Immobilienmarktbericht Bremen - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während sich die Kaufpreise für Bestandsimmobilien auf einem stabilen bis leicht rückläufigen Niveau bewegen, setzen die Mietpreise ihren kontinuierlichen Aufwärtstrend fort. Die anhaltend hohen Bauzinsen und die gedämpfte Neubautätigkeit prägen weiterhin das Marktgeschehen in der Hansestadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei etwa 2.800 Euro. Diese Stabilisierung zeigt sich nach einer Phase der Preiskorrektur, die besonders im Segment der Reihen- und Doppelhäuser spürbar war. Die aktuellen Marktpreise differenzieren sich je nach Haustyp deutlich: Reihenhäuser werden durchschnittlich für 284.000 Euro gehandelt, was einem Rückgang von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Noch deutlicher fällt die Preiskorrektur bei Doppelhaushälften aus, die mit durchschnittlich 272.000 Euro etwa 10,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegen.

Eine bemerkenswerte Ausnahme bilden freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, die mit einem Durchschnittspreis von 394.000 Euro eine leichte Wertsteigerung von 0,8 Prozent verzeichnen konnten. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich der Markt weitgehend stabil, wobei die Preisdynamik deutlich abgeflacht ist. Die Entwicklung der Baulandpreise zeigt ein gespaltenes Bild: Während in Bremen-Stadt die Preise für neue Bauplätze um 11,1 Prozent gestiegen sind, verzeichnete Bremen-Nord einen deutlichen Rückgang von 22,3 Prozent, was die heterogene Marktentwicklung innerhalb des Stadtgebiets unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubautätigkeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was sich in der geringen Anzahl von Neubauverkäufen widerspiegelt. Besonders dramatisch zeigt sich der Einbruch bei den Bauplatzverkäufen, die um 48,6 Prozent zurückgegangen sind. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf die anhaltend hohen Bauzinsen und gestiegenen Baukosten zurückzuführen, die potenzielle Bauherren von Neubauprojekten abschrecken.

Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bleibt insbesondere in beliebten und zentralen Lagen hoch, während das verfügbare Angebot kontinuierlich abnimmt. Diese Verknappung führt zu einer stabilen Preissituation trotz der gedämpften wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Vermarktungsdauer für Kaufhäuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin schnell Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Bremens sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. Bremen-Mitte führt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.436 Euro die Preisskala an, was einer beachtlichen Steigerung von 13,24 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese zentrale Lage profitiert von der ausgezeichneten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem historischen Charme der Altstadt.

Bremen-Ost folgt mit durchschnittlich 3.090 Euro pro Quadratmeter und zeigt ebenfalls eine positive Preisentwicklung. Die östlichen Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an das Zentrum bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage. Die Randlagen und weniger gefragten Stadtteile weisen deutlich niedrigere Preise auf, wobei hier die Preisentwicklung stagniert oder teilweise sogar rückläufig ist. Bremen-Nord stellt mit seinen deutlich niedrigeren Preisen und der negativen Entwicklung bei den Baulandpreisen einen Sonderfall dar, der die sozioökonomischen Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht rückläufigen Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser. Die anhaltend hohen Bauzinsen werden weiterhin dämpfend auf die Nachfrage wirken, während gleichzeitig die begrenzte Neubautätigkeit das Angebot verknappt. Diese gegenläufigen Kräfte dürften zu einer Seitwärtsbewegung der Preise führen, wobei hochwertige Objekte in Toplagen weiterhin Preissteigerungspotenzial aufweisen.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Entwicklung der Inflation und des Arbeitsmarktes, werden maßgeblichen Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Eine mögliche Zinswende könnte mittelfristig zu einer Belebung der Nachfrage führen, wobei das strukturelle Problem des Baulandmangels bestehen bleibt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 2.800 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau leicht über dem des ersten Quartals 2025. Diese Entwicklung markiert eine Stabilisierung nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023, wobei die Preissteigerung mit etwa 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr sehr moderat ausfällt.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung in den Spitzenlagen. In Bremen-Mitte werden für Eigentumswohnungen durchschnittlich 3.506 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was die anhaltende Attraktivität zentraler Lagen unterstreicht. Die Angebotspreise für Bestandswohnungen bewegten sich im Juli 2025 bei durchschnittlich 2.820 Euro pro Quadratmeter, was eine minimale Steigerung gegenüber dem ersten Quartal darstellt. Neubauwohnungen bilden mit einem Preisniveau von etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter weiterhin das obere Preissegment, zeigen aber kaum noch Preissteigerungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf einem hohen Niveau, insbesondere in den beliebten und zentralen Stadtteilen. Die Vermarktungsdauer für Kaufobjekte hat sich stabilisiert, wobei die Transaktionsgeschwindigkeit im Vergleich zu den Boomjahren deutlich nachgelassen hat. Der Geldumsatz im Wohnungsmarkt bleibt dennoch stabil, was auf die anhaltende Grundnachfrage nach Wohneigentum hindeutet.

Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau zeigt sich weiterhin verhalten. Die hohen Baukosten und die unsichere wirtschaftliche Lage führen dazu, dass viele Projektentwickler ihre Vorhaben zurückstellen oder in kleineren Einheiten realisieren. Dies verstärkt die Angebotsknappheit insbesondere im mittleren Preissegment, wo die Nachfrage traditionell am höchsten ist. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, was die Spreizung der Preise weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen hat sich im zweiten Quartal 2025 weiter akzentuiert. Bremen-Mitte behauptet seine Position als teuerster Stadtteil mit den bereits erwähnten 3.506 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen. Die zentrale Lage mit ihrer exzellenten Infrastruktur, den kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl rechtfertigt für viele Käufer diese Premiumpreise.

Bremen-Ost folgt mit durchschnittlich 3.242 Euro pro Quadratmeter und profitiert von seiner Mischung aus urbaner Nähe und grünen Wohnquartieren. Stadtteile wie Schwachhausen und das Viertel zeigen sich weiterhin als besonders nachgefragt, mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Die Randlagen und weniger etablierten Viertel weisen deutlich niedrigere Preise auf, zeigen aber teilweise interessante Entwicklungspotenziale, insbesondere dort, wo Stadtentwicklungsprojekte geplant oder bereits in Umsetzung sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei die Entwicklung stark von den makroökonomischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Verbindung mit der begrenzten Neubautätigkeit wird weiterhin preisstützend wirken.

Mittelfristig könnte eine Normalisierung der Bauzinsen zu einer Belebung der Nachfrage führen, was insbesondere im mittleren Preissegment zu verstärktem Kaufinteresse führen dürfte. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Städte und die Tendenz zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Bremen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise. Während konkrete Durchschnittswerte für Häuser zur Miete nicht separat ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Mietpreistrends und dem Vergleich mit Neubauwohnungen, die bei 14,41 Euro pro Quadratmeter liegen, auf ein entsprechend hohes Preisniveau schließen. Die Mieten für Häuser dürften je nach Ausstattung und Lage zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter liegen, wobei moderne Neubauhäuser die obere Preisgrenze markieren.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 setzt sich der moderate, aber stetige Preisanstieg fort. Die Mietpreisentwicklung folgt damit dem allgemeinen Trend seit 2018, der eine kontinuierliche Verteuerung des Wohnraums in Bremen zeigt. Besonders deutlich wird diese Entwicklung bei neu errichteten oder sanierten Objekten, die aufgrund der gestiegenen Bau- und Energiekosten mit entsprechend höheren Mieten kalkuliert werden müssen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Bremen ist äußerst begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die geringe Neubautätigkeit im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wirkt sich unmittelbar auf den Mietmarkt aus, da kaum neue Objekte zur Vermietung auf den Markt kommen. Die vorhandenen Mietobjekte sind meist schnell vergeben, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Die Verknappung wird zusätzlich dadurch verstärkt, dass viele potenzielle Käufer aufgrund der hohen Finanzierungskosten länger im Mietmarkt verbleiben. Dies führt zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten. Gleichzeitig zeigen institutionelle Investoren verstärktes Interesse an Mietobjekten als stabile Kapitalanlage, was die Konkurrenz um verfügbare Objekte weiter intensiviert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster der Kaufpreise. In den beliebten Stadtteilen wie Bremen-Mitte und Bremen-Ost werden die höchsten Mieten verlangt und auch gezahlt. Hier profitieren Vermieter von der starken Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum in urbaner Lage mit guter Infrastruktur. Besonders gefragt sind Häuser in der Nähe von Schulen, Kindergärten und Grünanlagen.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Bremen-Nord bietet vergleichsweise günstige Mietpreise, leidet aber unter dem Image als weniger attraktive Wohnlage. Stadtteile im Entwicklung wie Gröpelingen oder die Überseestadt zeigen eine dynamische Preisentwicklung, da hier neue Wohnkonzepte realisiert werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Miethäuser deutet auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltende Wohnraumknappheit, die begrenzte Neubautätigkeit und die steigenden Betriebskosten, insbesondere im Energiebereich.

Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit zu einer gewissen Entspannung führen, allerdings ist dies stark von politischen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Baukosten abhängig. Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Familien aufgrund der Finanzierungsbedingungen weiterhin auf Mietobjekte angewiesen sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im zweiten Quartal 2025 die dynamischste Preisentwicklung aller Marktsegmente. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Bestandswohnungen liegen im Juli 2025 bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, was eine kontinuierliche Steigerung gegenüber dem ersten Quartal darstellt. Noch deutlicher fällt die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen aus, die mit durchschnittlich 14,41 Euro pro Quadratmeter ein Rekordniveau erreicht haben.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt eine beeindruckende Kontinuität: Von 8,32 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 über 10,71 Euro im Januar 2025 bis zu den aktuellen 10,93 Euro im Juli 2025. Diese Steigerung von über 31 Prozent innerhalb von sieben Jahren verdeutlicht den enormen Preisdruck im Bremer Mietwohnungsmarkt. Im Vergleich zum Vorquartal beträgt die Steigerung etwa 2 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Mietpreisentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von extremer Anspannung geprägt. Das Angebot bleibt trotz vereinzelter Neubauprojekte deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich signifikant verkürzt, wobei attraktive Angebote oft innerhalb weniger Tage vergeben sind. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden, was Vermieter in eine komfortable Verhandlungsposition versetzt.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, was die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment weiter verschärft. Die wenigen verfügbaren Neubauwohnungen werden zu Premiumpreisen vermietet, was den allgemeinen Mietpreisspiegel zusätzlich nach oben treibt. Die geringe Fluktuation im Bestand verstärkt die Knappheit zusätzlich, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter ausgeprägt. In den zentralen Lagen Bremen-Mitte und den beliebten Vierteln wie Schwachhausen oder dem Viertel werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 16 Euro für Neubauten verlangt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Bremen-Ost zeigt sich als attraktive Alternative mit leicht niedrigeren Mieten bei guter Anbindung an das Zentrum. Die östlichen Stadtteile verzeichnen eine stetige Nachfrage, insbesondere von Familien und jungen Berufstätigen, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Urbanität und Wohnqualität suchen. In den Randlagen und sozial schwächeren Stadtteilen liegen die Mieten deutlich niedriger, wobei auch hier ein stetiger Anstieg zu verzeichnen ist. Selbst in Bremen-Nord, traditionell der günstigste Bezirk, steigen die Mieten kontinuierlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt deutet auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten erwarten bis August 2026 einen weiteren Anstieg der durchschnittlichen Mieten auf etwa 11,43 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 4 bis 5 Prozent entspricht. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, die begrenzte Neubautätigkeit, steigende Betriebskosten und die allgemeine Wohnraumknappheit.

Mittelfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen. Dies würde jedoch massive Investitionen in den Wohnungsbau erfordern, die angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich erscheinen. Die politischen Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen müssen, während Vermieter von stabilen Renditen und Wertsteigerungen profitieren können.

Fazit und Gesamtausblick

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als heterogener Markt mit unterschiedlichen Entwicklungsdynamiken. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen eine Phase der Stabilisierung durchlaufen, zeigt der Mietmarkt eine ungebrochene Aufwärtsdynamik. Die strukturellen Herausforderungen - knappes Bauland, hohe Baukosten, begrenzte Neubautätigkeit - werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.

Die Schere zwischen gefragten zentralen Lagen und peripheren Stadtteilen öffnet sich weiter, was soziale und städtebauliche Herausforderungen mit sich bringt. Für Investoren bietet der Markt weiterhin attraktive Opportunitäten, insbesondere im Mietsektor, während Kaufinteressenten und Mieter mit anhaltend hohen Preisen konfrontiert sind. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Lage, der Zinspolitik und den politischen Rahmenbedingungen abhängen.