Immobilienmarktbericht Bochum - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Bochum präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Preisanstiegen der Vormonate zeigt sich nun eine Stabilisierung auf hohem Niveau, wobei die verschiedenen Marktsegmente unterschiedliche Entwicklungen aufweisen. Während der Kaufmarkt für Häuser leichte Preisrückgänge verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin dynamisch mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bochum bei 3.161 Euro. Dies stellt eine marginale Veränderung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis bei durchschnittlich 2.936 Euro lag, wobei Spitzenwerte von bis zu 3.131 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Die aktuelle Preisentwicklung zeigt einen minimalen Rückgang von 0,7 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2025.

Im Jahresvergleich ist eine leichte Abschwächung erkennbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um 1,7 Prozent gesunken, von damals 3.215 Euro auf die aktuellen 3.161 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung des Marktes nach der vorangegangenen Wachstumsphase hin, in der im zweiten Quartal 2025 noch Steigerungen von 5,8 Prozent zum Vorjahreszeitraum verzeichnet wurden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zeigt sich weiterhin robust, wenngleich sich die Wachstumsraten abschwächen. Im zweiten Quartal 2025 war die Nachfrage nach Einfamilienhäusern besonders ausgeprägt mit einem Anstieg von 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und beeindruckenden 11 Prozent im Jahresvergleich. Besonders hervorzuheben ist das Neubausegment, welches im zweiten Quartal mit einer Nachfragesteigerung von 16 Prozent in den letzten zwölf Monaten eine außerordentliche Entwicklung zeigte.

Im dritten Quartal 2025 hat sich diese Dynamik etwas beruhigt. Der Markt präsentiert sich konsolidiert mit einer ausgewogenen Balance zwischen Angebot und Nachfrage. Die minimalen Preisrückgänge deuten auf eine gesunde Marktberuhigung hin, nachdem in den Vorquartalen teilweise überhitzte Marktphasen zu beobachten waren. Die Neubauaktivität bleibt ein wichtiger Treiber des Marktes, wenngleich die Genehmigungszahlen weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt liegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Für das dritte Quartal 2025 liegen keine detaillierten stadtteilspezifischen Daten für den Häusermarkt vor. Basierend auf den Erkenntnissen des zweiten Quartals zeigen sich jedoch weiterhin deutliche Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen. Die zentrumsnahen Lagen und etablierten Wohnviertel verzeichnen traditionell höhere Quadratmeterpreise als die Randgebiete. Besonders gefragt bleiben Häuser in den grünen Stadtteilen mit guter Infrastrukturanbindung, während in den dichter bebauten Innenstadtbereichen das Angebot an Häusern naturgemäß begrenzt bleibt.

Die Stadtteile im Bochumer Süden sowie die östlichen Randgebiete mit ihrer Nähe zu Grünflächen und gleichzeitig guter Verkehrsanbindung erfreuen sich anhaltender Beliebtheit. In diesen Lagen ist die Preisresilienz besonders ausgeprägt, während periphere Stadtteile stärkeren Preisschwankungen unterliegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer weiteren Stabilisierung des Häusermarktes in Bochum auszugehen. Die leichten Preisrückgänge im dritten Quartal 2025 deuten nicht auf einen nachhaltigen Abwärtstrend hin, sondern vielmehr auf eine gesunde Marktkorrektur nach den starken Anstiegen der Vorjahre. Die fundamentalen Marktfaktoren bleiben intakt: Die Nachfrage nach Wohneigentum in Form von Einfamilienhäusern bleibt hoch, während das Angebot durch die gedämpfte Neubautätigkeit weiterhin limitiert ist.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren oder moderat steigen werden. Entscheidende Faktoren werden die weitere Entwicklung der Zinsen, die Verfügbarkeit von Bauland sowie die wirtschaftliche Entwicklung in der Region sein. Das anhaltende Interesse am Neubausegment lässt erwarten, dass qualitativ hochwertige und energieeffiziente Neubauten weiterhin Premiumpreise erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bochum zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.351 Euro, wobei alternative Erhebungen einen Wert von 2.512 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Stichprobengrößen der verschiedenen Marktbeobachter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung von 1,1 Prozent bei der höheren Preisindikation. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist jedoch ein Rückgang von 2,0 Prozent zu verzeichnen, von damals 2.400 Euro auf die aktuellen 2.351 Euro pro Quadratmeter. Diese gegenläufige Entwicklung verdeutlicht die aktuelle Stabilisierungsphase des Marktes nach den volatilen Vorjahren.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung des Kaufpreisfaktors, der sich von seinem Höchststand von 31,0 im Jahr 2022 auf aktuell 23,6 reduziert hat - ein Rückgang von beachtlichen 23,9 Prozent. Diese Normalisierung resultiert aus der Kombination rückläufiger Kaufpreise seit Ende 2022 bei gleichzeitig kontinuierlich steigenden Mietpreisen, was die Attraktivität von Wohnungskäufen als Kapitalanlage wieder erhöht hat.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Eigentumswohnungen ist geprägt von einem anhaltend knappen Angebot. Die sinkenden Neubaugenehmigungen der vergangenen Jahre manifestieren sich nun in einer historisch niedrigen Leerstandsquote, die den Preisdruck trotz der allgemeinen Marktberuhigung aufrechterhält. Im zweiten Quartal 2025 hatte sich der Markt nach den turbulenten Vorjahren auf hohem Niveau stabilisiert, und diese Stabilisierung setzt sich im dritten Quartal fort.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin angespannt. Insbesondere im Segment der kleineren und mittleren Wohnungen bis 80 Quadratmeter ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot. Dies führt in diesem Marktsegment zu schnellen Verkäufen und teilweise zu Bieterwettbewerben, während größere Wohnungen über 100 Quadratmeter länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber weiterhin unter dem zur Deckung der Nachfrage notwendigen Niveau. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf kleinere, effiziente Grundrisse, die der aktuellen Nachfragesituation und den gestiegenen Baukosten Rechnung tragen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bochums bleiben signifikant. Während in den zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen wie dem Ehrenfeld oder der Innenstadt die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, sind in den Randgebieten und weniger nachgefragten Vierteln günstigere Preise zu finden.

Der Stadtteil Riemke zeigt beispielsweise im Oktober 2025 einen Durchschnittspreis von 2.268 Euro pro Quadratmeter mit einer beachtlichen Preisspanne von 1.744 bis 2.768 Euro. Die dortige Preisentwicklung von plus 7,90 Prozent in den letzten zwölf Monaten liegt deutlich über dem städtischen Durchschnitt und verdeutlicht die zunehmende Attraktivität dieses Stadtteils.

Generell profitieren Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, insbesondere mit U-Bahn-Anschluss, von einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung. Gleichzeitig zeigen sich in Vierteln mit Aufwertungspotenzial erste Gentrifizierungstendenzen, die zu beschleunigten Preissteigerungen führen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Bochum für die nächsten 12 bis 24 Monate sind von mehreren gegenläufigen Faktoren geprägt. Einerseits wird die strukturelle Angebotsknappheit voraussichtlich anhalten, da die Fertigstellung neuer Wohnungen weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Andererseits könnte die wirtschaftliche Unsicherheit und die restriktivere Kreditvergabe die Nachfrage dämpfen.

Der reduzierte Kaufpreisfaktor von 23,6 macht Wohnungskäufe als Kapitalanlage wieder attraktiver, was institutionelle und private Investoren zurück in den Markt bringen könnte. Dies dürfte stabilisierend auf die Preise wirken. Mittelfristig ist von einer moderaten Preisentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietverhältnisse

Spezifische Daten für die Vermietung von Häusern im dritten Quartal 2025 liegen nicht separat vor, da der Bochumer Mietmarkt traditionell von Wohnungen dominiert wird und Häuser zur Miete ein Nischensegment darstellen. Die allgemeine Mietpreisentwicklung lässt jedoch Rückschlüsse auf dieses Marktsegment zu. Basierend auf den Erkenntnissen des zweiten Quartals 2025 zeigt sich auch im Segment der Mieträder eine kontinuierliche Preissteigerung bei anhaltender Angebotsknappheit.

Die wenigen verfügbaren Häuser zur Miete erzielen in der Regel Premiumpreise, die deutlich über den durchschnittlichen Wohnungsmieten liegen. Typischerweise werden für Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften Mietpreise zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei die Lage und Ausstattung entscheidende Preisfaktoren darstellen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mieträusern in Bochum ist extrem begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt oder als Kapitalanlage verkauft statt vermietet. Die wenigen verfügbaren Mieträder finden in der Regel sehr schnell neue Mieter, oft bereits vor der öffentlichen Vermarktung durch Mundpropaganda oder interne Vermittlung.

Die Nachfrage nach Mieträusern kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Hauses (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in Bochum lebende Führungskräfte fragen vermehrt nach hochwertigen Mieträdern nach. Diese Nachfragegruppen sind in der Regel zahlungskräftig und bereit, entsprechende Mietpreise zu zahlen.

Die Fluktuation im Segment der Mieträder ist deutlich geringer als bei Mietwohnungen. Mieter von Häusern bleiben durchschnittlich länger in ihren Objekten, was die Verfügbarkeit weiter reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung von Mieträusern in Bochum konzentriert sich hauptsächlich auf die Randbezirke und suburban geprägten Stadtteile. In Stadtteilen wie Stiepel, Querenburg oder Langendreer finden sich noch vereinzelt Mieträder, während in den dicht bebauten innerstädtischen Bereichen praktisch keine Häuser zur Miete angeboten werden.

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen im Süden Bochums sowie in den grünen Stadtteilen mit guter Infrastruktur erzielt. Hier sind Mietpreise von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. In den einfacheren Lagen und älteren Baubeständen liegen die Preise bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter.

Besonders gefragt sind moderne oder modernisierte Häuser mit energieeffizienter Ausstattung, da hier die Nebenkosten kalkulierbarer sind. Diese Objekte erzielen regelmäßig Spitzenmieten und sind oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mieträder in Bochum wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Angebotsmarkt bleiben. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Neubauhäuser werden fast ausschließlich zum Kauf angeboten, und die Umwandlung von Eigentums- in Mietobjekte findet praktisch nicht statt.

Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich weiter steigen, wobei die Steigerungsraten über denen des allgemeinen Mietmarktes liegen dürften. Eine Steigerung von 4 bis 6 Prozent pro Jahr erscheint für dieses Segment realistisch. Die Nachfrage wird durch den demografischen Wandel und die zunehmende Zahl von Familien, die sich den Hauskauf nicht leisten können, weiter befeuert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bochum zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 8,42 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 1,45 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem die Mieten bei 8,30 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese kontinuierliche Preisentwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 8,02 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 5 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht den angespannten Wohnungsmarkt in Bochum.

Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei nicht linear über alle Wohnungsgrößen. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter, die vermehrt von Studenten und jungen Berufstätigen nachgefragt werden. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft bei 10 Euro und mehr. Größere Wohnungen über 80 Quadratmeter zeigen eine moderatere Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 7 und 8 Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor wird maßgeblich durch die strukturelle Angebotsknappheit bestimmt. Die Leerstandsquote hat ein historisch niedriges Niveau erreicht, was den kontinuierlichen Preisdruck erklärt. Die im zweiten Quartal 2025 beobachtete Angebotsknappheit hat sich im dritten Quartal weiter verschärft.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch. Treiber sind neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum vor allem die anhaltende Zuwanderung in die Universitätsstadt Bochum sowie die gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, wobei gut geschnittene und preisgünstige Wohnungen oft schon nach wenigen Tagen vergeben sind.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber weiterhin unter dem zur Entspannung des Marktes notwendigen Niveau. Investoren und Projektentwickler reagieren verstärkt auf die hohe Nachfrage, sehen sich aber mit gestiegenen Baukosten und strengeren regulatorischen Anforderungen konfrontiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Bochumer Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Im Stadtteil Bochum Süd liegen die durchschnittlichen Mietpreise bei 9,06 Euro pro Quadratmeter, was deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegt. Hier zeigt sich eine Steigerung von 1,12 Prozent zum Vorquartal (Q2 2025: 8,96 Euro) und beachtliche 4,74 Prozent im Jahresvergleich (Q3 2024: 8,65 Euro).

Die höchsten Mieten werden traditionell in den zentrumsnahen Lagen sowie in den beliebten Szenevierteln wie dem Bermuda3Eck und dem Ehrenfeld erzielt. Hier sind Quadratmeterpreise von 10 bis 12 Euro keine Seltenheit. Die Universitätsnähe spielt ebenfalls eine wichtige Rolle: Stadtteile wie Querenburg mit direkter Anbindung an die Ruhr-Universität verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreise, insbesondere im Segment der Studentenwohnungen.

Günstigere Mieten finden sich in den Stadtteilen Wattenscheid, Höntrop und in Teilen von Langendreer, wo die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 7 Euro liegen. Diese Preisunterschiede von bis zu 40 Prozent zwischen den teuersten und günstigsten Lagen verdeutlichen die Heterogenität des Bochumer Mietwohnungsmarktes.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Bochum bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate von steigenden Preisen geprägt. Die fundamentalen Markttreiber - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden sich mittelfristig nicht grundlegend ändern. Experten erwarten für die nächsten zwölf Monate weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Neuvermietungen greift und viele Ausnahmen zulässt. Die angekündigte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Dynamik etwas dämpfen, wird aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beseitigen können.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erreicht werden. Die von der Stadt Bochum geplanten Neubaugebiete und die Nachverdichtung im Bestand werden frühestens in zwei bis drei Jahren spürbare Entlastung bringen. Bis dahin müssen sich Mieter auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich moderat über der allgemeinen Inflationsrate liegen werden.

Ein zusätzlicher Faktor wird die energetische Sanierung des Bestands sein. Die steigenden Energiekosten und verschärften Klimaschutzanforderungen werden zu verstärkten Modernisierungsmaßnahmen führen, die sich in höheren Grundmieten niederschlagen werden. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz an Attraktivität verlieren und relative Preisnachlässe erfahren.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Bochum zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine Phase der Konsolidierung und teilweisen Preiskorrektur durchläuft, setzt sich die dynamische Entwicklung im Mietmarkt unvermindert fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema über alle Marktsegmente hinweg und wird auch mittelfristig die Preisentwicklung maßgeblich beeinflussen. Investoren und Eigennutzer sollten die aktuelle Stabilisierungsphase im Kaufmarkt für wohlüberlegte Entscheidungen nutzen, während Mieter sich auf weiter steigende Preise einstellen müssen.