Immobilienmarktbericht Braunschweig - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Braunschweig zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während sich die Kaufpreise auf einem weitgehend stabilen Niveau eingependelt haben, verzeichnet der Mietmarkt weiterhin deutliche Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell knappes Angebot, was besonders in beliebten Stadtteilen zu einer angespannten Marktsituation führt. Dieser Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und vergleicht die aktuelle Entwicklung mit dem Vorquartal.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Braunschweig präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei etwa 2.977 Euro, was eine marginale Steigerung gegenüber dem ersten Quartal 2025 darstellt. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine leichte Korrektur von minus 0,6 Prozent, was auf eine gewisse Marktberuhigung nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre hindeutet.

Die Preisentwicklung variiert je nach Objekttyp und Zustand erheblich. Während modernisierte und energetisch sanierte Häuser weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren oder fallen die Preise für unsanierte Bestandsimmobilien leicht. Diese Entwicklung spiegelt die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz im Kaufentscheidungsprozess wider. Besonders gefragt sind Häuser mit moderner Heizungstechnik und guter Dämmung, die trotz des allgemein stabilen Preisniveaus Aufschläge von bis zu 15 Prozent erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Belebung, was hauptsächlich auf die anhaltend hohen Baukosten und strengere Regulierungen zurückzuführen ist. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser stagniert auf niedrigem Niveau, was die strukturelle Angebotsknappheit verfestigt.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem ersten Quartal leicht verlängert, liegt aber immer noch deutlich unter den Werten von vor fünf Jahren. Interessenten zeigen sich preisbewusster und vergleichen intensiver, was zu längeren Entscheidungsprozessen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Braunschweigs bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin das Östliche Ringgebiet, Viewegs Garten-Bebelhof und Riddagshausen, wo Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro keine Seltenheit sind. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hohen Grünanteil.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und wachsender Infrastruktur Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren die Preise in weniger gut angebundenen Gebieten. Besonders dynamisch entwickeln sich Quartiere, in denen Infrastrukturprojekte wie neue Schulen oder verbesserte ÖPNV-Anbindungen realisiert werden. Hier sind Preissteigerungen von bis zu 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu beobachten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem strukturell knappen Angebot, wird voraussichtlich weitere Preiskorrekturen nach unten verhindern. Allerdings dürften die Preissteigerungen moderat ausfallen und sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter sinken oder auf dem aktuellen Niveau verharren, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stützen. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Braunschweig zeigt im zweiten Quartal 2025 eine leichte Schwäche. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.843 Euro liegen die Preise praktisch auf dem Niveau des Vorquartals, weisen jedoch im Jahresvergleich einen Rückgang von 1,75 Prozent auf. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse Marktkorrektur hin, die jedoch moderat ausfällt und keinen dramatischen Preisverfall darstellt.

Die Preisbildung wird stark von Faktoren wie Baujahr, Energieeffizienz und Ausstattung beeinflusst. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen können weiterhin Spitzenpreise erzielen, während unsanierte Bestandswohnungen teilweise deutliche Preisabschläge hinnehmen müssen. Die Preisspreizung zwischen verschiedenen Qualitätssegmenten hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 etwas abgeflacht, bleibt aber auf einem soliden Niveau. Das Angebot ist weiterhin knapp, wobei sich die Situation gegenüber dem Häusermarkt etwas entspannter darstellt. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau stagniert aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Herausforderungen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich gegenüber dem ersten Quartal leicht verlängert. Während Top-Objekte in Bestlagen weiterhin schnell verkauft werden, bleiben durchschnittliche Wohnungen länger am Markt. Käufer agieren preisbewusster und nutzen ihre verbesserte Verhandlungsposition, was zu längeren Verkaufsprozessen und teilweise auch zu Preiszugeständnissen der Verkäufer führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrumsnahe Viertel und beliebte Lagen wie das Östliche Ringgebiet oder Viewegs Garten-Bebelhof verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 3.200 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen.

Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe der Technischen Universität, wo die Nachfrage durch Studenten, wissenschaftliches Personal und Investoren konstant hoch bleibt. In den Stadtrandquartieren zeigen sich deutlich günstigere Preise, wobei hier eine zunehmende Nachfrage von Familien zu beobachten ist, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Stadtrand kann bis zu 40 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Braunschweig fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Stabilisierung auf dem aktuellen Preisniveau mit leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Die anhaltend hohe Grundnachfrage nach Wohnraum in Braunschweig wird einen stärkeren Preisverfall verhindern.

Entscheidend für die weitere Entwicklung wird die Neubauaktivität sein. Sollten politische und regulatorische Rahmenbedingungen verbessert werden und die Baukosten sich stabilisieren, könnte eine Belebung des Neubaus zu einer Entspannung der Angebotssituation führen. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei energetisch optimierte Wohnungen Preisvorteile erzielen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Braunschweig zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittlichen Kaltmieten liegen zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter, was einen spürbaren Anstieg von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal darstellt. Im Jahresvergleich ist die Steigerung noch deutlicher ausgefallen, was die anhaltende Anspannung in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch das extrem knappe Angebot getrieben. Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Mietobjekte. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Ausstattung, für die Vermieter Spitzenmieten verlangen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist extrem knapp. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und neue Mietobjekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Einfamilienhäuser ist minimal, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser setzen, die höhere Renditen versprechen.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren angetrieben. Neben Familien, die mehr Platz benötigen, suchen auch Unternehmen zunehmend nach Mietobjekten für ihre Mitarbeiter. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und oft zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie dem Östlichen Ringgebiet werden Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Schulen und Kindergärten.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist. Familien akzeptieren zunehmend längere Pendelwege, um bezahlbaren Wohnraum zu finden. In Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung steigen die Mieten schneller als in peripheren Lagen ohne ausreichende Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Segment der Einfamilienhäuser. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine signifikante Neubauaktivität zu erwarten ist. Die Mieten dürften weiter um 5 bis 8 Prozent pro Jahr steigen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energiekosten sein. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend bevorzugt, was zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise führen könnte. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, werden diese Kosten voraussichtlich auf die Mieten umlegen, was die Gesamtmietbelastung weiter erhöht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Braunschweig zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Kaltmieten liegen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei ein Anstieg von 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen ist. Besonders modernisierte Altbauwohnungen und Neubauwohnungen erzielen Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Neben der allgemeinen Knappheit spielen steigende Betriebskosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen eine wichtige Rolle. Vermieter geben diese Kostensteigerungen zunehmend an die Mieter weiter, was zu einer spürbaren Erhöhung der Gesamtmietbelastung führt.

Marktdynamik

Die Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Der Leerstand ist mit unter 2 Prozent extrem niedrig, was deutlich unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau von 3 bis 4 Prozent liegt. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau ist eingeschränkt, besonders in zentrumsnahen Lagen, wo Bauland knapp und teuer ist.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau und wird durch verschiedene Gruppen getragen. Neben Singles und Paaren suchen verstärkt auch Senioren nach barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen. Studenten und Young Professionals konkurrieren um bezahlbare Kleinwohnungen, was in diesem Segment zu besonders starken Preissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. Im Stadtzentrum und in beliebten Vierteln wie dem Östlichen Ringgebiet oder Viewegs Garten liegen die Mieten durchschnittlich 20 bis 30 Prozent über dem Stadtdurchschnitt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Stadtteilen sind die Mieten günstiger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da die Nachfrage zunehmend in günstigere Lagen ausweicht. Stadtteile mit Entwicklungspotenzial und geplanten Infrastrukturverbesserungen verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Braunschweig fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate eindeutig aus: Der Mietpreisanstieg wird sich fortsetzen. Experten erwarten jährliche Steigerungen von 4 bis 6 Prozent, wobei in gefragten Lagen und bei energieeffizienten Neubauten noch höhere Steigerungen möglich sind.

Entscheidend für die weitere Entwicklung wird die Neubauaktivität sein. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots wird sich die Marktanspannung nicht lösen lassen. Die Politik ist gefordert, durch verbesserte Rahmenbedingungen und gezielte Förderung den Wohnungsbau anzukurbeln. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar, während energieeffiziente Wohnungen Premiummieten erzielen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Braunschweig präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 zweigeteilt. Während der Kaufmarkt eine Phase der Stabilisierung durchläuft, zeigt der Mietmarkt weiterhin eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die strukturelle Angebotsknappheit in allen Segmenten bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Für Kaufinteressenten bietet die aktuelle Marktlage Chancen, da die Preise sich stabilisiert haben und Verkäufer teilweise zu Verhandlungen bereit sind. Mieter hingegen müssen mit weiter steigenden Kosten rechnen, wobei besonders im Segment der Einfamilienhäuser zur Miete extreme Knappheit herrscht.

Die räumlichen Disparitäten innerhalb Braunschweigs bleiben erheblich, wobei zentrale und beliebte Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz führt zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes und wird in den kommenden Jahren ein entscheidender Preisfaktor sein.

Für die Zukunft bleibt die Entwicklung des Neubauvolumens entscheidend. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots wird sich die Marktanspannung nicht lösen lassen. Politik und Wirtschaft sind gefordert, gemeinsam Lösungen zu entwickeln, um mehr bezahlbaren Wohnraum in Braunschweig zu schaffen.