Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der deutlichen Stabilisierung mit moderaten bis starken Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach den volatilen Entwicklungen der Vorquartale zeichnet sich eine nachhaltige Markterholung ab, die durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine wiederkehrende Kaufbereitschaft der Marktteilnehmer getragen wird.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen hat sich im dritten Quartal 2025 auf 2.669 €/m² eingependelt. Dies stellt eine bemerkenswerte Erholung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Preise noch zwischen 2.559 €/m² und 2.586 €/m² lagen. Die Preissteigerung von 3,2 bis 4,3 Prozent innerhalb eines Quartals signalisiert eine deutliche Trendwende am Markt.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Durchschnittspreis bei 2.559 €/m² lag, zeigt sich ein Anstieg von 4,3 bis 5,6 Prozent. Diese Entwicklung ist besonders beachtlich vor dem Hintergrund, dass im Vorquartal noch Preisrückgänge bei bestimmten Haustypen wie Reihenhäusern und Doppelhaushälften von bis zu 18 Prozent im Jahresvergleich zu verzeichnen waren. Die aktuelle Stabilisierung mit ersten Aufwärtstendenzen deutet auf ein wiederkehrendes Marktvertrauen hin.

Marktdynamik

Das verfügbare Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt und zeigt sich moderat bis leicht rückläufig gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt damit ein prägendes Merkmal des Bremer Immobilienmarktes. Interessant ist die Entwicklung der Leerstandsquote bei Wohnimmobilien, die kontinuierlich gestiegen ist: von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent in 2024 und einer prognostizierten Quote von 5,6 Prozent für das Gesamtjahr 2025. Diese leichte Erhöhung deutet auf eine gewisse Entspannung am Markt hin, wobei die Quote immer noch als moderat zu bewerten ist.

Die Neubautätigkeit bleibt der zentrale preistreibende Faktor im Hausmarkt. Die hohen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken führen dazu, dass Neubauprojekte mit erheblichen Preisaufschlägen an den Markt kommen. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Bestandsimmobilien, bei denen das Preis-Leistungs-Verhältnis als attraktiver wahrgenommen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens. In Bremen-West stiegen die Preise für Häuser besonders dynamisch um 5,4 Prozent auf durchschnittlich 2.612 €/m² im Jahr 2025, ausgehend von 2.478 €/m² im dritten Quartal 2024. Diese überdurchschnittliche Entwicklung zeigt das Aufholpotenzial dieser Stadtteile.

Zentrale Lagen wie die City und die beliebte Überseestadt zeigen weiterhin niedrigere Leerstandsquoten und bleiben ungebrochen attraktiv für Käufer. Die Preise in diesen Toplagen liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt und zeigen eine stabilere Preisentwicklung. Periphere Lagen hingegen werden weniger stark nachgefragt und zeigen eine moderatere Preisentwicklung, bieten aber gleichzeitig noch Potenzial für preisbewusste Käufer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der positiven Entwicklung, wobei größere Marktkorrekturen möglich sind, ein nachhaltiger Preisverfall jedoch nicht erwartet wird. Die Marktstimmung zeigt sich insgesamt stabil positiv mit der bereits eingesetzten Preiserholung seit dem zweiten Quartal 2025.

Kurzfristig wird mit einer weiteren Stabilisierung oder einem leichten Anstieg gerechnet, besonders in den gefragten Lagen. Die erwarteten weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten die Kaufnachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer weiteren Belebung des Marktes führen. Langfristig wird der demografische Wandel und die anhaltende Urbanisierung die Nachfrage nach Wohnraum in Bremen weiter stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 noch dynamischer als der Hausmarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 2.798 €/m² bis 2.813 €/m², je nach Datenquelle und Berechnungsmethodik. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 2.686 €/m² lag, entspricht dies einer beachtlichen Steigerung von 4,1 Prozent.

Noch deutlicher fällt der Vergleich zum Vorjahresquartal aus: Mit einem Anstieg von 7,8 Prozent gegenüber Q3 2024 (2.686 €/m²) zeigt der Wohnungsmarkt die stärkste Preisdynamik aller Wohnimmobiliensegmente in Bremen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Diese geringe Leerstandsquote führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, bei dem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Ein besonders interessantes Phänomen zeigt sich bei energetisch sanierten Wohnungen: Diese werden besonders stark nachgefragt und erzielen Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten. Die Energieeffizienz wird damit zu einem zentralen Werttreiber am Wohnungsmarkt. Käufer sind zunehmend bereit, für niedrigere Nebenkosten und bessere Umweltbilanzen höhere Kaufpreise zu akzeptieren.

Die Preise für Bestandswohnungen entwickeln sich stabiler als jene für Neubauwohnungen, bei denen hohe Erstellungskosten zu deutlichen Preisaufschlägen führen. Neubauwohnungen verzeichneten im Berichtsjahr 2024 ein Plus von 4,8 Prozent in bevorzugten Wohnlagen, während Weiterverkäufe von Bestandswohnungen um 6,2 Prozent sanken, was auf eine gewisse Zurückhaltung der Verkäufer hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Preisentwicklung zeigt sich auch im Wohnungsmarkt deutlich. In Bremen-West stieg der Preis für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 um 4,8 Prozent auf durchschnittlich 2.823 €/m², ausgehend von 2.692 €/m² im Vorjahr. Diese Entwicklung liegt leicht über dem gesamtstädtischen Durchschnitt und zeigt das Entwicklungspotenzial dieses Stadtteils.

Die höchsten Preise werden weiterhin in den zentralen Lagen und in der Überseestadt erzielt, wo moderne Neubauprojekte mit hochwertiger Ausstattung Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro erreichen können. Stadtteile wie Schwachhausen und das Viertel bleiben aufgrund ihrer gewachsenen Strukturen und der guten Infrastruktur besonders begehrt. In den Randlagen hingegen sind Eigentumswohnungen noch zu moderateren Preisen erhältlich, wobei auch hier eine Aufwärtsdynamik zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen fallen durchweg positiv aus. Für den Zeitraum 2030 bis 2040 prognostizieren Experten weiterhin steigende Preise, getrieben durch das erwartete Bevölkerungswachstum und die steigende Nachfrage nach nachhaltigen, energieeffizienten Immobilien. Gebäude, die den kommenden Energieeffizienzstufen nicht entsprechen, riskieren hingegen einen relativen oder sogar absoluten Wertverlust.

In den nächsten 12 bis 24 Monaten wird eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung erwartet, wobei die Dynamik möglicherweise etwas nachlassen könnte. Die Marktteilnehmer rechnen mit einer jährlichen Preissteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich. Besonders gefragt bleiben werden kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Menschen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete für Häuser liegt aktuell bei 10,50 €/m², was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 10,20 €/m² einer Steigerung von 2,9 Prozent entspricht. Diese Entwicklung ist zwar weniger dynamisch als im Kaufsegment, zeigt aber dennoch eine klare Aufwärtstendenz.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 6,1 Prozent, was die kontinuierliche Verteuerung des Mietwohnraums in Bremen unterstreicht. Diese Entwicklung ist besonders bemerkenswert vor dem Hintergrund, dass die Mietpreise trotz zeitweiser Rückgänge bei den Kaufpreisen in einzelnen Segmenten weiter gestiegen sind.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser zeigt sich insgesamt verhaltener als der Kaufmarkt, was teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften zur Miete, konstant hoch. Diese werden vor allem von Familien nachgefragt, die sich den Kauf einer Immobilie (noch) nicht leisten können oder wollen.

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die aktuelle Marktlage mit steigenden Kaufpreisen verstärkt diesen Trend zusätzlich. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden schnell vom Markt absorbiert, was zu kurzen Vermarktungszeiten und einer starken Verhandlungsposition der Vermieter führt.

Die Neubautätigkeit im Mietsektor konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und weniger auf Einfamilienhäuser zur Vermietung. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung in diesem Marktsegment, die sich mittelfristig fortsetzen dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind im Haussegment besonders ausgeprägt. In gefragten Lagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe oder Oberneuland können die Mieten für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Randlagen und in Stadtteilen wie Huchting oder Gröpelingen liegen die Mieten hingegen teilweise noch unter 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von bis zu 60 Prozent zeigen die starke Segregation des Bremer Mietmarktes. Allerdings ist auch in den günstigeren Lagen eine Aufwärtsdynamik zu beobachten, da zunehmend Haushalte aus den teuren Innenstadtlagen in die Peripherie ausweichen.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in aufstrebenden Stadtteilen wie der Neustadt oder Findorff, wo Gentrifizierungsprozesse zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird sich voraussichtlich weiterhin kontinuierlich mit moderaten Preisaufschlägen entwickeln. Die Stabilität des Vermietungsmarktes bleibt ein charakteristisches Merkmal der gesamten Marktentwicklung in Bremen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent.

Langfristig wird die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängen. Weitere Verschärfungen der Mietregulierung könnten das Angebot zusätzlich verknappen, während Förderungen für den Mietwohnungsbau zu einer Entspannung führen könnten. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Haushalten bei gleichzeitig sinkender Haushaltsgröße wird die Nachfrage nach Mietobjekten weiter stützen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 die höchste Dynamik aller Wohnimmobiliensegmente. Die durchschnittlichen Mieten liegen je nach Datenquelle zwischen 9,59 €/m² und 10,93 €/m². Diese Bandbreite erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und die Berücksichtigung verschiedener Wohnungstypen und -größen. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 9,33 €/m² lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 2,79 Prozent bei konservativer Betrachtung.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich damit robuster als in vielen anderen deutschen Großstädten, was auf die anhaltende Attraktivität Bremens als Wohnstandort und die strukturelle Wohnungsknappheit zurückzuführen ist. Besonders bemerkenswert ist, dass die Mietpreise auch in Phasen schwächerer Kaufpreisentwicklung kontinuierlich gestiegen sind.

Marktdynamik

Die Mietpreise im Wohnungssegment werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, wobei Lage, Ausstattung und die aktuelle Marktnachfrage die wichtigsten Determinanten darstellen. Das Angebot bleibt durch die geringe Neubauaktivität im Mietwohnungsbau strukturell begrenzt, während die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung weiterhin robust bleibt.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Große Wohnungsunternehmen und institutionelle Investoren dominieren zunehmend das Angebot, was zu einer Standardisierung der Mietkonditionen, aber auch zu einer gewissen Marktmacht der Anbieter führt. Private Kleinvermieter ziehen sich teilweise aus dem Markt zurück, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt in Bremen bei nur wenigen Wochen, in besonders gefragten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten, bei dem Faktoren wie Bonität und schnelle Entscheidungsfähigkeit zunehmend wichtiger werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Disparitäten im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. In Premium-Lagen wie der Überseestadt, dem Viertel oder in Schwachhausen werden für Neubauwohnungen Mieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Spitzenmieten werden vor allem für moderne, energieeffiziente Wohnungen mit gehobener Ausstattung erzielt.

Im mittleren Preissegment, zu dem Stadtteile wie Findorff, die Neustadt oder Horn zählen, bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an die Innenstadt und der zunehmenden Attraktivität für junge Haushalte.

In den günstigeren Lagen wie Gröpelingen, Huchting oder Blumenthal liegen die Durchschnittsmieten teilweise noch unter 8 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigt sich auch hier eine Aufwärtsdynamik, verstärkt durch Modernisierungen und die allgemeine Wohnungsknappheit. Die Spreizung zwischen günstigen und teuren Lagen hat sich in den letzten Jahren weiter vergrößert, was die sozialräumliche Segregation in Bremen verstärkt.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird von Experten als das dynamischste Segment des Bremer Immobilienmarktes eingeschätzt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends gerechnet, wobei kurzfristig eine gewisse Stabilisierung auf hohem Niveau möglich ist. Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen dürften sich im Bereich von 3 bis 4 Prozent bewegen.

Langfristig werden mehrere Faktoren die Entwicklung bestimmen: Die geplanten Neubauprojekte könnten zu einer gewissen Entspannung führen, allerdings wird deren Effekt durch die anhaltende Nachfrage voraussichtlich begrenzt bleiben. Die energetische Sanierung des Bestands wird zu weiteren Mieterhöhungen führen, wobei die Weitergabe der Modernisierungskosten an die Mieter politisch zunehmend umstritten ist.

Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft wird die Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen erhöhen. Gleichzeitig bleibt Bremen für junge Menschen und Studierende attraktiv, was die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen hochhält. Diese divergierenden Nachfragetrends werden zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchgängigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach den volatilen Vorquartalen hat sich gefestigt, wobei besonders der Eigentumswohnungsmarkt mit Steigerungen von fast 8 Prozent im Jahresvergleich hervorsticht.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage – bleiben bestehen und werden auch mittelfristig die Preisentwicklung bestimmen. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz als Werttreiber wird den Markt in den kommenden Jahren fundamental verändern und zu einer Neubewertung vieler Bestandsimmobilien führen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen weiterhin mit steigenden Preisen rechnen, sollten aber die langfristigen Perspektiven und die Qualität der Immobilie stärker in den Fokus nehmen. Verkäufer profitieren von der positiven Marktentwicklung, sollten aber bei unsanierten Objekten mit Preisabschlägen rechnen. Mieter sehen sich einem zunehmend angespannten Markt gegenüber, während Vermieter von stabilen Renditen und Wertsteigerungen profitieren können.

Die Entwicklung des Bremer Immobilienmarktes wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, den politischen Rahmenbedingungen und der wirtschaftlichen Entwicklung der Region abhängen. Die Grundtendenz bleibt jedoch positiv, getragen von der Attraktivität Bremens als Wohn- und Wirtschaftsstandort im Nordwesten Deutschlands.