Immobilienmarktbericht Braunschweig - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Braunschweig zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil mit einer deutlichen Konsolidierung nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre. Die Analyse der aktuellen Marktdaten zeigt differenzierte Entwicklungen in den verschiedenen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes, wobei sich insbesondere der Mietmarkt weiterhin dynamisch entwickelt, während der Kaufmarkt eine Phase der Stabilisierung durchläuft.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Braunschweig bei 2.977 €/m². Dies entspricht exakt dem Preisniveau des Vorquartals (Q2 2025), was auf eine bemerkenswerte Stabilisierung des Marktes hindeutet. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) zeigt sich eine leichte Korrektur von -0,6%, nachdem der Preis damals noch bei 2.994 €/m² lag.

Diese Preisentwicklung markiert einen deutlichen Wendepunkt nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen. Die Stabilisierung auf hohem Niveau zeigt, dass der Markt eine gewisse Sättigung erreicht hat, ohne jedoch in eine ausgeprägte Korrekturphase überzugehen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Toplagen auch deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf einem konstant hohen Niveau, trifft jedoch weiterhin auf ein sehr knappes Angebot. Diese Angebotsknappheit ist das bestimmende Merkmal des Braunschweiger Häusermarktes und verhindert trotz der leicht nachlassenden Preisdynamik einen stärkeren Preisrückgang. Die Neubauaktivität stagniert aufgrund mehrerer Faktoren: Die nach wie vor hohen Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten sowie strenge regulatorische Vorgaben, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, bremsen die Entwicklung neuer Projekte.

Die Anzahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf kleinere, effizientere Einheiten oder weichen auf Mehrfamilienhäuser aus. Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Bestandsimmobilien liegt bei etwa 3-4 Monaten, wobei besonders attraktive Objekte in guten Lagen oft schon innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Braunschweigs sind weiterhin signifikant. Die Südstadt etabliert sich als Premium-Lage mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.434 €/m², was etwa 15% über dem Stadtdurchschnitt liegt. Diese gehobene Lage profitiert von ihrer Nähe zur Innenstadt, der guten Infrastruktur und dem hohen Anteil an gepflegten Altbauvillen.

In den übrigen Stadtteilen bewegen sich die Preise überwiegend im Bereich von 2.900 bis 3.100 €/m². Besonders nachgefragt sind die westlichen Stadtteile wie Lehndorf und die nördlichen Bereiche um Kralenriede, die durch ihre familienfreundliche Infrastruktur und gute Verkehrsanbindung punkten. Die östlichen Stadtteile wie Gliesmarode oder Querum bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise bei gleichzeitig guter Wohnqualität. Die Randlagen profitieren zunehmend von der Knappheit in den zentralen Bereichen und verzeichnen eine stabile Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Marktberuhigung zu rechnen. Die Preise dürften sich auf dem erreichten hohen Niveau stabilisieren, wobei weder signifikante Steigerungen noch deutliche Rückgänge zu erwarten sind. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Belebung der Neubautätigkeit absehbar ist. Die hohen Baukosten und strengen energetischen Anforderungen werden weiterhin als Bremsfaktoren wirken.

Mittelfristig könnte eine moderate Belebung des Neubausegments eintreten, sofern sich die Rahmenbedingungen verbessern. Die Stadt Braunschweig arbeitet an der Ausweisung neuer Baugebiete, deren Realisierung jedoch frühestens in 2-3 Jahren spürbare Markteffekte zeigen wird. Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten moderaten Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage weiterhin stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Braunschweig zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.844 €/m². Dies bedeutet eine leichte Korrektur von -0,5% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025), als der Preis noch bei 2.857 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls ein minimaler Rückgang von -0,5%, was auf eine beginnende Preiskonsolidierung hindeutet.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe erheblich: Während 2-Zimmer-Wohnungen mit etwa 60 m² im Schnitt für 170.000 bis 190.000 Euro gehandelt werden, liegen die Preise für familiengerechte 4-Zimmer-Wohnungen mit 100 m² zwischen 280.000 und 320.000 Euro. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 10-15% gegenüber vergleichbaren Bestandsobjekten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht abgeflacht, bleibt aber auf einem soliden Niveau. Diese Entwicklung ist primär auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, wobei die Situation etwas entspannter ist als beim Häusermarkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 2-3 Monaten.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau stagniert ebenfalls aufgrund der hohen Baukosten und regulatorischen Herausforderungen. Viele geplante Projekte wurden verschoben oder in ihrer Dimensionierung reduziert. Der Leerstand liegt weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau von unter 2%, was die strukturelle Knappheit unterstreicht. Besonders gefragt sind modernisierte Altbauwohnungen sowie barrierefreie Neubauwohnungen, die den demografischen Trends Rechnung tragen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung zeigt sich auch im Segment der Eigentumswohnungen deutlich. Die Südstadt weist mit 2.832 €/m² Preise nahe am Stadtdurchschnitt auf, während andere zentrale Lagen teilweise höhere Werte erreichen. Die Innenstadt und das Magniviertel sind besonders bei jüngeren Käufern und Kapitalanlegern beliebt, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt.

In den übrigen Stadtteilen bewegen sich die Preise meist im Bereich von 2.800 bis 2.900 €/m². Das östliche Ringgebiet und die Nordstadt bieten dabei ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter urbaner Infrastruktur. Die Randlagen wie Volkmarode oder Rautheim zeigen Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 2.700 Euro und bieten damit noch bezahlbare Optionen für Ersterweber. Die Nähe zu den Hochschulen macht Stadtteile wie die Weststadt besonders attraktiv für Kapitalanleger.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter stabilisieren. Die leichte Preiskorrektur könnte sich fortsetzen, wobei mit Rückgängen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen ist. Die strukturelle Nachfrage bleibt jedoch robust, getragen von der positiven Arbeitsmarktentwicklung in Braunschweig und dem Zuzug qualifizierter Fachkräfte.

Mittelfristig könnten sich neue Chancen durch die Konversion von Büroflächen in Wohnraum ergeben, was das Angebot erweitern würde. Die Stadt plant zudem die Nachverdichtung in bestehenden Quartieren, was zusätzlichen Wohnraum schaffen soll. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zum Preistreiber, da unsanierte Objekte deutliche Abschläge hinnehmen müssen. Investoren fokussieren sich verstärkt auf energieeffiziente Objekte mit nachhaltiger Wertsteigerungsperspektive.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Braunschweig zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Basierend auf den verfügbaren Marktbeobachtungen und Expertenschätzungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Die Quadratmeterpreise bewegen sich typischerweise zwischen 8,50 und 11,00 €/m², wobei moderne, energieeffiziente Objekte die obere Preisgrenze markieren.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich nur marginale Veränderungen, da dieser Marktbereich traditionell träger reagiert als andere Segmente. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen sowie Expatriates, die temporär in Braunschweig arbeiten. Die Mietpreisentwicklung folgt tendenziell der allgemeinen Marktentwicklung mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell sehr begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser in Braunschweig selbstgenutzt oder als Kaufobjekte vermarktet werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel schnell Abnehmer, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei etwa 4-6 Wochen liegt. Die Fluktuation ist gering, da Mietverträge oft langfristig angelegt sind.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von drei Gruppen getragen: Familien, die flexibel bleiben möchten, internationale Fachkräfte mit befristeten Arbeitsverträgen sowie Personen in Übergangsphasen, etwa nach Trennung oder vor geplantem Eigentumserwerb. Die Neubauaktivität in diesem Segment ist praktisch nicht existent, da sich Neubauten fast ausschließlich auf den Verkaufsmarkt konzentrieren. Vereinzelt werden ältere Einfamilienhäuser nach Erbfällen oder bei Wegzug der Eigentümer dem Mietmarkt zugeführt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie der Südstadt, Lehndorf und dem westlichen Ringgebiet erzielt. Hier liegen die Monatsmieten oft bei 1.500 bis 2.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu internationalen Schulen, Parks und gehobener Infrastruktur.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind Mietshäuser für 1.000 bis 1.400 Euro monatlich verfügbar. Besonders in Stadtteilen wie Mascherode, Stöckheim oder Rüningen finden sich noch bezahlbare Optionen. Die Nachfrage konzentriert sich hier vor allem auf Familien mit Kindern, die Wert auf Garten und ruhige Wohnlage legen. Reihenhäuser in Mittellagen erzielen typischerweise Mieten zwischen 1.200 und 1.500 Euro.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Das begrenzte Angebot wird weiterhin auf eine stabile Nachfrage treffen, was moderate Mietsteigerungen von 2-3% jährlich erwarten lässt. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht absehbar, da die hohen Kaufpreise Eigentümer eher zum Verkauf als zur Vermietung motivieren.

Mittelfristig könnte sich durch den demografischen Wandel eine leichte Verschiebung ergeben: Ältere Eigentümer könnten vermehrt ihre zu groß gewordenen Häuser vermieten, statt sie zu verkaufen, um regelmäßige Einnahmen zu generieren. Gleichzeitig könnte die wachsende Gruppe der "Best Ager" verstärkt flexible Wohnformen nachfragen. Der Trend zum mobilen Arbeiten könnte zudem die Nachfrage nach temporären Mietlösungen im gehobenen Segment verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Braunschweig zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin dynamische Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 9,16 €/m², was einen Anstieg von 0,77% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 9,09 €/m²) bedeutet. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 3,85% gegenüber Q3 2024 (8,82 €/m²) eine deutliche Aufwärtsdynamik, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Die absolute Mietbelastung variiert stark nach Wohnungsgröße: Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet durchschnittlich 550 Euro Kaltmiete, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² etwa 730 Euro fällig werden. Familienwohnungen mit 100 m² und mehr liegen bei 900 bis 1.000 Euro Kaltmiete. Die Warmmieten liegen durchschnittlich 25-30% über den Kaltmieten, wobei die gestiegenen Energiekosten zunehmend ins Gewicht fallen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem anhaltend hohen Niveau und trifft auf ein knappes Angebot. Besonders in beliebten Stadtteilen herrscht eine angespannte Marktsituation mit oft mehreren Dutzend Bewerbern pro Wohnung. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 2-3 Wochen, wobei attraktive Angebote oft schon nach wenigen Tagen vom Markt verschwinden.

Der Leerstand liegt stadtweit bei unter 2%, was deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3% liegt. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau bleibt hinter dem Bedarf zurück. Zwar wurden einige größere Projekte fertiggestellt, doch die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten bremsen neue Entwicklungen. Institutionelle Investoren konzentrieren sich zunehmend auf das obere Preissegment, während im bezahlbaren Segment kaum Neubau stattfindet.

Die Mieterfluktuation hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies verstärkt zusätzlich die Angebotsknappheit. Modernisierungen im Bestand führen häufig zu deutlichen Mieterhöhungen, was die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus attraktiven Lagen beschleunigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt führt die Preisstatistik mit durchschnittlich 9,87 €/m² an, getrieben von der hohen Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen. Die urbanen Quartiere mit ihrer fußläufigen Infrastruktur sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studierenden begehrt. Das Magniviertel und die östliche Innenstadt entwickeln sich zunehmend zu Trendvierteln mit entsprechenden Preissteigerungen.

In den übrigen Stadtteilen bewegen sich die Mieten meist zwischen 8,50 und 9,50 €/m². Die Weststadt und das östliche Ringgebiet bieten noch ein moderates Preisniveau bei guter städtischer Infrastruktur. Die Nordstadt zeigt eine heterogene Entwicklung mit teilweise noch günstigen Mieten in einfacheren Lagen. Die südlichen Stadtteile wie Heidberg oder Melverode liegen im mittleren Preissegment und profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung.

Die Randlagen bieten weiterhin die günstigsten Mieten, wobei auch hier die Preise anziehen. In Stadtteilen wie Hondelage, Dibbesdorf oder Waggum liegen die Mieten noch bei 7,50 bis 8,50 €/m², allerdings mit steigender Tendenz. Die Nähe zu den großen Arbeitgebern wie Volkswagen macht auch periphere Lagen zunehmend attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten zu rechnen. Preissteigerungen von 3-5% jährlich erscheinen realistisch, getrieben von der anhaltenden Angebotsknappheit und der robusten Nachfrage. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen sind.

Die Stadt Braunschweig plant verschiedene Maßnahmen zur Entspannung des Mietwohnungsmarktes, darunter die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und die Ausweisung neuer Baugebiete. Diese Maßnahmen werden jedoch frühestens mittelfristig spürbare Effekte zeigen. Die Aktivierung von Baulücken und die Nachverdichtung bestehender Quartiere könnten kurzfristiger wirksam werden.

Der demografische Wandel und die Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung des Homeoffice zu einer Verlagerung der Nachfrage führen: Größere Wohnungen in Randlagen könnten an Attraktivität gewinnen, während kleine Innenstadtwohnungen möglicherweise an Nachfrage verlieren. Die energetische Qualität wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Wohnungswahl, da die Nebenkosten einen immer größeren Anteil der Wohnkosten ausmachen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Braunschweig präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt. Während die Kaufpreise eine Phase der Konsolidierung durchlaufen, zeigt der Mietmarkt weiterhin eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal aller Marktsegmente und verhindert stärkere Preiskorrekturen.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten reflektieren die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die demografischen Trends. Die Stadt steht vor der Herausforderung, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Qualität der Stadtentwicklung zu wahren. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Segmente und Lagen wichtiger wird denn je.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren zu neuen Marktdynamiken führen. Die grundsätzlich positive wirtschaftliche Entwicklung Braunschweigs und die anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort sprechen jedoch für eine weiterhin robuste Marktentwicklung.