Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei den Mieten moderate Steigerungen zu verzeichnen. Die Knappheit an verfügbaren Objekten, insbesondere bei Häusern, sowie die kontinuierlich hohe Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Immobilien prägen das aktuelle Marktgeschehen. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier zentralen Marktsegmente des Bremer Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen den Daten des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen liegt im Q3 2025 bei 2.669 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 2,1 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 2.614 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Preisanstieg beachtliche 5,9 %, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Einfamilien- und Reihenhäusern in Bremen unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt eine Beschleunigung der Wertsteigerung im Vergleich zur ersten Jahreshälfte. Während im Q2 2025 noch moderate Zuwächse verzeichnet wurden, hat sich die Preisdynamik im dritten Quartal wieder verstärkt. Diese Entwicklung ist primär auf die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage zurückzuführen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp, besonders in den zentralen und beliebten Lagen Bremens. Die Nachfrage zeigt sich unverändert hoch, wobei insbesondere sanierte und energieeffiziente Objekte im Fokus der Kaufinteressenten stehen. Die verschärften energetischen Anforderungen und das gestiegene Bewusstsein für Nachhaltigkeit führen dazu, dass moderne oder kürzlich sanierte Häuser deutlich schneller verkauft werden als unsanierte Bestandsimmobilien.

Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt auf niedrigem Niveau. Bauplätze für individuelle Wohnhäuser sind weiterhin rar, was die Angebotsseite zusätzlich einschränkt. Die wenigen verfügbaren Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen, wo noch vereinzelt Bauland zur Verfügung steht. Die geringe Neubautätigkeit trägt maßgeblich zur Verknappung des Angebots und damit zur Preissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben im Q3 2025 signifikant. In den zentralen und besonders gefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 4.500 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe, liegen die Preise mit 2.200 bis 2.800 €/m² deutlich niedriger, bieten jedoch oft größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnlage. Aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Preisen zwischen 2.400 und 2.700 €/m² im mittleren Segment und zeigen aufgrund ihrer Entwicklungspotenziale eine positive Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die strukturelle Unterversorgung mit Bauland und die begrenzte Neubauaktivität werden das Angebot weiterhin limitieren. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage aufgrund der attraktiven Lebensqualität in Bremen und der im bundesweiten Vergleich noch moderaten Preise stabil.

Besonders gefragt werden weiterhin Häuser mit moderner Ausstattung, guter energetischer Bilanz und optimaler Verkehrsanbindung bleiben. Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten führt außerdem dazu, dass Häuser mit zusätzlichen Arbeitsräumen oder flexiblen Grundrissen verstärkt nachgefragt werden. Eine Preiskorrektur ist in den nächsten zwei Jahren nicht zu erwarten, solange sich die Rahmenbedingungen nicht fundamental ändern.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 2.735 €/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von 2,3 %. Der Jahresvergleich zum Q3 2024 weist einen Preisanstieg von 4,1 % aus, was eine etwas moderatere Entwicklung als bei den Häusern darstellt, aber dennoch eine solide Wertsteigerung bedeutet.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich im dritten Quartal leicht beschleunigt hat. Die Steigerung von 2,3 % gegenüber dem Vorquartal liegt über der durchschnittlichen Quartalsentwicklung der letzten Jahre und deutet auf eine anhaltend positive Marktdynamik hin.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich im Q3 2025 stabiler als im Häusersegment. Die Nachfrage bleibt weiterhin auf hohem Niveau, wobei moderne und energieeffiziente Wohnungen in zentralen Lagen besonders gefragt sind. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Urbanisierung unterstützen die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Ein positives Signal sendet die leicht gestiegene Neubauaktivität im Wohnungssegment. Vor allem in der Überseestadt und im Stadtzentrum werden neue Wohnprojekte realisiert, die das Angebot in den kommenden Quartalen erweitern werden. Diese Entwicklung trägt dazu bei, den Nachfrageüberhang etwas abzumildern, führt jedoch noch nicht zu einer spürbaren Entspannung am Markt. Die Fertigstellungszeiten der aktuellen Projekte erstrecken sich meist bis ins Jahr 2026, sodass die Marktentlastung erst mittelfristig wirksam wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen spiegelt die unterschiedlichen Lagequali­täten innerhalb Bremens wider. In den zentralen Toplagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 4.500 €/m², wobei besonders hochwertige Neubauwohnungen oder komplett sanierte Altbauwohnungen die obere Preisspanne erreichen.

Die Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe bieten mit Preisen zwischen 2.200 und 2.800 €/m² eine günstigere Alternative, die besonders für Familien attraktiv ist. Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit 2.400 bis 2.700 €/m² als interessante Investitionsstandorte mit Entwicklungspotenzial. Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsmaßnahmen und einer verbesserten Infrastruktur, was sie zunehmend auch für junge Käufer attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, besonders in den zentralen Lagen. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen wird aufgrund der steigenden Energiekosten und des wachsenden Umweltbewusstseins weiter zunehmen.

Die leicht gestiegene Neubauaktivität wird mittelfristig zu einer Verbesserung der Angebotssituation führen, jedoch nicht ausreichend sein, um die Nachfrage vollständig zu decken. Besonders Wohnungen mit flexiblen Grundrissen, Balkonen oder Terrassen sowie guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr werden weiterhin stark nachgefragt bleiben. Die Überseestadt wird sich als neues urbanes Zentrum weiter etablieren und könnte mittelfristig Preise auf dem Niveau der etablierten Toplagen erreichen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Miete von 10,93 €/m². Dies entspricht einer marginalen Steigerung von 0,2 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 10,91 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Mietanstieg 3,1 %, was eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung der Mietpreise dokumentiert.

Die verhaltene Entwicklung im Quartalsvergleich deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietpreisniveaus hin, nachdem in den Vorquartalen teilweise stärkere Anstiege zu verzeichnen waren. Diese Entwicklung könnte auf eine temporäre Marktsättigung in bestimmten Preissegmenten hindeuten oder auf die zunehmende Preissensibilität der Mieter zurückzuführen sein.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp, besonders in den zentralen und beliebten Wohnlagen. Die Nachfrage zeigt sich unverändert hoch, wobei vor allem sanierte und energieeffiziente Objekte schnell vermietet werden. Familien mit Kindern und Paare, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten suchen, bilden die Hauptnachfragegruppe in diesem Segment.

Die Neubauaktivität im Bereich der Mietshäuser ist weiterhin gering. Die wenigen verfügbaren Bauplätze werden primär für Eigentumsobjekte genutzt, da diese eine höhere Rendite versprechen. Diese strukturelle Unterversorgung führt dazu, dass sich der Mietmarkt für Häuser weiterhin als Vermietermarkt präsentiert, auch wenn die Mietpreissteigerungen zuletzt moderater ausfielen. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt liegen die Mieten für Häuser zwischen 12,00 und 15,00 €/m². Diese Stadtteile bieten eine exzellente Infrastruktur, kurze Wege und ein attraktives Wohnumfeld, was die höheren Mietpreise rechtfertigt.

Am Stadtrand in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe bewegen sich die Mieten zwischen 9,00 und 11,00 €/m². Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, sind jedoch weniger zentral gelegen. Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Mieten zwischen 10,00 und 12,00 €/m² im mittleren Segment und werden zunehmend als Alternative zu den teuren Zentrumslagen wahrgenommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Häusersegment erwartet. Das strukturell knappe Angebot wird weiterhin preistreibend wirken, jedoch könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Dynamik dämpfen.

Besonders gefragt bleiben Häuser mit moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und optimaler Verkehrsanbindung. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten führt dazu, dass Häuser mit zusätzlichen Räumen oder flexiblen Nutzungsmöglichkeiten bevorzugt werden. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, können auch zukünftig mit stabilen Mieteinnahmen und geringen Leerständen rechnen. Eine deutliche Entspannung des Marktes ist aufgrund der geringen Neubauaktivität nicht zu erwarten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Miete von 10,93 €/m², was identisch mit dem Niveau der Mietshäuser ist. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 10,91 €/m² lag, entspricht dies einer minimalen Steigerung von 0,2 %. Der Jahresvergleich zum Q3 2024 weist einen Anstieg von 3,1 % aus, was eine stetige, aber moderate Aufwärtsentwicklung dokumentiert.

Die Parallelität der Mietpreisentwicklung zwischen Häusern und Wohnungen deutet auf eine generelle Marktentwicklung hin, die segmentübergreifend wirkt. Die verhaltene Quartalsentwicklung könnte auf eine gewisse Marktsättigung in bestimmten Preissegmenten oder auf die Wirkung regulatorischer Maßnahmen zurückzuführen sein.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen präsentiert sich im Q3 2025 stabiler als das der Mietshäuser. Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei moderne und energieeffiziente Wohnungen in zentralen Lagen besonders schnell vermietet werden. Singles, Paare ohne Kinder und Senioren bilden die Hauptnachfragegruppen in diesem Segment.

Positiv wirkt sich die leicht gestiegene Neubauaktivität aus, vor allem in der Überseestadt und im Stadtzentrum. Diese neuen Wohnprojekte erweitern das Angebot und tragen zu einer leichten Entspannung in bestimmten Marktsegmenten bei. Dennoch bleibt der Markt insgesamt angespannt, da die Neubauaktivität noch nicht ausreicht, um die strukturelle Unterversorgung vollständig auszugleichen. Der Leerstand im Mietwohnungssegment liegt weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Mietpreisstruktur im Wohnungssegment entspricht weitgehend der des Häusersegments. In den zentralen Toplagen Schwachhausen und Neustadt bewegen sich die Mieten zwischen 12,00 und 15,00 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, was die höheren Mietpreise rechtfertigt.

Die Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe bieten mit Mieten zwischen 9,00 und 11,00 €/m² eine kostengünstigere Alternative. Diese Gebiete sind besonders für Mieter attraktiv, die Wert auf eine ruhigere Wohnlage und mehr Grün legen. Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit 10,00 bis 12,00 €/m² als interessante Alternative mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis und Entwicklungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die nächsten 12 bis 24 Monate bleiben positiv aus Vermietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen, besonders in den zentralen und aufstrebenden Lagen. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen wird aufgrund steigender Energiekosten und eines wachsenden Umweltbewusstseins weiter zunehmen.

Die gestiegene Neubauaktivität wird mittelfristig zu einer leichten Entspannung des Marktes führen, jedoch nicht ausreichend sein, um ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herzustellen. Besonders Wohnungen mit optimaler Raumaufteilung, Balkonen und guter ÖPNV-Anbindung werden weiterhin stark nachgefragt bleiben. Die Überseestadt wird sich als attraktiver Wohnstandort weiter etablieren und könnte mittelfristig Mietniveaus erreichen, die denen der etablierten Zentrumslagen entsprechen.

Vermieter sollten in die energetische Optimierung ihrer Bestände investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien bei der Wohnungswahl wird dazu führen, dass unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz schwerer zu vermieten sein werden und möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im Q3 2025 in allen vier betrachteten Segmenten robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Vergleich zum Vorquartal um 2,1 % bzw. 2,3 % gestiegen, während die Mieten mit einem Plus von 0,2 % eine deutlich moderatere Entwicklung zeigen. Diese Divergenz zwischen Kauf- und Mietmarkt könnte auf eine zunehmende Investorennachfrage im Kaufsegment bei gleichzeitiger Preissensibilität der Mieter hindeuten.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, insbesondere im Häusersegment, bleibt die zentrale Herausforderung des Bremer Immobilienmarktes. Während die Neubauaktivität bei Wohnungen leichte Fortschritte zeigt, bleibt sie im Häusersegment weiterhin auf niedrigem Niveau. Diese Angebots-Nachfrage-Diskrepanz wird auch in den kommenden Jahren preistreibend wirken.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Bremer Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Fokussierung auf energieeffiziente und modern ausgestattete Objekte in guten Lagen empfehlenswert ist. Die unterschiedlichen Preisniveaus zwischen Zentrum, Stadtrand und aufstrebenden Vierteln bieten für verschiedene Zielgruppen und Budgets passende Optionen. Die Stadt Bremen bleibt mit ihrer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und hohen Lebensqualität ein attraktiver Wohnstandort mit positiven Zukunftsaussichten.