Immobilienmarktbericht Bielefeld - 3. Quartal 2025

Der Bielefelder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die ostwestfälische Metropole profitiert weiterhin von ihrer stabilen Wirtschaftsstruktur und dem kontinuierlichen Bevölkerungszuzug. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Marktdynamik leicht verstärkt, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot in allen Bereichen deutlich übersteigt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bielefeld verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.012 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 1,34 bis 1,64 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei etwa 2.959 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.879 und 3.431 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung zwischen 1,03 und 4,22 Prozent, was die kontinuierliche Wertstabilität des Bielefelder Häusermarktes unterstreicht. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine weitgehende Preisstabilität mit nur geringfügigen Veränderungen zum Vorjahr zu beobachten war, hat sich die Preisdynamik im dritten Quartal merklich verstärkt. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohneigentum in der ostwestfälischen Metropole wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Die Anzahl der Kaufverträge ist im ersten Halbjahr 2025 deutlich gestiegen, was auf eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot hindeutet. Die Neubautätigkeit zeigt sich zwar stabil, kann jedoch den bestehenden Nachfrageüberhang nicht vollständig kompensieren.

Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien ist weiterhin knapp, was zu einer beschleunigten Vermarktung führt. Häuser in attraktiven Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Leerstandsquote ist aufgrund der hohen Nachfrage verschwindend gering und spielt praktisch keine Rolle im Marktgeschehen. Die begrenzte Neubauaktivität, bedingt durch hohe Baukosten und knappe Grundstücke, verschärft die Angebotssituation zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bielefelds bleiben signifikant. Besonders begehrt und entsprechend hochpreisig sind zentrumsnahe Lagen sowie die etablierten Wohnviertel wie Mitte und Gadderbaum. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind Häuser zu moderateren Preisen verfügbar. Die Preisdifferenz zwischen Premium-Lagen und einfacheren Wohngebieten kann bis zu 30 Prozent betragen. Besonders familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünanbindung verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechende Preisentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die positive regionale Wirtschaftsentwicklung und der anhaltende Zuzug nach Bielefeld werden die Nachfrage weiterhin stützen. Die begrenzte Neubautätigkeit wird voraussichtlich nicht ausreichen, um den Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren.

Mittelfristig ist mit jährlichen Preissteigerungen zwischen zwei und vier Prozent zu rechnen. Größere Preissprünge sind aufgrund der bereits erreichten Preisniveaus und der erwarteten Zinsentwicklung eher unwahrscheinlich. Die Marktlage wird voraussichtlich angespannt bleiben, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin besonders gefragt sein werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bielefeld zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.879 Euro. Alternative Erhebungen weisen Werte zwischen 2.528 und 2.535 Euro pro Quadratmeter aus, wobei die Unterschiede durch verschiedene Erhebungsmethoden und Marktsegmente zu erklären sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Preisanstieg zwischen 0,52 und 1,75 Prozent zu verzeichnen, abhängig von Wohnungsgröße und Ausstattung. Die Jahressteigerungsrate liegt bei drei bis sechs Prozent, was die dynamische Entwicklung des Wohnungsmarktes unterstreicht. Bereits im zweiten Quartal 2025 war ein moderater Preisanstieg von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal festzustellen, sodass sich der positive Trend kontinuierlich fortsetzt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 stabil auf hohem Niveau mit leicht steigender Tendenz. Das Angebot ist aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit weiterhin knapp. Besonders Neubauwohnungen erfahren deutliche Preissteigerungen, während auch der Markt für Bestandswohnungen eine positive Preisentwicklung zeigt.

Die Angebotsknappheit wird durch verschiedene Faktoren verstärkt: Hohe Baukosten, mangelnde Grundstücksverfügbarkeit und regulatorische Anforderungen bremsen die Neubautätigkeit. Gleichzeitig führt die niedrige Fluktuation im Bestand zu einem reduzierten Angebot an Weiterverkäufen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Wohnungen oft innerhalb weniger Tage verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Wohnungen in beliebten Stadtteilen und Innenstadtlagen erzielen erwartungsgemäß die höchsten Preise. Die Preisunterschiede sind dabei noch ausgeprägter als im Häusersegment. Zentrale Lagen mit guter Infrastruktur und kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen sind besonders begehrt.

Interessanterweise zeigen größere Wohnungen über 100 Quadratmeter höhere Quadratmeterpreise und stärkere Preissteigerungen. Im Vergleich zum Vorquartal verzeichneten kleine Wohnungen bis 100 Quadratmeter einen Preisanstieg von bis zu 7,35 Prozent. Wohnungen mit besonderen Merkmalen wie Balkonen, Terrassen oder gehobener Ausstattung erzielen deutliche Preisaufschläge. In Mehrfamilienhäusern mit guter Bausubstanz und modernem Energiestandard sind die Preise ebenfalls überdurchschnittlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bielefeld fällt positiv aus. Experten erwarten einen anhaltend moderaten Preisanstieg, getrieben durch die stabile Nachfrage und den kontinuierlichen Zuzug in die Stadt. Die begrenzte Neubautätigkeit wird die Angebotsknappheit mittelfristig aufrechterhalten und damit den Preisdruck verstärken.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten ist mit jährlichen Preissteigerungen zwischen drei und fünf Prozent zu rechnen. Die Dynamik könnte sich sogar noch verstärken, falls die Zinsen stabil bleiben und die wirtschaftliche Entwicklung positiv verläuft. Besonders Wohnungen in zentralen Lagen und mit zeitgemäßer Ausstattung werden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bielefeld zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Quadratmetermiete von 10,96 Euro nettokalt. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete noch bei etwa 10,64 Euro pro Quadratmeter lag.

Die Mietpreise sind damit um circa 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Im Jahresvergleich zeigt sich bei Neuvertragsmieten ein noch deutlicherer Anstieg von 3,8 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Dynamik im Mietsektor für Häuser, die sich bereits im zweiten Quartal 2025 mit spürbaren Erhöhungen abzeichnete.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Familienhäuser mit Garten und ausreichend Wohnfläche sind besonders begehrt und werden häufig zu Höchstpreisen vermietet.

Die Neubautätigkeit im Mietshaussegment ist weiterhin limitiert, da sich viele Investoren auf den profitableren Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was Mietern kaum Verhandlungsspielraum lässt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation und steigenden Preise in ihren bestehenden Mietverhältnissen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilspezifische Daten für Mietshäuser begrenzt verfügbar sind, lassen sich klare Tendenzen erkennen. Häuser in zentralen und zentrumsnahen Lagen erzielen erwartungsgemäß die höchsten Mieten. Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. Die Preisdifferenz zwischen Premium-Lagen und einfacheren Wohngebieten beträgt teilweise bis zu 25 Prozent. Reihenhäuser und Doppelhaushälften in gepflegten Wohnsiedlungen erfreuen sich besonderer Beliebtheit und erzielen überdurchschnittliche Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in Bielefeld deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Die hohe Nachfrage, getrieben von demografischen Faktoren und veränderten Wohnbedürfnissen, wird bei gleichzeitig begrenztem Angebot zu weiteren Mieterhöhungen führen.

In den nächsten 12 bis 24 Monaten ist mit jährlichen Mietsteigerungen zwischen drei und vier Prozent zu rechnen. Die Entwicklung könnte sich sogar beschleunigen, falls keine signifikante Ausweitung des Angebots erfolgt. Besonders Familien werden weiterhin Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum in Form von Mietshäusern zu finden. Politische Interventionen wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich die grundlegende Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bielefeld weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,92 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einer Steigerung von 1,36 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittswert bei 8,80 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik mit einem Anstieg von 5,56 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung setzt den bereits im zweiten Quartal 2025 beobachteten Trend fort, als ein Plus von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal registriert wurde. Die kontinuierlichen Mietpreissteigerungen reflektieren die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Bielefeld bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Der Markt ist gekennzeichnet durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit, die zu schnellen Vermietungen und geringem Verhandlungsspielraum für Mietinteressenten führt. Besonders Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energieeffizienz sind stark nachgefragt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist weiterhin begrenzt, was die Angebotssituation zusätzlich verschärft. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, was Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von Stunden vergeben werden. Die hohe Nachfrage führt zu einer steigenden Anzahl von Bewerbern pro Wohnung, was den Auswahlprozess für Vermieter vereinfacht, aber für Wohnungssuchende zunehmend herausfordernd gestaltet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bielefelds sind signifikant und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Spitzenmieten werden in den beliebten innerstädtischen Quartieren wie Mitte und Gadderbaum erzielt, wo moderne Wohnungen teilweise deutlich über 10 Euro pro Quadratmeter kosten.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln sind die Mieten moderater, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu verzeichnen ist. Die Preisdifferenz zwischen Premium-Lagen und einfacheren Wohngebieten kann bis zu 40 Prozent betragen. Wohnungen in sanierten Altbauten mit Charme und moderner Ausstattung erzielen besonders in zentrumsnahen Lagen Höchstpreise. Größere Wohnungen weisen interessanterweise höhere Quadratmeterpreise auf, was die verstärkte Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum widerspiegelt.

Studentische Wohnlagen in der Nähe der Universität zeigen eine besonders dynamische Entwicklung mit überdurchschnittlichen Mietsteigerungen. Kleinere Apartments und WG-taugliche Wohnungen in diesen Bereichen sind praktisch permanent ausgebucht. Die Gentrifizierung einiger traditioneller Arbeiterviertel führt zu einer schrittweisen Angleichung der Mietpreise an den städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bielefeld fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate eindeutig aus: Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten bis deutlichen Mietpreissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage durch Bevölkerungszuzug und veränderte Haushaltsstrukturen wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Jährliche Mietsteigerungen zwischen vier und sechs Prozent erscheinen realistisch, wobei in besonders nachgefragten Segmenten und Lagen noch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die erwartete wirtschaftliche Stabilität der Region und die Attraktivität Bielefelds als Universitäts- und Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter stützen. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik in Bestandsmietverhältnissen dämpfen, werden aber voraussichtlich zu noch stärkeren Preissprüngen bei Neuvermietungen führen.

Die Neubautätigkeit wird trotz politischer Bemühungen voraussichtlich nicht ausreichen, um die Marktanspannung signifikant zu reduzieren. Investoren und Projektentwickler sehen sich mit hohen Baukosten, komplexen Genehmigungsverfahren und steigenden Umweltauflagen konfrontiert, was die Realisierung neuer Mietwohnungsprojekte erschwert. Mittelfristig könnte sich die Situation nur entspannen, wenn massive öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau erfolgen oder sich die demografische Entwicklung unerwartet abschwächt.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Bielefelder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchgängigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Dynamik hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 leicht verstärkt, wobei der Mietmarkt tendenziell stärkere Steigerungsraten aufweist als der Kaufmarkt. Die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage bleibt das prägende Merkmal des Marktes.

Besonders hervorzuheben ist die unterschiedliche Entwicklung zwischen den Marktsegmenten: Während Häuser zum Kauf moderate Preissteigerungen von etwa 1,5 Prozent zum Vorquartal verzeichnen, zeigen Mietmärkte mit Steigerungen zwischen 1,4 und 3,2 Prozent eine deutlich dynamischere Entwicklung. Diese Tendenz dürfte sich in den kommenden Quartalen fortsetzen und möglicherweise noch verstärken.

Die Stadt Bielefeld bleibt als Wohn- und Wirtschaftsstandort attraktiv, was durch den kontinuierlichen Bevölkerungszuzug und die positive wirtschaftliche Entwicklung untermauert wird. Für Investoren bietet der Markt weiterhin stabile Renditeaussichten, während Selbstnutzer und Mieter mit steigenden Kosten konfrontiert sind. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für Familien und Haushalte mit mittleren Einkommen.

Langfristig wird die Entwicklung des Bielefelder Immobilienmarktes maßgeblich von der Fähigkeit abhängen, das Wohnungsangebot signifikant zu erweitern. Dies erfordert koordinierte Anstrengungen von Politik, Verwaltung und privater Wirtschaft. Bis dahin werden die Marktteilnehmer mit einer anhaltenden Verknappung und entsprechenden Preissteigerungen rechnen müssen.