraten begrenzen, werden aber den grundsätzlichen Aufwärtstrend nicht stoppen.

Bielefeld profitiert von seiner stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und dem kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und Familien. Die Universität und die ansässigen Unternehmen sorgen für eine konstante Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Umwidmung von Gewerbeflächen oder verstärkte Neubautätigkeit zu einer Entspannung führen, allerdings sind solche Entwicklungen derzeit nicht in ausreichendem Maße absehbar.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bielefeld zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter, je nach Stadtteil und Ausstattung. Damit liegt Bielefeld über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 8,48 Euro pro Quadratmeter, was die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsstandort unterstreicht.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mietpreise für Wohnungen um 0,8 Prozent gestiegen, was dem bundesweiten Trend entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 3,8 Prozent bei Neuvertragsmieten eine deutlichere Dynamik. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Bielefeld, die durch verschiedene demografische und wirtschaftliche Faktoren getrieben wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer ausgeprägten Nachfragesituation geprägt. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon, Terrasse oder Gartenzugang sowie Objekte mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Die Corona-Pandemie hat die Ansprüche an Wohnraum nachhaltig verändert, und diese erhöhten Qualitätsanforderungen prägen weiterhin den Markt.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, obwohl die Neubauaktivitäten in diesem Segment zugenommen haben. Die realisierten Neubauprojekte können jedoch nur teilweise den bestehenden Bedarf decken. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Mietwohnungen beträgt oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bielefelds sind erheblich. In der Altstadt und in zentrumnahen Lagen werden die höchsten Mieten erzielt, hier können für moderne oder sanierte Wohnungen in Bestlagen Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Gebiete profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem kulturellen Angebot.

In den suburbaneren Stadtteilen wie Brackwede liegen die Mieten niedriger, zeigen aber eine steigende Tendenz. Hier bewegen sich die Durchschnittsmieten zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiv für Mieter, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dabei auf die perfekte zentrale Lage verzichten können. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht diese Kompromisse für viele Mieter akzeptabel.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin, allerdings mit einer leicht abflachenden Dynamik. Die strukturellen Faktoren, die den Bielefelder Mietwohnungsmarkt prägen - Universitätsstadt, diversifizierte Wirtschaftsstruktur, kontinuierlicher Zuzug - bleiben bestehen und stützen die Nachfrage.

Die Nachfrage wird besonders in attraktiven und gut angebundenen Lagen hoch bleiben. Die zunehmende Bedeutung des Home-Office könnte zu einer Verschiebung der Präferenzen führen, wobei größere Wohnungen in weniger zentralen, aber gut angebundenen Lagen an Attraktivität gewinnen könnten. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Steigerungsraten begrenzen, aber nicht vollständig stoppen. Die geplanten Neubauprojekte werden mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen, allerdings wird die grundsätzliche Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in guten Lagen bestehen bleiben.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Bielefelder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit segmentspezifischen Entwicklungen. Während der Markt für Kaufhäuser Stabilität zeigt, verzeichnen Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen mit kontinuierlichen Preisanstiegen, getrieben von anhaltend hoher Nachfrage und begrenztem Angebot.

Die Stadt Bielefeld profitiert von ihrer stabilen wirtschaftlichen Basis, der Universität und der diversifizierten Unternehmenslandschaft. Diese Faktoren sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum in allen Marktsegmenten. Die unterschiedlichen Stadtteile bieten dabei für verschiedene Zielgruppen attraktive Optionen, von urbanen Zentrumslagen bis zu familienfreundlichen Außenbezirken.

Für die kommenden Monate wird eine Fortsetzung der beobachteten Trends erwartet. Die Kaufpreise für Häuser dürften stabil bleiben, während Eigentumswohnungen weitere moderate Preissteigerungen erfahren werden. Im Mietmarkt ist mit anhaltenden, aber moderaten Steigerungen zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird dabei der bestimmende Faktor bleiben, solange die Neubautätigkeit nicht deutlich zunimmt.

Investoren und Selbstnutzer finden in Bielefeld weiterhin einen attraktiven Markt mit Entwicklungspotenzial. Die Stadt bietet eine gute Balance zwischen Lebensqualität und Wirtschaftskraft, was sie zu einem interessanten Standort für langfristige Immobilieninvestitionen macht. Die moderate Preisentwicklung im Vergleich zu anderen nordrhein-westfälischen Großstädten bietet dabei noch Spielraum für zukünftige Wertsteigerungen.