Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die nachfolgende Analyse betrachtet die Entwicklung der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese den Werten des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 bis 2.704 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2 bis 4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei etwa 2.600 Euro lag. Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung mit einem Anstieg von 5 bis 7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei regional differenziert. Während in Bremen-Süd die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 2.593 Euro liegen, werden in den gefragten zentralen Lagen deutlich höhere Werte erreicht. Die moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung der Hauspreise spiegelt die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot wider.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin moderat eingeschränkt, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Der Leerstand bei Wohnimmobilien ist leicht von 5,4 Prozent im Jahr 2024 auf erwartete 5,6 Prozent im Jahr 2025 gestiegen, was auf einen etwas höheren Angebotsdruck hindeutet, jedoch noch keine deutliche Entspannung des Marktes signalisiert.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt stabil bis leicht steigend. Treibende Faktoren sind der anhaltende Zuzug nach Bremen sowie die weiterhin geringe Neubautätigkeit. Die Marktdynamik wird zusätzlich durch die moderaten Zinsen gestützt, die trotz leichter Anstiege noch immer auf einem historisch niedrigen Niveau verharren. Dies ermöglicht vielen Interessenten weiterhin den Immobilienerwerb, auch wenn die Finanzierungsbedingungen etwas restriktiver geworden sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleibt im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Die zentralen und traditionell beliebten Stadtteile wie Schwachhausen, die Überseestadt und die Neustadt verzeichnen Spitzenpreise von über 3.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten sowie dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Randlagen der Stadt sind die Preise weiterhin günstiger, allerdings zeigt sich hier eine interessante Entwicklung. Durch die verstärkte Akzeptanz von Homeoffice-Modellen und die damit einhergehende geringere Bedeutung der Nähe zum Arbeitsplatz gewinnen diese Gebiete zunehmend an Attraktivität. Stadtteile wie Borgfeld oder Oberneuland, die mehr Wohnfläche und Grün bieten, verzeichnen eine steigende Nachfrage, was sich mittelfristig auch in den Preisen niederschlagen dürfte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen bei den Hauspreisen in Bremen. Das langfristige moderate Wachstum wird auf 1,5 bis 3 Prozent pro Jahr geschätzt. Diese verhaltene Prognose basiert auf mehreren Faktoren: Die Zinsen bleiben voraussichtlich auf moderatem Niveau, was keine starke Marktabkühlung erwarten lässt. Gleichzeitig wird der knappe Neubau weiterhin für Angebotsverknappung sorgen.

Die demografische Entwicklung Bremens mit stetigem Zuzug, insbesondere von jungen Familien und Fachkräften, wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stützen. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe und mögliche weitere Zinserhöhungen dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Insgesamt ist von einem stabilen Markt mit leichten Aufwärtstendenzen auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 zwischen 2.798 und 2.874 Euro. Dies markiert einen moderaten Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise noch bei durchschnittlich 2.750 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht.

Regional zeigen sich deutliche Preisunterschiede: Während in Bremen-West die Quadratmeterpreise bei etwa 2.823 Euro liegen, werden in Bremen-Süd bereits durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Spreizung reflektiert die unterschiedliche Attraktivität und Ausstattung der verschiedenen Stadtgebiete.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, besonders in den beliebten Quartieren wie der Überseestadt und Schwachhausen. Die Überseestadt profitiert dabei von ihrer kontinuierlichen Entwicklung als modernes Wohn- und Arbeitsviertel mit attraktiver Wasserlage. Neubauten und Modernisierungsprojekte kommen zwar langsam auf den Markt, können aber die bestehende Nachfrage nicht vollständig befriedigen.

Der Leerstand zeigt eine leicht ansteigende Tendenz, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet. Dennoch bleibt der Wohnungsmarkt insgesamt angespannt. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf höherpreisige Segmente, was die Versorgung im mittleren und unteren Preissegment weiterhin problematisch macht. Die Baugenehmigungen zeigen keine signifikante Steigerung, was mittelfristig zu einer Fortsetzung der Angebotsknappheit führen dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 besonders ausgeprägt. In den zentralen Toplagen wie Schwachhausen und der Überseestadt werden Spitzenpreise von 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Kultureinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Die Überseestadt hat sich als besonders dynamisches Viertel etabliert. Als gefragte Neubau- und Umnutzungszone mit wachsender Nachfrage verbindet sie modernes urbanes Wohnen mit Wassernähe und guter Anbindung an die Innenstadt. Stadtrandbereiche wie Hastedt oder Woltmershausen sind deutlich günstiger, gewinnen aber zunehmend an Attraktivität. Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was sie besonders für junge Käufer interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten nur minimale Preiskorrekturen erwartet. Die Preisentwicklung wird voraussichtlich stabil bis leicht steigend verlaufen. Trotz der Zinsanstiege bleibt die Nachfrage stabil, gestützt durch das limitierte Neubauvolumen und die anhaltende Attraktivität Bremens als Wohnstandort.

Mittelfristig wird ein moderates Wachstum von etwa 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr prognostiziert. Das hochwertige Segment dürfte dabei besonders stabil bleiben, da hier die Nachfrage von kaufkräftigen Interessenten weiterhin hoch ist. Neubauviertel werden weiter an Bedeutung gewinnen, insbesondere solche mit nachhaltigen und energieeffizienten Konzepten. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zum preisbildenden Faktor, da energieeffiziente Wohnungen deutliche Preisaufschläge erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 0,8 bis 1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete noch bei etwa 9,50 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 2,8 Prozent, was die kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Lage und Ausstattung erheblich. In guten Lagen werden Mieten zwischen 9,00 und 10,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während in Spitzenlagen auch deutlich höhere Mieten realisiert werden. Die Preisentwicklung bleibt dabei hinter der Kaufpreisentwicklung zurück, was die Renditen für Vermieter unter Druck setzt.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Wohnraum für Mieter in Häusern wird zunehmend knapp, da der Neubau in diesem Segment praktisch zum Erliegen gekommen ist. Die meisten neu errichteten Häuser werden als Eigenheime gebaut und bewohnt, was das Mietangebot zusätzlich verknappt.

Der Leerstand bei Wohnimmobilien steigt geringfügig an, zeigt aber deutliche lokale Unterschiede. In gefragten Wohnlagen ist praktisch kein Leerstand vorhanden, während in weniger attraktiven Gebieten vereinzelt längere Vermarktungszeiten zu beobachten sind. Die Nachfrage bleibt insbesondere im Mittel- und Oberschichtssegment stabil bis leicht steigend. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, finden aber nur ein begrenztes Angebot vor.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. In zentrumsnahen und gefragten Wohngebieten wie Horn-Lehe, Schwachhausen oder der Neustadt werden die höchsten Mieten erzielt. Hier profitieren Vermieter von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie dem attraktiven Wohnumfeld.

Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Mieten, gewinnen aber zunehmend an Attraktivität. Besonders Familien schätzen die größeren Grundstücke, die ruhigere Wohnlage und die oft bessere Verfügbarkeit von Parkplätzen. Stadtteile wie Huchting oder Gröpelingen, die lange als weniger attraktiv galten, profitieren von Aufwertungsprogrammen und verbesserten Verkehrsanbindungen. Die Mietpreisschere zwischen Zentrum und Peripherie beginnt sich langsam zu schließen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung des Mietpreisniveaus mit leichten Steigerungen erwartet. Der anhaltende Wohnraummangel wird weiterhin zu einem gewissen Preisdruck führen, allerdings begrenzen regulatorische Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse sehr starke Anstiege. Die geplanten Verschärfungen im Mietrecht könnten die Preisentwicklung zusätzlich dämpfen.

Mittelfristig wird die Nachfrage nach Mietshäusern hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Haushalten wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig dürfte das Angebot knapp bleiben, da Investoren zunehmend auf den Bau von Eigentumswohnungen setzen. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung und damit zu steigenden Mieten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 ebenfalls bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bedeutet dies eine Erhöhung von etwa 0,8 Prozent, wobei im Vorquartal die Durchschnittsmiete noch bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von circa 2,8 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise bestätigt.

Die Bandbreite der Mietpreise ist dabei erheblich. Während in Randlagen Mieten ab 8,50 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in zentralen und beliebten Vierteln Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen dabei die höchsten Mieten, während unsanierte Altbauwohnungen im unteren Preissegment angesiedelt sind.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 etwas angestiegen und bewegt sich im Bereich von etwa 5 Prozent. Dies deutet auf eine leichte Entspannung des Marktes hin, wobei die Situation je nach Stadtteil sehr unterschiedlich ist. In beliebten innerstädtischen Lagen ist der Leerstand praktisch null, während in weniger gefragten Gebieten teilweise längere Vermarktungszeiten zu beobachten sind.

Die Neubautätigkeit bleibt weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Zwar kommen vereinzelt neue Projekte auf den Markt, diese können jedoch die bestehende Nachfrage nicht vollständig decken. Besonders im bezahlbaren Segment fehlt es an Neubauten, da sich Investoren hauptsächlich auf das höherpreisige Segment konzentrieren. Die Nachfrage bleibt besonders in innerstädtischen und zentralen Lagen hoch, getrieben von Singles, Paaren ohne Kinder und Studenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders deutlich. Die höchsten Mieten werden im Zentrum, der Überseestadt und Schwachhausen erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Einrichtungen. Die Überseestadt hat sich dabei als besonders dynamisches Viertel etabliert, das moderne Wohnkonzepte mit urbanem Lebensstil verbindet.

Randlagen bieten weiterhin günstigere Mieten, erfahren aber eine wachsende Nachfrage. Der Trend zum Homeoffice hat dazu geführt, dass die Nähe zum Arbeitsplatz an Bedeutung verloren hat, während Faktoren wie Wohnungsgröße und Wohnumfeld wichtiger geworden sind. Stadtteile wie Walle, Findorff oder die Vahr, die eine gute Mischung aus bezahlbaren Mieten und akzeptabler Infrastruktur bieten, gewinnen zunehmend an Attraktivität. Besonders bei jungen Familien und Berufseinsteigern sind diese Gebiete beliebt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten leichte Mietsteigerungen, jedoch keine starken Preissprünge. Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren gedämpft: Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere gesetzliche Eingriffe begrenzen die Spielräume für Mieterhöhungen. Gleichzeitig sorgt der leicht gestiegene Leerstand für etwas mehr Wettbewerb unter Vermietern.

Langfristig wird die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten, der anhaltende Zuzug von Studenten und jungen Berufstätigen sowie die hohen Kaufpreise, die viele Menschen von einem Immobilienerwerb abhalten, werden die Nachfrage stützen. Der begrenzte Neubau wird weiterhin für Angebotsknappheit sorgen, was mittelfristig zu moderaten Mietsteigerungen führen dürfte. Besonders energieeffiziente Wohnungen werden dabei überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren, da die Nebenkosten für Mieter zunehmend zum entscheidenden Faktor werden.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, während die Mietpreise etwas verhaltener steigen. Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema, verstärkt durch die weiterhin zurückhaltende Neubautätigkeit.

Die regionalen Unterschiede innerhalb Bremens bleiben bestehen, wobei eine langsame Angleichung zwischen Zentrum und Peripherie zu beobachten ist. Besonders bemerkenswert ist die anhaltende Dynamik in Entwicklungsgebieten wie der Überseestadt, die sich als Leuchtturmprojekt für modernes urbanes Wohnen etabliert hat.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, wobei die Renditen unter Druck stehen. Die Mietpreisentwicklung bleibt hinter der Kaufpreisentwicklung zurück, was die Wirtschaftlichkeit von Vermietungsobjekten beeinträchtigt. Dennoch bleibt Bremen als Wohnstandort attraktiv, gestützt durch seine wirtschaftliche Stabilität, die Universitäten und die Lebensqualität der Hansestadt.

Die Aussichten für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: moderate Preissteigerungen bei anhaltender Angebotsknappheit. Regulatorische Eingriffe und mögliche Zinserhöhungen könnten dämpfend wirken, werden aber voraussichtlich keine Trendwende einleiten. Der Bremer Wohnimmobilienmarkt bleibt damit ein solider, wenn auch zunehmend herausfordernder Markt für alle Beteiligten.