Immobilienmarktbericht Bonn - Q2 2025

Wohnimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2025

Der Bonner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und gedämpfter Neubauaktivität verzeichnet der Markt moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Stadt Bonn behauptet sich als attraktiver Wohnstandort mit Preisen deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bonn verzeichnet im zweiten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.339 Euro. Diese Preislage positioniert Bonn deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 3.131 Euro pro Quadratmeter und unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Bundesstadt als Wohnstandort. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024 entspricht dies einer Preissteigerung von etwa 2,3 Prozent, wobei die Preise von 4.243 Euro pro Quadratmeter auf das aktuelle Niveau angestiegen sind.

Die Entwicklung zum ersten Quartal 2025 zeigt eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends. Während landesweit in Nordrhein-Westfalen ein leichter Rückgang von 0,1 Prozent zu verzeichnen war, konnte sich der Bonner Markt diesem Trend entziehen und verzeichnete eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung. Diese Entwicklung fügt sich in den deutschlandweiten Trend ein, bei dem Einfamilienhäuser im Jahresvergleich um 2,6 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar um 5,6 Prozent im Wert gestiegen sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Haussektor wird maßgeblich durch ein knappes Angebot bei stabiler bis leicht steigender Nachfrage geprägt. Der Rückgang der Baugenehmigungen und die verlangsamte Neubauaktivität verschärfen die Angebotsknappheit zusätzlich. Die Nachfrage wird durch die relativ niedrigen Bauzinsen von etwa 3,7 Prozent und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in Bonn gestützt. Der Leerstand bewegt sich auf einem minimalen Niveau, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und verschärfte regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Investoren und Bauträger agieren zurückhaltend, was die Angebotsseite zusätzlich unter Druck setzt. Besonders energieeffiziente Häuser der Klassen A und B erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage und erzielen entsprechende Preisaufschläge.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb des Bonner Stadtgebiets sind erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie in den beliebten Stadtteilen Südstadt und Bad Godesberg erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Alternativen, verzeichnen jedoch ebenfalls ein moderates Preiswachstum. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann bis zu 30 Prozent betragen. Besonders begehrt sind Objekte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen. Energetisch hochwertige Häuser erzielen unabhängig von der Lage einen deutlichen Preisaufschlag, der sich auf bis zu 15 Prozent belaufen kann.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Haussektor. Die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum in Bonn, kombiniert mit dem begrenzten Neubauangebot, wird voraussichtlich zu einer jährlichen Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent führen. Die Entwicklung der Bauzinsen wird dabei eine entscheidende Rolle spielen.

Mittelfristig könnten sich die Baukosten stabilisieren und regulatorische Erleichterungen die Neubautätigkeit wieder ankurbeln. Dies würde zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Die demografische Entwicklung und die Attraktivität Bonns als Arbeits- und Lebensstandort werden jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bonn zeigt im zweiten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 3.888 Euro pro Quadratmeter. Diese Preislage stellt eine signifikante Steigerung von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als die Preise noch bei 3.763 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Entwicklung zum dritten Quartal 2025 deutet auf eine weitere Preiserhöhung auf etwa 4.120 Euro pro Quadratmeter hin, was die anhaltende Dynamik des Marktes unterstreicht.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnete der Markt einen moderaten Anstieg von 0,27 Prozent, was auf eine gewisse Stabilisierung nach der dynamischen Entwicklung der Vorquartale hindeutet. Diese Entwicklung liegt im Rahmen des deutschlandweiten Trends, bei dem Wohnimmobilienpreise im Jahresvergleich um durchschnittlich 4,1 Prozent gestiegen sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Bonn bleibt auf einem stabil hohen Niveau mit leicht wachsender Tendenz. Das Angebot hingegen ist knapp, besonders im Neubausegment und in zentralen Lagen. Die Neubauaktivität zeigt sich leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und verschärfte regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist.

Der Markt wird zunehmend von Bestandsimmobilien dominiert, wobei modernisierte und energetisch sanierte Wohnungen besonders gefragt sind. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleiben aber auf einem historisch niedrigen Niveau. Investoren zeigen weiterhin starkes Interesse an Mehrfamilienhäusern zur Umwandlung in Eigentumswohnungen, was jedoch durch regulatorische Einschränkungen begrenzt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bonns sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentrumsnahen Stadtteilen sowie in den beliebten Vierteln entlang des Rheinufers und in der Südstadt erzielt. Hier können die Quadratmeterpreise bis zu 5.500 Euro erreichen, insbesondere bei Neubauprojekten mit gehobener Ausstattung.

Stadtrandlagen und periphere Gebiete bieten deutlich günstigere Alternativen mit Preisen ab etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter. Das Preiswachstum in diesen Lagen fällt moderater aus, zeigt aber ebenfalls eine positive Tendenz. Energieeffiziente Wohnungen der Klassen A und B erzielen unabhängig von der Lage einen Preisaufschlag von bis zu 15 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten mit schlechterer Energiebilanz.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bonn bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nur langsam anziehen dürfte.

Die leicht sinkenden Bauzinsen könnten die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer erhöhten Marktaktivität führen. Urbanes Wohnen in Bonn bleibt durch städtische Infrastrukturprojekte und die Entwicklung neuer Quartiere attraktiv. Langfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf einem höheren Preisniveau stabilisiert, wobei die Wachstumsraten sich normalisieren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bonn zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Mietshäuser nicht explizit beziffert werden, liegt das allgemeine Mietniveau in Bonn bei durchschnittlich 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter, wobei Häuser tendenziell im oberen Bereich dieser Spanne angesiedelt sind. Die Mietpreise sind im Jahresvergleich um etwa 3,5 Prozent gestiegen, was dem deutschlandweiten Trend entspricht.

Die Entwicklung vom ersten zum zweiten Quartal 2025 zeigt einen moderaten Anstieg, der sich im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung bewegt. Bonn positioniert sich dabei traditionell über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt und zeigt eine Steigerungsrate, die leicht über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, treibt diese Entwicklung voran.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Bonn ist knapp, und die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist begrenzt, da Investoren verstärkt auf Mehrfamilienhäuser mit kleineren Wohneinheiten setzen.

Die Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt ist minimal, oft werden Objekte innerhalb weniger Tage vermietet. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Ausstattung. Die begrenzte Neubautätigkeit und der Rückgang von Umwandlungen bestehender Objekte in Mietshäuser verstärken den Druck auf die Mietpreise zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Bonns sind signifikant. In den Innenstadtlagen und beliebten Stadtteilen wie Bad Godesberg und der Südstadt werden Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Mietshäuser erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und der guten Verkehrsanbindung.

In Stadtrandgebieten liegen die Mieten deutlich niedriger, oft zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung in diesen Lagen verläuft verzögert und moderater als in den zentralen Bereichen. Familien bevorzugen häufig diese ruhigeren Wohnlagen, was zu einer stabilen Nachfrage in diesen Gebieten führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben durch demographische Faktoren und die anhaltende Attraktivität Bonns als Wohnstandort. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent.

Die Renditen für Investoren in Mehrfamilienhäuser zeigen eine leicht sinkende Tendenz, was möglicherweise zu einer erhöhten Zahlungsbereitschaft im Mietsegment führen könnte. Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch gezielte Neubauförderung zu einer leichten Entspannung führen, wobei die grundsätzliche Knappheit im Segment der Mietshäuser voraussichtlich bestehen bleiben wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bonn zeigt im zweiten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 11 bis 15 Euro pro Quadratmeter, wobei die Neuvertragsmieten im oberen Bereich dieser Spanne liegen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Mieten um etwa 4,3 Prozent gestiegen, was über dem deutschlandweiten Durchschnitt von 3,5 Prozent liegt. Diese überdurchschnittliche Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Bonner Mietwohnungsmarktes.

Die Entwicklung vom ersten zum zweiten Quartal 2025 zeigt einen moderaten Anstieg von etwa einem Prozent. Diese Verlangsamung des Wachstums im Quartalsvergleich deutet auf eine beginnende Stabilisierung des Marktes hin, wobei das Preisniveau weiterhin auf einem historisch hohen Stand verharrt. Bonn weist damit eine der höchsten Mietpreissteigerungen in Nordrhein-Westfalen auf.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die verlangsamte Neubautätigkeit verschärft diese Situation zusätzlich. Der Leerstand bewegt sich auf einem minimalen Niveau von unter zwei Prozent, was deutlich unter dem als gesund geltenden Wert von drei Prozent liegt.

Mehrfamilienhäuser sind bei Investoren sehr gefragt, was zu einer verstärkten Marktaktivität in diesem Segment führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in beliebten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Besonders energieeffiziente Wohnungen und Neubauten werden stark nachgefragt und erzielen Premiummieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Bonner Stadtteilen sind erheblich. In den Innenstadtlagen, der Südstadt und dem Zentrum werden Spitzenmieten von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

Stadtrandlagen bieten mit Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen. Die Wachstumsraten in diesen Gebieten fallen langsamer aus, zeigen aber ebenfalls eine positive Tendenz. Energetisch effiziente Wohnungen der Klassen A und B erzielen unabhängig von der Lage höhere Mieten, der Aufschlag kann bis zu 10 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bonn bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietanstiegs im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubautätigkeit nur langsam anziehen dürfte und die Nachfrage weiterhin hoch bleibt.

Investoren werden voraussichtlich weiterhin verstärkt in Mietwohnungen investieren, da die Mietrenditen trotz leichtem Rückgang attraktiv bleiben. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Langfristig könnten städtische Entwicklungsprojekte und eine Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer leichten Entspannung führen, wobei Bonn als attraktiver Wohnstandort weiterhin überdurchschnittliche Mieten erzielen wird.

Fazit

Der Bonner Immobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als robust und wachstumsorientiert. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die Stadt behauptet ihre Position als einer der attraktivsten Wohnstandorte in Nordrhein-Westfalen mit Preisen deutlich über dem Landesdurchschnitt. Die kommenden Quartale versprechen eine Fortsetzung dieser positiven Entwicklung, wobei sich die Wachstumsraten voraussichtlich auf einem moderaten Niveau stabilisieren werden.