Immobilienmarktbericht Bonn - Drittes Quartal 2025

Der Bonner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während sich die Kaufpreise für Häuser stabilisiert haben, verzeichnen Eigentumswohnungen einen deutlichen Preisanstieg gegenüber dem Vorquartal. Der Mietmarkt entwickelt sich zweigeteilt: Häuser zur Miete zeigen eine vollständige Preisstagnation, während Mietwohnungen weiterhin moderate Preissteigerungen aufweisen. Die ehemalige Bundeshauptstadt bleibt ein attraktiver Immobilienstandort mit anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bonn liegt im dritten Quartal 2025 bei 4.339 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht exakt dem Niveau des Vorquartals Q2 2025, was eine vollständige Preisstabilisierung im Quartalsvergleich bedeutet. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch ein moderates Wachstum von 2,3 Prozent, ausgehend von einem damaligen Preisniveau von 4.243 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Konsolidierungsphase nach Jahren kontinuierlichen Wachstums hin. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet derzeit etwa 650.850 Euro, während größere Objekte mit 200 Quadratmetern bei rund 867.800 Euro liegen. Diese Preispunkte stellen für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Zinsentwicklung.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt in Bonn weiterhin knapp. Die Nachfrage, insbesondere von Familien nach Einfamilien- und Doppelhäusern, übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt keine signifikanten Zuwächse, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Baureife Grundstücke sind in den beliebten Lagen kaum noch verfügbar, und wenn, dann zu sehr hohen Preisen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, liegt aber immer noch bei attraktiven Objekten in guten Lagen bei unter drei Monaten. Sanierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in weniger gefragten Lagen benötigen hingegen deutlich länger für einen erfolgreichen Verkauf. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Bonner Stadtteilen sind erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den etablierten Villenvierteln und innenstadtnahen Lagen erzielt. Bad Godesberg als traditionell gehobene Wohnlage führt die Preisskala an, gefolgt von der Südstadt und ausgewählten Bereichen in Beuel. In diesen Premium-Lagen können die Quadratmeterpreise durchaus 5.500 bis 6.500 Euro erreichen.

Die günstigeren Alternativen finden Kaufinteressenten in den Außenbezirken und Stadtrandlagen. Stadtteile wie Dottendorf oder Muffendorf bieten Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro an. Diese Preisdifferenz von teilweise über 40 Prozent macht die Randlagen besonders für junge Familien mit begrenztem Budget attraktiv, auch wenn dafür längere Pendelzeiten in Kauf genommen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten ein moderates Preiswachstum von 2 bis 3 Prozent pro Jahr. Die Stabilisierung der Wachstumsraten deutet auf eine Normalisierung des Marktes nach der außergewöhnlichen Preisentwicklung der vergangenen Jahre hin. Entscheidend für die weitere Entwicklung wird der Verlauf der Bauzinsen sein. Sollten diese weiter steigen oder auf dem aktuellen Niveau verharren, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer weiteren Stabilisierung oder sogar leichten Preiskorrekturen führen.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird jedoch voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Dies wird einem stärkeren Preisrückgang entgegenwirken und das Preisniveau mittelfristig stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Bonn kosten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 4.120 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 5,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 3.888 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich allerdings eine leicht negative Entwicklung mit einem Rückgang von 0,6 Prozent gegenüber den 4.144 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Diese divergierende Entwicklung – starker Quartalsanstieg bei gleichzeitigem leichten Jahresrückgang – deutet auf eine volatile Marktphase hin. Eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit 85 Quadratmetern kostet derzeit etwa 350.200 Euro, während größere Vierzimmerwohnungen mit 110 Quadratmetern bei rund 453.200 Euro liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt in Bonn ungebrochen hoch. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, obwohl die Neubauaktivität im Wohnungssegment leicht gestiegen ist. Die fertiggestellten Neubauprojekte werden meist noch vor Bauabschluss vollständig verkauft, was die angespannte Angebotssituation verdeutlicht.

Besonders gefragt sind moderne Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung, Balkon oder Terrasse sowie energieeffizienter Bauweise. Die gestiegenen Energiekosten haben zu einer verstärkten Nachfrage nach energetisch optimierten Wohnungen geführt. Altbauwohnungen mit hohem Sanierungsbedarf verzeichnen hingegen längere Vermarktungszeiten und teilweise Preisabschläge.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen folgen einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern. Die höchsten Preise werden im Bonner Zentrum und in Bad Godesberg erzielt, wo Spitzenpreise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen in Bestlagen keine Seltenheit sind. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Rheinblick oder in unmittelbarer Nähe zu den Grünanlagen der Stadt.

In den Außenbezirken und Stadtrandlagen liegen die Preise deutlich niedriger. Hier sind Eigentumswohnungen bereits ab 3.200 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Preisdifferenz macht die peripheren Lagen besonders für Erstkäufer und junge Familien attraktiv, die sich die Premiumlagen nicht leisten können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bonn zeigt ein gemischtes Bild. Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit moderaten Wachstumsraten. Der starke Quartalsanstieg dürfte sich nicht in diesem Tempo fortsetzen. Vielmehr ist mit einer Normalisierung zu rechnen, bei der sich die Preise im Jahresverlauf 2026 um 2 bis 4 Prozent erhöhen könnten.

Die Entwicklung der Bauzinsen und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein. Sollte die Europäische Zentralbank ihre Zinspolitik lockern, könnte dies zu einer erhöhten Nachfrage und damit zu steigenden Preisen führen. Andererseits könnte eine wirtschaftliche Abschwächung die Nachfrage dämpfen und zu einer Preiskonsolidierung führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bonn zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität. Die durchschnittliche Miete liegt unverändert bei 13,85 Euro pro Quadratmeter, exakt dem Niveau des Vorquartals und auch des Vorjahres. Diese vollständige Preisstagnation über einen Zeitraum von zwölf Monaten ist außergewöhnlich und deutet auf eine Sättigung in diesem Marktsegment hin.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.939 Euro. Größere Objekte mit 180 Quadratmetern liegen bei monatlich 2.493 Euro. Diese Mietpreise stellen für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung dar, zumal die Nebenkosten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Bonn bleibt weiterhin sehr knapp. Die Nachfrage, insbesondere von Familien und Expatriates, die temporär in Bonn arbeiten, übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Die Neubauaktivität für Mietshäuser ist begrenzt, da Investoren vorwiegend auf den lukrativeren Verkauf setzen.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot führt. Wenn ein Mietobjekt auf den Markt kommt, ist es in der Regel innerhalb weniger Tage vergeben. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt liegt häufig im zweistelligen Bereich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den Innenstadt- und Villenvierteln wie Bad Godesberg, der Südstadt oder ausgewählten Bereichen von Poppelsdorf werden Spitzenmieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Lagen zeichnen sich durch eine hervorragende Infrastruktur, Nähe zu internationalen Schulen und eine gehobene Nachbarschaft aus.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind Häuser zur Miete deutlich günstiger. In Stadtteilen wie Tannenbusch, Auerberg oder Dransdorf liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenz von bis zu 40 Prozent macht diese Lagen für preisbewusste Mieter attraktiv, auch wenn die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr teilweise schlechter ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten moderate Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die aktuelle Stagnation dürfte sich nicht dauerhaft fortsetzen, da die allgemeinen Kostensteigerungen und die anhaltende Nachfrage mittelfristig zu Mieterhöhungen führen werden. Allerdings begrenzen die gesetzlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse die Steigerungsmöglichkeiten.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Mietangebots zu erwarten ist. Dies wird den Vermietermarkt weiter stärken und Mieter vor Herausforderungen bei der Wohnungssuche stellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bonn zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete im Bonner Zentrum liegt bei 12,86 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,34 Prozent gegenüber dem Vorquartal (12,69 Euro) entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 5,67 Prozent gegenüber den 12,17 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Eine durchschnittliche Zweizimmerwohnung mit 65 Quadratmetern kostet damit monatlich etwa 836 Euro Kaltmiete, während eine Dreizimmerwohnung mit 85 Quadratmetern bei rund 1.093 Euro liegt. Diese Mietpreise bedeuten für viele Haushalte eine Mietbelastungsquote von über 30 Prozent des Nettoeinkommens.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Bonn bleibt extrem angespannt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist weiterhin knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Die Stadt profitiert von ihrer Attraktivität als Universitätsstadt, UN-Standort und Sitz zahlreicher Bundesbehörden, was zu einem stetigen Zuzug führt.

Die Neubauaktivität hat sich leicht erhöht, kann aber die bestehende Nachfrage bei Weitem nicht decken. Neubauprojekte werden häufig bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Bei Neuvermietungen erhalten Vermieter routinemäßig 50 bis 100 Bewerbungen pro Wohnung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Bonns sind signifikant. Die höchsten Mieten werden im Zentrum und in Bad Godesberg verlangt, wo Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen üblich sind. Besonders begehrt sind Wohnungen in der Südstadt, in Poppelsdorf und in den rheinnahen Lagen von Beuel. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Flair.

In den Außenbezirken und am Stadtrand sind die Mieten deutlich moderater. In Stadtteilen wie Tannenbusch, Medinghoven oder Duisdorf liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten zwischen 10 und 12 Euro. Diese Preisdifferenz von bis zu 35 Prozent macht diese Lagen besonders für Studierende, Auszubildende und Geringverdiener zu den wenigen noch bezahlbaren Optionen in Bonn.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bonn deutet auf weitere moderate Mietsteigerungen hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Nachfrage, die begrenzte Neubautätigkeit und die allgemeinen Kostensteigerungen getrieben.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Steigerungen zwar dämpfen, aber nicht vollständig verhindern. Besonders bei Neuvermietungen und Neubauten werden Vermieter weiterhin die Möglichkeit haben, marktgerechte Mieten zu verlangen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Bonn wird sich ohne massive Investitionen in den Wohnungsbau nicht lösen lassen.

Gesamtfazit

Der Bonner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt. Während die Kaufpreise für Häuser stagnieren, zeigen Eigentumswohnungen eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Quartalsanstiegen. Der Mietmarkt entwickelt sich zweigeteilt: Komplette Stagnation bei Mietshäusern steht moderaten Steigerungen bei Mietwohnungen gegenüber.

Die strukturellen Herausforderungen des Bonner Immobilienmarktes bleiben bestehen: Ein knappes Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Universitätsstadt, ehemaliger Regierungssitz und internationaler Standort. Diese Faktoren sorgen für eine stabile Nachfrage und stützen das Preisniveau.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass der Bonner Immobilienmarkt ein Verkäufer- und Vermietermarkt bleibt. Die Suche nach geeigneten Objekten erfordert Geduld, Flexibilität und häufig Kompromissbereitschaft bei Lage oder Ausstattung. Investoren finden in Bonn weiterhin einen stabilen Markt mit moderaten, aber stetigen Wertsteigerungen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierungsphase fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung, wirtschaftliche Rahmenbedingungen oder politische Interventionen zu einer Trendwende führen werden. Die Grundvoraussetzungen für einen stabilen Immobilienmarkt sind in Bonn jedenfalls weiterhin gegeben.